ПИФы или недвижимость?

[anna_kuzmina]

Добрый день! Заранее сорри за вопрос, ибо понимаю, что все прогнозы вилами по воде написаны, но тем не менее.
Есть некоторая сумма денег и цель - получить с нее 25-30 % годовых. Как вы считаете, что предпочтительнее на 2008-2009 год - ПИФ (ОФБУ) или покупка студии в строящемся доме с последующей перепродажей (имеется в виду Питер)?

[МИФФ]

покупка студии в строящемся доме с последующей перепродажей (имеется в виду Питер)?

+1 если надежный застройщик.

[pups]

покупка студии в строящемся доме с последующей перепродажей (имеется в виду Питер)?

+1 если надежный застройщик.

+1
Однако предсказать доходность этого вложения невозможно - оно может быть и +50%(если нефть таким темпом расти будет) и -10%( если застройщик, например, на год сроки сорвет - деньги лишний год бездоходно пролежали). Что будет, если застройщик вообще ничего не построит - даже говорить не хочется.
Доходность ПИФа зависит от поведения индекса РТС (или ММВБ - как нравится. Как поведет себя индекс - одному Богу известно.
Предсказуемая доходность - только в банке.

[Evgeny Rodichev]

Инвестиции в недвижимость, особенно на такой короткий срок, мне сейчас представляются предельно высокорискованными, и низколиквидными.

Высокорискованными - со всеми вытекающими последствиями, в частности, положительными. Можно получить крайне высокий доход, ЕСЛИ все сложится и все угадать. Больше, чем в ПИФах. Ну, а ЕСЛИ не все угадать, то...

Низколиквидными - потому что продать на пике цены крайне проблематично. Пока хорошо растет - самому продавать неохота. А как чуть коррекция, или глобально вниз качнулось - вообще продать почти невозможно, пока цены до очередного дна не упадут, и опять не начнут расти.

Если проводить аналогию с рынком акций - это как вложить все деньги в ОДНУ акцию ОДНОГО эмитента. Т.е. можно продать только акцию целиком. Сразу отсекается масса обычных возможностей - частично пойти в другие акции, уйти в облигации или деньги, и т.п.

Regards,
E.R.

[Greenman]

E.R.

+1

Для того, чтобы работать на рынке недвижимости в режиме, схожем с работой на рынке акций, надо располагать свободным капиталом 20-40 млн. долл. Только подобный объем инвестиций дает возможность как-либо диверсифицировать портфель , т.е. вкладывать в разные типы недвижимости, разные регионы, разные страны и т.д.

В противном случае сравнение с ПИФами некорректно и вы вваливаете все свободные деньги в единственный инструмент, при этом имея очень маленький горизонт планирования. Одна квартира с прицелом на 5-10 лет это нормально, с прицелом на 1 год - рискованно.

[pups]

Да, я как-то упустил сроки. Вкладываться на 2 года в недвижимость имхо не стоит (хотя я горячий сторонник недвижимости) - недвижимость хорошо проявляет себя на достаточно долгих интервалах.
Взять последние 10 лет 1998-2008 год.
Падение в 1998-1999 на ~30% и рост в 2000-2008 на сотни %.
Недвижимость в нашей стране растет синфазно с нефтью н., даже если нефть будет расти и дальше, то расти без откатов невозможно (волновой закон Элиотта), и хотя цена недвижимости низковолатильна, все же возможна ее долговременная стабилизация и даже небольшое павдение. А сезонное падение недвижимости каждое лето на несколько % - обязательно. Поэтому - на какой интервал попасть - можно и в минус уйти, а если еще и застройщик подведет...

Квартиру лучше купить (покупка на стадии строительства без гиморов + к доходности) сделать дешевенький ремонт и сдавать, сдавать, сдавать. Причем цена аренды растет с ценой квартиры и фактически увеличивается и доходность. Так , купленная за 65000$ в 1996 году двушка в Москве дает сейчас 1500$\mec т.е. 18000$\год, т.е. искомые 28% годовых при этом еще и сама увеличивается в цене.
Акции (доля ПИФа) дают доход только за счет роста цены. С дивидендами у нас плохо.


