Что лучше хорошая 2ка у МКАД или записиная 1ка ближе к ЦАО?

[1979]

В исходных данных есть 2ка в ближ приМКАДье Ново-рижского-Волоколамского направления, ремонт 4года назад с нуля и под себя, посудомойки, варочная панель, бойлер, кондёр, кожаный диван и прочие понты +ремонт делали белорусы с руками в плечевом суставе.
К окнцу года с квартиры съезжаем в другую по лучше по больше, начинаю думать что делать с текущей 2ке?
Варианты вижу следующие,
1.самый простой сдать в аренду, штук за 40 она уйдёт. Минусы хату за пару лет ушатают по любому.
2.продать (мультов за 7,5 она уйдёт предполагаю со всем скарбом) и вложить в 2е 1ки на этапе нулевого цикла так же заМКАД.
3. вариант(мне кажется самым перспективным) продать 2ку и купить 1ку вторичку ближе к ЦАО пешком от метро, с слабым ремонтиком и сдавать её быстро и миниум за 45-50тр+. Не жалко если её будут ушатывать, в цене 1ка в адекватном районе только дорожает и быстрее всего продаётся. Вчера пару часиком по изучал предложение рынка, даже с учётом что половина там "пустышки" картина приятно порадовала за сумму 6,5-7,5млн р, отбросил 5ки хрущи и этажи ниже 3го и метраж меньше 33м2, предлагается метро Тульская, Сокольники, Пл. Ильича, Академическая, Новые Черёмушки, Аэропорт, Алексеевская, Бауманская и без метро есть варианты в районе Раменки та часть что у Мосфильмовской.
Из минусов вторички это "история квартиры".

У кого какие мысли?

[KageDono]

ИМХО: В Раменках определенно не брать, то, что там предлагается за такие деньги - скорее всего в 9-12 этажках 90хгодов, там сейчас строятся дома и потом соответственно будет выброс на рынок от перекупщиков, но и цены соотв выше. Сложно будет ее потом спихнуть. На историю, если она не совсем криминальная(банк забрал за неуплату кредита и пр.) можно забить.

[1979]

ИМХО: В Раменках определенно не брать, то, что там предлагается за такие деньги - скорее всего в 9-12 этажках 90хгодов,

да все предложения за 1ки в такие суммы это 5ки кирпичные и панель 70-80хх 9-17 этажности. В этих местах за такие деньги только советский жил фонд. Свежие дома стоят совсем других денег.
В тех же раменках если брать от Минской -Университетского проспекта и в сторону центра панель эконом класса вообще не строится

[Mark69]

А не пробовали подсчитать сколько процентов годовых составит ваша доходность на вложенный капитал, при сдаче в аренду квартиры, с учетом понижающего коэффициента при ее возможном простое?

[moulya]

смотрите Академическая-Н.Черемушки, не дальше. улетают в момент сама там квартиры снимала, находятся только через знакомых, через агентства было почти нереально. Только сегодня утром разговаривали со знакомым, хорошая однушка в этом районе до полтинника

пл.Ильича - ну очень очень специфический район

Сокольники, Бауманка - на любителя

[1979]

А не пробовали подсчитать сколько процентов годовых составит ваша доходность на вложенный капитал, при сдаче в аренду квартиры, с учетом понижающего коэффициента при ее возможном простое?

в районах ближе к центру 1ки с ремонтом средней паршивости по средней цене сдаются за неделю, иногда быстрее. Если на конечных метро 1ки с ремонтом уходят за 35тр, то в 2-3х станциях от кольцевой метро предположу что они такие же 1ки уходят уже за 45-50тр

[Mark69]

Хорошо, простоя нет, сдаются моментально, а доходность-то какая в процентах годовых?

[1979]

Хорошо, простоя нет, сдаются моментально, а доходность-то какая в процентах годовых?

