Сдача квартиры-оформление

[MikeTYO]

Скажите, а две квартиры может сдавать физик или нужно регисрироваться как ИП?
А когда я в следующем году пойду подавать декларацию, то я просто укажу с какого месяца получала доход (подтвержденный расписсками) и все? Нужно как-то уведомлять предварительно?

Да нет у физических лиц ограничений на количество квартир. Сейчас многие мои знакомые сдают квартиры, накупленные для подрастающих детей.

[Буковка]

Спасибо за советы, но хотелось бы узнать наверняка: нашла вИнете ссылку на пояснения из судебной практики, где упоминается про один объект недвижимости. при сдаче которого в аренду не требуется регистрация ИП, а если больше, то - это уже предпринимательская деятельность...

[Brim]

А как налоговая узнает, что квартира сдавалась ИП, а не физ. лицом?

Договор нигде не регистрируется. Адрес сдаваемой квартиры в налоговой не фигурирует.

Купили квартиру как физ. лицо. Продали, как физ. лицо. По логике, сдавать такую квартиру, как ИП должно быть нельзя... Но на практике можно.

У мужика был отдельный случай - он из квартиры магазин делал, в этом случае его в налоговой могли неплохо знать, вот и докопались. А после сдачи в аренду платить какой-то налог при продаже? Пфф...
Они по сей день ничего с занижаемой стоимостью квартиры сделать не могут. А тут и вовсе никогда ничего не заметят.

Если квартира сдается за 30.000 рублей в месяц, получается 360.000 в год. 13% с этой суммы - 46.800 рублей.
17.000 в ПФР+ФМС + 6% налог (21.600, но мы его уменьшаем на 50%) = 27.800 рублей в год. Плюс набежит еще чуть-чуть за обслуживание счета ИП в банке, ну и советую пользоваться Эльбой или Моим Делом - там все очень просто в плане ведения бухгалтерии и сдачи отчетности.

[Drifa]

С 2013 года ПФР - 36 000. Снижает УСН на 100 %. Так на всякий случай.

[Буковка]

Drifa, боьлшое спасибо за оперативное информирование.
А можно узнать, что значит ПФР снижает УСН на 100% ?

[Drifa]

Вот в предыдущем примере.

Доходы от аренды 360 000. Налог УСН 360 000 * 0,06 = 21 600.
Взносы ПФР + ОМС в прошлом году составляли 17 000. Они снижали налог на 50 %.
Следовательно всего надо было заплатить в прошлом году ИП 17 000 (пенсионка) + 21 600/2 (УСН) = 27 800. (Чуть больше чем 6 % УСН)

Brim тоже самое расписала.

Если бы Ваша квартира стоила 50 000 в месяц. Налог на УСН 50 000 * 12 * 0,06 = 36 000.
Взносы ПФР + ОМС в прошлом году составляли 17 000. Они снижали налог на 50 %.
Следовательно всего надо было заплатить в прошлом году ИП 17 000 (пенсионка) + (36 000 - 17 000) (УСН) = 36 000. ( равно 6% УСН)

В 2013 ПФР 36 000. Только его и платите. Для первого случая взнос даже больше чем УСН.
А для второго равен УСН.
Если бы квартира стоила еще дороже, то ПФР уменьшил бы УСН, к примеру 60 000 в месяц.
Пример 60 000* 12 * 0,06 = 43 200. К оплате ИП 36 000 (ПФР) + (43 200 - 36 000) (УСН) = 43 200
В 2013 году Вы заплатите 36 000 ПФР и УСН 7 200.

Прим.
Там эти взносы платятся по разным реквизитам. Поэтому, это важно.

[Буковка]

Большое спасибо за детальное пояснение.

[Буковка]

А как налоговая узнает, что квартира сдавалась ИП, а не физ. лицом?

Договор нигде не регистрируется. Адрес сдаваемой квартиры в налоговой не фигурирует.

а разве при уплате налога я не указываю за что? Там и всплывут квартиры...

[pups]

А как налоговая узнает, что квартира сдавалась ИП, а не физ. лицом?

Договор нигде не регистрируется. Адрес сдаваемой квартиры в налоговой не фигурирует.

