Налоговые проблемы и их решение при сдаче в аренду недвижимости

[MegaWolt]

Возможны ситуации с проверкой регистрации у проживающих в квартире.

А это какое имеет отношение к налоговой?
по регистрации только ФМС может что-то вынести.. даже менты обычные не могут уже, только ФМС..
думаете, они будут по квартирами ходить? ну если иностранцы какие разве что - но там уже мигр. учет, а не регистрация..

[MegaWolt]

Задача налоговой службы - такие факты выявлять, действуя в рамках закона. У налоговой есть определенные инструменты по выявлению таких фактов. Например, опрос свидетелей (соседи, консьержка, бывшие квартиранты и т. д.). Соответственно, если кто-нибудь из них захочет создать вам проблемы - он сможет это сделать. .

Вы как в воду смотрите...
На днях проходило в доме отчетное собрание Управляющей компании, где обсуждались расценки на новый год и оплата консьержки и т.д.
Так во время отчета - было сказано, что якобы готовится распоряжение в Москве для Управляющих компаний,ч/з консьержскую службу - выявление арендаторов в квартирах...
Вот и первые ласточки, значить дымок уже явно имеется...

я б таким консъержкам просто из принципа бы рубля не дал, даже несмотря на то, что лично не сдаю ничего.
пусть тогда бюджет Москвы им и платит за их работу.

[pups]

Наказание такое вроде как штраф одна тысяча плюс заставят заполнить декларацию плюс насчитают сумму налогов за три года или с момента заключения договора аренды...

Нет, штраф 1000 рублей - это за неподачу "нулевой декларации", а за просрочку подачи декларации с деньгами -
Штраф за неподачу налоговой декларации составляет:
5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки — первые 180 дней;
10% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки - начиная с 181 дня до даты подачи декларации.
С 01 января 2011 года внесены изменения в статью 122 Налогового кодекса Российской Федерации. В действующей редакции размер штрафа не может привышать 30 процентов.
Плюс пени, плюс штраф собственно за неуплату налога - в общем, насчитают, мало не будет.

[archi_23]

Наказание такое вроде как штраф одна тысяча плюс заставят заполнить декларацию плюс насчитают сумму налогов за три года или с момента заключения договора аренды...

Нет, штраф 1000 рублей - это за неподачу "нулевой декларации", а за просрочку подачи декларации с деньгами -
Штраф за неподачу налоговой декларации составляет:
5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки — первые 180 дней;
10% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки - начиная с 181 дня до даты подачи декларации.
С 01 января 2011 года внесены изменения в статью 122 Налогового кодекса Российской Федерации. В действующей редакции размер штрафа не может привышать 30 процентов.
Плюс пени, плюс штраф собственно за неуплату налога - в общем, насчитают, мало не будет.

Разве наказание не зависит от суммы неуплаченного налога? Получается, что максимум на что может попасть арендодатель - это штраф до 30%, пеня и само тело налога?
Кстати, всегда интересно было, если арендатор перечисляет деньги на банковский счет без указания назначения платежа (допустим кладет через кэш ин или простой межбанк) и не дает расписок в получении денег - как можно доказать, что эти деньги шли в оплату аренды, а не, допустим, возвращался безвозмездный долг или еще что-то?

[DocGRIGORICH]

Кстати, всегда интересно было, если арендатор перечисляет деньги на банковский счет без указания назначения платежа (допустим кладет через кэш ин или простой межбанк) и не дает расписок в получении денег - как можно доказать, что эти деньги шли в оплату аренды, а не, допустим, возвращался безвозмездный долг или еще что-то?

Может только через суд, если у того кто платил будут все чеки для оплаты и они будут в точности совпадать с суммой прописанной в договоре аренды и то на усмотрение суда. А если договора нет, то трудно, другое дело если это преподнести как закрытие долга-ведь это тоже надо обосновать и т.д. - но на практике такого не помню.

[archi_23]

Кстати, всегда интересно было, если арендатор перечисляет деньги на банковский счет без указания назначения платежа (допустим кладет через кэш ин или простой межбанк) и не дает расписок в получении денег - как можно доказать, что эти деньги шли в оплату аренды, а не, допустим, возвращался безвозмездный долг или еще что-то?

