Рантье: квартира или депозит?

[Kirill Vlasoff]

В смысле, «продать двушку - купить 10 гаражей»? Не советую, не думаю, что это «ликвидный товар»... А если речь про один гараж - врядле это стоит в теме про рантье обсуждать, не проживешь...))

Значит докладываю реальный кейс, как сейчас говорят. Год тому скинули гараж жены за 100ку. Взял чел из нашего же кооператива, выкупает гаражи (кстати обычно дешевле, я загнал как упырь дорого), уже гаражей 20 у него. Сдает за 3ку в мес. Ну раз в год сколько-то там взнос, иногда надо что-то подмандить... доходность считайте сами, но она очевидно выше 20% годовых. Понятно, что этим надо заниматься постоянно, понятно что есть ограничения по объему инвестиции, однако факт - % выхлопа отличный.

[Jet Long]

Понятно, что этим надо заниматься постоянно, понятно что есть ограничения по объему инвестиции, однако факт - % выхлопа отличный.

Как говорят узкая специализация)) Но человек любит высокий доход и привык заниматся этим хлопотным делом.
Не знаете, что будет 24-ого, вроде готовятся к снижению% ставки

[Kirill Vlasoff]

Как говорят узкая специализация)) Но человек любит высокий доход и привык заниматся этим хлопотным делом.
Не знаете, что будет 24-ого, вроде готовятся к снижению% ставки

Да, там чел любит лично эту гаражную суету, постоянно сам там тусуется, почему бы тогда эти не заниматься.
Насчет снижения ставки - не знаю, прошлое снижение было почти на 100% очевидно, сейчас мне кажется либо оставят, либо на 0.25% вниз. Смысла особого гадать не вижу, и так понятно что % по депозитам вниз.

[Jet Long]

и так понятно что % по депозитам вниз.

Прям беда с этим халявным способом получения прибыли или даже способом жить.

[8008]

Вот именно, гаражи гаражам рознь, так сказать)) Купить за 800, чтоб сдавать за 5 и купить за 100 и сдавать за 3, да даже и за 2 - почувствуйте, так сказать, разницу:) Где найти только столько гаражей по сотке, чтоб на жизнь хотя бы хватало и в них не запутаться?... Ну и так то... рантье, лязяющий по гаражным кооперативам на отшибе города... ну хрен его знает, он не рантье уже - пусть будет просто гаражный олигарх...:) Ещё раз, предлагаю завязывать, тема про квартиры или депозиты, а не про гаражи и акции Теслы:)

[Kirill Vlasoff]

Ну и так то... рантье, лязяющий по гаражным кооперативам на отшибе города... ну хрен его знает, он не рантье уже - пусть будет просто гаражный олигарх...:)

А я и не спорю, вы все правильно говорите. Просто есть в некоторых случаях для некоторых людей варианты.

Прям беда с этим халявным способом получения прибыли или даже способом жить.

Ну халява, с учетом рисков и инфляции, весьма относительная. Сейчас да, % на депозиты падают, надо уходить в офтопические инструменты -)

[SERG7777]

Чтобы заработать минимум 10% годовых, надо покупать квартиру у застройщика на старте продаж на котловане. Для этого надо хотя бы чутка посидеть в инете и поизучать тему. Это касается только Москвы( область вообще не смотреть).

[Jrik]

Чтобы заработать минимум 10% годовых, надо покупать квартиру у застройщика на старте продаж на котловане. Для этого надо хотя бы чутка посидеть в инете и поизучать тему. Это касается только Москвы( область вообще не смотреть).

