Строительство дома для сдачи квартир в аренду.

[Сергей047]

Добрый день!
Предлагают стать инвестором в строительстве 14-квартирного дома на участке земли со всеми коммуникациями в черте города. Квартиры все 1-комнатные, улучшенной планировки для сдачи в аренду. Соучередители - люди с более 20-летним опытом работы в сфере недвижки, аналогичные примеры уже стали появляться. Расчетная доходность 20% годовых. С одной стороны прикольно быть совладельцем такого дома и получать доход не принимая непосредственного участия в бизнесе. С другой, мне кажется, что продать в случае необходимости такой объект будет просто нереально. Также проблемно будет продать только свою долю. Это и пугает, получается что вложенные деньги вернуть будет невозможно, а доходность может и упасть при изменении ситуации в стране/мире. Как альтернатива, сейчас покупаю объекты жилой недвижимости, которые продают дешевле рынка, сдавая их получаю порядка 12% годовых. Плюс таких объектов что на них есть рыночная цена, спрос и предложение, поэтому известно за какие деньги можно их продать, если понадобится. Рынок малоквартирных домов для сдачи еще не сформировался, поэтому можно ли продать такой дом и за сколько неясно. Т.е. это вложение на всю жизнь, из которого почти нереально выйти.
В связи с этим прошу совета, стоит ли связываться с таким строительством? Может жажда наживы закрывает глаза на еще какие-то минусы этого проекта?
Буду признателен любому мнению.
Заранее спасибо.

[Slava2004]

Вам предлагают стать..., инвестирование подразумевает минимум годовую окупаемость. Ключевая фраза "Соучередители - люди с более 20-летним опытом работы в сфере недвижки", сливки снимут они, а сдача в аренду для них, просто маленькая конфетка до выгодного момента выхода из этого сегмента. В подобный вид инвестирования можно влезть, если это гостиница или торговый центр, где 1 руб вложения несет 2,5р прибыли ежегодно + 1 руб прогрессии. А то что предлагают вам: от вложения на стадии подготовки к котловану до момента получения документов доли собственности в объекте, это на 1руб вложения 2,4-2,7 выручки. Чем быстрее объект построится, тем быстрее получите вашу прибыль, а если строительство затянется более года, то вклад сбербанка будет прибыльней. Сдача в аренду жилой площади принесет или убыток, или окупаемость инфляции в лучшем случае.
Сдача в аренду, это необходимость хоть что то получить до момента продажи или набор суммы для дисконта. Я сам завязал с этим сегментом пару лет назад.

[SERG7777]

В связи с этим прошу совета, стоит ли связываться с таким строительством?

Это чистой воды лохотрон, не стоит с этим связываться.

[Сергей047]

Тут окупаемость 4 года. Но проблема в том, что эти деньги-то не будешь откладывать эти годы... Т.е. через 4 года на руках все равно не будет денег, а будет дом, который может оказаться никому не нужен... Продать его как коттедж вряд ли получится (все внутри надо переделывать и участок маленький). То есть его реальная стоимость - это цена земли на тот момент минус разбор здания и вывоз мусора...
Мне тоже показалось это не особо здоровской идеей... Просто смотрел один из таких домов, вот и загорелся сначала....

[SuV]

14 квартир требует экспертизы проекта. это совсем другое дело, чем 10 квартир.
Важно, какой город.

[Santana]

Пример можеш привести про сдачу в аренду? С адресом и цифрами?
И погугли ошод
Лохов искать занятие сомнительное - хотя люди все разные.

[Сергей047]

Пример чего нужен?
Сдача в аренду с 12% годовых?
Вот стоимость продажи комнат в общаге
http://www.informetr.ru/base/market/id_240993
Выбираем самую дешевую за 950 т.р.
http://www.informetr.ru/base/market/id_186533
В нынешней ситуации еще можно поторговаться...
и смотрим цены почем можно сдать, жмем на кнопку аренда:
В этом доме: http://www.informetr.ru/base/market/id_186533
Продажа|Аренда|Покупка
комната, 12 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 9 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 9 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 9 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 9 000 р.
комната, 9 000 р.
комната, 8 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 9 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 11 000 р.
комната, 10 000 р.
комната, 10 000 р.

Если вопрос был о таком доме, то в инете ссылок нет конечно. Как я писал, примеры стали появляться у нас, я сам видел как это уже работает, за сколько сдаются квартиры в таких домах и сколько стоит построить.
Про "Ошод" Вы правы. Поэтому я и писал что продать будет сложно/невозможно. Возможна только сдача в аренду. Остальные проблемы решены, коммуникации уже на участке, земля вокруг принадлежит одному из инвесторов (т.е. он на своем большом участке выделяет место для строительства этого дома), не думаю что он сам на себя будет жаловаться в прокуратуру.

[Сергей047]

Сегодня опять общались на эту тему... предлагают оформить дом на ЗАО... и и если нужно продать свою часть, то просто продаешь акции... но как-то мутно все это

[Kirill Vlasoff]

Добрый день!
Предлагают стать инвестором в строительстве 14-квартирного дома на участке земли со всеми коммуникациями в черте города. Квартиры все 1-комнатные, улучшенной планировки для сдачи в аренду. Соучередители - люди с более 20-летним опытом работы в сфере недвижки, аналогичные примеры уже стали появляться.

на мой взгляд, потенциально тема интересная, но сразу возникают вопросы, зачем людям с 20летним стажем на не такой уж гигантский проект нужны лично вы? если какие-то старые партнеры/друзья, то дело понятное, а так как-то сомнительно. опять же, что с собственностью на этот дом будет? у меня тут в СПб, в Коломягах, дофига многоквартирных домов которые на землях ИЖС построили, чем дело закончится - до сих пор не ясно...

[Сергей047]

Я - чтоб денег не брать в кредит у банка, через них я пару лет сдаю квартиры. Сейчас подвернулся вариант с землей, а денег на все не хватает. дом быстровозводимый, поэтому деньги понадобятся достаточно скоро. В дальнейшем, говорят, если станет мне это не интересно готовы выкупить мою долю. Опять же вопрос за сколько...

[Santana]

в данном случае риск потерять все слишком велик, в какой бы форме это бы ни было - зао, доля в строительстве - бульдозеру пох
поэтому и ищут деньги на стороне - банку отдавать надо - а вы типа в доле - этож бизнес, риск, ну вы поняли
преценденты сноса уже не единичны
притом что банк даст тот же доход, застрахованный в асв

[Сергей047]

Для сноса накосячить надо сильно если соблюдать нормы (не выше 3х этажей, отступ от границы участка), то до сноса не дойдет. Я опасность вижу в другом, если квартиры сдаваться не будут... вот для чего я им нужен, банку то не скажешь, мол подождите, пока жильцов найдем, а мне запросто... правильно говорите "это ж бизнес, риск".....

[SERG7777]

не выше 3х этажей, отступ от границы участка

Так у Вас земля под ИЖС. Тогда вкладывайтесь, только почитайте в инете про ОШОДСТРОЙ. Собственность на Вас не оформят, иногда владелец предлагает оформить на Вас часть доли дома по дарственной. Это нужно для того, чтобы когда Ваш отель будут сносить, Вы обратитесь с суд о возврате вложенных денег, а Вам ответят: Какие деньги, если Вам долю подарили.

[Сергей047]

про "ошодстрой" не спорю. в том и то проблема, что законно продать не удастся про сносить уже писал...

[Naumoff]

чем дело закончится - до сих пор не ясно...

Дело закончится бульдозером.