В общем, еще раз напишу, что гарантированной доходности в 30% годовых не бывает. Как повезет.

[boris]

Наоборот ,вкладывать на 2 года .Т. к. это тот срок ,когда вкладываешь на ранней стадии строительства ,а продаешь с уже полученными документами в собственность.И инвестируешь в другую стройку

[Megachel999]

Слушать прогнозы по фондовому рынку или по ценам на недвижимость бесполезно. Посмотрите прогнозы аналитиков хотя бы за последний год. Процент сбывшихся прогнозов меньше, чем 50%. Проще тупо подкинуть монетку. Тем не менее, есть базовые принципы инвестирования, которые могу помочь. Самое главное правило - диверсификация вложений (не клади яйца в одну корзину). Если у Вас уже есть в собственности недвижимость, то логично сделать вложения на фондовом рынке - ПИФы, ОФБУ, акции, облигации и т.д. Еще важно учитывать срок инвестирования. Если Вы планируете вложить средства на 1-1,5 года, то ИМХО для недвижимости это слишком короткий срок. Кроме того, у недвижимости не такая хорошая ликвидность по сравнению с паями ПИФов. Квартиру Вы можете продавать несколько месяцев, а паи ПИФов продадите за неделю. Если сделаете выбор в пользу ПИФов, то советую вложить средства в ПИФы разной направленности. Сейчас есть фонды не только по разным секторам экономики, но и по разным странам (Бразилия, Китай и т.д.) и группам товаров (нефть, драгметаллы и т.д.).

[jwampo]

для небольших городов, типа пресловутого челябинска, актуальна схема с покупкой жилья на 1 этаже и переводом в нежилое.
да, это возня, да, первый год вложение не приносит ничего - ремонт, перевод, взятки, облагораживание территории.
но потом....
купленные за 2.1млн (+1.2млн вложено в ремонты-взятки) 2 квартиры в 2004 году сейчас приносят 60тыс в месяц. площадь суммарно - около 100 квадратов.
это 24% в год. и стоимость аренды ежегодно увеличивается как минимум на 10%
сейчас это барахло в данном районе стоит милионов 5 как жилье. сдавая как жилье можно суммарно получить тысяч 20 рублей в месяц.

Ошибка была сделана лишь одна - из жилья был сделан офис. потому и аренда невысокая. торговое помещение несло бы как минимум вдвое больше.
понятное дело, тут надо заниматься, но у нас перевод обходится в тысяч 100 + ремонт. не так много, однако доходность в 2 раза выше как минимум.

И еще такой момент. на стадии фундамента очень многие строй компании завышают цену. то есть, на момент сдачи - цена метра может измениться не очень значительно.

[pups]

для небольших городов, типа пресловутого челябинска, актуальна схема с покупкой жилья на 1 этаже и переводом в нежилое.

И в Москве тоже актуальная вещь.
Но новостроек с жилыми 1 этажами все меньше и меньше.

[Megachel999]

для небольших городов, типа пресловутого челябинска,

надеюсь, тут слово "пресловутый" имеет хорошее значение кстати, не такой уж он и маленький, больше Лиссабона в два раза.

актуальна схема с покупкой жилья на 1 этаже и переводом в нежилое.

сдаётся мне, популярность таких вариантов уже в прошлом. Самые сладкие места на первой линии центровых улиц уже давно выкуплены. А как офис такие помещения котируются сейчас слабо, так как всё больше нормальных офисных центров. Если по сегодняшним ценам покупать недвижимость под сдачу в аренду, то рентабельность будет на уровне инфляции. Не стоит овчинка выделки. А если рассчитывать на рост стоимости самой недвижимости, то вряд ли она вырастет в разы, как это было в предыдущие годы. Уже сейчас цены впереди планеты всей, куда уж дальше то расти? Моё мнение, что падать в цене недвижимость пока не будет, но и на бурный рост рассчитывать не приходится. Хорошо, если инфляция отобьётся.

