Рантье: квартира или депозит?

[SenV]

Скажите, насколько вероятен риск, что Налоговоая вас вычислит как неплательщика?

Да кто его знает, как повезёт. Если съёмщики не скандальные и соседи жаловаться не будут, то может и вообще не вычислит. А если вычислит, то можно заявить, что сдали только в этом году и планировали подать декларацию в начале следующего года, если только арендаторы не предъявят долгосрочный договор, но кстати, договор лучше подписывать на 11 месяцев, вроде как, если долгосрочный, то надо регистрировать в палате.

маленькая хрущевка жены сдается где-то с выхлопом 6,3%, наверное даже честнее считать 6% (все-таки был небольшой простой, плюс какие-то вещи по ремонту делаются за мой счет).

У меня в ближайшем Подмосковье и того меньше, чистыми 4-5%. Но возможно потому что квартиры довольно большие (68 м2).

[Jrik]

Студии в районе Новокосино-2.

Готовая студия 5 мил. Это сразу с ремонтом, мебелью, техникой - сразу готовая.
Сдается за 30к в месяц. Из них примерно 4к уходит на комуналку (свет, вода, отопление и комуналка).
26к остается * 12 месяцев = 312к в год минус налог, возможно мелочи по ремонту = где-то 300к чистыми в год
6% примерно годовых. Это без учета простоя, если вдруг одни квартиранты уедут, новые придут итд.

[Jrik]

Это правда при сдаче в черную, без уплаты налогов. Если еще платить 13% налогов, то доход уже не 6%, а около 5%
Но тут не учитывается рост цены квартиры (правда вроде особо они уже не растут)
По всем знакомым, кто сдает - где-то так и получается, 5-7% (это без уплаты 13% налогов).

[Maghreb]

В России также есть бонусные программы банков, где нужно хранить определенную сумму

Таки да. Например Райффайзен. Если на их пассивах у вас (т.е. ваши активы в Райффайзене, причем по самым разным программам, включая страховую) есть 300 тыр., они дают дебетовую карту Gold без уплаты годового обслуживания. Из мелких ништяков - по ней халявное страхование по всему миру при выезде зарубеж, включая супругу (-га) и по-моему детей. Т.е., например, можно положить на накопительный счёт 300 тыр., под 4-5% годовых (если вы новый клиент для Райффайзена - под 7% годовых), получить такую карту, считать, что обогатился за тот же год на 200-300 баксов (страховки и обслуживание карты), и типа это ещё + 2-3% к депозиту. Но мне кажется, что это самообман.

[Jet Long]

Не надо думать, что если арендаторы не платят, то выкинуть их из квартиры как раз плюнуть.

Да, наслышан о таком, но говорят надо грамотно составлять Договор, хотя с годик наверное вас потаскают по суду и потом неизвестно еще сколько по судебным приставам, что бы именно законно выселить арендаторов.
Хотя можно добиться через суд оплаты за их аренду за неоплаченные месяцы, вплоть до дня выселения и потом вторым иском предъявить им на компенсацию расходов на суд (адвокат, разные экспертизы, справки вплоть до командировок адвоката в другие регионы, где он был на слушаньях по пересудам высшей инстанции) Очень и очень нервное мероприятие эти суды

Если еще платить 13% налогов,

Это как физлицо, без ИП , а если ИП то платить всего лишь 6% , хотя сейчас говорят появилась возможность платы в 4% , если стать самозанятым, новый налоговый режим или статус
Кто то законно именно через налоговые режимы сдают квартиры ?

[Anдреi]

Аренда/покупка недвижимости за рубежом

[pragrom]

а если ИП то платить всего лишь 6%

Есть вариант, еще НДС потом заплатить при последующей продаже.

[Jrik]

Это как физлицо, без ИП , а если ИП то платить всего лишь 6% , хотя сейчас говорят появилась возможность платы в 4% , если стать самозанятым, новый налоговый режим или статус
Кто то законно именно через налоговые режимы сдают квартиры ?

Только само ИП не бесплатное.
Есть еще 36 238 взносов в пенсионный фонд и остальные + стоимость счета в банке для ИП (чаще всего они не бесплатные) + возможно бухгалтеру за сдачу всего (но можно и без него)
Если сдаешь одну квартиру за 30к (или 360.000 в год).