В последние пару лет это не так. Покупка у застройщика под сдачу на данный момент времени не имеет смысла. По крайней мере в Москве я за последние пару лет не видел примеров, когда это было бы выгодно.
Хотя сейчас все с недфигой как-то не особо понятно

Вообще, пока что то достаточно странное на рынке аренды - адекватные объекты не сдаются, тк хозяева «остались в прошлом». С адекватным новым реалиям деньгами, найти что то «реальное» тоже непросто, то док-тов нет, то хозяев... мошенники активизировались... В общем, тем, кто «Уже имеет арендатора» - можно пытаться сравниваться с депозитом, а кто пока «входит в рынок аренды...» - не знаю, если только на простой глаза закрыть и не учитывать его, а так и в отрицательную зону можно «уйти»... Условно, если бы именно меня сейчас спросили покупка для последующей сдачи Стандартной двушки или депозит под 2% (Без других вариантов) ... я бы выбрал депозит, на полгода хотя бы, посмотреть, что будет дальше...

хз. я недавно в свою студию заселил новый народ (месяц назад). старые жильцы из-за кризиса ухеали, сдал новым. цену конечно чуть скинул, но на 12 месяцев, дальше будем смотреть.
вот у меня была еще очередь знакомых, кто был готов снять. и эта очередь и сейчас есть, если бы у меня было еще пару студий их бы сразу сняли.
Но это сегмент самого дешевого хорошего жилья, многие знакомые как раз ужимаются и перезжают из своих больших и дорогих квартирв в такое дешевое.
Я как раз про эту квартиру писал на 123 странице этой темы :)

Готовая студия 5 мил. Это сразу с ремонтом, мебелью, техникой - сразу готовая.
Сдается за 30к в месяц. Из них примерно 4к уходит на комуналку (свет, вода, отопление и комуналка).
26к остается * 12 месяцев = 312к в год минус налог, возможно мелочи по ремонту = где-то 300к чистыми в год
6% примерно годовых. Это без учета простоя, если вдруг одни квартиранты уедут, новые придут итд.

Ну только оно теперь сдается за 26 (а не за 30), итого получается 22 остаток, или 264к в год дохода. После налога на недвижимость, других мелких расходов - где-то 250к в год остается
При цене 5кк - это 5% годовых.
То есть если просто в лоб, то вроде получается чуть лучше депозита.

Весь вопрос в цене бетона, что с ним будет дальше. Была бы уверенность, что цена будет вверх (или хоть падать не будет) - можно было бы взять квартиру под сдачу.
Но какой-то определенности с этим нет.

И не особо понятно, что будет осенью, возможно кризис и квартиру сдать будет очень сложно и осатки квартирантов разбегуться + еще недвижка обвалиться по цене. Это риски покупки квартиры под сдачу сейчас.


ПС, Для себя пока вырал облиги под ~6% годовых.

[SERG7777]

В последние пару лет это не так. Покупка у застройщика под сдачу на данный момент времени не имеет смысла. По крайней мере в Москве я за последние пару лет не видел примеров, когда это было бы выгодно.
Хотя сейчас все с недфигой как-то не особо понятно

Я имел ввиду не покупку с целью аренды. а покупка с целью продажи когда дом построят.

[Jrik]

Я имел ввиду не покупку с целью аренды. а покупка с целью продажи когда дом построят.

Не вариант. Времена когда на старте продаж (на этапе ямы) квартира стоила копейки, а после сдачи дома - дофига денег, они прошли. Сейчас я этого уже просто не вижу. Цена конечно меняется от ямы до готовой квартиры, но на этом сложно заработать что-то значительное.
Точнее сейчас эта разница строго сопоставима с рисками. Условно у ПИК цена на этапе ямы и на этапе готовый дом - отличается не сильно, так как есть какая-то стабильность и гарантия сдачи в срок
У ЖолСтройШаражМонтаж цена может отличаться сильно, но там и сроки скорее всего пройдут и есть шансы вообще получить вечный недострой (высокие риски такой инвестиции)

[SERG7777]

Времена когда на старте продаж (на этапе ямы) квартира стоила копейки, а после сдачи дома - дофига денег, они прошли

Как пример: ЖК Вестердам в августе 2019 года на старте продаж, 2-ка 56,7 стоила 8,3 млн. Сейчас застройщик остатки продает за 13,2 млн. Очень неплохо отросли цены на ЖК Балтийский, Аквилон, Городские истории.
ЗЫ: пишу только о стройках в Москве. Сейчас все ждут ЖК Авиатика и ЖК НА Качуевской.