не считал. тут где то приводили расчёты и обоснование, что считать % годовых на вложенную в квартиру сумму не правильно, т.к. цена квартиры постоянно растёт, а на 1ки типовые цена растёт в первую очередь и срок их продажи тоже самый короткий. А деньги как инструмент теряют на % инфляции +риски валютных колебаний и прочие радости
У меня ещё ситуация другая, у меня уже есть квартира, в которую вложены деньги, я хожу сменить её на квартиру в другом месте с целью увеличения выхлопа от её сдачи и улучшения её ликвидности и географии нахождения.

[Mark69]

Так это самое первое, с чего надо начинать думать при инвестировании в коммерческую недвижимость. Цены, как мы знаем могут как рости так и падать, тем более, пока вы ее не продаете ее растущая цена вам греет душу, но экономического эффекта не несет, т.к. как правило и все уругом дорожает. А вот доходность в процентах годовых, деленая на 12, ежемесячно ложится в ваш кошелек. скажите сколько она стоит и сколько приносит в месяц.

[1979]

Так это самое первое, с чего надо начинать думать при инвестировании в коммерческую недвижимость. Цены, как мы знаем могут как рости так и падать, тем более, пока вы ее не продаете ее растущая цена вам греет душу, но экономического эффекта не несет, т.к. как правило и все уругом дорожает. А вот доходность в процентах годовых, деленая на 12, ежемесячно ложится в ваш кошелек. скажите сколько она стоит и сколько приносит в месяц.

я думаю что продав текущую квартиру и купив на эти деньги в районе ближе к ЦАО я буду иметь все шансы сдавать квартиру дороже. По расчётам годовых не совсем понимаю смысл, т.к. из недвижимости уходить не собираюсь, не вижу других инструментов для себя

[Mark69]

Смысл расчета процента годовых, или доходности вашего капитала очень простой - знать как будут работать вложенные вами деньги. Ведь смена одной квартиры на другую - довольно узкий диапозон действий. Вы скажите сколько стоит квартира там где собираетесь купить и сколько она приносит в месяц, если не тайна , конечно.

[GANT1949]

Не сдадите вы однушку, купленную за 7 млн. без ремонта за 50 на академке или пл.ильича. На Шаболовке то отличные варианты по 50 висели на cian.ru месяцами...Так что я рассчитывал бы на 40-43 в мес.
Но поскольку чем дальше, тем транспортная ситуация в Москве будет ухудшаться, и локейшен в перспективе становится все более важным (нового жилья по доступным ценам нет, да и кому из приличных съемщиков охота стоять по 2-3 ч в пробках или втискиваться в вагон на конечных станциях), то вложения в центровую однушку - неплохой способ зафиксировать инфляцию и получать какую-никакую ренту.

[1979]

Смысл расчета процента годовых, или доходности вашего капитала очень простой - знать как будут работать вложенные вами деньги. Ведь смена одной квартиры на другую - довольно узкий диапозон действий. Вы скажите сколько стоит квартира там где собираетесь купить и сколько она приносит в месяц, если не тайна , конечно.

так я же это всё написал в исходных данных. Текущая квартира стоит порядка 7млн р, на эту сумму и планируется купить квартиру меньше и ремонтом хуже, но в лучшем районе. Текущая квартира будет сдаваться дай бог за 40тр, при этом хороший ремонт и обстановка будет убиваться, а в "новой" квартире ожидается аренда не менее 45тр и короткий сроки поиска арендатора.

[1979]

Не сдадите вы однушку, купленную за 7 млн. без ремонта за 50 на академке или пл.ильича. На Шаболовке то отличные варианты по 50 висели на cian.ru месяцами...Так что я рассчитывал бы на 40-43 в мес.
Но поскольку чем дальше, тем транспортная ситуация в Москве будет ухудшаться, и локейшен в перспективе становится все более важным (нового жилья по доступным ценам нет, да и кому из приличных съемщиков охота стоять по 2-3 ч в пробках или втискиваться в вагон на конечных станциях), то вложения в центровую однушку - неплохой способ зафиксировать инфляцию и получать какую-никакую ренту.