1) По ИП заплатишь 36 238 (фикс в год за ИП) + 1% от превышения 300к (это еще 600р)+ содержание счета в банке (где-то 500р в месяц или 6000р в год) + возможно содержания буха (чтоб все это вести). Итого около 43к+
2) Просто как физик будет 46.800 рублей

То есть с одной квартиры за 30к в месяц разница копеечная получается (а если для ИП брать буха, то платить физиком 13% еще и дешевле будет), а гемора от ИП больше. На многих работах могут спросить, что за ИП оформлено и почему у него идут обороты.

[Jet Long]

Как много расходов при сдаче в аренду (
А кто то просчитывал, насколько выгодно не сдавать квартиру ? от каких расходов избавляешься и какие расходы приходится платить самому, а не на арендные деньги.

[TerFree]

Как много расходов при сдаче в аренду (
А кто то просчитывал, насколько выгодно не сдавать квартиру ? от каких расходов избавляешься и какие расходы приходится платить самому, а не на арендные деньги.

Очень жаль, что в современных школах учат всему, но только не тому, что может пригодиться в жизни.
А если по делу, то загляните в квитанцию за коммунальные услуги и все узнаете. Суммы у всех разные и сильно зависят от региона и страны проживания. А также не забудьте узнать сумму налога на недвижимость.

[8008]

Некоторые, мы с женой, например, к «расходам» относят ещё и функциональный капитальный ремонт + минимум мебели «изначальный», и ремонт «необходимый-текущий»... По «теперешним» расценкам это минимум процентов 10 добавит к стоимости самой квартиры, (в Москве), недорогой квартиры и небольшой... (но если все будет сделано по уму - лет 10 можно будет за «кран течёт» не переживать...

[Kirill Vlasoff]

Как много расходов при сдаче в аренду (
А кто то просчитывал, насколько выгодно не сдавать квартиру ? от каких расходов избавляешься и какие расходы приходится платить самому, а не на арендные деньги.

Очень многое зависит от деталей. Налоги, скажем откровенно, далеко не все платят (ну кроме налога на недвижимость), если речь идет о, грубо "бабушкиной квартире". Ремонты... Я не делал вообще. Сдавал свои нормальные однушки по рынку, может чуть дешевле, люди сами в порядок приводили. Хорошие ремонты, на мой взгляд, неоправданны в бюджетном сегменте. Если же сегмент премиальный, то там и доходность может быть поприличнее. В любом случае, если недвижимость досталась в наследство, как правило все равно имеет смысл ее использовать для получения ренты.
А вот стоит ли покупать под рент - вопрос очень неоднозначный, очень надо думать.

[Anдреi]

С фондовым рынком уходим в соответствующие темы или создаём новые. Здесь только квартиры vs депозиты.

[SenV]

Ключевая ставка 4,5%. Ставки по депозитам редко где превышают 5% и скорее всего в ближайшие дни будут падать дальше. Опять же налог с нового года. Доходность с недвижимости становится выгодней (если не считать пары месяцев каникул или дисконта которые сделали многие арендодатели). Что скажет купечество?

[Anna_D]

Что скажет купечество?

Я не купечество, но скажу: если найдете сейчас арендатора - я вас ангажирую лотерейные билеты покупать. За очень большие деньги ангажирую. :-)

[SenV]

Хм, я их не терял. В апреле-мае сделал скидку 50-70%. Пока у людей работы не было, сейчас вроде на работу вышли и съезжать никто не планирует.
С депозитами, особенно валютными сейчас очень фигово. Доллар 0,5-0,7%, евро вообще никому не нужен. С такими ставками проще и надежней в банковской ячейке держать.

[Anna_D]

Хм, я их не терял.

Ну так вам очень повезло. Рада за вас! :-)

[8008]

если найдете сейчас арендатора

Да есть они, есть ... но они тоже "телевизор смотрят" и ожидают снижения хотелок от арендодателей ... Кто то уперся рогом и четвертый месяц его объект выставлен по 45, притом, что два мес назад ему предлагали 40... (там хорошая квартира, но эти +-5 за место в подземном гараже и оказались камнем преткновения ... но ведь он уже потерял годовую "скидку" - совсем люди считать не умеют что ли? ...)

