alt22 писал(а) 23 ноя 2011, 17:51:Цель: сделать так, чтобы годам к 50 быть в меру обеспеченным человеком и независимым от работы/зарплаты.
Тактика:
...
Всё, конечно, весьма условно и примерно.
На Ваш взгляд, какие есть тут подводные камни?
Заранее благодарен за советы.
ИМХО - правильная у вас тактика. Навеянная прочитанной "Богатый папа, бедный папа"?
Все сравнения доходов от аренды и вложения в бизнес не учитывают, на мой взгляд, важного фактора риска. То, что в нашей стране можно лишиться самого продуманного и успешного бизнеса, не секрет. А квартиры - малорискованное вложение, главное - правильно выбрать объекты. Все любят считать только % от аренды, забывая, что стены недвижимости еще защищают от инфляции, прямо пропорционально индексируясь.
Просядет нефть, подешевеет недвижимость в Москве - значит и стоимость жизни просядет. Будете зарабатывать на старости с квартир не 200, как планируете, а 100 (цифры с потолка), но эти 100 по покупательской способности все равно будут эквивалентом 200
То, что в Москве просели цены на недвижимость, миф. Так говорят те, кто не занимался плотно поиском. Изучив рынок Мск в теч неск лет, пытаясь купить квартиру, выяснили, что он крайне скуден и строится очень мало. Основной фонд - старый обшарпанные морально устаревшие дома, которые покупать на перспективу 15 лет нет смысла. Всплеск интересного предложения на рынке был осенью 2008 г, было много и торговались охотно. После НГ 2008 г цены просели, но и рынок опустел, хорошие предложения сняли с продажи в ожидании лучших времен.
То был шоколадный период для новостроя, народ с живыми деньгами здорово выиграл. Цены в этом году отыгрались сполна. Например квартиры
в этом доме
estatet.ru/catalog/budennogo_pr_t_vl_26/descr
летом 2010 стоили на 50% дешевле сегодняшней цены, и список свободных квартир на глазах тает. Это к вопросу о покупательском спросе в Москве.
А в домах вот этого микрорайона в новом Реутове
estatet.ru/catalog/reutov_ul_oktjabrja_mkrn_9a/descr
зимой 2009 года 1 кв м трешки дома в 3 месяцах от сдачи ГК стоил 63 000 рублей, сколько сегодня - сами видите Оно не удивительно - район крайне удачно расположен - 1 мин. от жд станции + 7 мин пешком до будущей станции метро Новокосинская. И от этой станции до кольца будет всего 16 мин. И район в целом давном обжитый и приятный.
Мой скромный вывод: цены в Москве и МО не просели, они расслоились, чего и следовало ожидать. Неадекватно оцениваемые в период роста цен старый убитые квартиры просели, а качественное и удачно расположенное жилье подорожало. Но поскольку некачественного старья в Москве больше среднестатистическая цена за кв метр кажется просевшей
Если перевести цену квартиры в кол-во лет работы в офисе, то все осталось на том же уровне.
Например: 96 год, цена однушки в панельной новостройке 30-35 тыс долларов, в те времена средняя зарплата менеджера в офисе была ок 300 долл. Т.е. среднестастистическая однушка стоила 10 лет работы в офисе среднестатистического менеджера.
Сегодня такая же однушка стоит ок 190-200 тыс долл, т.е. те же 10 лет работы в офисе среднего менеджера с зарплатой около 50 000 рублей.
Ничего не поменялось по сути Цены на жилье не могут быть оторванными от зарплат.
Что бы сделала я на вашем месте: шла тем курсом, что вы себе наметили , но первую ипотечную квартиру взяла только в одном из двух случаев:
1) когда накопите такой первый взнос, чтобы ежемесячная плата банку равнялась доходу от аренды этой квартиры. В случае просадки рынка аренды добьете разницу с дохода от двух других сдаваемых квартиры, чтобы не потерять ее. Не пройдет и года-двух дисбаланс опять выправится.
2) можно брать и с меньшим первым взносом, если объект найден перспективный
Например сегодняшний Новый Реутов еще стоит того, но не район Октября, прирост будет не таким впечатляющим после сдачи метро Новокосинская в сентября 2012 года, а соседний микрорайон "Новокосино-2", кот де-юро МО, а по факту почти Москва, т.к. шаговая доступность до метро. Там, кстати, впервые на московском рынке строят студии по 24-26 квадратных метров и малогабаритные однушки по 32-33 метра в монолит-кирпиче, которые самые интересные в плане инвестирования. Цены оч хорошие - от 2.5 до 3,3 со сдачей дома через год-два. Вы и на росте цены заработаете, и впоследствии на аренде.
На мой взгляд перспектива у этого района та же, что когда-то была у Северного Бутово, куда не хотели ехать переселенцы, когда цена была оч низкой, но после сдачи метро цены мало чем отличаются от других спальников Москвы, хотя фактически Бутово трудно назвать Москвой из-за расположенности за МКАД и удаленностью относительно центра.
