Однушку на двушку. Алгоритм?

[Anдреi]

добрый день!
у меня есть однушка на пресне, а хочу купить двушку на Черемушках или планерной с использованием кредита..
тема для меня новая, поэтому можно ли несколько вопросов по алгоритму?

1. беру кредит (не ипотека) 2-3 миллиона в рублях лет на 5 (если кто знает в какой банк лучше обратиться, то буду признателен за наводку)
2. сразу же обращаюсь в риэлтерское агентство
3. а как решается вопрос, если покупатель на мою квартиру нашелся, а вариант для меня еще нет? где мне жить? совсем без жилья, на которое у меня нет никаких прав, оставаться не хочется, конечно же.. ..

зы написал примитивный алгоритм, чтоб было от чего плясать

[bulgarblog]

3. а как решается вопрос, если покупатель на мою квартиру нашелся, а вариант для меня еще нет? где мне жить? совсем без жилья, на которое у меня нет никаких прав, оставаться не хочется, конечно же.. ..

берете аванс от покупателя вашей квартиры и продолжаете искать для себя вариант. В договоре вненсения аванса будет прописано ограничение по времени - 1 -2 месяца (как догвооритесь). Если за это время себе вариант не найдете - то либо пролонгируете договор либо возвращаете деньги. Это стандартная ситуация.
И еще неизвестно - будет ли выбранный Вами вариант без альтернативы - а то еще и там придется ждать пока люди подберут себе другое жилье.

я весной влез в такую цепочку - где должно было быть 4 квартиры в связке(или даже пять). Соскочил за два дня до сделки. Аванс подарил.

[1979]

добрый день!
у меня есть однушка на пресне, а хочу купить двушку на Черемушках или планерной с использованием кредита..

районы не равные по цене даже примерно. Планерная приМКАДье, конечная станция метро, через неё всё Куркино едет каждый день. Черёмушки район гораздо дороже.
Я не знаю что у вас за 1ка на пресне, но если это бабушкина квартира в 5ке то про двушку на Черёмушках в домах последних 20лет постройки даже не мечтайте или сумму кредита планируйте больше или это будут черёмушки в виде самых злачных и отдалённых мест района

[Lary]

У каждого ...наверное ...свое видение данного вопроса...
Я бы поступил следующим образом:
1. Оценка стоимости собственной квартиры (способов множество, но, платить кому либо за это не вижу смысла...)
2. Оценка желаемого к приобретению объекта (можно взять просто многочисленные печатные издания+Интернет+обратиться в риэлтерские агенства (у них общая база по Москве)... и т.д.
3. Определится, требуется ли доплата (возможно она и не понадобится за счет разницы в качестве районов проживания).
4. В случае необходимости - определиться с источником "дофинансирования" (если лень самому... есть множество кредитных брокеров...они Вам все "разжуют").
4. Выставить самостоятельно собственную квартиру на продажу (тут Вас начнут атаковать риэлтеры и предлагать продать Вашу квартиру.... ИМХО, они абсолютно не нужны... продать - не так уж и сложно)..
5. Постоянно мониторить ситуацию по покупке 2ш-ки и... если... находится покупатель на вашу квартиру начинать зеркально оформлять обе сделки. На этом этапе (если Вы сам не практикующий в этой сфере юрист) Вам ...вероятно (придется платить) понадобится специалист, способный оценить чистоту сделки по покупке 2ш-ки (сорри...риэлтерам мало доверяю, большинство из них весьма безграмотны).
6. В случае положительной оценки специалиста по юридической чистоте приобретаемой квартиры, схема стандартная: залог или задаток - (есть разница в понятиях ... специалисты разъяснят)... и далее... банковская ячейка ... довнесение кредитных средств (если нужно)..., регистрация сделки... и т.д.
На истину в последней инстанции не претендую... ... все ИМХО.. все мы разные (эта схема лично мне подходит и была апробирована)...
Удачи))))

[zuza1977]

Lary

1.цены уже узнавал..