[САША74]

SERG7777, дороговато у вас отросли, на сайте жк есть двух комнатные по 11.800.000.

[Jrik]

Как пример: ЖК Вестердам в августе 2019 года на старте продаж, 2-ка 56,7 стоила 8,3 млн. Сейчас застройщик остатки продает за 13,2 млн. Очень неплохо отросли цены на ЖК Балтийский, Аквилон, Городские истории.
ЗЫ: пишу только о стройках в Москве. Сейчас все ждут ЖК Авиатика и ЖК НА Качуевской.

Да, возможно я ошибался и был не прав.
Правда за поселдние пол года (до начала всей этой странной ситуации с короновирусами) - был рост цен на квартиры. И цена росла и на стройки и на любые нормальные квартиры. Поэтому сложно говорить, что стройка выгодна была - можно было почти любую норма квартиру купить-продать

Как сравнивал я. Есть условно 1кк рублей
Я могу купить за них сразу готовую квартиру и начать ее на следующий день сдавать, сдава квартиры мне будет приносить ХХ денег в месяц + сама квартира дорожает
Я могу купить на них стройку. Она ничего приносить не будет - мой доход, это продать ее после сдачи дома через 2-3 года (или можно будет начать сдавать после сдачи дома) + риски от просрочки сдачи дома на Х месяцев (можно конечно по суду отсудить за это денег, а можно и не отсудить)

Для себя не смог найти каких-то интересных вариантов.
Но я смотрел дешевые квартиры под сдачу, студии и дешевые однушки в домах эконом класса (а-ля человейники ПИК)
Возможно в домах бизнес класса там все по другому и выгодна есть. Я признаю - такие примеры не смотрел.

[8008]

Возможно в домах бизнес класса там все по другому и выгодна есть.

Возможно:) Но все это станет ясно инвестору лишь тогда, когда именно он продаст свой актив за определенную цену, посчитает разницу и расскажет ... За сколько там что продает застройщик (какую скидку-рассрочку-ипотеку-гараж он даст, чтоб продать, это проблема предложения застройщика, ему люди уже купившие - не конкуренты) - мало влияет на вторичку, а это, как ни крути, будет уже вторичка, на которую придет свой покупатель, если придет, со своим торгом и тд...

Кстати, бизнес-человейники уже сейчас далеко не редкость, я вот офигеваю от 1500+ строящихся "элитных апартаментов" у м.Селигерская, тк живу недалеко - где все эти "элитарии" будут ставить свои солярисы, ведь под землей только 550 мест?... Короче, кому как, конечно, но мне лично "уютнее" в хрущевке, с тихим двором, какой-никакой парковкой ... нежели чем в подобном "псевдобизнесквартале" - так что квартиру "там" я бы снимать не стал:) Можно ли будет ее выгодно продать? Наверное, когда то, кому то ... за сколько то:)

[Jrik]

В варианте купить дешевую квартиру под вариант рантье (который в данной теме обсуждаются), я не нашел выгодных строек в Москве
Все что я нашел, выгоднее было купить сразу готовое сейчас и сразу завтра сдавать и получать доход, чем купить стройку и начать ее сдавать через +2 года (там еще возникает ремонт, который надо будет делать, хотя есть стройки с ремонтом от ПИК, но не все они такие)

Все так же рассматриваю сейчас вараинты в м.Новокосино (район Новокосино-2). Может у кого есть другие идеи, где и что купить как вложение денег?

[Diminho]

Все так же рассматриваю сейчас вараинты в м.Новокосино (район Новокосино-2).

Новокосино-2 это уже не Москва, а Московская область, город Реутов.

[aziat]

Как пример: ЖК Вестердам в августе 2019 года на старте продаж, 2-ка 56,7 стоила 8,3 млн. Сейчас застройщик остатки продает за 13,2 млн.

