Из 2 квартир сделать 6 за 20 лет. Реально?

[alt22]

Исходные данные: Есть две квартиры: двушка на Коломенской, в кирпичной девятиэтажке и однушка в 5 минутах от Варшавской, в панельной 12-этажке.
Обе требуют косметического ремонта, но это мелочи. Квартиры пустые, сам живу в трешке с семьёй, на одной площадке с вышеописанной двушкой, квартира тоже наша, всем просторно.
Цель: сделать так, чтобы годам к 50 быть в меру обеспеченным человеком и независимым от работы/зарплаты.
Тактика:
1.Вложить свои деньги в 2 квартиры, чтобы можно было их сдавать приличным людям за нормальные деньги.
2.Сдать обе квартиры на долгий срок. Планирую в месяц иметь с них 70 тысяч дохода.
3.Через год взять ипотеку на третью квартиру, внеся в качестве первого взноса ренту, полученную за первый год (возможно, добавив что-то из своих денег).
4 Сдавать взятую в ипотеку квартиру, увеличив общий доход от ренты минимум до 100 тыс в месяц.
5 Платить 100 тыс в месяц, погасив ипотеку полностью через 10 лет.
6 Через 10 лет взять еще одну квартиру, доход от ренты 140 тыс, гасим ипотеку через 7,5 лет.
7 Через 7,5 лет берем пятую квартиру, доход от ренты 180 тыс, гасим за 5 лет.
8 Через 5 лет берем шестую квартиру, доход 220 тыс, гасим за 3 года.

Желаемый итог: через 25 лет имеем с собственности 6 свободных квартир плюс одну, в которой живем. Далее:
-сдавать 6 квартир и обеспечить скромную пенсию в 220 тыс, которая индексируется с учетом инфляции.
-свою квартиру продать и купить хороший дом где-нибудь в Австралии (от балды), где и жит в свое удовольствие

Всё, конечно, весьма условно и примерно.
На Ваш взгляд, какие есть тут подводные камни?
Заранее благодарен за советы.

[Rezoner]

Однажды Ходжа Насреддин за плату пообещал эмиру за 15 лет обучить осла разговаривать. Когда его спросили, что же он будет отвечать эмиру через 15 лет, он ответил: "Через 15 лет помрёт либо осёл, либо эмир, либо я..."
Долгосрочные прогнозы, связанные с недвижимостью в России - это даже не смешно

[Cutie Pie]

Прикольный расчёт. Попробуйте осуществить хотя бы в среднесрочной перспективе (а это у вас за первые 5 лет вполовину выплаченная ипотека по третьей квартире).
В принципе, я не считаю это чем-то вообще неподъёмным. Человеку с недвижимостью в Москве гораздо проще стартовать в плане накопления капитала (в данном случае - квартир), однако есть парочка НО.
Зачем так много яиц в одной корзине (6 хат и все в Москве). Может диверсифицировать вложения?
Осуществить данные планы возможно если только этим и заниматься, т.е. быть профессиональным рантье. Для этого надо будет задвинуть любую другую работу. Если чувствуете, что Ваше призвание именно в этом - вперёд!
Ещё учтите, что банк даст вам ипотеку на третью квартиру только под залог возможно и одной из первых двух квартир, например, стоимость вашей имеющейся двушки 6 лямов, а стоимость покупаемой ещё одной двушки будет 8, а накоплений от первого года сдачи - 400 тысяч. Банк даст вам ипотечный кредит только с учётом залога имеющейся двушки и не иначе. А это означает повышение риска потерять не только вновь приобретённую квартиру, но и имеющуюся (в чрезвычайных ситуациях). Наложение обременения в виде залога от банка означает, что вы можете встретить ряд препятствий от банка при сдаче в жилой найм, например. Т.е., скорее всего, придётся выкручиваться без оповещения банка.

[Гость]

Исходные данные: Есть две квартиры: двушка на Коломенской, в кирпичной девятиэтажке и однушка в 5 минутах от Варшавской, в панельной 12-этажке
Сдать обе квартиры на долгий срок. Планирую в месяц иметь с них 70 тысяч дохода..

А жить где?
UPPD.Непонятна цель практически большей части всей жизни - поиметь 6 квартир в москве.Теперь представьте,что вам 50,друг на полшестого,девушки не смотрят,лучшие годы угроханы на накопительство,жена жужжит,суставы ломят...оно вам надо?

[Антон Макута]

А жить где?

Квартиры пустые, сам живу в трешке с семьёй, на одной площадке с вышеописанной двушкой

[columbus_123]

Эта схема была очень распространена в США до 2008 года. Человек покупает в кредит недвижимость с минимальным взносом. При этом выплачивает кредит платежами от сдачи квартиры. Затем под cash flow от первой недвижимости покупает следующую и так далее. Очень хорошо работает на рынке, где постоянно растет цена. При этом есть схемы, как покупать недвижимость дешевле рыночной цены. Если объекты находятся географически недалеко, то легче администрировать сдачу в аренду.