Найти адекватного арендодателя сейчас тоже оказалось ой как непросто...

[Anna_D]

Да есть они, есть ...

Вы о востребованных однушках?

Ну это да. Если и быть рантье на квартирах, то только на однушках, конечно же. Мне так не повезло, к сожалению...

[8008]

Вы о востребованных однушках?

Это двушка:) Но дело не в деталях - до кризиса ее легко можно было сдать за 50, вероятно, арендодатель до такой степени убедил себя, что делает "царское одолжение" предлагая скидку 10% ... что забыл, что потерял уже минимум 80 тыс, и теряет дальше ...

[Anna_D]

Просто значит, что ему не очень-то и надо ее сдавать. :-)

[8008]

ему не очень-то и надо ее сдавать. :-)

Возможно... поэтому, возвращаясь к теме, можно сказать, что даже депозит под 1% будет "выгоднее", чем такая сдача квартиры...:))

[Anna_D]

Возможно...

А возможно, что он просто большой оптимист. :-)
И рассчитывает через месяц сдать за 50 на длительный срок.
И отбить таким образом свою двухмесячную потерю в ближайший год.

Но депозитники - люди не менее оптимистичные, имхо.
Ибо начав жить в СССР, продолжив в "лихие девяностые" и заканчивая в нынешнее время (для которого у меня нет цензурного определения) - я никогда не стала бы держать свои сбережения (отмечу, _большие_ сбережения) в банке. Это равносильно русской рулетке. А у меня уже нервы совсем ни к черту...

[8008]

И рассчитывает через месяц сдать за 50 на длительный срок.

Понятия «длительность» в этом деле практически не существует, любой жилец имеет возможность съехать без штрафа в 99% случаев, если его цель именно «съехать без штрафа раньше срока». Можно, конечно, пытаться предсказывать будущее, аренда подорожает или ставки повысятся ... или наоборот «все снизится» - но, условно говоря, сложно мне представить бизнес строящийся на догадках О будущем... тогда уж проще акции или лотереи, нафиг с квартирами ещё связываться))

[Anna_D]

сложно мне представить бизнес

Так мы здесь о бизнесе или о том, как сохранить свои сбережения и не умереть при этом с голоду? :-)

[8008]

Ну, лично я - о бизнесе... что то совсем не представляю себе рантье, еле сводящегося концы с концами, умирающего с голоду... Вы таких знаете?

[Anna_D]

Про голод - не надо понимать так буквально. :-)
Я просто таким утрированным способом хотела подчеркнуть, что быть рантье в нашей стране - дело очень рискованное.

А вот с термином "рантье" надо определиться.

Для меня рантье - это те, кто получает доход, ничего при этом не делая. Как сказали бы в СССР: "палец о палец не ударяя". :-)
А бизнес - это всё-таки труд. Хоть в нашем народе не очень уважаемый, но всё-таки труд.

Вы иначе смотрите на это?

[8008]

На что на «это»? На доход по депозиту - скорее, да, как сказали бы в СССР:))

[Anna_D]

На что на «это»?

На термин "рантье".

Ладно. Поболтали - и хватит. Тема бесконечна. Как в свое время на форумах были бесконечны темы "Мерседес или БМВ", "Intel или AMD"....

Это просто вопрос веры. А вере, как известно, никакие доказательства не нужны. :-)
Кто во что верит - тому то и хорошо...

И да, лично знаю рантье, умирающего с голоду: это я)))

[Kirill Vlasoff]

Доходность с недвижимости становится выгодней (если не считать пары месяцев каникул или дисконта которые сделали многие арендодатели). Что скажет купечество?

Доходность недвиги тоже снижается, вход в новый обьект это время, соот-но тоже потеря доходности. Я бы не метался.

Если и быть рантье на квартирах, то только на однушках, конечно же. Мне так не повезло, к сожалению...

альтернатива - сдавать покомнатно.

[aziat]

Доходность недвиги тоже снижается, вход в новый обьект это время, соот-но тоже потеря доходности. Я бы не метался.