разница в оценке моей квартиры, находящейся в 12-этажке, данная двумя разными агентствами, составила 500-700 тысяч....примерную цену на двушку тоже узнавал..поэтому доплата , ясное дело, нужна будет,так как я хочу бОльшую площадь...вопрос в том, когда брать кредит: я думаю,что прям сейчас уже, чтоб деньги были под рукой (по-моему это более логично, чем бегать впохыхах и с выпученными глазами искать денег)..

2.самому продавать, без риэлтеров? эээ....ммммм.... без опыта в таких вопросах что-то не хочется...это ж не бизнес мой, где можно рискнуть, это - единственное ,что у меня есть..
плюс по Вашей схеме я продаю свою квартиру самостоятельно, а покупаю уже с помощью специалистов..непонятно

[Lary]

zuza1977

по вопросу кредита...
не уверен, что имеет смысл именно брать кредит заранее...по нему придется же %% платить..
есть банки, которые оформляют заем в виде кредитной линии, т.е. они Вам определяют некий лимит и Вы имеете возможность начать пользоваться кредитом (и соответственно платить %%) в определенный период...сейчас банки достаточно "затоварены пассивами" и достаточно активно продвигают свои кредитные (в т.ч. и ипотечные) продукты... так что.... если у Вас не испорченная кредитная история (отсутствует негативная информация в Бюро Кредитных историй) + нормальный текущий доход + некоторые дополнительные факторы (принимаемые кредитниками в рассчет) в порядке, то проблемы получить кредит практически нет (вот только условия такого кредита ....увы... оставляют желать лучшего...)

по продаже квартиры...
прикиньте, сколько с Вас захотят "содрать" риэлтеры...и за что??? В сделке купли-прподажи недвижимости все основные риски несет именно приобретатель... имеется куча "подводных камней"... от наличия выписанных когда-то из квартиры людей в никуда... до всяких технических заморочек (даже хорошие риэлтеры не всегда способны выяснить все эти обстоятельства)... м.б. даже имеет смысл страховать сделку по приобретению недвижимости (ИМХО), тем паче, если покупаемая квартира не первично приватизированна и имеет еще какие-то темные пятна...

И потом ... если Вы будете привлекать юриста (или все же риэлтера) к покупке 2ш-ки, то он автоматом будет сопровождать и продажу Вашей 1ш-ки (по крайней мере не "сдерет" с Вас именно за продажу...)

[Павлин]

Соглашусь с Lary в том, что именно продавать свою можно и без кровососов. А риелтор в сделке (для оформления всяких бумажек) будет в любом случае - со стороны покупателя. А потом у Вас огромный плюс - чистая продажа. Тут и цену держать можно и привередничать - на Вас может может целая цепочка вырасти и Вы - ее главная часть...

[Sual]

беру кредит (не ипотека) 2-3 миллиона в рублях лет на 5 (если кто знает в какой банк лучше обратиться, то буду признателен за наводку)

А в чём проблема с ипотекой-то? Кредит на просто так 1-1,2 млн в лучшем случае, процент порядка 22, если вы не давний клиент какого-то банка (судя по вопросу нет).
Три ляма разве что бандиты дадут.

Первый шаг вы правильно сделали, а вторым должно быть одобрение максимальной суммы ипотечного кредита под наилучшие проценты. А потом уж и квартиры выбирать-продавать.

[1979]

А в чём проблема с ипотекой-то?

не все квартиры можно купить с ипотекой, много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог

[bulgarblog]

А потом у Вас огромный плюс - чистая продажа. Тут и цену держать можно и привередничать ..

чистая продажа, ИМХО, - это когда квартира свободна уже до сделки и юридически и физически. А в данном варианте - пока ТС не купит себе квартиру он не сможет никуда выписаться и переехать из своей. Так тут чистая альтернатива.

[Павлин]

А потом у Вас огромный плюс - чистая продажа. Тут и цену держать можно и привередничать ..

чистая продажа, ИМХО, - это когда квартира свободна уже до сделки и юридически и физически. А в данном варианте - пока ТС не купит себе квартиру он не сможет никуда выписаться и переехать из своей. Так тут чистая альтернатива.

Да, согласен, в этом виде альтернатива. Но если есть возможность куда-то выписаться и съехать, то было бы цимуснее...

