СПб - недвижимость, аренда, депозиты и прочие паркинги

[Anдреi]

Если ставки поднимут обратно к 12% и не придумают иного стимулирования спроса на новостройки, то цены скорее всего остановят рост и потом медленно будут идти вниз. Сначала появятся скидки, потом рассрочки, а потом новые проекты будут выходить с более низкими ценами.

Но такого не допустят вероятно, тк сейчас все проекты кредитуют банки. Если цены пойдут вниз, то банки не дополучат деньги, а кое где получат банкротства застройщиков. Эти проблемы никому не нужны.

Меня больше интересует, когда и на сколько вырастит аренда квартир в С-Пб.

Ведь цены продажи квартир улетели в космос. Ставки пойдут вверх по ипотеке, денег у покупателей не прибавилось. Значит все будут арендовать, как в развитых странах. То есть аренда должна тоже пойти вверх.

Также всё обещают дешевые кредиты под строительство домов ижс. Значит загородные участки ижс тоже должны подорожать.

[datot]

Значит загородные участки ижс тоже должны подорожать.

Не знаю как в Ленинградской области, но в Подмосковье это уже произошло.
У нас в окрестностях распродавалось несколько бывших колхозных полей, переведённых в назначение под дачное строительство и порезанных на участки. Цены начинались от 40 т. р. за сотку, были ещё по 50 и по 80.
За прошлое лето было куплено всё...
Теперь везде не меньше 100 т. р. Может конечно и можно выхватить единичные предложение дешевле, но девелоперы почти всё пораспродали и подняли цены, теперь если только вторичный рынок...

[Destan]

Если ставки поднимут обратно к 12% и не придумают иного стимулирования спроса на новостройки, то цены скорее всего остановят рост и потом медленно будут идти вниз.

Не знаю как там в Питере, но в Москве и особенно в ближнем Подмосковье полно предложений со ставками 0% на 1-2 года, 0,5% на 3 года, 2% на 5 лет.:))) Но если посмотреть на них внимательно - это элементарный маркетинговый ход для лошков (лохотрон). Цены у всех этих объектов завышены на порядок:) В Европе это сплошь и рядом, весьма популярно такое разводило при строительстве дома с ипотекой лет на 25:)))

Меня больше интересует, когда и на сколько вырастит аренда квартир в С-Пб.

Не стал бы на это сильно рассчитывать. За мой почти 25 летний опыт сдачи квартир в аренду "выхлоп" с 12% в валюте плавно скатился к 4 - 5% в рублях в год. Тенденция, однако...:)

[Kirill Vlasoff]

Меня больше интересует, когда и на сколько вырастит аренда квартир в С-Пб.

А какие основания к росту? Доходность на уровне депозитов является для многих арендодателей приемлемой, арендаторы сильно выше платить не готовы, т.к. основа ценника на 1-2 комнатные простые квартиры это доходы простых работяг/среднего класса, а они особо не растут собственно.

[дмитрий спб]

Небольшой, как модно говорить, лонгрид:

​

Где-то с 2015 года и до 2020 г. цены на жилье стояли мертво. Все говорили:

- у людей денег нет,

- в 2014 году купили все, кто хотел,

- люди закредитованы,

- зарплаты не растут,

- курс валюты нестабильный, итд – оснований для роста цен на жилье нет.

​

В итоге, автомобиль и квартиры все эти 5 лет стоили, примерно, одинаково, что косвенно говорило о неадекватности стоимости квартир.

​

Как мы видим, жилье стало дорожать отличными темпами и дорожает до сих пор. Кто-то успел прокатиться на этой волне вверх, кто-то продал то, что уже многие годы не продавалось, а самые ушлые успели даже заработать дважды (продать что- то неликвидое за хорошие деньги в конце 2019 года, купить что-то ликвидное и не сильно дорогое в начале 2020 г. и сейчас подсчитывающие «бумажную» прибыль).

​

Примерно, тоже самое происходит на рынке аренды.