Да. Тут просто нужно сравнить % по депозиту и банковские %. Навскидку видно что банковские % ниже если в валюте, плюс банковские риски.
% аренды выше и имеют свои риски. Сравнивая и оценивая риски вижу что недвижимость выгоднее чем депозиты.
Не соглашусь с предыдущим тезисом что рантье - это сиди и ничего не делай. Даже если предположить что недвижимость упала с неба, то ею нужно правильно управлять, обслуживать, нести юридические/налоговые последствия.
Скорее депозит в банке это сиди и ничего не делай.

[UTTAGI]

Квартира - это твоя собственность, а деньги на счету это уже не твои.

[Kirill Vlasoff]

Сравнивая и оценивая риски вижу что недвижимость выгоднее чем депозиты.

Я прикинул грязную с\с обьектов, которые знаю - хорошо если 6%, это если налоги не платить, ничего не ремонтировать и простоев нет.
Банковский депозит прямо сейчас те же, пусть не 6, ну 5.5% даст. Если сейчас объект есть, арендатор есть - вполне можно и сдавать дальше, а если есть кеш и надо думать куда пристраивать, то депозит рулит. Ну, либо посуточная аренда\покомнатная сдача, но это уже ближе к бизнесу. Либо загородное жилье\коммерческая - но там суммы входа 10ки миллионов.

Квартира - это твоя собственность, а деньги на счету это уже не твои.

Это все самовнушение. Право собственности тоже просто запись в соотв электронном реестре. А уж рисков у сдаваемого жилья выше крыши.

[SenV]

5,5% это буквально 2-3 банка дают. И скорее всего в ближайшее время снизят. Ориентироваться уже можно в среднем на 4,5-5%
А если налог с депозита платить, то ещё меньше

[Kirill Vlasoff]

5,5% это буквально 2-3 банка дают. И скорее всего в ближайшее время снизят. Ориентироваться уже можно в среднем на 4,5-5%
А если налог с депозита платить, то ещё меньше

Тем не менее - дают, и мы говорим же про кеш который есть сейчас. А уж под 5% пристроить можно очень значительную сумму.
Если налог с недвиги платить и честно считать допрасходы\простои, будет ли там 4%? Не факт.
Вообщем мой вывод - если кто выбирает между этими двумя темами то метаться смысла не вижу, если есть норм объект то хорошо, нет и есть депозит? Ну и пусть будет. Да 5-6% это мало, ну так инфляция ж 4% и то что вложения обгоняют ее - чудо чудесное, раньше было наоборот нормой.

Почесал репу и рискнул добавить пару спекулятивных тезисов. В ситуации есть плюсы. Можно немного пожертвовать доходностью и держать кеш под процента 4 на текущих счетах\отзывных депозитах и ждать момента входа в недвигу. Это сложно, но даже сейчас можно найти к примеру землю, построить там пару гостевых домов и получить 2х значную доходность. Вообщем сидеть в депо, но искать варианты выхода из них и входа в недвигу, где можно на очередном кризисе взять что-то симпатичное.

[Jet Long]

Kirill Vlasoff,
Банки осенью могут еще немного снизить процент на вклад и даже 2 раза (заседание ЦБ 18 сентября и 18 декабря)
А по недвижимости так сильно аренда не снизится, так же?

[8008]

так же?

У кого то снизится, у кого то повысится, у кого то вообще будет отсутствовать... Ставка по депозиту куда более предсказуемый инструмент, в общем...

[Jet Long]

8008, Предсказуемый это да и в данное время все предсказания сводятся к снижению ставок.
Аренда вряд ли , она всё же в наших руках, нежели банковский процент.

[8008]

Аренда вряд ли , она всё же в наших руках,

Ну ... если у вас есть объект и всегда есть на него готовый на ваши условия арендатор - я вас "поздравляю", вы контролируете ситуацию:)

[SERG7777]

Аренда выгодна, когда квартира досталась по наследству. А вот покупать , для сдачи в аренду, смысла нет. Есть конечно исключения, но тут надо чуть разбираться в спросе рынка аренды. Есть такие, как молодая семья из допустим Гадюкино покупает квартиру в ипотеку в Москве, сдает ее за величину ипотечного платежа. В квартиру прописывают родителей, которые спустя 10 лет будут иметь московскую пенсию, а внучка по окончанию школы в Гадюкино, поедет поступать в Московский ВУЗ и у нее уже будет своя квартира в Москве.