в том и дело, что дешёвая аренда заМКАД а оттуда ехать на работу и с работы это пол дня каждый день и дальше только хуже. И квартиры ближе к ЦАО будут пользоваться спросом. В квартире конечно будут условия для жизни, что то будет меняться, покупаться, но в минимально необходимом объёме. Бомжатник покупать не планируется)
Сегодня 1ки на Тёплом стане с ремонтом в стиле 90х, 15минут пешком от метро сдаются за 35тр. Хотите сказать что разница с Академической в 7тр? Кстати за 35тр уже в Бутово сдают 1ки не моргая

[Archie Goodwin]

Смысл расчета процента годовых, или доходности вашего капитала очень простой - знать как будут работать вложенные вами деньги. Ведь смена одной квартиры на другую - довольно узкий диапозон действий. Вы скажите сколько стоит квартира там где собираетесь купить и сколько она приносит в месяц, если не тайна , конечно.

от 7,5 млн 45 в месяц - примерно 7% годовых...

[Mark69]

7,7% годовых - однако не лучшая доходность.

[Mark69]

Тем более, если квартира будет убитая, то люди будут ее рассматривать как вариант переконтаваться, но не жить там долго. А значит неминуемо будут перерывы в аренде. Они снизят доходность еще ниже.

[1979]

Тем более, если квартира будет убитая, то люди будут ее рассматривать как вариант переконтаваться, но не жить там долго. А значит неминуемо будут перерывы в аренде. Они снизят доходность еще ниже.

Вы как то через строчку читаете). я писал что квартира будет не бомжатником. Кроме % который посчитали прибавьте сюда рост цены на жильё, который меньше % инфляции не бывает.
И где можно разместить такие деньги и спать спокойно?
В моём доме где я сегодня живу 30% квартир сдаётся точно, состояние квартир разное при этом каждые пол года новые арендаторы, а долгожителей единицы. Думать что сдал на 5лет и забыл наивно.

[Mark69]

И что вам дает в практическом понимании рост цен на жилье, который может с таким же успехом быть и падением цен на жилье? Не слышали на сколько скгодня рынки упали? Не помните как падала недвижимость? Если вы не собираетесь фиксировать эту прибыль (от роста стоимости), то и значения она не будет иметь, так, просто приятно думать, что она дорожает. Если же собираетесь заработать на росте стоимости актива, то и гворить нужно о сроке инвестирования.
Сами же написали, что каждые полгода - новые арендаторы. Про то, что сдается моментально - посмотрите количество объявлений на циане, сколько тысяч?
Подоходный налог, для своего спокойствия уплаченный, отнимите отсюда, хотя бы 6% как у ИП. Короче, на круг выйдет 5-6% годовых, я думаю.
Низкая доходность, однако. Есть варианты и получше...

[1979]

И что вам дает в практическом понимании рост цен на жилье, который может с таким же успехом быть и падением цен на жилье? Не слышали на сколько скгодня рынки упали? Не помните как падала недвижимость? Если вы не собираетесь фиксировать эту прибыль (от роста стоимости), то и значения она не будет иметь, так, просто приятно думать, что она дорожает. Если же собираетесь заработать на росте стоимости актива, то и гворить нужно о сроке инвестирования.
Сами же написали, что каждые полгода - новые арендаторы. Про то, что сдается моментально - посмотрите количество объявлений на циане, сколько тысяч?
Подоходный налог, для своего спокойствия уплаченный, отнимите отсюда, хотя бы 6% как у ИП. Короче, на круг выйдет 5-6% годовых, я думаю.
Низкая доходность, однако. Есть варианты и получше...