Продает то он может и продает, но вот спрос и продажа рухнули. И это не я сказал.

Спрос рухнул: сделки с новостройками в Москве и области упали до 40%
Общая сумма сделок по итогам шести месяцев уменьшилась в целом по Москве на 26%, до 268 млрд рублей, в Московской области было зафиксировано падение на 28%, до 90,9 млрд рублей

В первом полугодии нынешнего года в России было введено 26,7 млн кв.м жилья (без учета домов на садовых участках). Это на 11,4% меньше, чем годом ранее

Ввод недвижимости в Москве в первом полугодии 2020 года упал на 9,4%

[Jrik]

Новокосино-2 это уже не Москва, а Московская область, город Реутов.

Да, но на сдачу квартиры это никак не влияет. Тем кто снимает квартиру главное одно, как даелко от квартиры до метро.
Метро в гор.Реутов есть. от района Новокосино-2 до метро можно дойти пешком (20-25 минут).
Этого достаточно для успешной сдачи квартиры.

[8008]

Тем кто снимает квартиру главное одно, как даелко от квартиры до метро.

Ну... это Вы как то «огульно» всех под люмпенов подписываете:) Ул Обручева д6 - крайне неблизко до метро... однушка за 40) Путилково не «новое», хороший дом в 100м от МКАД и ТЦ - 25 однушка + 35 двушка - живут, кстати, «гастеры»... Дегунинская ул, до постройки м.Селигерская - было крайне далеко от метро, но отлично сдалась в 2015 и до сих пор турок живет - ему точно метро не нужно))) Там же рядом ещё одна...

В общем, метро - не главное, даже в экономе:) Если оно «прямо во дворе» же, то это явный минус, скорее...

[Jrik]

Ну... это Вы как то «огульно» всех под люмпенов подписываете:) Ул Обручева д6 - крайне неблизко до метро... однушка за 40) Путилково не «новое», хороший дом в 100м от МКАД и ТЦ - 25 однушка + 35 двушка - живут, кстати, «гастеры»... Дегунинская ул, до постройки м.Селигерская - было крайне далеко от метро, но отлично сдалась в 2015 и до сих пор турок живет - ему точно метро не нужно))) Там же рядом ещё одна...

В общем, метро - не главное, даже в экономе:) Если оно «прямо во дворе» же, то это явный минус, скорее...

Не главное конечно. Главное цена. Если цена дешевая, квартиру снимут в любом состояние и в любой точке.
Но если метро есть - то это уже плюс к цене сдачи.

Вот по цена-качество я пока лучше не видел. Если ставить на циан цену квартиры 5кк + метро в пешей доступности (~2 км), то выбора особо почти и нет.
Если искать варианты которые сразу приносят 5%+ годовых.

[SenV]

Что-то все рассматривают варианты новостроек, а по мне так для сдачи в аренду сейчас лучше вторичку брать, если уж брать. Мне кажется процентов на 20 они дешевле, чем новостройки.

[Jrik]

Что-то все рассматривают варианты новостроек, а по мне так для сдачи в аренду сейчас лучше вторичку брать, если уж брать. Мне кажется процентов на 20 они дешевле, чем новостройки.

Почему? Я как раз все последние страницы именно то же самое и пишу, что вторичка как вариант сдачи в аренду лучше, чем купить яму.
По крайней мере в Москве (ну и ближнем подмосковье) и в варианет самых дешевых квартира (однушки и студии)
То есть у меня мнение то же самое.