[homo]

В квартиру прописывают родителей, которые спустя 10 лет будут иметь московскую пенсию

Московская пенсия и льготы будет только после 10 лет прописки в Москве?

[SERG7777]

Московская пенсия и льготы будет только после 10 лет прописки в Москве?

Во Истину.
В сентябре 2019 г. Правительство столицы увеличило размер пенсии для 1,6 млн неработающих горожан – с 17 500 до 19 500 руб. в месяц. Как сообщается на сайте ПФ РФ, новый уровень городского соцстандарта был утвержден Постановлением Правительства Москвы № 1093-ПП от 27.08.2019. Согласно документу, доход для некоторых граждан, находящихся на заслуженном отдыхе и получающих компенсации, должен быть не меньше указанной суммы. Речь идет о коренных москвичах и зарегистрированных в столице более 10 лет.
ЗЫ: минимальная пенсия в Москве -12578 руб. если были зарегистрированы менее 10 лет, а если более, то 19500.

[aziat]

В сентябре 2019 г. Правительство столицы увеличило размер пенсии

похоже в столице самый тяжелый и каторжный труд. :)

Kirill Vlasoff,
Банки осенью могут еще немного снизить процент на вклад и даже 2 раза (заседание ЦБ 18 сентября и 18 декабря)
А по недвижимости так сильно аренда не снизится, так же?

Зависимость абсолютно призрачная, учитывая что люди теряют работу и период вируса по данным самого правительства около 700 тыс.чел. потеряли работу.

[8008]

Вообще, пока что то достаточно странное на рынке аренды - адекватные объекты не сдаются, тк хозяева «остались в прошлом». С адекватным новым реалиям деньгами, найти что то «реальное» тоже непросто, то док-тов нет, то хозяев... мошенники активизировались... В общем, тем, кто «Уже имеет арендатора» - можно пытаться сравниваться с депозитом, а кто пока «входит в рынок аренды...» - не знаю, если только на простой глаза закрыть и не учитывать его, а так и в отрицательную зону можно «уйти»... Условно, если бы именно меня сейчас спросили покупка для последующей сдачи Стандартной двушки или депозит под 2% (Без других вариантов) ... я бы выбрал депозит, на полгода хотя бы, посмотреть, что будет дальше...

[Toxic_Avenger]

Думаю, как депозиты под 8% закончится, на часть денег гараж под сдачу купить. Цена 500 000 руб за железный в центре города, + торг. Аренда похожих хотят от 4000 до 5-6 в месяц, взнос в кооператив 1000 в месяц. Итого вроде по минимуму 7% годовых. Не получится сдавать, сам ставить могу. С новыми депозитами таких процентов вроде нет, да и налогообложение свыше миллиона напрягает.

[8008]

В смысле, «продать двушку - купить 10 гаражей»? Не советую, не думаю, что это «ликвидный товар»... А если речь про один гараж - врядле это стоит в теме про рантье обсуждать, не проживешь...))

[Toxic_Avenger]

А вот фиг его знает. В больших ЖК у нас в городе, подземный паркинг хотят сдавать от 7000 в месяц. Продают их там же за 800 тысяч - миллион. Доходность на уровне 7% +/-. Но смотреть обязательные платежи надо, могут быть достаточно высокими.

[8008]

Нуууу.... смотрите сами - по мне так крайне нестабильный «актив»)) А учитывая иногда возникающие гаражные войны, вообще опасный)) Но тема эта несколько о другом, предлагаю про гаражи завязывать...

[Kirill Vlasoff]

Банки осенью могут еще немного снизить процент на вклад и даже 2 раза (заседание ЦБ 18 сентября и 18 декабря)
А по недвижимости так сильно аренда не снизится, так же?

Джет, приветствую

На мой взгляд, нет. Если обвала экономики с массовой безработицей не будет, то ценники не должны двинуться.

[Kirill Vlasoff]

Ну ... если у вас есть объект и всегда есть на него готовый на ваши условия арендатор - я вас "поздравляю", вы контролируете ситуацию:)

Недвига обычно вдолгую сдается, если клиента все устраивает редко кто ради 1-3 рублей будет затевать переезд. % ставки больше скорее на рыночную стоимость недвиги влияют, но если мы планируем сдавать долго - нам это пофиг