Покупали 2ку в 2004г на Новых Черёмушках за 3,5млн р, сегодня она стоит минимум 16млн. Покупал 2ку в конце 2005г в Красногорске за 1,5млн р сегодня она стоит 7млн. 1,5года назад покупал квартиру на Жукова за 13,6млнр сегодня она стоит 18млн. Про то сколько стоили квартиры в 90х и сколько стоят сегодня думаю не стоит писать, там ещё очевиднее. да были просадки длинною в год+-, кто то попал. Но если я бы сидел в деньгах, а не в квартире, то печалька бы была.
Вы хотите сказать, что в Москве сложно сдать среднестатистическую 1ку пешком от метро не далеко от ЦАО?

[GANT1949]

Сегодня 1ки на Тёплом стане с ремонтом в стиле 90х, 15минут пешком от метро сдаются за 35тр. Хотите сказать что разница с Академической в 7тр? Кстати за 35тр уже в Бутово сдают 1ки не моргая

Ага, разница между Т.Станом и Академкой тысяч 7-8 и есть.
Аналогично, за 33 можно снять в Новокосино, а за 40 на Авиамоторной.
PS. Слегка не понимаю людей, снимающих жилье в районах типа южное Чертаново, Дегунино, Медведково и пр, работающих при том в центре.

[SERG7777]

Я за вариант № 2 (2.продать (мультов за 7,5 она уйдёт предполагаю со всем скарбом) и вложить в 2е 1ки на этапе нулевого цикла так же заМКАД.). Только не обязательно бы рассматривал заМКАДье. Когда продадите и будут деньги, тут уже можно смотреть варианты на данный момент.

[1979]

Я за вариант № 2 (2.продать (мультов за 7,5 она уйдёт предполагаю со всем скарбом) и вложить в 2е 1ки на этапе нулевого цикла так же заМКАД.). Только не обязательно бы рассматривал заМКАДье. Когда продадите и будут деньги, тут уже можно смотреть варианты на данный момент.

денег добавлять не будет, за 7млн р даже 2е полноценные 1ки не купить в ближ заМКАДье одна будет студия(25м2+-). При этом это будет начальный этап строительства и минимум года 2ждать, потом ремонт+мебель. В общем в долгую и без денежных поступлений. Зато квартиры "без истории" и в цене за эти несколько лет должны прибавить. Хотя заМКАДье пугает масштабом застройки и трансопртным коллапсом

[1979]

Ага, разница между Т.Станом и Академкой тысяч 7-8 и есть.
Аналогично, за 33 можно снять в Новокосино, а за 40 на Авиамоторной.
PS. Слегка не понимаю людей, снимающих жилье в районах типа южное Чертаново, Дегунино, Медведково и пр, работающих при том в центре.

Если честно то сомневаюсь в таком ценообразовании, я правда давно уже не снимал жильё, но с разницей в 7тр я бы Тёплый стан не глядел

[Mark69]

Моя мысль заключается лишь в том, что предложенные варианты для инвестиций являются очень ограниченными. Пошире бы надо смотреть на эту тему.
Тем боллее, не забывайте цели инвестирования автора топика, мне показалось, что он хочет получать деньги именно сейчас, что бы на них жить сегодня. Конечно был длительный подъем на рынке недвижимости, но если вы не выходите из этого актива и не фиксируете прибыль, то какая хрен разница, сколько это теоретически стоит.
Сколько людей, в том числе пенсионеров, живут в центре Москвы, в квартирах по миллиону долларов, и ведут более чем скромный образ жизни? А вы предлагаете вложиться в какую-то новостройку, ждать пока построят, нести риски, и вместе с тем терять даже свои 7% за каждый год строительства.

[pups]

А не пробовали подсчитать сколько процентов годовых составит ваша доходность на вложенный капитал, при сдаче в аренду квартиры, с учетом понижающего коэффициента при ее возможном простое?

pups писал(а):
Двушка в сталинке 64 метра, Измайлово,куплена в 1996, стоила 65.000$. В 1999 и в 2009 годах недвижимость падала - мама не горюй, но тем не менее, полагаю, все знают сколько стоит такая квартира сейчас, 300.000$ - по самым скромным подсчетам . За 16 лет аренды накапало, возьмем в среднем 500$ в месяц (опять же по самым скромным подсчетам ) 16летх12месяцевх500баксов=96.000 баксов.
Считаем дальше - из 65.000 за 16 лет получилось 396.000 - 509%, не заморачиваемся формулой сложных процентов - имеем 31% годовых в валюте.