[МИФФ]

Не знаю,что там доморощенные аналитики говорят и пишут,но я в марте 06г. купил однушку за 1550000р . ,а сейчас дом сдан и можно продать ее з 3600000-3650000р.. Кстати 2 года назад мне тоже и на форуме и в реале говорили о пике цен на недвижимость,падение цен на квартиры и т.п. . Так что думате сами и не слушайте "аналитиков"....их здесь много и гоорят и пишит тоже мама не горюй,но как только касается денег то ....только сам или сама принимаете решение т.к. это ваши денюжки, а не советников-экспертов.

[Evgeny Rodichev]

Не знаю,что там доморощенные аналитики говорят и пишут,но я в марте 06г. купил однушку за 1550000р . ,а сейчас дом сдан и можно продать ее з 3600000-3650000р..

Так Вы продали, и реально получили XX% годовых, или Ваша личная позиция по недвижимости основана на "можно продать"?

Любой, кто реально занимается инвестициями (т.е. реально зарабатывает на этом) знает эту разницу. Потенциальное - "вот сейчас этот мой инструмент вырос на столько-то" и реальная фиксация прибыли - это две очень большие разницы.

Regards,
E.R.

[МИФФ]

Evgeny Rodichev,продаю,но хочу больше той суммы,которую озвучил выше,эти деньги я могу получить.

[Megachel999]

Коллеги, а зачем вы вообще тут приводите цифры - купил за столько-то, продал в три раза дороже? Доказать, как выгодно вкладывать деньги в недвижимость? Заработали денег - прекрасно, но прошлые доходы от недвижимости не гарантируют таких же доходов в будущем, это очевидно. Взять, хотя бы Японию. В конце 80-х за цены на жилую недвижимость там поднялись в 3 раза, а затем с 1992 года резко упали и только сейчас начали немного отрастать.

Если вкладывать деньги в недвижимость, то нужно еще учесть, что при продаже платится налог 13% со всей суммы минус налоговые вычеты. Если имущество находится в собственности более 3 лет, то налог платить не нужно.

[МИФФ]

Коллеги, а зачем вы вообще тут приводите цифры - купил за столько-то, продал в три раза дороже? Доказать, как выгодно вкладывать деньги в недвижимость? Заработали денег - прекрасно, но прошлые доходы от недвижимости не гарантируют таких же доходов в будущем, это очевидно. .

Согласен,но только 2года назад мне точно так же все и все доказывали,дело добровольное рискнул молодец,а проиграл сам виноват.
Кстати о 13 % не платятся,а платишь за переоформление договора в компании застройщике около 60000р.,если не прав то поправьте меня.
Кстати очень выгодная тема гаражные паркинги растут в цене ...... как грибы после дождя.

[boris]

Налог 13% платится, если в договоре стоит сумма больше 1млн
А в большенстве случаев указывается меньше ,если только покупатель сам не готов оплатить эти проценты

[boris]

Если продаете по переуступке прав собственности ,то платите застройщику 60000 или не 60000 ,все зависит скоко захочет ,а если получили св-во собственности какой нах застройщик

[добряк7]

Если квартира в собственности более 3 лет, то 13% не платятся

[pups]

13% подоходный налог с разницы цены покупки и продажи пая ПИФа тоже платить надо ( или со всей цены продажи минус налоговый вычет 125 000 руб.)

При продаже квартиры также можно воспользоваться налоговым вычетом, а можно уплатить 13% подоходный налог с разницы цен покупки и продажи - на выбор, что будет выгоднее.

[anna_kuzmina]

Спасибо всем за ответы!