[SERG7777]

Тоже соглашусь с Lary. Риэлтор на этапе продажи не нужен, а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.

[Sual]

не все квартиры можно купить с ипотекой, много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог

Про это я в курсе, конечно. Стоит ли это разницы в 10% годовых в кредите, это 25 штук в месяц при кредите в З млн (если забыть, что его не дадут без ипотеки, по крайнем мере в одном банке)? По мне так нет.

[Fiora]

не все квартиры можно купить с ипотекой, много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог

Про это я в курсе, конечно. Стоит ли это разницы в 10% годовых в кредите, это 25 штук в месяц при кредите в З млн (если забыть, что его не дадут без ипотеки, по крайнем мере в одном банке)? По мне так нет.

вы для начала попробуйте получить одобрение на кредит, сейчас банки резко свернули кредитные программы, ипотечные и подавно + % сильно подрос

[Tolstun]

много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог

- а Вам оно надо - покупать такую квартиру? Мало того, что она будет менее 3-х лет в собственности, так еще и при расторжении договора Вы получите ровно ту сумму, которая в нем стоит, а не ту, которую Вы реально заплатили. Для покупателя такая схема - натуральная подстава, ИМХО, потому что продавец решает свои проблемы за Ваш счет.

залог или задаток - (есть разница в понятиях ... специалисты разъяснят)...

- скорее всего, речь шла об авансе или задатке. Аванс - регулируется соглашением сторон, задаток - ГК, он в большей степени используется, когда надо подсадить одну из сторон на сделку, с него без серьезных санкций не соскочишь.

[bulgarblog]

а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.

уже есть прецедент - когда люди брали квартиру по ипотеке на вторичке + банк потребовал страхование титула сделать. Люди купили квартиру а через несколько месяцев появились наследники самого первого хоязяина квартиры - после которого квартира уже была перепродана 5 раз за два года.

Суд присудил квартиру вернуть. Как оказалось юристы в банке проверили только последнего владельца квартиры. Страховая компания "МАКС" - где было сделано страхование титула - откровенно послало всех с их претензиями - и потерпевших и их банк. Думаю состояние людей понятно - приезжие, которые лишились квартиры+ надо по ипотеке отдавать 40(или даже 45 тыс) в месяц + надо снимать жилье. Людям повезло - что банк ("Национальный резервный") встал на их сторону. А банку и деваться было некуда похоже - так как предмет ипотеки - квартира был отсужен третьему лицу. Банк снизил платежи по ипотеке до 20 тыс. в месяц и стал судиться со страховой. Через два года дело было выиграно. Повезло.

[Tolstun]

юристы банка всю подноготную квартиры узнают

- они никакую подноготную не узнают. Обычно они смотрят на наличие обременений и перепланировок, ну и на откровенный криминал.

[Fiora]

много продавцов не хотят светить всю сумму по договору, чтобы не платить налог

- а Вам оно надо - покупать такую квартиру? Мало того, что она будет менее 3-х лет в собственности, так еще и при расторжении договора Вы получите ровно ту сумму, которая в нем стоит, а не ту, которую Вы реально заплатили. Для покупателя такая схема - натуральная подстава, ИМХО, потому что продавец решает свои проблемы за Ваш счет.

для этого существует расписка, являющаяся таким же обязательным документом в купле-продажи квартир, как сам договор. В расписке всегда пишут реальную цену и закладывают во вторую ячейку, оформленную на покупателя. Она также станет доступной только после получения свид-ва о собственности.

хотя, если есть из чего выбрать между кв более 3 лет и менее, я бы тоже выбрала более 3 лет.

[Fiora]

а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.

уже есть прецедент - когда люди брали квартиру по ипотеке на вторичке + банк потребовал страхование титула сделать. Люди купили квартиру а через несколько месяцев появились наследники самого первого хоязяина квартиры - после которого квартира уже была перепродана 5 раз за два года.