​

Стоимость аренды стоит, как вкопанная, больше 6 лет. Но:

​

- цены на покупку нового жилья улетели в космос и сейчас купить, даже, строящуюся на котловане студию рядом с городом стоит серьезных денег.

- цены покупку на вторички тоже в космосе.

- в самых интересных местах обещают отменить льготную ипотеку.

- все, кто что-то мог купить, уже все купили и платят ипотеку, т.е. денег нет совсем.

- ЦБ РФ ставку повышает.

- инфляция увеличивается.

- внутренняя миграция в крупные города и на юг не прекращается.

- теперь все, кто по каким-то причинам не купил жилье для своего постоянного проживания в подходящем месте, вынуждены будут идти на рынок аренды, ибо на рынок покупке уже войти сложно.

- внутренние мигранты, по прежнему будут ехать в Мск, Спб, Казань, Краснодар, Сочи итд.

- закончатся ковидные ограничения и многие приедут учиться и работать в те же крупные города.

- появятся туристы и апартаменты уйдут с рынка долгосрочной аренды опять на краткосрочный рынок.

- уменьшится приток новых квартир на рынок аренды.

​

Вот и будут предпосылки для повышения арендной платы, только я не знаю, когда именно.

​

Вероятно, с ценами на земельные участки ИЖС будет вскоре тоже самое , что и с ценами на квартиры, если всерьез заработает дешевая ипотека на индивидуальное жилищное строительство.

Простые работяги будут требовать повышения оплаты за свой труд, иначе работяги не смогут купить / арендовать жильё по новым ценам.

И лет через 10-13 в России будет также, как во многих развитых странах, труд будет стоить дорого, но и налоги будут большие и уклониться от налогов будет невероятно трудно.

И ипотеку будут брать в молодости и расплачиваться к пенсии, а не за 5-7 лет, как сейчас.

Но и метр квартиры будет стоить тоже, как в разных странах.
​

Как говорит один кучерявый Веник, будем наблюдать.

​

​

[Kirill Vlasoff]

И лет через 10-13 в России будет также, как во многих развитых странах, труд будет стоить дорого, но и налоги будут большие и уклониться от налогов будет невероятно трудно.

И ипотеку будут брать в молодости и расплачиваться к пенсии, а не за 5-7 лет, как сейчас.

Так то оно так, но тут надо добавить и еще одну тенденцию - очень низкую рентную доходность, типа 1-2% для Европы это норма, на эрнбнб хрен сдашь, налоги заплати по полной программе итд итп.

Просто стоимость жилья - согласен с вышесказанным, но тут же надо понимать - рынок ушел в определенный момент в космос, а потом несколько лет
стагнировал, если не падал, как это часто бывает через N лет завышенные ценники оказались в рынке. При этом инфляция ж хоть и низкая, но все эти годы была раз, зпл хоть немного, но росли два, ипотека становилась доступной три. Ну вот видим очередной виток, после которого, скорее всего, нас ждет очередной этап стагнации и даже фактического снижения цен.

По аренде отсутствует важный мультиплицирующий фактор - тут все за кеш, нет кредитных денег. А кредит может еще падать с нынешних 7-8% до 3-4
и потом еще до 0. И настроения публики могу поменяться и при росте оптимизма люди могут брать кредиты не как сейчас на 20, а на 30 и даже 50 лет.

При этом на рынке все равно есть немалое количество не совсем рыночных вариантов - условных бабушкиных квартир, хозяева которых не несли расходов по покупке этого жилья, почти ничего не платят за содержание и почти любая сумма рента за нее лучше чем ничего. Этот фактор тоже может тормозить рост аренды.

Но какой-то рост неизбежно произойдет, разумеется. Мне мои арендаторы за дом наконец ценник подняли кстати -)

[Proffi]

При этом на рынке все равно есть немалое количество не совсем рыночных вариантов - условных бабушкиных квартир, хозяева которых не несли расходов по покупке этого жилья, почти ничего не платят за содержание и почти любая сумма рента за нее лучше чем ничего. Этот фактор тоже может тормозить рост аренды.