а разве при уплате налога я не указываю за что? Там и всплывут квартиры...

Если Вы ИП, то налоговая может увидеть по книге учета доходов-расходов, что квартир несколько.
В налоговой платежке (хоть ИП, хоть физика)не указывается адреса квартир и их количество, просто общая сумма налога и реквизиты для перечисления денег ( учреждение банка, номер р\с, БИК, КБК, ОКАТО)

[Буковка]

Pups, спасибо за детальное разъяснение, но в связи с этим встречный вопрос: я же напишу в документах в налоговую, что доход от сдачи квариры (?) пусть даже и одной -т.е. как минимум с одной есть риск возможной уплаты в будущем налога при продаже?

[pups]

Если будете сдавать как физическое лицо, то при владении квартирой более 3-х лет, 100% налоговый вычет, то есть налог не платите.
Если будете сдавать как ИП - не знаю, тут приводились разные аргументы в пользк той или иной точки зрения - не могу присоединиться ни к одной из сторон. Да и честно говоря, лично меня это не интересует, я свои квартиры продавать не буду никогда.

[pups]

Федеральный закон от 3 декабря 2012 г. N 243-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам обязательного пенсионного страхования"
Принят Государственной Думой 23 ноября 2012 года
Одобрен Советом Федерации 28 ноября 2012 года
http://www.garant.ru/hotlaw/federal/433271/
МРОТ с 1.1.2013 = 5205 руб.

[Danya1]

Добавлю свои 5 копеек.
ИМХО, сдавать как ИП на УСН 6% интереснее.
Даже при доходе от сдачи 30000 в месяц (360000 в год) для физика в 2013 это выйдет 360000*0.13=46800.
Для ИП на УСН 6% налог составит 360000*0,06=21600
36000 -взносы в ПФР и ОМС
Таким образом для ИП налог УСН на 100% уменьшится на сумму взносов, т.е. по факту за 2013 придется заплатить только взносы в размере 36000, а не 46800 как физику.
Далее еще плюсы.
-Уплата УСН также освобождает от уплаты налога на имущество, который сейчас невелик, но также планируется к повышению.
-В налоговой ИПшники фактически приравнены к юрлицам, их контролируют те же отделы, что и ЮЛ. На фоне ЮЛ никто с вероятностью 99% не будет устраивать выездную проверку мелкого ИП с годовым доходом в несколько сот тысяч рублей, т.к. у них есть план по налоговым взысканиям, и каждая проверка (инфо по Москве) должна приносить не менее 2 млн.руб.в бюджет, а средняя сумма по налоговым доначислениям по 1-ой налоговой проверке составляет в Москве 15-17 млн.руб. Т.е. мелкие ИП нафиг никому не сдались, на них план не сделать. Если в срок уплачивать налоги и сдавать декларации, риск интереса в вашей персоне минимален.
-На УСН вы заплатите пенсионные взносы вместо налога, которые как-то будут учтены при расчете будущей пенсии. Хоть это и смешные суммы,но все же от них есть хоть какая-то польза Вам лично, а налог 13%-для вас просто выброшенные деньги.
Минусы весьма относительны.
-Уплата налогов 4 раза в год (поквартально) вместо 1 раза для ФЛ. Сделайте шаблоны в интернетбанке и это будет занимать 5 минут. ПФ и ОМС можно платить раз в год, но выгоднее тоже поквартально (2-мя платежками сейчас уплачиваются).
-Раз в год нужно скататься в Пенсионный фонд, до этого года там была небольшая отчетность (несложная), с 2012 нужно только пройти сверку (проверить, все ли ваши платежи дошли и учтены у них).
-Тема с кассовым аппаратом. Обходится на выбор: безналом, бланками строгой отчетности, арендатор кидает вам деньги на карту, а вы переводом по безналу закидываете их на счет ИП. Главное в принципе оприходовать эту выручку и отразить в книге доходов и расходов. Сама "книга" при сдаче 1 объекта будет представлять из себя полстранички. Ее раз в год нужно предоставить в налоговую, лучше одновременно со сдачей декларации, чтобы 2 раза не ездить. Хотя декларацию можно и по почте заказным с описью вложения отправить.