Суд присудил квартиру вернуть. Как оказалось юристы в банке проверили только последнего владельца квартиры. Страховая компания "МАКС" - где было сделано страхование титула - откровенно послало всех с их претензиями - и потерпевших и их банк. Думаю состояние людей понятно - приезжие, которые лишились квартиры+ надо по ипотеке отдавать 40(или даже 45 тыс) в месяц + надо снимать жилье. Людям повезло - что банк ("Национальный резервный") встал на их сторону. А банку и деваться было некуда похоже - так как предмет ипотеки - квартира был отсужен третьему лицу. Банк снизил платежи по ипотеке до 20 тыс. в месяц и стал судиться со страховой. Через два года дело было выиграно. Повезло.

мда, присутствие наследства в истории кватиры - самый серьезный ахтунг, у нас дурацкое законодательство, наследник может претендовать на имущество без срока давности, если докажет, что не был уведомлен. Сколько внебрачных детей по России, которым "галантные" мужчины давали свою фамилию, подставляя в будущем свою семью и будущих покупателей имущества. Когда ищешь на вторичке квартиру, то у каждой второй наследство было. Какой бы ни была привлекательной квартира, такие лучше обходить стороной.
Больше всего меня забавляет наша рег.палата, вот зачем они столько времени регистрируют право собственности и берут за это деньги, если по сути выполняют секретарские услуги, не проверяя ничего. Но попробуй подай на них в суд

[SERG7777]

юристы банка всю подноготную квартиры узнают

- они никакую подноготную не узнают. Обычно они смотрят на наличие обременений и перепланировок, ну и на откровенный криминал.

Давайте признаемся себе, что в принципе всем риэлторам( которые собирают справки), работникам ЖЭКа и паспортного стола(которые эти справки выдают) и др. абсолютно похеру и они не несут совсем никакой ответственности.

[Tolstun]

всем риэлторам( которые собирают справки), работникам ЖЭКа и паспортного стола(которые эти справки выдают) и др. абсолютно похеру и они не несут совсем никакой ответственности.

- согласна 100%.
Fiora -

существует расписка, являющаяся таким же обязательным документом в купле-продажи квартир

- не согласна. Цена является существенным условием ДКП. Цена указана в договоре. Если появляется некий документ - читай - расписка, в которой указаны данные, отличающиеся от тех, что в ДКП, не думаю, что при споре суд примет его во внимание как доказательство цены, потому что в законе четко прописано, что должно быть в ДКП. Расписка в данном случае является подтверждающим недобросовестность сторон документом, и в таком случае выходит, что договор нужно признавать недействительным. И приводить стороны в состояние, в котором они были до заключения договора, то есть опять же: продавцу - квартира, покупателю - указанная в договоре сумма. А по расписке пусть покупатель отдельно судится с продавцом. Не знаю, есть ли судебная практика по таким делам, но думаю, что логика суда будет именно такой.

[Sual]

вы для начала попробуйте получить одобрение на кредит,

Если прочитаете внимательно с начала, то увидите, что это ровно то, что я советовал ТС.

Более того, если деньги под процент типа 10-13 не найти, то вобще не вижу смысла дёргаться при наличии своего жилья.

сейчас банки резко свернули кредитные программы, ипотечные и подавно + % сильно подрос

Да, действительно, то-то смотрю, у меня на работе в кабинете из шести человек трое заключили ипотечные сделки за последний месяц. Кран перекрыли так, что ужас просто

а если еще и покупать по ипотеке, то юристы банка всю подноготную квартиры узнают.

Ни хрена они конечно не узнают, но есть плюс, описанный выше, что банк потребует титульное страхование и если что, то будет вместе со своим клиентом давить на страховую компанию. А, скажем прямо, им есть чем надавить.

[SERG7777]

Я продавал квартиру ипотечнику. Мне понравилось, деньги получил очень быстро, да и деньги при закладке проверять не надо.

[Татьяна М.]

добрый день!
у меня есть однушка на пресне, а хочу купить двушку на Черемушках или планерной с использованием кредита..
тема для меня новая, поэтому можно ли несколько вопросов по алгоритму?

1. беру кредит (не ипотека) 2-3 миллиона в рублях лет на 5 (если кто знает в какой банк лучше обратиться, то буду признателен за наводку)
2. сразу же обращаюсь в риэлтерское агентство
3. а как решается вопрос, если покупатель на мою квартиру нашелся, а вариант для меня еще нет? где мне жить? совсем без жилья, на которое у меня нет никаких прав, оставаться не хочется, конечно же.. ..