Может только через суд, если у того кто платил будут все чеки для оплаты и они будут в точности совпадать с суммой прописанной в договоре аренды и то на усмотрение суда. А если договора нет, то трудно, другое дело если это преподнести как закрытие долга-ведь это тоже надо обосновать и т.д. - но на практике такого не помню.

ну вот я снимал когда-то квартиру - заключил с арендодателем договор, он (арендодатель) поставил свою подпись в листке взаиморасчетов напротив залога (то что я передал ему залог) и напротив первого месяца проживания. Потом я кидал деньги ему на счети он вообще не приходил (соответсвенно в листе взаиморасчетов так и остался залог + первый месяц проживания). В то время я просто вносил деньги через банкомат (так мне удобнее было, поскольку круглосуточно открыт). То есть на выходе имеем договор, оплаченный первый месяц проживания и внесенный залог. А за все последующие месяцы как бы бабка надвое сказала - арендатор вообще может сказать, что это он клал эти деньги себе на счет, а то что дата внесения и дата по договору совпало - ну так вероятность 1\30 никто не отменял. Могу ли я и налоговая доказать, что оплата по договору производилась?

[Стас27]

откуда взяла налоговая инфу? ответ: из БТИ. они не в курсе живет там у вас кто или нет. скажите им что не живет. проверят- врядли. а если проверят- заселились вчера. сделайте договор с пустой датой. если я не ошибаюсь, то налог платится после какого-то там оборота? нет?

[archi_23]

откуда взяла налоговая инфу? ответ: из БТИ. они не в курсе живет там у вас кто или нет. скажите им что не живет. проверят- врядли. а если проверят- заселились вчера. сделайте договор с пустой датой. если я не ошибаюсь, то налог платится после какого-то там оборота? нет?

нет, налог платиться с любого дохода, и величина его роли не играет.

[Стас27]

ну тут воля для творчества

[br1900]

Так для размышления... На днях получаю бумагу из налоговой....типа у вас более 4 объектов недвижимости просим дать объяснения не сдаете ли вы их в аренду в случае не предоставления объяснений применим к вам меры согласно статьи 19.4 коап... Не знают паразиты уже откуда денег соснуть...

Ну если не докажут, что сдаёте, то можете в суде оспорить с хорошими шансами на победу. Можете им в ответ этим пригрозить. И жалобу на действия инспекции в вышестоящую инстанцию с аналогичным пожеланием.
Если же реально сдаёте, то возможно был сигнал от доброжелателя. В таком случае проще всего зарегистрировать ИП на упрощёнке 6% и курить бамбук.

[br1900]

Если человек платит налог за эти объекты недвижимости , где же здесь ложь и бездоказательность ? Не знаю , кому как , но мне из налоговой по почте приходят конверты с квитанцией на оплату налога на имущество ( за квартиру ) ... И чего тут доказывать -- непонятно ...

Налог на недвижимость и подоходный налог это как-бы два разных налога. Если просто владеете недвижимостью, то платите только налог на недвижимость. Если ещё и сдаёте, то платите ещё и подоходный.

[br1900]

Писец ... В налоговой сегодня народу которому пришла аналогичная бумага как конь нае.... Б ... Все на нервах походу Свердловская область очередной эксперимент .... Телефоны в налоговой не отвечают или заняты... Очередь во весь коридор... Узнал... типа указ с верху ...ну и налоговики стараются ( для галочки лишь бы начальство отъе... сь)

Подскажу хороший вариант. Давно уже не хожу в налоговую ради такой переписки. Лень да и времени жаль. Просто захожу на сайт ФНС России и пишу обращение. Там можно выбрать как саму ФНС России, так и Управление по Вашему региону, так и свою районную инспекцию. Управление по региону будет в любом случае. Пишу письмо и прошу прислать мне ответ электронно. Очень удобно и эффективно. Как на Западе практически.