То ли душа склоняется больше к ПИФам, то ли это просто желание попробовать что-нибудь новенькое. Дело в том, что с 2001 г я уже 2 раза покупала недвижимость на стадии стр-ва и продавала после сдачи, а вот сейчас что-то тормозит. Во-первых, я уверена, что в 3 раза за 3 года она уже не вырастет, во-вторых, я попыталась сориентироваться на цены европейских столиц и определила цель по студии для Питера как 100 тыс евро (все это, как вы понимаете, сугубое ИМХО), при учете стандартного срока строительства - 3 года и нынешних цен на первичку, годовые получились 18% Потом смущает, что вокруг народ неплохо зарабатывает, но ипотечные кредиты никто не берет. Еще год назад были коллеги, покупающие квартиры, а сейчас нет - не по карману стало. Да и те, кто приходил покупать последнюю квартиру, вертели носом от нее и ее цены. В итоге, купили люди, искавшие куда-бы вложить деньги.

pups, в Питере с арендой дела обстоят хуже, чем в Москве. Люди, купившие мою квартиру, хотят ее сдавать, меньше, чем за 500 евро, и при этом я лично считаю, что они и за такую цену ее не сдадут.

Почитала кое-что по ПИФам - смущает необходимость переводить паи из ПИФов акций в ПИФы облигаций при просадке индекса (и обратно при росте). То есть, как в недвижимости, вложить и забыть, не получится.

Если говорить про ОФБУ, завязанными на индексы рынков разных стран, то в какую страну сейчас время вкладываться, как вы считаете?

МИФФ, я рада за Вас и Вашу квартиру - удачной Вам продажи! Но я бы не была столько категорична к "доморощенным аналитикам" (кстати, по вопросам недвижимости и я, и Вы относимся именно к этой категории ). Есть люди, которые просто треплют языком, а есть те, кто реально столкнулся в жизни с той или иной ситуацией и ее решил. Мнению последних я доверюсь гораздо больше, чем мнению любого профессионального аналитика.

Еще раз всем огромное спасибо!

[Megachel999]

Почитала кое-что по ПИФам - смущает необходимость переводить паи из ПИФов акций в ПИФы облигаций при просадке индекса (и обратно при росте). То есть, как в недвижимости, вложить и забыть, не получится.

Ну почему же не получится. Всё зависит от того, на какой срок вкладываете деньги. Если на более-менее длительный срок, например, 2 года, то можно "положить и забыть", нужно только проанализировать и выбрать перспективные фонды. Для большинства инвесторов без опыта такая тактика как раз представляется наиболее выгодной. Если пытаться ловить минимумы и максимумы роста, то можно сильно пролететь. Я сам последние 2 года пытаюсь активно перекладывать свои паи в ПИФах и ОФБУ в зависимости от ситуации, и могу сказать, что это нелегкая задача - пытаться определить максимумы-минимумы.

Если говорить про ОФБУ, завязанными на индексы рынков разных стран, то в какую страну сейчас время вкладываться, как вы считаете?

На длительный срок перспективны страны БРИКС - Бразилия, Индия, Китай, Россия, ЮАР. В ближайшие несколько месяцев (до конца этого года) многие корифеи фондового рынка предсказывают бурный рост стоимости драгметаллов - по золоту до 1400-1500 долларов за тройскую унцию (сейчас золото в районе 920 долл./трунц).

[Anдреi]

То ли душа склоняется больше к ПИФам, то ли это просто желание попробовать что-нибудь новенькое. Во-первых, я уверена, что в 3 раза за 3 года она уже не вырастет. Еще год назад были коллеги, покупающие квартиры, а сейчас нет - не по карману стало. Да и те, кто приходил покупать последнюю квартиру, вертели носом от нее и ее цены. В итоге, купили люди, искавшие куда-бы вложить деньги.
Почитала кое-что по ПИФам - смущает необходимость переводить паи из ПИФов акций в ПИФы облигаций при просадке индекса (и обратно при росте). То есть, как в недвижимости, вложить и забыть, не получится.
!