[МИФФ]

Не Квартира и не депозит,все это мелочь и требует времени и внимания ради несущественных сумм,сам занимаюсь этим с начала 2009 года,если первую квартиру купил относительно дёшево и считай ее с ремонтом окупил и за 11 лет ничего в неё не в вкладывал ибо внимательно смотрю на арендаторов,то с второй квартирой «беда» купил в 2007,заехали в неё в сентябре 12 ( застройщик тянул с сдачей,впрочем как и с первым вариантом купил в 2006,а ключи получил в 2008)...и арендаторы там постоянно меняются плюс частый простой,пару раз сбежали не заплатив 10-15000 р мелочь,но неприятно.
Были мысли продать все это хозяйство,но посчитав более внимательно и после перевел в валюту пришёл к неутешительным выводам: я ещё и оказался в минусе,но в рублях естественно в хорошем плюсе...
Поэтому больше в подобные авантюры вкладываться не буду и вам не советую,хотя если для кого 50-60000 рублей деньги,то милости рекомендую к просмотру...

[Kirill Vlasoff]

Кмк покупка на котловане с дальнейшей перепродажей и сдача - две разные движухи.

[8008]

Кому то хочется «рантье», а кому то «двигаться» - он просто не в той теме написал... наверное... денег на условные 10 «объектов» у него нет, а раз нет, то и «50-60» ему почему то не деньги...

ПС имхо, если вдруг «появились» 10-15 млн, то можно и может быть лучше в какой то момент в «быструю» поиграть на валюте - но это «игры», а не «рантье», про что тема...

[МИФФ]

8008, дело не в 10 или в 15 квартирах,а в самом этом бизнесе : муторный и беспокойный процесс,плюс общение с не очень адекватными людьми,если вам нравится то милости прошу - расширяйте горизонты аренды,а я как нибудь буду на основном месте спокойно зарабатывать..

[Kirill Vlasoff]

ПС имхо, если вдруг «появились» 10-15 млн, то можно и может быть лучше в какой то момент в «быструю» поиграть на валюте - но это «игры», а не «рантье», про что тема...

Ну это обратная крайность, есть варианты средние по риск\доходность, но они офтопик. Опять же, самая грустная доходность в массмаркете, а с 15 можно идти в коммерческую\загородную. Там можно получить % более интересные. Но это уже почти бизнес, по кр мере первый год\два.

8008, дело не в 10 или в 15 квартирах,а в самом этом бизнесе : муторный и беспокойный процесс,плюс общение с не очень адекватными людьми,если вам нравится то милости прошу - расширяйте горизонты аренды,а я как нибудь буду на основном месте спокойно зарабатывать..

Ну куда-то кеш все равно надо вкладывать, опять же можно перейти в более дорогой сегмент, меньше объектов, но дороже.

[8008]

Ну можно конечно - но это уже близко к «все яйца в одну корзину», если конечно мы про хоть какой то конечный бюджет речь ведём - ведь условный поиск клиента/простой/ремонт одной из десяти куда легче «перенести», нежели одной из двух «элитных-дорогих»...
Ну и там «требования/запросы арендаторов» бывают такие, что ... ну и «под бордель/казино» вполне может уйти, свои недостатки вполне могут присутствовать:)

[МИФФ]

Kirill Vlasoff, 10-15 млн рублей это копейки для загородной недвижимости,в лучшем случае можно построить курятник где то 40-50 км от мкад,нормальный упакованный дом для себя выйдет намного дороже..исходя из личного опыта постройки дома.

[Kirill Vlasoff]

Ну можно конечно - но это уже близко к «все яйца в одну корзину», если конечно мы про хоть какой то конечный бюджет речь ведём - ведь условный поиск клиента/простой/ремонт одной из десяти куда легче «перенести», нежели одной из двух «элитных-дорогих»...

Трудозатраты в 10 будут совсем серьезные и уже просто неизбежны проблемы с жильцами\соседями, просто по теорверу часто будет лажа вылезать.

Kirill Vlasoff, 10-15 млн рублей это копейки для загородной недвижимости,в лучшем случае можно построить курятник где то 40-50 км от мкад,нормальный упакованный дом для себя выйдет намного дороже..исходя из личного опыта постройки дома.

Ну сам дом можно сильно дешевле, земля+коммуникации в норм локации - да, для Москвы бюджет маловат, согласен. Я по своему болоту сужу.
Насчет кеша - да, доллары ок вариант, но все-таки хочется чтобы деньги работали. А валюта в консервативных инструментах сейчас совсем слезы.