[abraxas]

Трудное и неблагодарное дело планировать на долгие годы, особенно в России и особенно ипотеку. За это время может случиться:
1) Падение стоимости аренды, а также и невостребованность аренды со стороны "приличных людей" по причине, скажем, безработицы
2) Падение стоимости недвижимости в Москве в принципе, из-за чего вся схема может превратиться в убыточное мероприятие
3) Вам не дадут больше ипотеку на каком-то этапе. Или даже вообще не дадут.
4) Вы не найдете "приличных людей". Вообще. Вам будут попадаться одни неприличные в качестве арендаторов, вы не захотите больше заниматься арендой, а ипотека-то висит...
5) Подставьте по вкусу...

[dimarick]

не забывайте,скоро планируется введения налога на недвижимость,вы немного опаздали,этим лучше было заниматься в начале нулевых

[cent-olla]

Желаемый итог: через 25 лет имеем с собственности 6 свободных квартир плюс одну, в которой живем. Далее:
-сдавать 6 квартир и обеспечить скромную пенсию в 220 тыс, которая индексируется с учетом инфляции.
-свою квартиру продать и купить хороший дом где-нибудь в Австралии (от балды), где и жит в свое удовольствие

VS

Спокойно жить в свое удовольствие СЕЙЧАС, сдавая 2 квартиры, на 70 т.р. в месяц, не влезать в ипотечную кабалу и иметь хороший цвет лица =)
А то знаете... до пенсии то еще дожить надо... =) дай вам бог здоровья! =)

Да и планировать на столь долгий срок в реалиях современной экономики, имхо, неблагодарное занятие...

[SERG7777]

Исходные данные: Есть две квартиры: двушка на Коломенской, в кирпичной девятиэтажке и однушка в 5 минутах от Варшавской, в панельной 12-этажке.
Обе требуют косметического ремонта, но это мелочи. Квартиры пустые, сам живу в трешке с семьёй, на одной площадке с вышеописанной двушкой, квартира тоже наша, всем просторно.


Желаемый итог: через 25 лет имеем с собственности 6 свободных квартир плюс одну, в которой живем. Далее:
-сдавать 6 квартир и обеспечить скромную пенсию в 220 тыс, которая индексируется с учетом инфляции.
-свою квартиру продать и купить хороший дом где-нибудь в Австралии (от балды), где и жит в свое удовольствие

Всё, конечно, весьма условно и примерно.
На Ваш взгляд, какие есть тут подводные камни?
Заранее благодарен за советы.

Делается очень просто. Продаешь две квартиры, выходит допустим 7,5( за 2-ку) и 5,5( за 1-ку)= 13 млн. На эти деньги покупаешь 3 квартиры по 51 м2 в поселке Мосрентген у застройщика Пересвет-инвест. К сведению, данная территория вошла в состав Москвы. Получаем три однушки по 4 млн. рублей. Итого 12 млн. Если посмотреть ВИННЕР, то такая квартира в соседнем построенном доме сейчас стоит 5 млн. Даже если допустить , что за год недвижимость будет стоять в цене, то все-равно 25% прибыли получишь. Через год продаешь эти три квартиры по 5 лямов, добавляешь оставшийся лям от 13 млн. = 16 млн. и покупаешь уже 4 квартиры...... по 4 ляма.

[alt22]

Ребята, большое спасибо за комментарии! Попробую ответить по порядку

Осуществить данные планы возможно если только этим и заниматься, т.е. быть профессиональным рантье. Для этого надо будет задвинуть любую другую работу. Если чувствуете, что Ваше призвание именно в этом - вперёд!

Нет, задвигать работу я не хочу и быть рантье тоже. Понимаю, что сдача недвижимости требует больших временных вложений. Поэтому планирую сдавать официально, платить налоги, и пусть всем занимается агенство. Я планирую ограничить своё участие в этом только получением денег на счет раз в месяц. Раз в два месяца, ради спокойствия, зайду в каждую квартиру, чтобы убедиться, что там все ок. Понимаю, что на это уйдет около 15% от ренты. Условно говоря, срок увеличится с 20 до 23 лет, что является скорее погрешностью, а не принципиальным моментом, так как нет четкой цели "выполнить задачу в день Х".

Спокойно жить в свое удовольствие СЕЙЧАС, сдавая 2 квартиры, на 70 т.р. в месяц, не влезать в ипотечную кабалу и иметь хороший цвет лица =)

Плохо представляю, как можно в Москве жить в своё удовольствие на 70 тыс в месяц. Сейчас неплохо зарабатываю, от 150 до 200 тыс в месяц, и эта сумма позволяет мне ни в чем не отказывать себе в разумных пределах, но позволяет впритык.
Не считаю это ипотечной кабалой. Если предположить, что квартиры в Москве вдруг подешевеют резко и рента не позволит платить ипотеку без доп. вложений, значит просто сделаю рефинансирование, продлю ипотеку на несколько лет, получу эту квартиру в собственность и на этом закончу. В любом случае, хуже мне от этого не будет. И, если честно, плохо себе представляю ситуацию, как такое может произойти. Для этого нужно, чтобы сильно упал спрос, то есть, чтобы из Москвы вдруг внезапно уехали все несколько миллионов приезжих. Сложно даже представить, что для этого должно произойти. Предложение тоже не может внезапно стать выше спроса, так как в Москве и так уже строить особо негде.

