SERG7777 » 22 май 2013, 09:19
Если продавец и покупатель достигли соглашения о цене сделки, и после подписания договора покупатель передал продавцу сумму, равную фактической стоимости квартиры, а продавец выдал в подтверждение этого две расписки, в которых указано, что денежные средства получены в счет уплаты по договору купли-продажи. Из действий покупателя и содержания расписки продавца вытекает следующее: передача покупателем денег на сумму большую, чем по договору, является предложением (офертой) продавцу об увеличении стоимости квартиры, с чем продавец соглашается (акцептует оферту) путем принятия денежных средств от покупателя и указания в письменном виде, что деньги получены за квартиру. Иными словами, покупатель и продавец заключают соглашение об изменении условия договора купли-продажи в отношении цены квартиры. Поэтому, если сделка сорвется, или договор будет расторгнут, или признан ничтожным (незаключенным), покупатель всегда будет иметь право требовать от продавца возврата фактически уплаченных денежных средств. Для продавца здесь минус в том, что вторая расписка, имеющаяся у покупателя, является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности.
Есть еще один способ защиты интересов покупателя, который используется при продаже жилой недвижимости по заниженной цене, является юридически более интересным и заключается в следующем.
В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта. В этом случае при признании договора недействительным (незаключенным) покупатель имеет право требовать от продавца все полученные последним денежные средства, так как деньги, потраченные на ремонт квартиры продавца, которая в итоге остается в его собственности, являются неосновательным обогащением продавца или, если договор расторгается, — убытками покупателя.
Да, как видно покупатель себя защитил, но продавец опять под оком налоговой, т.к. доход от ремонта получил, а подох. налог не заплатил, Можно конечно, прописать „ремонтное“ условие как дополнительное соглашение к договору купли-продажи и в налоговом органе не показывать, но в таком случае у покупателя всегда будет на руках доказательство о неуплате продавцом налогов.
Делаю резюме: покупателю важна расписка, продавцу ее лучше бы не писать. Следовательно: квартиру нужно покупать тщательно изучив все документы, особо уделив внимание вторичке. Но надо помнить, что при покупке-продажи недвиги всегда есть риск быть обманутым. Даже если совершать сделку через риэлторскую контору, это особой роли не играет, т.к. агенство недвижимости по сути ни за что не отвечает и если Вас кинут, то останетесь один на один с проблемами.
Последний раз редактировалось
SERG7777 22 май 2013, 09:44, всего редактировалось 1 раз.
