Квартира в аренду за границей. Инвестиции.

[Aromo]

Безусловно. Варианты в вашем случае ключевой вопрос. В Москве однушка у метро. А в Турции все уже не настолько очевидно.

[grebnev]

Вполне корректно... из личного опыта: областной центр России... в 2005 куплена доля в квартире -2 комнаты в коммуналке за 25000 долларов.. в 2011 проданы за 59000... все 6 лет сдавались в аренду, в среднем за 300 долларов обе ....300*12*6=21600$
Итого 25000 за 6 лет принесли 55600 прибыли(21600 рента+34000 увеличение цены)... 37% в год...все цены ,как аренды так и купли, продажи ,вполне себе средние..

разговор не про 2005ый или 1998, а про СЕЙЧАС. сейчас цены падают. и те, кто вошел на рынок, скажем в 2008ом году как инвесторы в добром минусе.
если учитывать кризисные явления в мировой экономике, то в дальнейший бурный рост верится как-то слабовато. опять же - грозятся налоги на недвижку поднять.

Кризисы и раньше бывали... как и падение цен с последующей стагнацией...Те ,кто покупали в 1998, в 2001 были тоже в минусе..из опыта...2-комнатная в том же облцентре в 1998 стоила 22000 долларов...в1999- 2001 она же стоила $14000-15000...в 2008 она же стоила уже $80000..так выгодно было инвестировать в эту двушку или нет?..ответ зависит от того какой период рассматривать..если брать период 1998-2001, то инвестор в минусе даже с учетом арендной платы..если же брать период 1998-2008 ,то навар 58000 долларов на росте цен и еще $30000 арендная плата за 10 лет..итого 88000 навар с вложенных 22000...40% в год...таким образом на сегодня средняя прибыльность ДОЛГОСРОЧНЫХ инвестиций равна 35%-40% в год..краткосрочные могут быть убыточными, согласен..что будет в будущем не знает никто ...

[Kirill Vlasoff]

таким образом на сегодня средняя прибыльность ДОЛГОСРОЧНЫХ инвестиций равна 35%-40% в год..краткосрочные могут быть убыточными, согласен..что будет в будущем не знает никто ...

любая тенденция не вечна.
общемировой тренд - кризис. через 10 или 20 лет может быть опять чудеса наступят. а может нет.

[Aromo]

До дефолтные 22000 долл. выгоднее последефолтных 14500 долл. в любом случае. Поэтому если брать до августа 1998-2001 года, то инвестор в ошеломительном плюсе.

Вы рассматриваете растущий рынок, который возник в результате причин обусловленных политическим ЧП. Посмотрите на сформированные рынки Европы и если и там за 10 лет произошло многократное увеличение стоимости недвижимой собственности, то можно считать модель рабочей. Если нет, то увы.

Подобный всплеск активности может быть обусловлен экономическим ЧП. Эмираты были пустыней и бац - нефть. Думаю те кто вложились лет 20 тому назад отлично обернулись.

Чтобы получить аналогичный эффект нужно обратить свое внимание на регионы, которых ожидают подобные потрясения. Например, я затрудняюсь понять и применить путь развития Северной Кореи или Бирмы, а также угадать где откопают дорогостоящий ресурс.

Более простой способ мониторить ситуацию или обладать инсайдерской информацией о ближайших планах партии и правительства по различного рода проектам. Например, Вы знаете, что завтра в городе Калуга построят завод по производству автомобилей. Очевидно, что произойдет рост рабочих мест, сдобренный улучшением экономической ситуации. Всем этим людям необходимо где-то жить. Всплеск спроса повлечет рост цен.
Опять же все это риски. Сегодня завод уже строят, а завтра инвестор вышел из проекта.
Или все построили, но не в заявленых масштабах и необходимого Вам дефицита рабочих мест не наблюдается.

[ZEWS]

Я этот вопрос уже изучаю лет 7.


Мой вывод :

1. Покупать квартиру за границей ( где бы то ни было) с точки зрения получения ренты и роста инвестиций - крайне невыгодно + гиморно.
2. Гораздо привлекательнее и доходнее будет квартира в Москве или ком. недвига в регионах( еще выгоднее чем квартира в мск)

НО
3. Покупать недвигу за рубежом НАДО если есть такая возможность. ДЛЯ СЕБЯ, там где вам комфортно( не смотреть на окупаемость), куда можете приезжать когда захочется. Потому что из России скоро придется валить. Надо где то хоть какой-то зап. аэородром иметь.

[aziat]

Я этот вопрос уже изучаю лет 7.

Мой вывод :

1. Покупать квартиру за границей ( где бы то ни было) с точки зрения получения ренты и роста инвестиций - крайне невыгодно + гиморно.
2. Гораздо привлекательнее и доходнее будет квартира в Москве или ком. недвига в регионах( еще выгоднее чем квартира в мск)

По 1 пункту очень голословно и спорно. Если брать Латвию - соглашусь, если брать например озеро Комо, то нет.
По 2 пункту соглашусь с Москвой, а с регионами голословно. В Урюпинске очень выгодно и дешево можно купить квартиру и ..никому не сдать.

