Покупка квартиры в Москве 2014 под аренду!

[Voltas]

Здравствуйте!
Хочу купить кв. от 6 до 6.5 милл. на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду (не менее 35 - 40 тыс.)!Оплата 100% и сразу!Хотелось бы услышать мнения и что посоветуют бывалые,в каком районе реально приобрести в эту сумму,так как сам с региона и сталкиваюсь с этим в первые!
Хотелось чтоб с ориентировали с удачными районами для покупки и сдачи в указанной ценовой категории!

[добряк7]

Здравствуйте!
Хочу купить кв. от 6 до 6.5 милл. на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду (не менее 35 - 40 тыс.)!Оплата 100% и сразу!Хотелось бы услышать мнения и что посоветуют бывалые,в каком районе реально приобрести в эту сумму,так как сам с региона и сталкиваюсь с этим в первые!

Закатывайте губы 40 это двушка у метро. И ее цена мин. От 8 все что дешевле халупа для гастеров.

[Voltas]

Пусть будет 35,думаю что это реальная цена для сдачи в Москве!

[VSP]

Зайдите например на циан и посмотрите что продается за 6-6,5, а потом там же посмотрите по какой цене это предлагается в аренду. Такую доходность возможно получить, если не зацикливаться на сдаче семейной паре славянской внешности с московской пропиской, а существенно расширить круг потенциальных арендаторов. С другой стороны, в этом случае возрастают риски,а оно вам в Паттае надо?

[House495]

Пусть будет 35,думаю что это реальная цена для сдачи в Москве!

А я думаю, что для квартиры за 6.5 млн 30 тр - потолок.

[nirvana_ana]

В районе метро Перово-Новогиреево есть выбор двушек в пешей доступности за 6-6,5 млн, и цена аренды на такие квартиры как раз будет 35-40 тыс.

[Марина83]

У нас знакомые купили квартиру за 5.500 (вторичка в новом доме с ремонтом от затройщика и мебелью, выбирали так - чтоб больше не вкладываться) в районе белая дача и как раз сдают за 35 т.р. плюс коммуналка отдельно. Но, как мне объяснили, высокая цена связана с особенностью района, там рынки и снимать квартиру будет соответственный контингент. И возможно жить по нескольку человек. В общем нужно это понимать.

Можно за эти деньги найти квартиру на Юго-Востоке (однушку) НО... за 40 т.р. там ее не сдадите.
За 40 т.р. можно сдать в районе ЮЗАО, но опять таки - квартиру там за эти деньги не купишь и близко...

[Voltas]

Зацикливаться не собираюсь,потенциальный круг клиентов расширен!Какие могут быть риски: например оплату можно брать за погода в перед,мебель не дорогую с Икея!
Хаус,это чистыми?Я сейчас получаю в регионе 25 чистыми за двушку с отличным ремонтом и мебелью,все остальное оплачивает арендатор!Думаю есть ли резон менять шило на мыло У меня родители пенсионеры,думаю оформить на них - плюс как бонус московская пенсия!

[igo55894]

Уже писал - район Братиславская -Люблино (смотрите ЦИАН) можно купить однушку 10-15 летнюю за 6400т.р -7000т.р. уже с жильцами с китайцами сам видел т.к. ходил на просмотры (35-40 т.р. без торга!) или нашими , но чуть дешевле, ИМХО для дистанционной сдачи китайцы "надежней", у них есть свои агенства по аренде , которые "решают все вопросы". Сдавать надо только с строительным ремонтом. Район ликвидный на перспективу , метро рядом.

В ЮЗАО жилье почему-то дорогое , без хорошего ремонта там за 40 не сдать, итого выхлоп будет низкий.

Оплату берут за месяц вперед иногда, за пол года только с большим дисконтом, залог за хлам и строительный ремонт , ну можно взять небольшой.

[House495]

например оплату можно брать за погода в перед

Вряд ли торговцы с рынка, которых тут сватают в арендаторы, обладают подобной платежеспособностью
А вот кидают наверняка на раз ...

Я сейчас получаю в регионе 25 чистыми за двушку с отличным ремонтом и мебелью,все остальное оплачивает арендатор!Думаю есть ли резон менять шило на мыло

В смысле, продать квартиру в регионе, чтобы купить в Москве? Еще и с доплатой, видимо. В Москве имхо это будет убитая квартира в пределах 44 кв м в хрущебе или древней панели в Зажопье. Если удастся сдавать такое свыше 30 тр, то имхо только ЛКН, среднеазиатам и прочей аналогичной публике со всем сопутствующими рисками.

[Voltas]

Марина83 » 5 минут назад,nirvana_ana » 7 минут назад - спасибо за ответы,это уже обнадеживает!Хотелось бы услышать побольше таких реальных примеров,чтобы в дальнейшем выбрать район и варианты из выше перечисленных!В ближайшие три года планирую сдавать!

Если оформить на родителей пенсов,будет ли у них Московская пенсия + все подобающие привилегии?