Кстати говоря...
в РФ за пандемийные 12 месяцев "сверхнормативно" умерло более 400 тысяч человек.
В основном, это пенсионеры, бабушки с дедушками.
Т.е. в ближайшие годы на рынок выйдет дополнительное число квартир.
Которые повлияют и на рынок аренды, и на рынок продажи вторичной (советской) недвижимости.
Т.е. цены на этих двух рынках могут снизиться.
А вот на рынке первичной недвижимости рост продолжится:
внуки, продав бабушкины квартиры, будут вкладываться в ("более модные") современные новостройки.

[kadrik]

Пора уже добавить кнопку " будь ты проклят, редиска"
https://www.bn.ru/gazeta/news/264399/

[Kirill Vlasoff]

Пора уже добавить кнопку " будь ты проклят, редиска"
https://www.bn.ru/gazeta/news/264399/

"а доходность этого бизнеса в те годы существенно превышала ставки по вкладам."

ставки по аренде ну ооочень давно ниже депозитных, любители недвиги могли заработать на самой стоимости квартир, но это кто вышел из них.

[Proffi]

ставки по аренде ну ооочень давно ниже депозитных, любители недвиги могли заработать на самой стоимости квартир, но это кто вышел из них.

Это смотря в каких локациях и по какой цене.
Например, 1-комнатная квартира сразу за КАДом, купленная за 2,2 млн.р. в 2016-ому году, каждый год приносит от аренды примерно 190-200 тысяч рублей.
Депозит в 5% годовых тогда (с 2,2 млн) был бы всего лишь 110 т.р.
При этом её стоимость ещё и выросла в 2 раза.
Сейчас (с 4,4 млн) депозитный доход = 220 т.р. минус налоги свежие (или они со следующего года?).
Т.е. сдача в аренду примерно равна проценту с депозита, но сама квартира может ещё подорожать.

[Kirill Vlasoff]

Например, 1-комнатная квартира сразу за КАДом, купленная за 2,2 млн.р. в 2016-ому году, каждый год приносит от аренды примерно 190-200 тысяч рублей.
Депозит в 5% годовых тогда (с 2,2 млн) был бы всего лишь 110 т.р.
При этом её стоимость ещё и выросла в 2 раза.
Сейчас (с 4,4 млн) депозитный доход = 220 т.р. минус налоги свежие (или они со следующего года?).
Т.е. сдача в аренду примерно равна проценту с депозита, но сама квартира может ещё подорожать.

Ну не, так считать вообще некорректно.
Вы если говорите про цену 16го года, так и сравнивайте с депозитами 16го года.
А рентную доходность этого года считайте от актуальной цены и эту доходностью сравнивайте с нынешними депозитами.
Так что в моменте, если смотреть актуальную картину то рента (не берем коммерческую и загородную) ниже ставок уже очень давно.
А что недвига растет и с учетом этого вложения в нее имеют норм доходность это никто и не спорит. Но только тут опять же важный момент
- доходность то точно можно считать когда объект продан.

Насчет налогов я подзапутался, было 3 года, вроде поменяли до 5ти, но при этом расчет идет не от регистрации, а от даты заключения договора
типа этого, но это не точно -) Мне не актуально, я продавал квартиру которой лет 10 владел, поэтому не погружался.

[Proffi]

Ну не, так считать вообще некорректно.
Вы если говорите про цену 16го года, так и сравнивайте с депозитами 16го года.
А рентную доходность этого года считайте от актуальной цены и эту доходностью сравнивайте с нынешними депозитами.
Так что в моменте, если смотреть актуальную картину то рента (не берем коммерческую и загородную) ниже ставок уже очень давно.
А что недвига растет и с учетом этого вложения в нее имеют норм доходность это никто и не спорит. Но только тут опять же важный момент
- доходность то точно можно считать когда объект продан.