зы написал примитивный алгоритм, чтоб было от чего плясать

Добрый вечер!
Для того что бы взять такие цифры в качестве потребительского кредита, придется обращаться в 3 банка (дадут по миллиону ), + грабительские проценты, думаю не менее 18 %, а если считать эффективную ставку , то поболее 20% набежит, поэтому этот вариант в топку..
Далее, небольшое разъяснение: человек собирающий справки и оформляющий документы- это не риелтор, это оформитель, так что эта услуга вам понадобится позднее, что скорее всего вам сделает автоматом ВАШ риелтор, ведущий вашу сделку..
По рекомендации ищете проверенного в боях человека, умеющего грамотно продавать (вашу квартиру) и умеющиего как-минимум грамотно торговаться при подборе квартиры для вас... Обсуждаете с ним подробно план продажи вашей квартиры и паралельно начинаете смотреть квартиру себе.. Все дурацкие советы про юристов- забудьте, фигня полная, вы же не судится собираетесь, а квартиру покупать, что бы потом в ней жить долго и счастливо.. Далее собираете пакет документов в 2-3 экземлярах для получения ипотечного кредита, в принципе в Москве 2-3 банка лидера, подаете туда документы и ждете одобрения (как лучше подавать и по каким программам- отдельная песня)..
К концу 3 недели, после проведенных мероприятий, вы будете более -менеее владеть ситуацией: Вам будет примерно понятна стоимость продажи вашей квартиры, банк озвучит сумму, которую вам даст в качестве кредита, вы уже будете понимать что именно сможете купить...
После внесения аванса за вашу квартиру, вы вносите аванс за выбранную и вперед на сделку...
Это вкраце, подробностей очень много и в каждом случае они разные, совершенно справедлив совет про квартиры с наследством в истории и тем более с заниженной суммой в договоре, постарайтесь этого избежать... Про историю квартиры надо рассматривать все подробно, т.к. и первичная приватизация не гарантия , могут совершенно случайно найтись люди-чьи права нарушены при этом, так что с историей- все рассматривать под лупой.. Ну это если коротенько...

[Fiora]

Давайте признаемся себе, что в принципе всем риэлторам( которые собирают справки), работникам ЖЭКа и паспортного стола(которые эти справки выдают) и др. абсолютно похеру и они не несут совсем никакой ответственности.

более того, риэлторы скорее скроют "косяки" в истории квартиры, чтобы клиент не соскочил, и сделка состоялась. "Их миссия - это комиссия" Ответственности ноль, договоры на "своднические" услуги, не более

[Tolstun]

риэлторы скорее скроют "косяки" в истории квартиры

- насчет риэлторов из агенств - уверена на 99%. Насчет частников уверена не так. ибо их хлеб - репутация и передача по цепочке от знакомого к знакомому. В любом случае, сама бы обязательно проверяла за риэлтором документы.

[Fiora]

Более того, если деньги под процент типа 10-13 не найти, то вобще не вижу смысла дёргаться при наличии своего жилья.

сколько людей, столько мнений, сегодня я бы дергалась и за больший %

сейчас банки резко свернули кредитные программы, ипотечные и подавно + % сильно подрос

Да, действительно, то-то смотрю, у меня на работе в кабинете из шести человек трое заключили ипотечные сделки за последний месяц. Кран перекрыли так, что ужас просто

я и не утверждала, что кран полностью перекрыли, подняли процент и сильно ужесточили требования к заемщикам.

[Fiora]

не согласна. Цена является существенным условием ДКП. Цена указана в договоре. Если появляется некий документ - читай - расписка, в которой указаны данные, отличающиеся от тех, что в ДКП, не думаю, что при споре суд примет его во внимание как доказательство цены, потому что в законе четко прописано, что должно быть в ДКП. Расписка в данном случае является подтверждающим недобросовестность сторон документом, и в таком случае выходит, что договор нужно признавать недействительным. И приводить стороны в состояние, в котором они были до заключения договора, то есть опять же: продавцу - квартира, покупателю - указанная в договоре сумма. А по расписке пусть покупатель отдельно судится с продавцом. Не знаю, есть ли судебная практика по таким делам, но думаю, что логика суда будет именно такой.