[KageDono]

На счет вложений в замкадье позволю себе не согласиться. Сам этим занимаюсь, рынок конечно спецефичный и надо знать завтройщиков, чтобы не попасть со сроками сдачи, но объекты с нормальным процентом прибыли(цена - адекватные сроки строительства - маржа с продажи) все же есть, и поболее чем на данный момент могут предложить банки. Но опять же тут надо ориентироваться на соответствующий контингент(молодые семьи, люди переезжающие из провинций).

[Mark69]

Еще раз позволю себе повторить, какая вам разнеица сколько она стоит, если вы ее не продали, не зафиксировали прибыль? А если завтра повторится упомянутый вами 1999 или 2009 год? И с другой стороны, сидите вы и в течении 10 лет только и думаете, какой вы потенциально богатый. Даже без ваших примеров понятно, что идея вложения в недвижимость - хорошая. Просто к этому вопросу можно подходить гораздо шире, чм выбирать на какой станции метро купить однушку, и получать, соответсвенно гораздо большую доходность.

[1979]

На счет вложений в замкадье позволю себе не согласиться. Сам этим занимаюсь, рынок конечно спецефичный и надо знать завтройщиков, чтобы не попасть со сроками сдачи, но объекты с нормальным процентом прибыли(цена - адекватные сроки строительства - маржа с продажи) все же есть, и поболее чем на данный момент могут предложить банки. Но опять же тут надо ориентироваться на соответствующий контингент(молодые семьи, люди переезжающие из провинций).

Застройщики на ладони, ДСК1, ПИК, Мортон появился, ну про сроки су155 все думаю в курсе. Рынок еле растёт, поэтому вложения не те что были 5-8лет назад. Сегодня массово строят муравейники по 4студии 25м2 на этаже, большая часть таких скворечников инвестиционные, т.е. предложенеи будет огромным и сдаваться они будут в большинстве своём в аренду. Тоже не однозначная инвестиция. По вложениям в стройку ключевой момент что деньги будут "потом", сдача квартиры в аренду даёт поступления ежемесячно +квартира уже в наличии, а не где то в поле несколько этажей

[pups]

Еще раз позволю себе повторить, какая вам разнеица сколько она стоит, если вы ее не продали, не зафиксировали прибыль? А если завтра повторится упомянутый вами 1999 или 2009 год? И с другой стороны, сидите вы и в течении 10 лет только и думаете, какой вы потенциально богатый. Даже без ваших примеров понятно, что идея вложения в недвижимость - хорошая. Просто к этому вопросу можно подходить гораздо шире, чм выбирать на какой станции метро купить однушку, и получать, соответсвенно гораздо большую доходность.

1.Ваш вопрос был про годовые %. Я на него ответил. Что будет в последующие годы может точно знать только Господь Бог.
2.Ну и что, что я не зафиксировал приибыль? Она, что отт этого исчезла? Мне не нужны ни деньги, нии другой актив.
Например, если я купил акции, они выросли, я не зафиксировал прибыль - они могут упассть , влоть до ноля.
Квартира имеет потребителькиие свойства в отличии от денег и любых денежных деривативов. В квартире всегда можно жить (что денег стоит) либо всегда будет сдана в аренду за сумму, соответтвующую уровню оплаты труда в стране в тот момент..
3. Если так любиите играть словами и цифрами, то давайте считать, что ни хера она, квартира, с 1996 годаа в цене не выросла. Но, то , что она крайние два года приносит по полторы штуки баксов в месяц аренды - непреложный факт.
А это 27% годовых (в валюте).Найдите инструмент, лучший по отношению доходность\надежность

[Mark69]

Конечно есть инструмент лучше, и их много. Например коммерческая недвижимость. Но у меня нет цели ни вас переубеждать ни доказывать вам что-то. Продолжайте рассуждать на какой станции метро выгоднее купить.