А жить где?
UPPD.Непонятна цель практически большей части всей жизни - поиметь 6 квартир в москве.Теперь представьте,что вам 50,друг на полшестого,девушки не смотрят,лучшие годы угроханы на накопительство,жена жужжит,суставы ломят...оно вам надо?

Это совершенно не цель большей части жизни. И даже вообще не цель. Я просто хочу жить в своё удовольствие и быть независимым. В настоящее время я могу это обеспечить за счет любимой работы, и, вполне возможно, после 50 мне тоже будет интересно работать, и будет много сил, но я хочу знать, что в любой момент, если мне вдруг надоест денежная работа, поменять её на что угодно другое, при этом не меняя образ жизни.

[kirv]

alt22
Стратегически думаете обустраивать всё хозяйство в районе проживания?
Что-то неубитое и построенное на 6-8 миллионов (из ваших оценок по размерам платежей такие рамки вырисовываются) достаточно сложно будет там подобрать (строго имхо, на мой непрофессиональный взгляд).
Искать же дешево и сердито, за МКАД и хер доберешься - малоперспективный вариант в плане дохода...

[teletz]

я думаю реально сделать за 25 лет из 6 квартир две.но если постараться и при помощи банков может получиться из 2 квартир- 1/6 квартиры.но из 6 квартир две это более реальный расчет,главное обязательно взять ипотечный кредит.

[alt22]

alt22
Стратегически думаете обустраивать всё хозяйство в районе проживания?
Что-то неубитое и построенное на 6-8 миллионов (из ваших оценок по размерам платежей такие рамки вырисовываются) достаточно сложно будет там подобрать (строго имхо, на мой непрофессиональный взгляд).
Искать же дешево и сердито, за МКАД и хер доберешься - малоперспективный вариант в плане дохода...

нет, не в районе проживания
квартиры у нас в районе дорого стоят, в новостройках вообще космос, поэтому за 6-8 млн не купишь (Вы верно посчитали рамки)
как уже писал, буду заезжать туда раз в два месяца, и близость к дому вообще не важна. тем более, что в первые 10 лет их будет всего три, из которых одна-соседняя на площадке, вторая в 2 остановках на метро или 15 минут на машине.
к выбору места покупки первой квартиры буду подходить со всей серьезностью, потрачу, думаю, не меньше 2-3 часов в день в течении месяца, чтобы "вникнуть в тему" и понять, в каком районе можно купить подешевле, а сдать подороже

[Dimitar]

Не считаю это ипотечной кабалой. Если предположить, что квартиры в Москве вдруг подешевеют резко и рента не позволит платить ипотеку без доп. вложений, значит просто сделаю рефинансирование, продлю ипотеку на несколько лет, получу эту квартиру в собственность и на этом закончу. В любом случае, хуже мне от этого не будет. И, если честно, плохо себе представляю ситуацию, как такое может произойти. Для этого нужно, чтобы сильно упал спрос, то есть, чтобы из Москвы вдруг внезапно уехали все несколько миллионов приезжих. Сложно даже представить, что для этого должно произойти. Предложение тоже не может внезапно стать выше спроса, так как в Москве и так уже строить особо негде.

Вам все правильно сказали) У вас план экстенсивно развиваться, в основном за счет кредитных средств. Фактически вы пытаетесь "запирамидиться", как говорят на фондовом рынке. Пока рынок стоит - все ок, как только начнет проседать, вы моментально попадете в крайне тяжелую ситуацию.
Плохо представляете?) Да просто нефть должна упасть до 30 баксов и постоять там года 2. Все моментально сложится. Если банковскую систему накроет кризис, все будут далеко и надолго посылать вас с вашими квартирами, и о никаком рефинансировании можно будет даже не мечтать.

[alt22]

я думаю реально сделать за 25 лет из 6 квартир две.но если постараться и при помощи банков может получиться из 2 квартир- 1/6 квартиры.но из 6 квартир две это более реальный расчет,главное обязательно взять ипотечный кредит.

Это глум?
У меня нет никакой гипотетической боязни перед словом "кредит".
Что-то более интересное можете придумать, что сделать с двумя пустыми квартирами? Сдавать за 70 тысяч? Ок. А с деньгами что делать? Откладывать на счет? Много не накопишь, да и инфляция не дремлет. Тратить их на себя? Мне хватает своей зарплаты сейчас на все свои потребности. Тратить больше-значит избаловать себя. При этом пенсия выглядеть будет туманно.

[moulya]

почему 15%? в налоги уходит 6, по крайней мере пока

по району - любая однушка в спальнике возле метро.

А вообще предыдущие ораторы правы - в перспективе на 25 лет московская недвижимость не самый лучший вариант

с таким заявленным доходом как у вас лучше научиться рационально тратить деньги сначала, тогда надобность в кредитах резко уменьшится.

Кроме того, помнится энное количество лет назад было интервью с Петренко (осонователем телеканала ТНТ), он объяснял почему предпочитает арендовать квартиру - суммы, эквивалентные стоимости московской квартиры, работают и проносят ему бОльший доход. Как сейчас - не знаю

[alt22]

Не считаю это ипотечной кабалой. Если предположить, что квартиры в Москве вдруг подешевеют резко и рента не позволит платить ипотеку без доп. вложений, значит просто сделаю рефинансирование, продлю ипотеку на несколько лет, получу эту квартиру в собственность и на этом закончу. В любом случае, хуже мне от этого не будет. И, если честно, плохо себе представляю ситуацию, как такое может произойти. Для этого нужно, чтобы сильно упал спрос, то есть, чтобы из Москвы вдруг внезапно уехали все несколько миллионов приезжих. Сложно даже представить, что для этого должно произойти. Предложение тоже не может внезапно стать выше спроса, так как в Москве и так уже строить особо негде.