[br1900]

а если ИП оформить - там ведь 6% кажись налоговая ставка + какие-то отчисления в пенсионный фонд до 20 тыс в год. То есть если сдаешь 2 квартиры к примеру в москве и имеешь 100 тыс в месяц, то налог составит 6 тыс + (20/12) = 8 тыс. Впринципе не так и много, единственно что квартиры будут засвечены - если в будущем поднимут ставку.
А какое наказание за неуплату налогов? Зависит ли наказание от суммы неуплаты?

С этого года отчисления в пенсионный фонд и медстрах (примерно 16 тысяч руб) можно полностью вычитать из суммы налога. Таким образом налог может легально и не появиться.

[br1900]

Кстати, всегда интересно было, если арендатор перечисляет деньги на банковский счет без указания назначения платежа (допустим кладет через кэш ин или простой межбанк) и не дает расписок в получении денег - как можно доказать, что эти деньги шли в оплату аренды, а не, допустим, возвращался безвозмездный долг или еще что-то?

Безвозмездный долг сейчас, если не путаю, возможен только между родственниками. В противном случае должен быть профит. Не ниже ставки рефинансирования ЦБ. И соответствующий договор.

[borovski]

1. Нет таких ограничений в законодательстве.
2. Договор может быть в том числе и в устной форме (см Гражданский кодекс) правда только для небольших сумм.
3. Налоговая не будет разбираться в ваших платежах, ей важно доказать сам факт пользования арендованым помещением. А дальше она может либо пытаться доказать неуплату налога с доходов от аренды у арендодателя либо пытаться требовать налог с арендаторов как с безвозмездно полученной услуги (это конечно очень слабо подкрепляется Налоговым кодексом, но пытаться они могут).

[br1900]

1. Нет таких ограничений в законодательстве.
2. Договор может быть в том числе и в устной форме (см Гражданский кодекс) правда только для небольших сумм.
3. Налоговая не будет разбираться в ваших платежах, ей важно доказать сам факт пользования арендованым помещением. А дальше она может либо пытаться доказать неуплату налога с доходов от аренды у арендодателя либо пытаться требовать налог с арендаторов как с безвозмездно полученной услуги (это конечно очень слабо подкрепляется Налоговым кодексом, но пытаться они могут).

Ну возможно это только с юрлицами.

[archi_23]

а с пенсионеров тоже налог берут?

имхо, пенсионер не отличается от других категорий граждан. То есть если пенсионер сдает в аренду помещение, то он обязан платить подоходный налог 13% как физлицо или 6% по УСН как ИП. Налог на недвижимость также начисляется без каких-либо льгот. При продаже помещения в собственности менее 3 лет пенсионер также как и остальные имеет налоговый вычет в 1 млн.
Если я где-то неправ - более опытные форумчане меня поправят.

[br1900]

бедные пенсионеры, государству до них как всегда дела нет, главное побыстрее да поглубже в карман к гражданам залезть, а на ньюансы плевать...

Хуже всего тем пенсионерам, которые подрабатывают как ИП.

[br1900]

br1900 в метро и на рынках?

Да где угодно. ИП не обязательно торгаш. На вот, ознакомься.
http://www.mr7.ru/articles/76594/

[Хельга25]

по регистрации только ФМС может что-то вынести.. даже менты обычные не могут уже, только ФМС..
думаете, они будут по квартирами ходить? ну если иностранцы какие разве что - но там уже мигр. учет, а не регистрация..

А вот вам и пожалуйста, будут ходить по квартирам, что еще придумают?

Власти будут выявлять незарегистрированных жильцов московских квартир с помощью рейдов домоуправления. Соответствующие методические рекомендации размещены на сайте департамента ЖКХ.

Согласно указаниям департамента, ТСЖ, ДЕЗы и управляющие компании должны будут дважды в месяц обходить все подконтрольные квартиры. Каждая комиссия должна состоять из двух представителей домоуправления, участкового полицейского и двух понятых. Если во время рейда в квартире обнаружат незарегистрированного жильца, владельца жилплощади обяжут поставить его на учёт. Если же квартира съёмная, то комиссия сообщит об этом в налоговую инспекцию и при необходимости в миграционную службу.