[pups]

Конечно есть инструмент лучше, и их много. Например коммерческая недвижимость. Но у меня нет цели ни вас переубеждать ни доказывать вам что-то. Продолжайте рассуждать на какой станции метро выгоднее купить.

Например

- это не аргумент. Цифры, факты, пожалуйста.
А если

нет цели ни вас переубеждать ни доказывать

то зачем вообще участвовать в дисскуссии?

[SERG7777]

На счет вложений в замкадье позволю себе не согласиться. Сам этим занимаюсь, рынок конечно спецефичный и надо знать завтройщиков, чтобы не попасть со сроками сдачи, но объекты с нормальным процентом прибыли(цена - адекватные сроки строительства - маржа с продажи) все же есть, и поболее чем на данный момент могут предложить банки. Но опять же тут надо ориентироваться на соответствующий контингент(молодые семьи, люди переезжающие из провинций).

Застройщики на ладони, ДСК1, ПИК, Мортон появился, ну про сроки су155 все думаю в курсе. Рынок еле растёт, поэтому вложения не те что были 5-8лет назад. Сегодня массово строят муравейники по 4студии 25м2 на этаже, большая часть таких скворечников инвестиционные, т.е. предложенеи будет огромным и сдаваться они будут в большинстве своём в аренду. Тоже не однозначная инвестиция. По вложениям в стройку ключевой момент что деньги будут "потом", сдача квартиры в аренду даёт поступления ежемесячно +квартира уже в наличии, а не где то в поле несколько этажей

Чтобы зарабатывать на новостройках, нужно постоянно мониторить рынок. Ваше выражение "Рынок еле растёт" вызывает только усмешку. Нет, я не знаю может быть Вам и 35% в год мало. Посмотрите динамику цен новостроек Москвы и области. Как пример Новое Бутово с августа прошлого года подорожало на 22%, Некрасовка парк с лета прошлого года на 35%( на старте однушки были по 2,8 млн, сейчас на старте в новых корпусах просят 4 млн.,), Николин парк с июня с 4,1 млн. вырос почти до 6 млн., порядка 25% дает ЖК на Мосфильмовской от Монарха, не плохая маржа и в ЖК на Мельникова.

[1979]

Чтобы зарабатывать на новостройках, нужно постоянно мониторить рынок. Ваше выражение "Рынок еле растёт" вызывает только усмешку.

Не спорю. Новостройки всерьёз не рассматривал, т.к. искомая сумму 7млн р+- маловато ИМХО. Как думаете?

[SERG7777]

Чтобы зарабатывать на новостройках, нужно постоянно мониторить рынок. Ваше выражение "Рынок еле растёт" вызывает только усмешку.

Не спорю. Новостройки всерьёз не рассматривал, т.к. искомая сумму 7млн р+- маловато ИМХО. Как думаете?

Да нормальная сумма. Единственно, плохо что-то сейчас с новостроем. Конечно появляются, но или цены неоправданно высокие на котловане как у Соколиного форта или место типа Балашихи. Очень многие ждут начала стройки ЖК Эталон в Бутово. Цены не известны.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1601596 ( если удалят, то поишите в инете)

[1979]

Единственно, плохо что-то сейчас с новостроем. Конечно появляются, но или цены неоправданно высокие

Именно это я и имел в виду, Вы же написали что это не так. Сегодня цена от старта продаж до ввода в эксплуатацию не координально отличается, как это было лет 7назад. Сегодня котлован пытаются продать как полуготовый дом. И низ цены это всегда не ликвид, а максимально дорого проданная это квартиры с совсем другим харакетристиками