Насчет налогов я подзапутался, было 3 года, вроде поменяли до 5ти, но при этом расчет идет не от регистрации, а от даты заключения договора
типа этого, но это не точно -) Мне не актуально, я продавал квартиру которой лет 10 владел, поэтому не погружался.

Я не помню какие % были по депозитам в 2016 году, думаю не более 8% в приличных надёжных банках.
Продать недвигу, если она ликвидная, довольно просто - пару месяцев это занимает обычно.
Ну так и депозит не всегда можно сразу забрать без потери денег)
Налог я имел в виду новый (свежий) на доход от депозита более 1 млн.рублей.

[Kirill Vlasoff]

Я не помню какие % были по депозитам в 2016 году, думаю не более 8% в приличных надёжных банках.

Сейчас посмотрел свой архив - февраль 16го 11.2%. Те реально не ниже 10-10.5%
Продать за пару мес можно, но пока вы не продали это все теория, через год цены могут быть другие, иногда и ниже рынок уходит. Я не против вложений в недвигу, но утверждение о том что рента равна или даже обгоняет депозиты - неверное. Вот суммарная доходность, которая включает и рост цены депозиты в среднем сейчас точно обгонит, но это другой вопрос немного.

[Proffi]

В смысле "другой вопрос"?)) Всё считается)
Правда после перевода в баксы/евро слёзы наворачиваются...

[Kirill Vlasoff]

смысле "другой вопрос"?)) Всё считается)
Правда после перевода в баксы/евро слёзы наворачиваются...

я изначально отвечал на это "Т.е. сдача в аренду примерно равна проценту с депозита, но сама квартира может ещё подорожать."
Сама сдача НЕ равна проценту с депозиту, она МЕНЬШЕ.

С учетом изменения цены недвиги - другой вопрос, он сложный. Скорее изм стоимости недвиги+рент обгонит депозит, согасен, но от тайминга зависит раз (не во все отрезки времени это так), второй момент - если человек рантье, то смысл продавать подорожавшую недвигу и типа получать "прибыль", если ее же надо вложить в след уже более дорогой объект чтобы с него уже получать свои %. Тут все немного сложнее.

[Proffi]

Грубо говоря: допустим, у вас и у меня в 2016-ом (5 лет назад) было по 2,2 млн. рублей:
вы положили их в банк и сейчас у вас 2,2 + 0,242 + 0,22 + 0,198 + 0,176 + 0,154 (будем считать что каждый год доходность падала на 1%: 11, 10, 9, 8 и 7) = 3,19 млн.
я купил бетон за 2,2 и спустя 2 года ожидания сдал его за 17 тр в месяц чистыми (это 0,204 млн в год) и сейчас у меня квартира стоит 4,4 млн + 0,612 тысяч с ренты за 3 года = 5 млн. с копейками. Которые я смогу "обналичить" и получить на руки/на счёт в течение 2-3 месяцев.
Все цифры реальные.
Если при продаже квартиры ценник скинуть до 3,9 млн, то выйти в кэш можно за 2-3 недели.
Т.е. всё равно за 5 лет получить на 1,3 млн больше суммарной доходности по депозиту (4,5 против 3,19).

[Proffi]

если человек рантье, то смысл продавать подорожавшую недвигу и типа получать "прибыль", если ее же надо вложить в след уже более дорогой объект чтобы с него уже получать свои %.

Ситуации разные бывает: жене новую машину купить, например.
Или уйти из гетто в более дорогую локацию! Добавив что-то из накопленного с ренты.

[Proffi]

Сама сдача НЕ равна проценту с депозиту, она МЕНЬШЕ.

Я выше привёл реальный пример: 204 тр в год с ренты и 220 тр (до вычета налогов) с 5% рублёвого депозита.
Разница несущественная.