Вам все правильно сказали) У вас план экстенсивно развиваться, в основном за счет кредитных средств. Фактически вы пытаетесь "запирамидиться", как говорят на фондовом рынке. Пока рынок стоит - все ок, как только начнет проседать, вы моментально попадете в крайне тяжелую ситуацию.
Плохо представляете?) Да просто нефть должна упасть до 30 баксов и постоять там года 2. Все моментально сложится. Если банковскую систему накроет кризис, все будут далеко и надолго посылать вас с вашими квартирами, и о никаком рефинансировании можно будет даже не мечтать.

Нефть просто так до 30 долларов не упадет А если упадет, то в России не будет денег, и уровень жизни в целом упадет в разы.
Чем я рискую, если недвижимость обесценится? Ну, заберет у меня банк ипотечную квартиру. Ну и фиг с ней. Во-первых, не я фактически за неё платил, а во-вторых, если нефть будет стоить 30 долларов, то квартира в Москве вообще не будет никому нужна и даром, потому что работать будет негде всё равно.
P.S. На этот случай у меня есть домик в деревне Красное Поле, Пензенская область, Камешкирский район, купленный за 5 тысяч рублей несколько лет назад. В нем есть печка, баня, двор и большой огород, на котором можно выращивать вкусную картошку и другие овощи

[Император]

Фактически Вы хотите УТРОИТЬ свое состояние за 25 лет. Хоть и имея постоянно относительную уверенность, что деньги не гдето крутятся, а они осязаемы - по моему это не лучший вариант. Я бы продал и вложился в дело, если самому заниматься, то можно каждый год удваивать сумму.

[Shweda]

Кроме того, помнится энное количество лет назад было интервью с Петренко (осонователем телеканала ТНТ), он объяснял почему предпочитает арендовать квартиру - суммы, эквивалентные стоимости московской квартиры, работают и проносят ему бОльший доход. Как сейчас - не знаю

Сейчас тоже самое
Мы именно снимаем квартиру, т.к. если ее стоимость даже просто в банк на самый простой депозит положить, то доход по процентам в месяц превышает стоимость арендной платы. Если использовать их более разумно, то в месяц они приносят несколько арендных плат.

[Dimitar]

Нефть просто так до 30 долларов не упадет А если упадет, то в России не будет денег, и уровень жизни в целом упадет в разы.
Чем я рискую, если недвижимость обесценится? Ну, заберет у меня банк ипотечную квартиру. Ну и фиг с ней. Во-первых, не я фактически за неё платил, а во-вторых, если нефть будет стоить 30 долларов, то квартира в Москве вообще не будет никому нужна и даром, потому что работать будет негде всё равно.
P.S. На этот случай у меня есть домик в деревне Красное Поле, Пензенская область, Камешкирский район, купленный за 5 тысяч рублей несколько лет назад. В нем есть печка, баня, двор и большой огород, на котором можно выращивать вкусную картошку и другие овощи

В 2008 нефть до 30 не достала, но ниже 40 была. и упала туда очень быстро)

Лично меня удивляет сам подход. Вы фактически хотите заключить сделку всей жизни по типу "купить на все" )) Мне кажется, можно с деньгами поступить как-то более вдумчиво)

Фактически Вы хотите УТРОИТЬ свое состояние за 25 лет. Хоть и имея постоянно относительную уверенность, что деньги не гдето крутятся, а они осязаемы - по моему это не лучший вариант. Я бы продал и вложился в дело, если самому заниматься, то можно каждый год удваивать сумму.

Намного больше. Утроить - это в квартирах, а не в деньгах. Вы еще инфляцию за 25 лет не забудьте учесть. 10 % за 25 лет дает коэффициент, превышающий 10.
А во втором примере вы говорите о суммах. Удваивать может быть и можно первые 2 года, а потом? Где вы видели бизнес, растущий в такой геометрической прогрессии?

[alt22]

почему 15%? в налоги уходит 6, по крайней мере пока

я условно заложил стоимость услуг людей/компаний, которые будут собирать с жильцов деньги, решать с ними проблемы, искать других жильцов, в случае, если старые съедут и так далее.

с таким заявленным доходом как у вас лучше научиться рационально тратить деньги сначала, тогда надобность в кредитах резко уменьшится.