[8008]

Трудозатраты в 10 будут совсем серьезные и уже просто неизбежны проблемы с жильцами\соседями, просто по теорверу часто будет лажа вылезать.

Ну ведь и возможные «потери» меньше... хотя согласен, что на каком то этапе «количество объектов» придётся ограничивать и переходить в «качество» из « просто количества»... Это как с «гаражами», да:)

[Kirill Vlasoff]

Ну ведь и возможные «потери» меньше... хотя согласен, что на каком то этапе «количество объектов» придётся ограничивать и переходить в «качество» из « просто количества»... Это как с «гаражами», да:)

Именно, я как-то читал отчет чувака с 10ом квартир в Москве (разных, в основном недорогих/средних), кажется в тинькове. Постоянный у него гемор раз, итоговая доходность в % треш просто, чуть ли не меньше 4%.
Тогда уж может заниматься посуточной сдачей, причем часть объектов арендовать самому по "оптовым" ценам, запарно, но там хоть доходность будет человеческая.

[8008]

Не... это уже явно не «рантье»:)... (даже не про то, что сейчас с посуточной арендой) Знаете - некоторые умудрятся и с самым «суперликвидным» активом в долгах жить... Если этот «чувак» не справился - это скорее он «не тот», а не сама идея... Если мое мнение - то человек с головой вполне может «устроиться рантье» (и ничего не упустить:) на 8-10 объектах, а если жена/муж помогает, то и более - как говориться, «...было бы с чем гемороиться, а там прорвёмся»:)

[Kirill Vlasoff]

Если этот «чувак» не справился - это скорее он «не тот», а не сама идея... Если мое мнение - то человек с головой вполне может «устроиться рантье» (и ничего не упустить:) на 8-10 объектах

Мне показалось что человек вполне адекватный, часть того что он описывал мне знакомо. Просто сама движуха - 10 и более объектов в Москве, рентабельность без чудес + (точнее минус) всякие периодические факапы. Это уже бизнес, при этом малорентабельный.

[mrs]

Всем привет.
подскажите какие подводные камни и риски:
Рассматриваем покупку апартамента-студии в апарт отеле для сдачи. Стройка, готовность 90%, сдача объекта в сентябре этого года.
студия 26 метров, цена 5100 р., Санкт-Петербург, московский район. Пешая доступность от метро.
Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.
с точки зрения рентабельности и сохранения средств, какие риски могут быть?

Есть ли у кого подобный опыт, буду благодарен за информацию.

[8008]

будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес.

Хммм, как то очень заманчиво выглядит)) А коммуналка? А шлагбаум-консьерж-услуги УК и тп будут из этих 25 вычитаться? Просто бывают «дома», где и 25 не хватит, чтоб это все оплатить...

[Kirill Vlasoff]

Есть ли у кого подобный опыт, буду благодарен за информацию.

такого опыта нет, но позволю общие тезисы\вопросы:
а. что с коммуналкой?
б. налоги на такие объекты не больше ли?
в. по 25 СЕЙЧАС готовы заключать договор? или обещают ПОТОМ?
г. налог 13% при такой схеме скорее всего без вариантов

Вообщем 4-5% доходность в лучшем случае. На мой взгляд, сомнительная идея. Если верить в рост цен - тогда чего и нет.

[yg11]

Всем привет.
подскажите какие подводные камни и риски:
Рассматриваем покупку апартамента-студии в апарт отеле для сдачи. Стройка, готовность 90%, сдача объекта в сентябре этого года.
студия 26 метров, цена 5100 р., Санкт-Петербург, московский район. Пешая доступность от метро.
Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.
с точки зрения рентабельности и сохранения средств, какие риски могут быть?