[Kirill Vlasoff]

Грубо говоря: допустим, у вас и у меня в 2016-ом (5 лет назад) было по 2,2 млн. рублей:

я не спорил с тем, что недвига в принципе может быть выгоднее депозитов -)
я обратил внимание на ошибочность тезиса о том, что рента прносит больше % чем депозит.

Что касается более глобальной темы - все ок, но реальный денежный поток с депозита за эти 5 лет был бы выше, а когда вы продаете объект то сразу встает вопрос - а что дальше? если опять недвига, то полученные 3.9 уйдут в новый объект, да еще и добавить надо будет, а сдав новый объект вы опять же начнете получать % меньше.

понятно, что удачно перекладываясь между разными типами активов можно стать миллиардером, но это как бы не всегда работает -)
к слову, в конце 18го я продал квариру и вложил в облигации (аналог депозитов) где-то под 10-11 годовых.

[дмитрий спб]

Не спорьте горячие джигиты.

Как по мне, доходность от аренды квартир и от депозита зависит от самой квартиры и от самого депозита. Разные квартиры и разные депозиты дают разные доходности.

Но, имхо, особая привлекательность депозита при примерно равной +- доходности с арендой квартиры , состоит в ликвидности депозита.

Живые деньги в любой валюте можно получить за минуты, ну может минут за 30, если с походом в банк.

И точно понятно в какие сроки, какую сумму можно получить на руки.

А вот с квартирой, с арендой, с продажей итд все намного дольше, сложнее, непредсказуемее- покупка, продажа, поиск арендатора, коммуналка, налоги, декларации,
счетчики, ремонт итд и итп .

И получается, при +- равной доходности трудозатраты на получение этой доходности несравнимые.

[Proffi]

Недвига разная бывает:
- апарты со сдачей "под ключ" компанией,
- паркинги, где меньше геморроя со счётчиками, соседями и т.д., а доходность может быть выше.

[UTTAGI]

Недвижимость трудней потерять, чем счет в банке, а вот паркинги я почему то не рассматривал.

[Kirill Vlasoff]

Недвижимость трудней потерять, чем счет в банке, а вот паркинги я почему то не рассматривал.

Вот это оч неоднозначный прям вопрос.

[Proffi]

Паркинги надо покупать где есть дефицит парковочных мест вокруг)
Тогда можно будет быстро сдать и по нормальной цене, а не за копейки.
Особенно хорошо сдаются машиноместа в первые снегопады))

[Kirill Vlasoff]

Паркинги надо покупать где есть дефицит парковочных мест вокруг)
Тогда можно будет быстро сдать и по нормальной цене, а не за копейки.

Год назад продали гараж родителей жены. Разговорился с чуваком-покупателем. Берет под сдачу, у него их толи 5 толи 10. С одной стороны копейки, с другой - там доходность минимум 20% -))

[Proffi]

Гаражи в СПб почти везде на птичьих правах - очень рискованное мероприятие.
У меня снесли парочку - получил за каждый по 40 тр компенсации...

[Kirill Vlasoff]

Гаражи в СПб почти везде на птичьих правах - очень рискованное мероприятие.
У меня снесли парочку - получил за каждый по 40 тр компенсации...

так там и цена этого гаража - 100ка, если не дешевле.
если самому пользовать и сделать из него что-то продвинутое - ну да, есть риск, а так не особо. Опять же локацию можно выбрать понадежнее.

[Proffi]

Опять же локацию можно выбрать понадежнее.

Практика показывает, что гарантий никаких нет. Даже минимальных.

[Proffi]

так там и цена этого гаража - 100ка, если не дешевле.

Я знаю где в СПб можно купить и паркинг за 100, за 150, за 200))
Вот вариант сноса паркинга я как-то себе очень слабо представляю, в отличие от плоскостных гаражей.

[дмитрий спб]

так там и цена этого гаража - 100ка, если не дешевле.

Я знаю где в СПб можно купить и паркинг за 100, за 150, за 200))
Вот вариант сноса паркинга я как-то себе очень слабо представляю, в отличие от плоскостных гаражей.