может быть, однако совсем бестолковым документом расписку не назову, она является доказательством, что расчет был-таки произведен, без нее продавец может подать на покупателя в суд, заявив, что квартиру продал, но за нее не расчитались. Не совсем ясно, что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5. Из 5 в расписке примет в качестве доказательства только 1, а на остальные 4 предложит отдельное судопроизводство? сомнительно, хотя я не юрист

[Sual]

Если появляется некий документ - читай - расписка, в которой указаны данные, отличающиеся от тех, что в ДКП,

Не совсем ясно, что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5.

Обычно же две расписки делают, одна строго на сумму ДКП, а вторая к этому ДКП отношения никакого не имеет, её никак не притянуть. А то так чего доброго покупетель пойдёт вычет налоговый получать с разными суммами в документах и спалит хату , всех закроют

сколько людей, столько мнений, сегодня я бы дергалась и за больший %

У меня тут арифметика строится на сравнении ежемесячных процентов и стоимости аренды. В исходном примере получается, что поначалу придётся гасить кредит с процентами 50-55 тыщ в месяц. При том, что если сдать свою и арендовать искомую квартиру, то затраты будут 10-15.

[Tolstun]

покупетель пойдёт вычет налоговый получать с разными суммами в документах

- насколько я знаю, для вычета нужно копию ДКП и свидетельства представлять.

прогнозируемой галопирующей инфляции тот, кто возьмет квартиру сейчас даже под высокий процент, легко его закроет в последующие годы

- это при условии, что банк не повысит ставку и работа/доход в условиях кризиса не накроется медным тазом. 2008 вспомните, сколько тогда ипотечников погорело.

Не совсем ясно, что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5. Из 5 в расписке примет в качестве доказательства только 1, а на остальные 4 предложит отдельное судопроизводство?

- думаю, что суд ее в таком случае как доказательство расчета по этому договору вообще не примет, потому что договор зарегистрирован, а расписка - нет. Суд сразу спросит - так сколько, дорогие друзья, вы РЕАЛЬНО платили за квартиру? Ах, 5?! Тогда в ДКП у вас неверная сумма стоит, то есть договор недействителен. Хотя я на таких делах не специализируюсь, практики по ним у меня нет, просто из логики исхожу. Хорошо б мнение профи почитать...

[Sual]

насколько я знаю, для вычета нужно копию ДКП и свидетельства представлять.

ДКП и свидетельство хорошо, конечно, но расписка в пакете играет роль кассового чека из магазина - потверждает, что расход был реально понесён. Без неё не вернут ничего. Инфа 100%

[Tolstun]

Sual - а Вы случайно не знаете,

что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5

?

[Зеленка]

В расписке обычно пишется, что деньги не за квартиру, а за неотъемлемые улучшения, произведенные в квартире( ремонт типа).В этом случае квартира не может быть изъята у Покупателя до момента выплаты всех полученных денежных средств.Сейчас уже пишутся не расписки, а обязательства, они более правильны юридически.
Еще в ДКП включается пункт о том,что
. Стороны, руководствуясь ст. 421 и ст. 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ со стороны ПРОДАВЦОВ, в том числе в случае нарушения имущественных и прочих прав третьих лиц, или по другим основаниям, возникшим после исполнения настоящего договора, ПРОДАВЦЫ обязуются приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначного жилого помещения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

[Tolstun]

На мой взгляд, вся эта красота:

Стороны, руководствуясь ст. 421 и ст. 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ со стороны ПРОДАВЦОВ, в том числе в случае нарушения имущественных и прочих прав третьих лиц, или по другим основаниям, возникшим после исполнения настоящего договора, ПРОДАВЦЫ обязуются приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначного жилого помещения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

будет действительна только в случае добросовестности продавца и если у него есть деньги. Представим, что продана квартира с нарушением прав на приватизацию несовершеннолетних. Вы думаете, что суд и опека будут ждать, пока продавец купит покупателю новое жилье? А несовершеннолетнего куда девать? И не забываем, что договор может быть признан не только недействительным, но и ничтожным, а это другие последствия.