я не хочу рационально тратить деньги, я хочу достойно жить, работать и отдыхать в своё удовольствие
естественно, имею энную сумму на черный день.
почему Вы решили, что у меня есть надобность в кредитах? я об этом не писал.
я просто хочу, чтобы мои квартиры размножались без моего особого участия и стали моим пенсионным фондом

... Петренко (осонователем телеканала ТНТ), он объяснял почему предпочитает арендовать квартиру - суммы, эквивалентные стоимости московской квартиры, работают и проносят ему бОльший доход. Как сейчас - не знаю

Все он верно говорит. Но только, чтобы суммы работали и давали хороший доход (не менее 20% годовых), нужно вкладывать их в свой бизнес. Бизнесом я не хочу заниматься. Во-первых, потому что он сразу займёт всю мою жизнь, и я буду вынужден заботиться о нем круглые сутки. Во-вторых, потому что даже в случае самого хорошего исхода, жизнь будет выглядеть в следующей хронологии:
-развитие бизнеса с 26 до 50 лет, когда не работа-часть жизни, а жизнь-часть работы
-получение прибыли в сто тыщ миллионов))
-всю прибыль жертвуем детским домам, потому что приходит понимание, что потратить на себя сто тыщ миллионов за 30-40 лет пенсии довольно сложно, да и желания нет такого
-осознание того факта, что ты лучшие годы своей жизни въебывал как папа Карло, вместо того, чтобы тратить время на любимую работу, любимых людей, вкусную еду и офигительный отдых
-после этого осознания останется только выпить яда

[Volodya_A]

Да просто нефть должна упасть до 30 баксов и постоять там года 2

Что-то думаю, два года не понадобится при 30 баксах
=)

[columbus_123]

я просто хочу, чтобы мои квартиры размножались без моего особого участия и стали моим пенсионным фондом

Мне кажется то, что большинство не понимает схему, которую ты описываешь - это твое временное преимущество.

[alt22]

В 2008 нефть до 30 не достала, но ниже 40 была. и упала туда очень быстро)

Ну вот. И долго она там продержалась? Много людей из Москвы домой уехали в связи с этим? Ну может 20%.
Хотя прекрасно помню момент, как наш начальник прикалывался, держа в одной руке "Работа и зарплата" за сентябрь 2008, а в другой руке-за декабрь 2008. Журнальчик был, не соврать, раз в 5 тоньше

Лично меня удивляет сам подход. Вы фактически хотите заключить сделку всей жизни по типу "купить на все" )) Мне кажется, можно с деньгами поступить как-то более вдумчиво)

Почему "купить на все" то? Я ж не продаю ничего. Чем я рискую? В худшем случае-останусь с теми же двумя квартирами.
Конечно же, можно поступить более "вдумчиво". Можно отлично заработать, продав обе квартиры и вложив деньги в хорошее дело. Но я не хочу сейчас зарабатывать деньги этим способом. У меня есть работа, я её люблю, мне интересно расти профессионально и финансово. Доход от работы вполне устраивает.
Мне интересно получать доход через 25 лет, когда работать с таким же драйвом как сейчас, возможно, не будет желания и сил.

[Volodya_A]

Мне кажется то, что большинство не понимает схему, которую ты описываешь - это твое временное преимущество.

Просто плачу
Браво!
Бис!
На таких людях, которые думают, что они умнее всех, держится, например, такая штука, как фондовый рынок
=)
В смысле на них профессионалы зарабатывают там деньги
Я для себя так скажу
Если не хочешь заниматься деньгами - надо вложить их в некий низкорисковый низкодоходный инструмент
Типа US Treasuries 30летних
=)
Правда, я не уверен, делают ли они сейчас инфляцию
=)

[alt22]

Ребята, спасибо большое всем за ответы и советы, но мне кажется, что большинство в этой теме говорят о том, что недвижимость-не лучший способ вложения денег.
Я это знаю прекрасно. Но я и не стремлюсь вложить деньги лучшим образом. Я хочу тупо получать пенсию 7-8 тысяч долларов. Если пойму, что мне этого мало, то 2 квартиры отдам детям (пусть живут в них или крутятся как хотят, они принадлежат им по-справедливости, так как достались мне в наследство), а остальные 4 продам и буду всю старость летать в первом классе сингапурцев из США в Австралию и трахать молоденьких моделей (первое, что в голову пришло, уж извините)

[abraxas]

а остальные 4 продам и буду всю старость летать в первом классе сингапурцев из США в Австралию и трахать молоденьких моделей (первое, что в голову пришло, уж извините)

Как будто вы (или кто угодно другой) действительно знаете, сколько эти московские квартиры будут стоить тогда, и будут ли стоить что-то вообще...

[Dimitar]

Ну вот. И долго она там продержалась? Много людей из Москвы домой уехали в связи с этим? Ну может 20%.
Хотя прекрасно помню момент, как наш начальник прикалывался, держа в одной руке "Работа и зарплата" за сентябрь 2008, а в другой руке-за декабрь 2008. Журнальчик был, не соврать, раз в 5 тоньше

А если продержится дольше? Не ориентируйтесь на прошлое. Вы же не переходите каждый раз дорогу на красный свет, не смотря по сторонам, мотивируя это тем, что "ну в прошлый же раз нормально перешел". Чтобы обанкротиться - хватит одного раза)

Почему "купить на все" то? Я ж не продаю ничего. Чем я рискую? В худшем случае-останусь с теми же двумя квартирами.
Конечно же, можно поступить более "вдумчиво". Можно отлично заработать, продав обе квартиры и вложив деньги в хорошее дело. Но я не хочу сейчас зарабатывать деньги этим способом. У меня есть работа, я её люблю, мне интересно расти профессионально и финансово. Доход от работы вполне устраивает.
Мне интересно получать доход через 25 лет, когда работать с таким же драйвом как сейчас, возможно, не будет желания и сил.