1. Вопрос не за сколько купить, а за сколько можно сдать и сколько можно заработать.

2. Сейчас модно в паркингах делать коммерческие помещения и сдавать, под магазины и кружки.

Вот это бомбическая илея и отлично работает. Только порог входа, чуть больше, чем 150тр. Зато окупаемость 4 года.

[Kirill Vlasoff]

Практика показывает, что гарантий никаких нет. Даже минимальных.

Практика показывает что 100% гарантии дают отрицательную прибыль -)
Ну везде есть риски, их можно минимизировать. Да, стационарные паркинги надежнее, только там не будет 20-25% доходности и вход на порядок дороже.
Потом я ж не агитирую, просто пример из практики.

[DJEN]

2. Сейчас модно в паркингах делать коммерческие помещения и сдавать, под магазины и кружки.

Вот это бомбическая илея и отлично работает.

Вот интересно)
Это как такое возможно?

[дмитрий спб]

В чем проблема.

Строится какой нибудь жк на 20 домов с 5тью паркиннами двух- пяти этажными рядом.

Покупаешь один паркинг целиком. Регистрируешь как объект недвижимости. Верхний этаж продаешь , как парковочные места.

Предпоследний этаж нарезаешь на помещения и сажаешь образовательные и спортивные кружки.

Второй этаж нарезаешь на блоки и сдаешь под аптеки, цветы, пиво, кондитерскую итд.

Первый этаж- магниту, пятерки или косметике.

Покупаешь в этом же жк квартиру и сидишь дома, деньги считаешь.

[Proffi]

Ровно было на бумаге)) Как на крайний этаж будут попадать машины? Через детские кружки?
И потом - чуть ли не половина таких 5-этажных паркингов без лифта, не каждая мамаша пойдёт со своим чадом пешком на 4-ый этаж.

[дмитрий спб]

Всё уже продумано до нас.

Паркинг с лифтом, лестницей, освещением, системой пожаротушения и датчиками углекислого газа.

Машины на 5й этаж заезжают самостоятельно по пандусу, минуя все другие этажи. Люди спускаются на лифте/лестнице.

Знаю несколько работающих уже подобных паркингов.

[AMama]

Здравствуйте! Форумчане, нужны ваши мнения.
Сразу скажу, что цель инвестиций сохранить свои средства, и в перспективе, немного заработать. Понимаю, что удобнее инвестировать в своем городе или регионе, но считаю цену 500-700 тр за м2 в моем районе Адлера неоправданно высокой.

Есть возможность инвестировать сумму в 5-6 млн в недвижимость СПБ. За эти деньги либо студия в стройке (в теории даже недалеко от метро, с этим вариантом все более-менее понятно).
Либо нечто в 15-19 м2 в историческом центре. Некая фирма предлагает инвестировать указанную сумму в номер в гостинице 4*. Обещают со временем кадастр на нежилое помещение с назначением "апарт-студия" и даже кадастр на долю земли. При этом обещают сделать ремонт, мебелировать и с сезона 2022 г взять под управление с регулярной выплатой прибыли. У кого-то есть опыт с подобного рода покупками? СтОит ли связываться?

[дмитрий спб]

Здравствуйте! Форумчане, нужны ваши мнения.
Сразу скажу, что цель инвестиций сохранить свои средства, и в перспективе, немного заработать. Понимаю, что удобнее инвестировать в своем городе или регионе, но считаю цену 500-700 тр за м2 в моем районе Адлера неоправданно высокой.

Есть возможность инвестировать сумму в 5-6 млн в недвижимость СПБ. За эти деньги либо студия в стройке (в теории даже недалеко от метро, с этим вариантом все более-менее понятно).
Либо нечто в 15-19 м2 в историческом центре. Некая фирма предлагает инвестировать указанную сумму в номер в гостинице 4*. Обещают со временем кадастр на нежилое помещение с назначением "апарт-студия" и даже кадастр на долю земли. При этом обещают сделать ремонт, мебелировать и с сезона 2022 г взять под управление с регулярной выплатой прибыли. У кого-то есть опыт с подобного рода покупками? СтОит ли связываться?