Прогнозировать будущее бесполезно.
С декабря прошлого года цена на однушку в новостройке в Москве поднялась процентов на 25%, при том, что про пузырь уже пару лет говорят.
Про Пифы, перекладывание туда-сюда, акции-облигации, это больше геморрой, чем зарабатывание. Кто-то набивает ПИф акциями по максимуму и тогда в первых рядах на подъеме и в первых рядах на падении. Кто-то держит баланс с облигациями, тогда держится где-то в середине. Там ограничения по облигациям в ПИФах акций и наоборот позволяют создвать мало отличные портфели. Пифы также не дадут роста в 3 раза. Стратегию купить и забыть, вы можете применить в акциях 3-го эшелона, почитайте аналитику от ведущих брокерских домов, что недоооценено по их разумению в разы, решите рискнуть -купите и забудьте. Либо там чего-нибудь плохое случиться - потеряете, либо в разы стрельнет все-таки.

[jwampo]

появилась вероятность того, что 13% налог на доходы с ценных бумаг будет отменен. Сюда же и ПИФы.
При условии владения макулатурой в течении 2-3 лет. мелочь, а все деньги. Это плюс.
Минус в том, что пифы на падениях не могут зарабатывать.

[Megachel999]

Минус в том, что пифы на падениях не могут зарабатывать.

ПИФы не могут, зато могут ОФБУ. В Юниаструмбанке скоро запустят шорт-фонды.

[anna_kuzmina]

megachel999, спасибо за инфу. Правда, я про Бразилию слышала, что с ней уже поздно связываться, но честно говоря, сама этот вопрос еще не изучала. Вы что-нибудь можете сказать про Юниаструмбанк? Как там обслуживание? Когда ищу в инете что-то про ОФБУ, натыкаюсь в основном на эту контору.

аnдреi, спасибо за совет про 3-ий эшелон, но это не для меня.

[Megachel999]

megachel999, спасибо за инфу. Правда, я про Бразилию слышала, что с ней уже поздно связываться, но честно говоря, сама этот вопрос еще не изучала. Вы что-нибудь можете сказать про Юниаструмбанк? Как там обслуживание? Когда ищу в инете что-то про ОФБУ, натыкаюсь в основном на эту контору.

Бразилия очень интересная страна в плане долгосрочных инвестиций, но бразильский индекс BOVESPA за последние пару месяцев сильно вырос, велика вероятность коррекции. Хотя может запросто вырасти еще на 20%. Но лично я бы пока не стал туда вкладывать деньги.

Что касается обслуживания, то основное преимущество фондов Юниаструма в том, что их довольно много - и по странам и по отдельным секторам экономики, а некоторые фонды просто не имеют аналогов в России. Своими паями в фондах можно легко управлять через интернет, в зависимости от ситуации можно перекладываться из одного фонда в другой. Впрочем, сильно часто перекладываться не получится, так как при этом фонды блокируются на 7 рабочих дней. Что не нравится, так это то, что они берут комиссию за управление даже в том случае, если фонд терпит убытки.

Вообще сейчас непростая ситуация на фондовом рынке, трудно ожидать бурного роста. Но на 20-30% годовых можно рассчитывать. На сайте www .premierfunds. ru есть форум, почитайте, это поможет сориентироваться, если заинтересовались этим направлением.

[Evgeny Rodichev]

Минус в том, что пифы на падениях не могут зарабатывать.

Не понял... Что Вы имеете в виду?

Regards,
E.R.

[Megachel999]

Минус в том, что пифы на падениях не могут зарабатывать.

Не понял... Что Вы имеете в виду?

Regards,
E.R.

jwampo имеет в виду, что ПИФы не могут зарабатывать на падающем рынке. Это связано с законодательством. ПИФы не могут шортить, им также нельзя работать с фьючерсами и опционами. ПИФЫ могут только замедлить падение, частично перекладываясь из акций в деньги. Но и тут есть ограничение - в открытых ПИФах 2/3 рабочих дней в течение месяца доля свободных денежных средств не может превышать 25%.

[anna_kuzmina]

megachel999, спасибо за ссылку, мне она пригодится. После долгих размышлений купила студию (все-таки мне это как-то попривычней) + порядка 15К евро оставила на ОФБУ.