Рассматривал кучу похожих вариантов, в итоге, купил нормальную квартиру. Сдалась на следующий день после окончания ремонта. Минусы, которые я для себя определил по этим объектам: 1. Ликвидность стремится к 0-лю, посмотрите сколько подобных предложений на вторичке, 2. УК сменит название и все обещания коту туда, 3. Брать будут только на короткий срок - износ в разы увеличится. Ну и ещё по мелочи.

[Jrik]

сем привет.
подскажите какие подводные камни и риски:
Рассматриваем покупку апартамента-студии в апарт отеле для сдачи. Стройка, готовность 90%, сдача объекта в сентябре этого года.
студия 26 метров, цена 5100 р., Санкт-Петербург, московский район. Пешая доступность от метро.
Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.
с точки зрения рентабельности и сохранения средств, какие риски могут быть?

Без договора сложно ответить. А договора у вас сейчас и нет, его видимо обещают заключить только после сдачи дома. Надо смотреть условия в договоре.
Но в любом случае, деньги будут приходить от юр.лица на счет, то есть 6% налогов в любом случае (и то не уверен, что можно оформиться как самозанятый для таких целей). А если не самозанятый, то -13%
+ налоги скорее всего будут 1% в год (так как нежилое помещение), то есть с 5100, еще 51к
Получаем 25к * 12 (минус 13% налоги), минус налоги (51к) - остается = 210.000 руб в год с 5.100.000 = то есть где-то 4%
Скороее всего будут и другие рассходы на содержание.
Скорее всего договор будет на короткий срок, через год могут быть уже другие условия
Ликвидность - сомнительная.

на 5100 можно купить ОФЗ РФ и будет доход выше и 100% ликвидность.

Но тут очень большую роль играет вера - будет дальше недвижка рости или нет. Так как просто под сдачу оно сейчас не особо выгодно. А если с учетом роста цены и эти апартаменты будут стоит не 5.100, а 10.000 через 10 лет, то тут доходность уже совсем другая. Кто верит, что недвижка будет только дорожать, тот покупает под сдачу.
Кто не верит - не покупает.

[Destan]

Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.

Любимая песня некоторых УК застройщиков, которые испытывают определенные трудности при реализации кв. м.
Это - разводняк, популярный не только в России...

Кто верит, что недвижка будет только дорожать, тот покупает под сдачу.
Кто не верит - не покупает.

А вот я верю, что недвига будет только дорожать, но под сдачу не покупаю, элементарно - это больше не интересно, т.к. продавать ничего не собираюсь, а с аренды слишком малый "выхлоп". Смотрю в сторону ИФ. Там более привлекательные условия в финансовом плане.

[Anдреi]

Существуют темы, например
Инвестиции в коммерческую недвижимость.

[gratsay]

Всем привет.
подскажите какие подводные камни и риски:
Рассматриваем покупку апартамента-студии в апарт отеле для сдачи. Стройка, готовность 90%, сдача объекта в сентябре этого года.
студия 26 метров, цена 5100 р., Санкт-Петербург, московский район. Пешая доступность от метро.
Сдавать будет управляющая компания, будет программа фиксированный доход 25 тыс руб/мес. и программа максимальный доход, прибыль зависит от спроса.
с точки зрения рентабельности и сохранения средств, какие риски могут быть?

Есть ли у кого подобный опыт, буду благодарен за информацию.

Если продавать не будете, то норм, а так при продаже апартаментов, используемых в предпринимательской деятельности взыщут налог с полной стоимости. Тот факт, открыто ИП или нет для налоговой не имеет значения, так как вы своё имуществе использовали в предпринимательской деятельности. Кроме того, сдавать апарты и платить налог как самозанятый не получится,так как это нежилое помещение. Лучше другие варианты поискать. Доходность не такая уж и большая, а проблем может быть много.