[Voltas]

House495 »
Кв. моя так и стоит от 6.5 до 7 милл,это как повезет на покупателя!То есть выставляю за 7,а там двигаюсь в цене!Поэтому пишу о минимуме 6.5!Не думаю что она дальше будет расти в продажной цене,а в Москве есть перспектива на дальнейший рост цен!Вроде как сдавать (уже не 25,а 35) + рост цен на недвигу + московская прописка!

[VSP]

Зацикливаться не собираюсь,потенциальный круг клиентов расширен!Какие могут быть риски:

Например, добрые соседи сообщат, что у вас проживает "семья" китайцев из 10 человек и вам по акту насчитают соответствующую квартплату.

[igo55894]

Если оформить на родителей пенсов,будет ли у них Московская пенсия + все подобающие привилегии?[/quote]


Нет , теперь "московская пенсия" платится после 10 лет регистрации, плюс будут проблемы с поликлиникой по месту проживания , плюс возможные потери субсидий .

Про добрых соседей : на практике о китайцах- случаев нет.

[Марий-Ка]

Зацикливаться не собираюсь,потенциальный круг клиентов расширен!Какие могут быть риски:

Например, добрые соседи сообщат, что у вас проживает "семья" китайцев из 10 человек и вам по акту насчитают соответствующую квартплату.

Интересно удалось ли хоть кому-нибудь на практике это осуществить?
У нас зеркальная ситуация - в нашем доме на одном из этажей живет такая семья, которая вообще исчислению не поддаётся. УЖК на это вообще чихать хотела. Никто и ничего сделать не может, полиция приезжает периодически - толку ноль, документы у всех в порядке.
И нет никакой управы на это, только взывать к совести собственника квартиры.

[Voltas]

VSP » 2 минуты назад: так квартплату оплачивать будут арендаторы!Как только первый звонок о не оплате коммуналки сразу метлой под зад и не возврат депозита!Стоимость и оплату коммуналки можно проверять каждый месяц!
igo55894 » 6 минут назад: Значит не успели) они не собираются там жить,у них есть где - просто думал что какой то приятный бонус будет для них + оформляю на них все,так как для пенсов существуют налоговые льготы от государства!Потери субсидий,что вы имеете ввиду?

[igo55894]

О субсидиях: если пакс прописан в одно месте, а жилье имеет в другом (типа второе), то ставка налога на недвижимость ,квартплата , отличается в сравнивание с вариантом единственного жилья, плюс некоторые регионы устанавливают субсидии , т.е. не дочисление квартплаты, в случае если месячный по душевой доход не превышает определенную сумму, короче очень много вариантов надо считать. Если вы их пропишите и оформите на них квартиру это максимальная в деньгах и появляются косвенные издержки - вы к примеру не подадите на налоговый вычет., а они будут ездить в московский собес, и решать вопрос с соц-мед обслуживанием на месте проживания.

Собственно с китайцами (их и не десять в однушке , а четыре) это, так, вариант максимальной прибыли при низких рисках , сдайте квартиру с ремонтом заселите знакомых , только доход будет ниже в полтора раза т.е не 6% , а 3-4%.,
В регионах, я слышал также можно выйти на 6% годовых и без китайцев, если не нужен риск.

[VSP]

Как только первый звонок о не оплате коммуналки сразу метлой под зад и не возврат депозита!

Как вы себе этот процесс представляете находясь не в Москве?
P.S. Сам сейчас сдаю арендаторам из категории повышенного риска, но при этом нахожусь рядом и имею возможность мониторить ситуацию. Когда сдавал удаленно, то сдавал только через знакомых.

[Voltas]

Ну так на воду,газ,электричество счетчики стоят - по ним и будут платить!А сколько там человек живет 1 или 10 еще и доказать надо через суд!Я думаю ни кому это не нужно бегать и что то доказывать,ну не занимаются у нас этим органы так как любят жопу просто на рабочем месте протирать - если только под заказ!Единственный риски это: будут кв. убивать и криминал совершенный в ней,потому как придется возвращаться и доказывать что ты не индюк!

[Марина83]

стати, да. Удаленно сдавать не просто. Даже находясь рядом проблемы бывают. Пример: Знакомые сдали квартиру, первые 3 месяца все ок. Дальше оплаты нет, на звонки не отвечают. По приезду дверь не открывают. В общем пришлось открыть дверь и зайти в квартиру. А там... похоже уже никто не живет, все засрано в хлам до такой степени, что пришлось нанимать бригаду, которая своими проф. средствами еле отмыли. Кстати, еще и стиралку сломали, мебель пакоцали. все прокурено. В центре комнаты возле кровати банка полная бычков плавающих в воде (запах пипец). Ковер прожгли. Пришлось еще снова вкладывать деньги на восстановление "товарного вида" квартиры. Еще и замок пришлось менять в квартиру. Так что риски надо тоже учитывать и кто их будет разруливать (учитывая что вы не в Москве)