Еще раз спасибо всем ответившим!

[Anдреi]

порядка 15К евро оставила на ОФБУ.

Вспомнил прошлогоднюю статью
http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=328163

Будем надеяться, что вы все же умножите деньги.

[anna_kuzmina]

Бум надеятся, адназначна!!!

А за ссылку спасибо! Есть, над чем подумать.

[Evgeny Rodichev]

jwampo имеет в виду, что ПИФы не могут зарабатывать на падающем рынке. Это связано с законодательством. ПИФы не могут шортить, им также нельзя работать с фьючерсами и опционами. ПИФЫ могут только замедлить падение, частично перекладываясь из акций в деньги. Но и тут есть ограничение - в открытых ПИФах 2/3 рабочих дней в течение месяца доля свободных денежных средств не может превышать 25%.

Да, Вы правы, я просто неудачно формулировку воспринял

Просто на себя примерил. Т.к. пока лучше всего на ПИФах у меня получается именно на падениях зарабатывать. Да и рынок сейчас такой.

Практически все УК предоставляют возможность без скидок - надбавок перекладывать деньги из одного своего пифа в другой. Поэтому перед коррекцией резко переводим средства в ПИФ облигаций, как видим минимум - опять в ПИФ акций. Так и на отраслях играть можно. Если горизонт инвестирования далекий (3-5 лет или больше, т.е. нет идеи фиксировать прибыль в деньгах), то накапливать так количество паев очень даже неплохо.

А за длительным периодом большой волатильности или даже спада, пока мы накапливаем такой игрой на понижение просто количество паев - идет неизбежный период роста. Вот тогда и фиксировать в деньгах можно - результаты неплохие получаются.

Я, собственно, именно это имел в виду - владелец пифов играть на понижение вполне может. Но Вы правы - отдельный ПИФ не может.

Regards,
E.R.

[jwampo]

Вот в чем и дело. Инвестор грамотный - заработает на ПИФах. С тем же успехом можно не ПИФ кормить, а брокера. ненамного больше времени затрачивать, а инвестировать напрямую в акции или облигации на том же ММВБ.
Инвестор-колхозник, прочитавший в комсомолке что на пифах можно заработать - притащит бабла на хаях и по итогам года заработает +3%.
Если бы ПИФы умели шортить, то колхозник заработал бы уже +30% к примеру.

[Gragdanin]

Весьма тернист путь от "Инвестор-колхозник" до " Инвестор грамотный".

[Megachel999]

Весьма тернист путь от "Инвестор-колхозник" до " Инвестор грамотный".

причем на кладбище неудавшихся миллионеров полно и тех и других ну может вторых чуть поменьше

[добряк7]

Как сегодня рынок упал Когда отыграет обратно или это еще не дно

[Evgeny Rodichev]

Как сегодня рынок упал Когда отыграет обратно или это еще не дно

Ну, лето - не всегда самый лучший период для роста

Я, откровенно говоря, был крайне удивлен даже майским ралли - сидел в Малайзии и Сингапуре, и думал, что если не рухнет - зафиксирую прибыль в первый же день как приеду. И 19 мая угадал самый пик - утек из акций в деньги (частично, конечно). Сейчас тоже буду дно ловить, чтобы прикупать, но, надеюсь, все же скорее где-нибудь в июле реальное дно будет.

Хотя все это - гадания. Но вроде не видно фундаментальныx причин, чтобы не было хотя бы краткосрочных коррекций до уровня хотя бы 2280-2300 по РТС. А лучше бы до 2200 - вот уж тогда точно покупать кинусь

Regards,
E.R.

[Megachel999]

Как сегодня рынок упал Когда отыграет обратно или это еще не дно

да чего переживать-то, идет коррекция - обычное дело. Тем более, что перед этим неслабо выросли. До конца года по-любому всё с лихвой отрастёт. Сейчас будет отличная возможность докупиться. Нефть в последние дни падает, так что, скорее всего, в ближайшие дни и российский рынок будет идти на юг.