[Зеленка]

Для того, чтобы не купить квартиру с подобной проблемой, надо проверять ее историю и не покупать проблемных квартир, делается это не так уж и трудно, всю подноготную можно отыскать. А если добросовестный Продавец, но денег уже нет, то статьи эти прекрасно действуют.

[Fiora]

Для того, чтобы не купить квартиру с подобной проблемой, надо проверять ее историю и не покупать проблемных квартир, делается это не так уж и трудно, всю подноготную можно отыскать. А если добросовестный Продавец, но денег уже нет, то статьи эти прекрасно действуют.

это как раз самое сложное, расширенная выписка не дает полной картины истории квартиры

[Татьяна М.]

В расписке обычно пишется, что деньги не за квартиру, а за неотъемлемые улучшения, произведенные в квартире( ремонт типа).В этом случае квартира не может быть изъята у Покупателя до момента выплаты всех полученных денежных средств.Сейчас уже пишутся не расписки, а обязательства, они более правильны юридически.
Еще в ДКП включается пункт о том,что
. Стороны, руководствуясь ст. 421 и ст. 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ со стороны ПРОДАВЦОВ, в том числе в случае нарушения имущественных и прочих прав третьих лиц, или по другим основаниям, возникшим после исполнения настоящего договора, ПРОДАВЦЫ обязуются приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначного жилого помещения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

Сейчас буду Вас расстраивать...
Расписка- это факт получения денег, на практике является единственным документом между физическими лицами о произведенных расчетов, именно этот факт будет учитыватся судом, а гарантийное обязательство не дает понимания о получении продавцом каких либо денег, в случае судебного разбирательства обяжут выплатить только суммы указаные в расписке. По гарантийному обязательству придется открывать дополнительное судопроизводство и не факт, что суд будет на вашей стороне..
По второму предложению:
Если Договор купли-продажи квартиры будет признан судом ничтожным или недействительным, то и пункты этого договора будут автоматом недействительны.. Так что к сожалению ни тот ни другой вариант не является правильным..
Только полная стоимость в договоре и как можно меньше переходов права...

[Зеленка]

Я совершенно не расстроилась.
Есть практика в подобных делах.По поводу расширенной выписки...
Надо брать не выписку расширенную, а запросы в МВД.

[Fiora]

Я совершенно не расстроилась.
Есть практика в подобных делах.По поводу расширенной выписки...
Надо брать не выписку расширенную, а запросы в МВД.

есть официальная практика таких запросов?
МВД, как я понимаю, может только опровергнуть или подвердить судебные дела по объекту и не выбывал ли кто из кв на зону, да?
А как быть с психушками? Их по России великое множество, единой базы данных нет, из диспансера по адресу кв может быть все чисто, но стоит на учете где-то в другом месте или городе.
А как быть с наследниками? кто подвердит, что у умершего дедули не было второй семьи, где дети официально на него оформлены?

[Зеленка]

Есть практика неофициальных запросов, всегда дают больше инфы, чем в паспортном столе.
С психушками,как и с наркологами, кстати, проще,запросы по всем адресам прописки и всё.
С наследниками сложнее, но тоже проверяемо.
Если негативно подойти к вопросу, то и олень медведем покажется.В конце концов никто не отменял титульное страхование.За КАСКО же многие платят, ну и тут можно заплатить.

[1979]

В конце концов никто не отменял титульное страхование.

Недавно смотрел список документов необходимых для титульного страхования, там как раз все справки из больниц и т.п. ИМХО титульное нужно обязательно покупать по вторичке советских лет роду, на пару лет точно, хотя тут писали про "отказ" в выплате по титулу, нужно уточнять детали отказов.

[Зеленка]

Что значит отказ по выплате?
Это то же самое, что Вам откажут при выплате КАСКО или страхование для выезжающих за рубеж.Это невозможно при выборе нормальной страховой, а не компании Васи Пупкина.Вот со страховой то как раз проще всего судится по этим вопросам.100 процентов побед.