Нет.

[AMama]

дмитрий спб буду благодарна за более развернутый ответ. Либо совет, куда обратить свое внимание.

[Kirill Vlasoff]

Обещают со временем кадастр на нежилое помещение с назначением "апарт-студия" и даже кадастр на долю земли. При этом обещают сделать ремонт, мебелировать и с сезона 2022 г взять под управление с регулярной выплатой прибыли.

Очень мутно, не связывайтесь. Статус такого помещения будет прямо под очень большим вопросом. Да и есть вероятность просто прямого кидка, на мой взгляд. А в обычную недвигу идти в СПб... ну хз, 5-6 млн это по нынешним временам очень скромная однушка, которая хорошо если 4% годовых даст, цены на пике, может, конечно, и дальше рост пойти, инфляцию никто не отменял, но как/когда этот очередной рост случится - кто знает. Да и сдавать удаленно это так себе идея, как по мне.

Я бы на вашем месте таки смотрел у себя недвигу. Да, 500/700 метр это космос, но с другой стороны внутрироссийский туризм будет развиваться, а с локацией/застройщиком на месте вам как местному жителю всяко виднее, 6 мало, значит ипотека. Ну или искать альтернативные виды инвестиций.

[AMama]

Kirill Vlasoff дело в том, что в Большом Сочи мэр ввел мораторий на строительство (изначально на 4 месяца, но в кулуарах поговаривают о минимум 2-х годах). На этом фоне все халупы и скворечники выросли до 11-15 млн за минимальную площадь. Сдавать эти хлабуды в несезон будешь максимум за 15-18 тыс в месяц. При этом с документами/коммуникациями может быть полный караул.
В Краснодаре то, во что инвестировала в ноябре 2020 по 62 тыс/м2 сейчас стОит 125-150 тыс/м2. При этом полей для строительства вокруг, да и вблизи город немерено. Вот и рассматриваю СПБ с прицелом, что дочь в перспективе учиться в ВУЗ поедет.
Инвестирование в фондовый рынок изучаю. Честно говоря, очень боязно сразу на 5-6 млн заходить, да и глупо это, без опыта и понимания рынка. Извините за оффтоп.

[Kirill Vlasoff]

В Краснодаре то, во что инвестировала в ноябре 2020 по 62 тыс/м2 сейчас стОит 125-150 тыс/м2. При этом полей для строительства вокруг, да и вблизи город немерено. Вот и рассматриваю СПБ с прицелом, что дочь в перспективе учиться в ВУЗ поедет.
Инвестирование в фондовый рынок изучаю. Честно говоря, очень боязно сразу на 5-6 млн заходить, да и глупо это, без опыта и понимания рынка.

Ну тогда надо смотреть на то надо ли покупать дочке квартиру в СПб или нет. Если план перебраться сюда - тогда чего и не купить. Но чудес от ренты не ждите. И предлагаемый вариант совсем не вариант. В рынок да, надо в какой-то степени погружаться, ну это не так чтоб принципиально сложнее недвиги как по мне, а у вас как понимаю уже есть инвестиционная недвижимость.

[дмитрий спб]

дмитрий спб буду благодарна за более развернутый ответ. Либо совет, куда обратить свое внимание.

Потому что:

1. Нет понимания, как просчитать риски - местоположения, достройки, отделки, сдачи апартаментов, доходности, качества управления, правильности оформления разрешительной документации. Для покупки гостиничного бизнеса на котловане, имхо, надо очень знать и доверять людям, которые этим будут заниматься.

2. По сути предлагается покупка сервисных апартаментов. Но таких предложений огромное количество от известных компаний - пионер, легенда, valo итд. Но почему-то у них эти апартаменты стоят дороже.