Вот последующая продажа в свете приведенных писем выглядит более серьезной проблемой.
Но и здесь вероятно можно найти дешевые решения. Например, предварительно перейти на УСН 15% с разницы между доходами и расходами, тогда (нужно дополнительно поизучать законодательство) можно учесть в расходах сумму покупки недвижимости. В общем, когда речь идет о разнице, обычно есть свобода маневра сделать эту разницу несущественной.
Или дарением перевести объект на близкого родственника, не ИП, или хотя бы не использующего этот объект в предприн.деятельности . Но придется ждать 3 года, пока он сможет продать без уплаты НДФЛ.

[Gray1]

сорри, что чуть не в тему. А что мешает сдавать квартиру как физик занизив сумму стоимости за сдачу жилья? Этож никак не проверить.

[Danya1]

А что мешает сдавать квартиру как физик занизив сумму стоимости за сдачу жилья?

Наверное, то, что юридический продвинутый арендатор будет платить вам эту заниженную сумму "согласно договору", а выгнать такого, если он формально выполняет условия договора, как здесь уже не раз писали, может быть очень непросто.

[Gray1]

А что мешает сдавать квартиру как физик занизив сумму стоимости за сдачу жилья?

Наверное, то, что юридический продвинутый арендатор будет платить вам эту заниженную сумму "согласно договору", а выгнать такого, если он формально выполняет условия договора, как здесь уже не раз писали, может быть очень непросто.

полагаю, что в любом договоре обязан присутствовать параграф, смысл которого в том, чтобы описать процедуру планового расторжения договора с заведомым уведомлением. Т.е. типа того, что арендодатель, в случае возникновения крайней необходимости, в праве расторгнуть договор, сообщив о сложившейся ситуации за две недели (месяц и.т.д.) (допустим).

[pups]

сорри, что чуть не в тему. А что мешает сдавать квартиру как физик занизив сумму стоимости за сдачу жилья? Этож никак не проверить.

В налоговой как бэ не идиоты работают, сколько стоит аренда знают.
Показать в договоре заниженную цену = пригласить выездную проверку.

[Drifa]

[quote="Danya1";p=3314262Но и здесь вероятно можно найти дешевые решения. Например, предварительно перейти на УСН 15% с разницы между доходами и расходами, тогда (нужно дополнительно поизучать законодательство) можно учесть в расходах сумму покупки недвижимости. В общем, когда речь идет о разнице, обычно есть свобода маневра сделать эту разницу несущественной.
[/quote]
очень-очень плохой вариант.
Есть куча писем и ИФНС и Минфина о том, что все, что куплено вообще до регистрации ИП - на УСН 15 % - к расходам вообще не принимается. Вместо 6 % - заплатите 15% со всей суммы продажи. Лучше тогда уж сниматься с учета и продавать как физик. Тогда, есть хотя бы шанс, что не придерутся.

Если же уже куплено после регистрации ИП на 6%, то там при переходе на УСН 15 % и учете данного объекта как основного средства, совершенно особые правила при продаже. Но это уже за рамками данной темы. Сами уточните, если интересно.

[KageDono]

А что мешает сдавать квартиру как физик занизив сумму стоимости за сдачу жилья?

Наверное, то, что юридический продвинутый арендатор будет платить вам эту заниженную сумму "согласно договору", а выгнать такого, если он формально выполняет условия договора, как здесь уже не раз писали, может быть очень непросто.

Доброго времени суток. Не вижу сложностей в том, чтобы выгнать арендатора. Сам снимаю квартиры уже много лет. У меня в договорах как правило присутствует пункт о досрочном расторжении с предупреждением за N рабочих дней. И что мешает вообще не платить налоги?

[sd_]

сорри, что чуть не в тему. А что мешает сдавать квартиру как физик занизив сумму стоимости за сдачу жилья? Этож никак не проверить.

В налоговой как бэ не идиоты работают, сколько стоит аренда знают.
Показать в договоре заниженную цену = пригласить выездную проверку.

И что они выедут и куда и что дальше ?

p.s. лучше вообще не платить ни чего, тогда и вопросов и проблем нету