[Fiora]

Есть практика неофициальных запросов, всегда дают больше инфы, чем в паспортном столе.
С психушками,как и с наркологами, кстати, проще,запросы по всем адресам прописки и всё.

у нас нет единой базы по стране, если человек поменял паспорт, то замучаешься поднимать все его прописки.

С наследниками сложнее, но тоже проверяемо.

как?

В конце концов никто не отменял титульное страхование.За КАСКО же многие платят, ну и тут можно заплатить.

на сколько лет страховаться, когда по многим "подводным камням" нет срока давности?

[Tolstun]

по многим "подводным камням" нет срока давности

- по наследству, например.

[Sual]

Sual - а Вы случайно не знаете,
что будет делать суд, если в ДКП 1 млн, а в расписке 5
?

Думаю, что суд заподозрит, что люди, допустившие такую хрень являются умственно неполноценными и отправит их на освидетельствование в пнд .

Если серьёзно, думаю, что ситуация надуманная на 100%.

[1979]

Это невозможно при выборе нормальной страховой, а не компании Васи Пупкина.

Что в Вашем понимание нормальная страховая? пробейте поиском и вы найдёте кучу негатива по выплатам КАСКО страховыми первой 10ки в России.

[Tolstun]

нормальная страховая

- тут дело даже не в страховой, а в том, что страховать квартиру придется каждый год, а это весьма кругленькая сумма.

[Cutie Pie]

Страховая по титулу может послать далеко, всерьёз и надолго. Там столько подводных камней, чтопипец. Например, ситуация может быть такая - хата проверена банком, чистая, выход на сделку, подписание договора. И в этот момент утром в здании какого-нибудь районного суда получается решение о наложении ареста ввиду ущемления каких-нибудь прав сумасшедшего нележачего в Урюпинске, не успевшего вступить в какое-нибудь наследство. Эта ситуёвина ни по одной страховке не покрывается. Деньги продаван получил, сделка через пару-тройку мучительных месяцев вертается взад через суд, покупану - обратно сумма, указанная в ДКП, а это 2 млн. рублей, а оставшееся продаван будет ему выплачивать по 1000 рублей с пенсии
Так что уповать на страхование титула как эффективное средство защиты себя в сделке - наивно. По сути, страхование титула - это узаконенный дополнительный побор при сделке, не более.

По поводу расписок - их две. Одна на сумму, совпадающую с цифрой в ДКП (2 млн.) и с которой ты прёшься потом в налоговую. А вторая - на неотделимые улучшения, которая, если копнуть глубже, является филькиной грамотой, не подкреплённой ничем (по суду, повторяюсь, это будет возврат по 1000 рублей с пенсии или что-нибудь аналогичное). Единственное, на что она может пригодиться, это показать браткам с паяльниками, что этот конкретно чел тебе денег должен Главное, чтобы все в сделке понимали, что братки с паяльниками - существуют.
Законодательству у нас ни к чёрту в этом вопросе, дыр - хренова туча, судебные решения - одно противоречит другому.

А риэлторы - те ещё кровососы и жучары, часто даже без образования. Не надо брать риэлтора. Берите грамотного юриста.

[1979]

Страховая по титулу может послать далеко, всерьёз и надолго.

Если покупать не новострой, а вторичку хотя бы 5летней давности, то там уже могут быть наследники и т.п. В таком случае получается, что вторичка это вообще не вариант.
С новостроем кидают, с вторичкой кидают. А как покупать?
Надеятся, что Продавец вернёт деньги это наивно, у нас на вполне законных основаниях можно растянуть этот процесс на десятилетия

[Sual]

а вторичку хотя бы 5летней давности, то там уже могут быть наследники и

Да хоть пятидневной давности, всё равно могут быть люди по закону, считающиеся пострадавшими при продаже вам этой квартиры.

С новостроем кидают, с вторичкой кидают. А как покупать?

Самому строить. Правда тогда с землёй кинуть могут или со стройматериалами. Воображаемый сферический дом в вакууме - единственный надёжный выход
Странный у вас настрой какой-то, сотни людей каждый день покупают квартиры и ничего. Этак вы слона не продадите (с) и не купите тоже.