[МИФФ]

По прошествии долгих лет март 2006 и декабрь 2006-март 2007 в это время я купил две однокомнатные квартиры,первую получил где то в июне 2008,а сдал если не ошибаюсь в феврале 2009г это на мой взгляд удачная инвестиция,а вот вторая квартира вышла дороже и получил я ее позже где-то в 11 году и сдал в начале 12 и пару лет она простаивала,у меня было много работы и даже лень было ездить на показы и общаться с клиентами,и так все было хорошо.
Тут недавно поднял все платежи за них,перевёл в валюту по курсу ЦБ на день оплаты и по прошествии стольких лет я вышел в небольшой плюс,хотя ещё 3-4 года назад в валюте был минус.
Естественно в рублях все шикарно,но если вы посмотрите курс доллара в 2006 и сейчас,то станет не так весело.
Хотя изначально в то время планировал купить кое какой коммерческий объект,но для хорошего места у меня не было столько денег,поэтому ограничился квартирами.
Недавно мне предлагали снова вложится,но решил не наступать на одни и те грабли.

[SERG7777]

Естественно в рублях все шикарно,но если вы посмотрите курс доллара в 2006 и сейчас,то станет не так весело.
Хотя изначально в то время планировал купить кое какой коммерческий объект,но для хорошего места у меня не было столько денег,поэтому ограничился квартирами.
Недавно мне предлагали снова вложится,но решил не наступать на одни и те грабли.

Ваша ошибка в том, что Вы не продали сразу квартиры после получения ключей, а пошли в аренду. Надо было продолжать покупку квартир на котловане с продажей после получения ключей. Даже можно было и до ключей( по переуступке).
ЗЫ: даже и сейчас выгодно вкладываться в новостройку.

[МИФФ]

SERG7777, считаете ?
У меня немного иное мнение на сей счёт,очень долгое ожидание с момента заключения договора и получения ключей,понятно что можно бумагу продавать,переписал договор и вуаля,скажу больше черт меня дёрнул в 13 году купить ещё одну квартиру,но что то там пошло не так и я предпочёл избавится от проблемы в рублях ушёл в 0( если быть точнее прибыль 50000 р ну что бы необидно было)а в валюте в некоторый минус.
Поэтому не хочу рисковать,тем более работаю с некоторыми представителями строительного комплекса и вижу какие у них серьезные проблемы.
Все имхо,есть кто готов рисковать вперёд,тут сами знаете какие можно деньги поднять или потерять.
PS в 2007-2009 работал с одним застройщиком,тот даже киданул на 6000-7000баксов( ~ 180000₽)но посчитав сколько им привезли товара на 1 с небольшим долларов решил списать все на убыток( все равно остался в жирном плюсе),тем более платить юристу и так далее в неперспективном деле не хотелось.
Так собственно говоря о застройщике,несколько построенных многоэтажных домов стоят до сих пор незаселенными,а квартиры в них проданы сразу 2 или 3 собственникам,ну не хочется рисковать кровными деньгами в таких вот схемах покупки продажи,поэтому тупо сдаю даже ниже рынка и не забиваю себе голову.

[8008]

Вы сейчас оба точно про "рантье" речь ведете?... По моему, вы все про инвесторов рассуждаете...

[МИФФ]

8008, очень тонкая грань между этими терминами)) в Реале и тот и другой не хотят работать в классическом понимании этого слова,а иметь деньги не прилагая особых усилий.

[SERG7777]

Вы сейчас оба точно про "рантье" речь ведете?... По моему, вы все про инвесторов рассуждаете...

Мы о том, что аренда не выгодно. Арендой хорошо заниматься, когда квартира досталась от бабушки, а покупать квартиру для сдачи, ну как то не очень наваристо.

[МИФФ]

SERG7777, ну почему так и невыгодно,до известных событий 14 года было вполне себе выгодно,можно было скромно жить например в Таиланде.

[8008]

У кого как "сейчас"? Мы недавно (в момент начала мобилизации, 19го выехали, 23 выставили, 25 сдали с первого раза) пересдали маленькую двушку на Нахимовском с 44 на 52... Остальным не меняем ничего, принципиально ... кое кто живет в однушке на Селигерской до сих пор за 30:)