Объясните мне, зачем вы свое благосостояние измеряете в квартирах? Типа сейчас две и останется две, все ок. Вы сейчас фактически инвестированы в активы (причем не самые ликвидные и понятные, надо сказать)
Предположим, обе ваших квартиры сейчас стоят 500 тыс долларов (я условно), рынок схлопнется и они станут стоить 200 тыс. Осталось-то их две, только бабки вы просрали, вот этим и рискуете.

[dimok106]

Когда говорят о том что это не лучшее вложение средств имеют в виду и невозможность получения пенсии 7-8 тыщ. То что вы купите за 200 тыщ может чудесным образом превратиться в 20 тыщ и дело даже не в том что в 20, а в том что за 1500 то что стоит 20 000 вы уже не сдадите и соответственно и 7-8 тоже не получите.( а в вашей схеме до кучи накрячите платежи по очередной ипотеке)
В целом мне первый камент понравился. А за 15 лет обязательно все изменится.
Поэтому так далеко загадывать бессмысленно. Пока работает надо пользоваться, но я б не надеялся на то, что это будет стабильно реально в течении 15 лет. Но это не повод отказываться от начинания как такого и дальнейшего анализа, а что потом - потом виднее будет

[Мультяшка]

Слышала, что официально нельзя сдавать ипотечную квартиру до полной выплаты.

[alt22]

а остальные 4 продам и буду всю старость летать в первом классе сингапурцев из США в Австралию и трахать молоденьких моделей (первое, что в голову пришло, уж извините)

Как будто вы (или кто угодно другой) действительно знаете, сколько эти московские квартиры будут стоить тогда, и будут ли стоить что-то вообще...

не знаю, конечно.
это просто вариант развития событий.
я для того и написал, чтобы посоветоваться.
предложите, пожалуйста, Ваш вариант, как поступить сейчас, чтобы получить через 25 лет то, что я хочу?

[columbus_123]

То что вы купите за 200 тыщ может чудесным образом превратиться в 20 тыщ и дело даже не в том что в 20 а в том что за 1500 то что стоит 20 000 вы уже не сдадите.

Правильно. А теперь рассчитай, что ты делаешь это на заемные деньги. Если цена ниже той, которая тебя устраивает - отдаешь квартиру банку.
Если цена идет резко вверх - продаешь квартиру, получаешь доход.
Если цена на определенном уровне - выплачиваешь кредит деньгами съемщиков.
Когда у тебя деньги на первоначальный взнос - берешь еще одну квартиру.
На самом деле, то что ТС описывает - это очень просто. Профессионалы реализуют эту схему на более сложном уровне.

[Гость]

А за 15 лет обязательно все изменится.

Говорили многие 15 лет назад, когда кв.м. в Москве стоил 1000$ и думали, что вот вот, скоро все упадет.... прошло 15 лет

[abraxas]

не знаю, конечно.
это просто вариант развития событий.
я для того и написал, чтобы посоветоваться.
предложите, пожалуйста, Ваш вариант, как поступить сейчас, чтобы получить через 25 лет то, что я хочу?

Знаете, если б вы могли просто купить эти шесть квартир "на старость", это не было бы так уж неразумно. Самое слабое звено у вас в рассуждениях - ипотека на ипотеке, и, к тому же, в России. Может, вам исходить из имеющихся сумм/имущества, или из каких-то относительно краткосрочных займов, и уж точно не ипотечных?
А что меня касается, мне больше глянется земля сельхозназначения, чем квартиры. Но это отдельная большая и сложная тема.

[alt22]

Ок, я согласен с тем, что квартиры в Москве через 15 лет могут стоить в 10 раз дешевле, чем сейчас. Допустим.
Почему?
1 вариант. Потому что люди уедут из Москвы домой.
Ок. То есть, предполагается, что в регионах можно будет зарабатывать не хуже, чем в Москве.
Можете обяснить, из-за чего это может случиться?
2 вариант. Потому что цены на нефть упадут и в России будет очень мало денег.
Ну значит все уедут в деревню на огород, либо за границу, если там будут востребованы.
Если это случится внезапно, то российский бизнес точно так же ничего не стоить, как и московские квартиры. Как и рубли.
То есть, лучше всего продать квартиры и вложить деньги в долларовые низкодоходные активы.
А если США не будет через 15 лет котироваться? Тогда что?
3 вариант: предлагайте.

[dimok106]

А за 15 лет обязательно все изменится.

Говорили многие 15 лет назад, когда кв.м. в Москве стоил 1000$ и думали, что вот вот, скоро все упадет.... прошло 15 лет

15 лет назад я смотрел на цены на рубежом и думал ... чезанафиг ..обязательно изменится.. теперь я сморю и тоже думаю чезанафиг... только по другому
Был большой апсайд, его выгребли. Вполне возможно, что цены будут держаться на этих уровнях или расти с инфляцией, может какие-то всплески - но повторения того угарного роста вызванного апсайдом и ипотекой мы уже не увидим и по пол ляма за хрущ нам уже не предложат имхо. Просто нет наверное такого спроса даже при нефти 200:)

[Volodya_A]

Говорили многие 15 лет назад, когда кв.м. в Москве стоил 1000$ и думали, что вот вот, скоро все упадет.... прошло 15 лет

Угу-угу, и в Штатах году так в 2007 тоже все так думали
=)
Такого красивого графика у меня нет, но раза в полтора все просело с тех пор, думаю
Уж не говорю про Испанию относительно недавнюю
=)

[alt22]

не знаю, конечно.
это просто вариант развития событий.
я для того и написал, чтобы посоветоваться.
предложите, пожалуйста, Ваш вариант, как поступить сейчас, чтобы получить через 25 лет то, что я хочу?