3. Постоянно жить в апартаментах в будущем ребенку будет , возможно, не удобно, вместе с туристами. Значит надо покупать будет другое жильё в будущем и продавать апартаменты.

4. Опять же, предлагается гостиница в 4* в центре спб. Сейчас гостиничный бизнес еле выходит из убытков и много готовых гостиниц на продажу есть. Трудно просчитать рентабельность этого бизнеса в будущем.

5. Абсолютно согласен с Кириллом, если есть чёткое понимание, что недвижимость нужна для собственного дочери, то покупать действительно надо. Но надо понимать, где дочь будет учиться, сколько надо будет ехать до учёбы, сколько пересадок, итд.

Если дочь будет учиться в петергофе, то не совсем логично покупать студию в девяткино.

Но если нет понимания, зачем нужна студия, то возможно, надо еще раз просчитать риски.

6. В С-Пб сейчас точно такая же ситуация, как и в Анапе. Цены выросли на столько, что если раньше студии покупали на котловане от 2 млн рублей, то сейчас от 4 млн, а приличную от 5 млн. И аборигены сейчас сидят и не знают, что делать. То ли это потолок и надо подождать, то ли сейчас все выдохнут и цены полетят выше и надо уже брать.

У меня самого есть мат капитал и прпао на семейную ипотеку по старым правилам, но я уже 10 месяцев сижу и не знаю, надо ли покупать по этим ценам и что будет через год с ценами - +20% или -20% или нуль%.

7. Также, согласен с Кириллом, что удаленная сдача в аренду своей студии, это плохой феншуй. Только если другого выхода нет или есть, кто будет присматривать и решать проблемы.

8. Поддерживаю Кирилла по поводу Анапы. Там Вы обладаете экспертной компетенцией в области инвестиций в недвижимость, наверняка имеете инсайд, консультантов, доступ к информации о собственниках проектов и их документации. И поскольку, ситуация с ценами и перспективами, что в Анапе, что в крупных городах примерно одинаковая, то возможно, имеет смысл лучше поискать возможности для инвестирования на рынке, где Вы эксперт. Уверен, что при настойчивом и придирчивом поиске можно найти недооцененный алмаз на любом рынке.

9. Также есть сейчас популярные фонды коллективных инвестиций типа активо, рентавед.

Набирают популярность зпифы, даже альфа банк вывел свой зпиф коммерческой недвижимости на биржу. Это инвестиции на любителя, но тоже существуют. Там уже есть история инвестирования и понятные прпвила и какая никакая защита от обмана.

[AMama]

дмитрий спб спасибо за развернутся ответ! В целом, согласна с вами. Проще инвестировать там, где живешь. Я сама не верю в бесконечный рост ценников, и, считаю, что надувается пузырь по-типу американского в 2008. Но, думаю, что при снижении цен на жилье, в столичных городах откат будет не столь значителен.

Про жилье для дочери понимаю, что идея не самая лучшая. Не факт, что она выберет ВУЗ в Питере и далеко не факт, что иллюзорная квартира будет иметь удобную локацию. Поэтому пусть будет чистый инвест.

Намеренно не пишу название конторы, что предлагает апартаменты, нет никакой цели сделать им рекламу. Но предлагают не стройку, а реконструкцию действующего отеля в двух минутах от Невского. По словам отдела продаж, в пандемию они заселили свои действующие объекты в долгосрок. И инвесторы не только не понесли убытки, а мал-мал вышли в плюс.
Касаемо биржевых инструментов, я их в достаточной мере изучила. Примерный портфель составила, и он будет покупаться по целевым ценам входа, на другие средства. Входить на "всю котлету" опасаюсь, т.к. сейчас многие позиции на исторических хаях, а в вечный рост я не верю, как указывала выше.

[Proffi]

Ценники продолжают расти...
Особенно что касается новостроек и свежей вторички.
Не думаю, что в ближайший год они пойдут вниз.
ИМХО, коррекция (снижение) в минус 5-10% возможно только для неликвида (старые убитые хрущи вдалеке от метро).