СПб - недвижимость, аренда, депозиты и прочие паркинги

[Kirill Vlasoff]

В Краснодаре то, во что инвестировала в ноябре 2020 по 62 тыс/м2 сейчас стОит 125-150 тыс/м2. При этом полей для строительства вокруг, да и вблизи город немерено. Вот и рассматриваю СПБ с прицелом, что дочь в перспективе учиться в ВУЗ поедет.
Инвестирование в фондовый рынок изучаю. Честно говоря, очень боязно сразу на 5-6 млн заходить, да и глупо это, без опыта и понимания рынка.

Ну тогда надо смотреть на то надо ли покупать дочке квартиру в СПб или нет. Если план перебраться сюда - тогда чего и не купить. Но чудес от ренты не ждите. И предлагаемый вариант совсем не вариант. В рынок да, надо в какой-то степени погружаться, ну это не так чтоб принципиально сложнее недвиги как по мне, а у вас как понимаю уже есть инвестиционная недвижимость.

[дмитрий спб]

дмитрий спб буду благодарна за более развернутый ответ. Либо совет, куда обратить свое внимание.

Потому что:

1. Нет понимания, как просчитать риски - местоположения, достройки, отделки, сдачи апартаментов, доходности, качества управления, правильности оформления разрешительной документации. Для покупки гостиничного бизнеса на котловане, имхо, надо очень знать и доверять людям, которые этим будут заниматься.

2. По сути предлагается покупка сервисных апартаментов. Но таких предложений огромное количество от известных компаний - пионер, легенда, valo итд. Но почему-то у них эти апартаменты стоят дороже.

3. Постоянно жить в апартаментах в будущем ребенку будет , возможно, не удобно, вместе с туристами. Значит надо покупать будет другое жильё в будущем и продавать апартаменты.

4. Опять же, предлагается гостиница в 4* в центре спб. Сейчас гостиничный бизнес еле выходит из убытков и много готовых гостиниц на продажу есть. Трудно просчитать рентабельность этого бизнеса в будущем.

5. Абсолютно согласен с Кириллом, если есть чёткое понимание, что недвижимость нужна для собственного дочери, то покупать действительно надо. Но надо понимать, где дочь будет учиться, сколько надо будет ехать до учёбы, сколько пересадок, итд.

Если дочь будет учиться в петергофе, то не совсем логично покупать студию в девяткино.

Но если нет понимания, зачем нужна студия, то возможно, надо еще раз просчитать риски.

6. В С-Пб сейчас точно такая же ситуация, как и в Анапе. Цены выросли на столько, что если раньше студии покупали на котловане от 2 млн рублей, то сейчас от 4 млн, а приличную от 5 млн. И аборигены сейчас сидят и не знают, что делать. То ли это потолок и надо подождать, то ли сейчас все выдохнут и цены полетят выше и надо уже брать.

У меня самого есть мат капитал и прпао на семейную ипотеку по старым правилам, но я уже 10 месяцев сижу и не знаю, надо ли покупать по этим ценам и что будет через год с ценами - +20% или -20% или нуль%.

7. Также, согласен с Кириллом, что удаленная сдача в аренду своей студии, это плохой феншуй. Только если другого выхода нет или есть, кто будет присматривать и решать проблемы.

8. Поддерживаю Кирилла по поводу Анапы. Там Вы обладаете экспертной компетенцией в области инвестиций в недвижимость, наверняка имеете инсайд, консультантов, доступ к информации о собственниках проектов и их документации. И поскольку, ситуация с ценами и перспективами, что в Анапе, что в крупных городах примерно одинаковая, то возможно, имеет смысл лучше поискать возможности для инвестирования на рынке, где Вы эксперт. Уверен, что при настойчивом и придирчивом поиске можно найти недооцененный алмаз на любом рынке.

9. Также есть сейчас популярные фонды коллективных инвестиций типа активо, рентавед.

Набирают популярность зпифы, даже альфа банк вывел свой зпиф коммерческой недвижимости на биржу. Это инвестиции на любителя, но тоже существуют. Там уже есть история инвестирования и понятные прпвила и какая никакая защита от обмана.

[AMama]

дмитрий спб спасибо за развернутся ответ! В целом, согласна с вами. Проще инвестировать там, где живешь. Я сама не верю в бесконечный рост ценников, и, считаю, что надувается пузырь по-типу американского в 2008. Но, думаю, что при снижении цен на жилье, в столичных городах откат будет не столь значителен.

Про жилье для дочери понимаю, что идея не самая лучшая. Не факт, что она выберет ВУЗ в Питере и далеко не факт, что иллюзорная квартира будет иметь удобную локацию. Поэтому пусть будет чистый инвест.

Намеренно не пишу название конторы, что предлагает апартаменты, нет никакой цели сделать им рекламу. Но предлагают не стройку, а реконструкцию действующего отеля в двух минутах от Невского. По словам отдела продаж, в пандемию они заселили свои действующие объекты в долгосрок. И инвесторы не только не понесли убытки, а мал-мал вышли в плюс.
Касаемо биржевых инструментов, я их в достаточной мере изучила. Примерный портфель составила, и он будет покупаться по целевым ценам входа, на другие средства. Входить на "всю котлету" опасаюсь, т.к. сейчас многие позиции на исторических хаях, а в вечный рост я не верю, как указывала выше.

[Proffi]

Ценники продолжают расти...
Особенно что касается новостроек и свежей вторички.
Не думаю, что в ближайший год они пойдут вниз.
ИМХО, коррекция (снижение) в минус 5-10% возможно только для неликвида (старые убитые хрущи вдалеке от метро).