Знаете, если б вы могли просто купить эти шесть квартир "на старость", это не было бы так уж неразумно. Самое слабое звено у вас в рассуждениях - ипотека на ипотеке, и, к тому же, в России. Может, вам исходить из имеющихся сумм/имущества, или из каких-то относительно краткосрочных займов, и уж точно не ипотечных?
А что меня касается, мне больше глянется земля сельхозназначения, чем квартиры. Но это отдельная большая и сложная тема.

Объясните, пожалуйста, на пальцах, в чем слабое звено? Я не вкладываю ни копейки своих денег. И не рискую своими квартирами.
Допустим, через 5 лет ипотека будет стоить 25% годовых, то есть деньги будут стоить очень дорого. Ну значит просто её никто не будет брать, в том числе и я. То есть, сильно подскочат цены на аренду квартир, так как новых никто строить не будет из-за сильного падения спроса. Ну значит буду просто их сдавать по высокой цене и давать деньги банку под высокий процент, раз деньги дорого стоят. А потом, если ситуация изменится, эти деньги вложу в новую квартиру и далее по старой схеме.

[Dimitar]

Правильно. А теперь рассчитай, что ты делаешь это на заемные деньги. Если цена ниже той, которая тебя устраивает - отдаешь квартиру банку.
Если цена идет резко вверх - продаешь квартиру, получаешь доход.
Если цена на определенном уровне - выплачиваешь кредит деньгами съемщиков.
Когда у тебя деньги на первоначальный взнос - берешь еще одну квартиру.
На самом деле, то что ТС описывает - это очень просто. Профессионалы реализуют эту схему на более сложном уровне.

Типа беспроигрышный вариант?) а в банке одни дебилы сидят и не знают, что такое пирамида?)
Во-первых, очень велик риск того, что в какой-то момент банки просто откажутся выдавать ипотеку, обеспеченную только той квартирой, под которую берется ипотека. Попросят в качестве обеспечения уже имеющуюся недвижимость занести. И если в случае падения рынка выставят маржин колл, то придется расстаться не только с одной квартирой.
Во-вторых, вы еще первоначальный взнос всегда теряете, не забыли?
В-третьих, ну даже если в итоге топикстартер останется "при своих" двух квартирах, но они обесценятся?) Вы назвали эту ситуацию "цена ниже той, которая тебя устраивает". В чем смысл остаться в итоге с резко подешевевшими активами?)

Профессионалы покупают инсайд на фондовом рынке и идут пирамидиться с помощью рынка РЕПО. И в никакую недвижимость не лезут)

[alt22]

Говорили многие 15 лет назад, когда кв.м. в Москве стоил 1000$ и думали, что вот вот, скоро все упадет.... прошло 15 лет

Угу-угу, и в Штатах году так в 2007 тоже все так думали
=)
Такого красивого графика у меня нет, но раза в полтора все просело с тех пор, думаю
Уж не говорю про Испанию относительно недавнюю
=)

Имхо, нельзя сравнивать нас со Штатами. У них вообще 99% домов в пожизненном кредите были. Просела экономика-уволили людей-нечем стало платить за кредит-лишились домов-дома стали дешевыми. В России % кредитных квартир несравнимо мал и сроки кредитов тоже на порядок меньше.

[abraxas]

Объясните, пожалуйста, на пальцах, в чем слабое звено? Я не вкладываю ни копейки своих денег. И не рискую своими квартирами.
Допустим, через 5 лет ипотека будет стоить 25% годовых, то есть деньги будут стоить очень дорого. Ну значит просто её никто не будет брать, в том числе и я. То есть, сильно подскочат цены на аренду квартир, так как новых никто строить не будет из-за сильного падения спроса. Ну значит буду просто их сдавать по высокой цене и давать деньги банку под высокий процент, раз деньги дорого стоят. А потом, если ситуация изменится, эти деньги вложу в новую квартиру и далее по старой схеме.

Знаете, мне ваши "объясните на пальцах" анекдот напомнили:
К раввину приходит за советом молодой еврей.
- Ребе, я хочу жениться на дочери Розенфельда.
- Женись.
- Но она же уродина!
- Не женись.
- Зато ее отец дает за ней двадцать тысяч!
- Тогда женись.
- Ребе, но она хромая!
- Ну, не женись.
- Ребе, так какой вы мне дадите совет? После раздумья раввин говорит:
- Знаешь что? Крестись.
- Зачем?!
- Будешь морочить голову попу, а не мне!

Раз вы не вкладываете и не рискуете, делайте как задумали.

[dimok106]

Объясните, пожалуйста, на пальцах, в чем слабое звено? Я не вкладываю ни копейки своих денег. И не рискую своими квартирами.
Допустим, через 5 лет ипотека будет стоить 25% годовых, то есть деньги будут стоить очень дорого. Ну значит просто её никто не будет брать, в том числе и я. То есть, сильно подскочат цены на аренду квартир, так как новых никто строить не будет из-за сильного падения спроса. Ну значит буду просто их сдавать по высокой цене и давать деньги банку под высокий процент, раз деньги дорого стоят. А потом, если ситуация изменится, эти деньги вложу в новую квартиру и далее по старой схеме.

Самое страшное слабом звене в том что оно неизвестно в чем
Т.е. как не вкладываете денег? Деньги с аренды это тоже ваши деньги, упущенная прибыль, не говоря уже об амортизации.
Произойти может что угодно - налог, революция, повышение ЖКХ- которое съест половину вашего цимеса, падение нефти, доступное и дешевое жилье, которое снизит дефицит, децентрализация рабочих мест... список почти бесконечен.
Но мне просто не нравится что квартиры в подмосковье стоят практически как в главном небоскребе панама-сити... чую я этом какой-то подвох последнее время))

[Dimitar]

Объясните, пожалуйста, на пальцах, в чем слабое звено? Я не вкладываю ни копейки своих денег. И не рискую своими квартирами.
Допустим, через 5 лет ипотека будет стоить 25% годовых, то есть деньги будут стоить очень дорого. Ну значит просто её никто не будет брать, в том числе и я. То есть, сильно подскочат цены на аренду квартир, так как новых никто строить не будет из-за сильного падения спроса. Ну значит буду просто их сдавать по высокой цене и давать деньги банку под высокий процент, раз деньги дорого стоят. А потом, если ситуация изменится, эти деньги вложу в новую квартиру и далее по старой схеме.

Я же вам все объяснил ((
Вы вкладываете! Посмотрите с другой стороны. Считайте, что у вас изначально были деньги и вы эти деньги (сумму, эквивалентную стоимости квартир) инвестировали в эти самые 2 квартиры. Поэтому если они резко подешевеют, то это ваш убыток (неграмотно распорядились деньгами). А вы считаете, что ничего не теряете, т.к. две квартиры остались двумя квартирами. Измеряйте свою отдачу от "инвестиций" не в квартирах, а в долларах, золоте или что вам больше нравится.

Предположение о том, что никто не будет строить из-за падения спроса, но при этом подскочат цены на аренду, также в корне неверно. Спрос одновременно падает и на аренду, и на покупку жилья.

[Гость]

Говорили многие 15 лет назад, когда кв.м. в Москве стоил 1000$ и думали, что вот вот, скоро все упадет.... прошло 15 лет

Угу-угу, и в Штатах году так в 2007 тоже все так думали
=)
Такого красивого графика у меня нет, но раза в полтора все просело с тех пор, думаю
Уж не говорю про Испанию относительно недавнюю
=)

Вы эта..не сравнивайте, ну или если сравниваете, то тогда адекватные места.

Москва и Нью Йорк, Сингапур, Гонконг, ну на крайний случай Тель Авив

Во многих столицах мира недвижимость просела?

ТС спрашивает про квартиры в Москве, а не в Туле, Калуге, Клину, хотя и там цены растут

И запомните мы не в Америке и не в Испании, а в России

[Гость]

Поэтому если они резко подешевеют,

думал я так 14 лет назад, хватит верить в сказки, ничего не подешевеет, тем более резко

[dimok106]

И запомните мы не в Америке и не в Испании, а в России

Это тоже нервирует особенно в последнем политическом контексте

[dimok106]

Поэтому если они резко подешевеют,

думал я так 14 лет назад, хватит верить в сказки, ничего не подешевеет, тем более резко

Дык оно и плавно неплохо дешевеет... в бачах раза в полтора сдулось с хаев.
Давайте смотреть правде в лицо - 5 млн рублей в начале 2008 это совсем не 5 млн в конце 2011. Кстати в 2009 вроде на ВДНХ в острой фазе кризиса можно было новострой по 2000 за метр взять... это к слову о скорости...

[Dimitar]

Поэтому если они резко подешевеют,

думал я так 14 лет назад, хватит верить в сказки, ничего не подешевеет, тем более резко

Стресс-сценарии не рассматриваете? На самом деле я только за такое развитие событий. Нефть - наше все, а все остальное (зарплаты, квартиры и т.д.) - приложится

Кроме того, рост за последние 14 лет в значительной степени не увеличение фундаментальной стоимости, а просто напросто инфляция (хотя тут от валюты надо отталкиваться).

[alt22]

Предположение о том, что никто не будет строить из-за падения спроса, но при этом подскочат цены на аренду, также в корне неверно. Спрос одновременно падает и на аренду, и на покупку жилья.

Это не так не фига. Допустим, Вам нужно где-то жить. Есть какая то зарплата. При ставке 10%, вы могли потянуть ипотеку со своей зарплатой. При ставке 25% Вы уже не можете её потянуть. При этом, Вам все равно нужно где то жить, верно? И Вы снимаете квартиру. То есть, идет переключение большого потока клиентов с ипотеки на аренду, из-за чего спрос на покупку квартир падает, а на аренду растет.