Скажу о том что: никто не писал, что в минус доходов квартиры нужно записать то, что если сдаешь ее через упр.компанию, то деньги через банки, значит платишь налог в той стране, где квартира. А это иногда большие деньги.

[ZEWS]

Я этот вопрос уже изучаю лет 7.

Мой вывод :

1. Покупать квартиру за границей ( где бы то ни было) с точки зрения получения ренты и роста инвестиций - крайне невыгодно + гиморно.
2. Гораздо привлекательнее и доходнее будет квартира в Москве или ком. недвига в регионах( еще выгоднее чем квартира в мск)

По 1 пункту очень голословно и спорно. Если брать Латвию - соглашусь, если брать например озеро Комо, то нет.
По 2 пункту соглашусь с Москвой, а с регионами голословно. В Урюпинске очень выгодно и дешево можно купить квартиру и ..никому не сдать.

Скажу о том что: никто не писал, что в минус доходов квартиры нужно записать то, что если сдаешь ее через упр.компанию, то деньги через банки, значит платишь налог в той стране, где квартира. А это иногда большие деньги.

Уважаемый, вы практик или теоритик?
1. Чтобы вам самому не быть голословным - приведите пожалуйста цифры - по Комо или где еще по вашему мнению выгодно
2. Ну если для Вас - слово "регион" означает только Урюпинск - то помочь мне вам будет трудно.

[Uncle Mzungu]

Тоже интересуюсь этим вопросом.Как мне кажется, покупая недвижимость за границей (и не только) для инвестиций, нужно постараться забыть о росте цен на недвижимость, а сосредоточить внимание только на рентном доходе. Т.к. даже в своей стране сложно сказать сколько будет стоить та или иная квартира через год, рентный доход более или менее предсказуем.

[Заболотный]

Phoenix, Arizona. Дом в приличном районе 100-120 тысяч. Доход от рента после вычета всех расходов - 7-8% годовых. Property management еффективный - отдал им ключи и номер счёта в банке, остальным они сами занимаются.
Плюсы: Спрос на рент в Финиксе высокий в данный момент. За оформление сделки платишь около тысячи баксов, что немного. Невысокий входной порог (по сравнению с Москвой, например)
Минусы: ликвидность низкая, непонятно, что там дальше будет. При продаже - комиссия 6%. Налоги, хоть и небольшие, опять же декларацию надо заполнять ежегодно - а это головняк ещё тот для неризидентов.
Если рассчитывать на долгий срок, то можно и рассмотреть такой вариант. Опять же - подальше положишь, поближе возьмёшь.

[aziat]

Уважаемый, вы практик или теоритик?
1. Чтобы вам самому не быть голословным - приведите пожалуйста цифры - по Комо или где еще по вашему мнению выгодно
2. Ну если для Вас - слово "регион" означает только Урюпинск - то помочь мне вам будет трудно.

1. После 7 лет изучения должны знать, что на Комо можно сдать квартиру за 400 евро в день, а в Латвии например сдают за плату аренды.
2. А чем вам Урюпинск не регион?
Да и помогать мне не нужно. Лучше грамматику освойте.
А вообще как ПрАвило: доходность более 7-8% бывает редко. Так что выгода от сдачи аренды есть. Причем больше чем по депозитам за рубежом. А главное надежно. Недвига всегда есть.

[bulgarblog]

Phoenix, Arizona. Дом в приличном районе 100-120 тысяч. Доход от рента после вычета всех расходов - 7-8% годовых. Property management еффективный - отдал им ключи и номер счёта в банке, остальным они сами занимаются.
Плюсы: Спрос на рент в Финиксе высокий в данный момент. За оформление сделки платишь около тысячи баксов, что немного. Невысокий входной порог (по сравнению с Москвой, например)
Минусы: ликвидность низкая, непонятно, что там дальше будет. При продаже - комиссия 6%. Налоги, хоть и небольшие, опять же декларацию надо заполнять ежегодно - а это головняк ещё тот для неризидентов.
Если рассчитывать на долгий срок, то можно и рассмотреть такой вариант. Опять же - подальше положишь, поближе возьмёшь.

у Москвы есть еще один огромный плюс - когда приходите с пакетом (причем нужен большой пакет - если продавец берет рублями) наличных денег покупать квартиру - никто пока не спрашивает откуда эти деньги. А как с этим в США и Канаде? Этот же плюс был до недавнего времени и в Болгарии. Сейчас там запретили оплату наличными.
Да и сравнивать Финикс с Москвой наверное не следует. В США таких "финиксов" пару десятков - а в России Москва - она одна такая. Даже в СНГ.
Я уж не говорю про то что "доход от ренты" в Москве не имеет "вычета всех расходов" (не считаю конечно квартплату). При этом ликвидность квартиры (если более 3 лет в собственности, не убитая, и район более-менее, и квартира свободная на продажу - без цепочки альтернатив, и рыночная цена ) - практически мгновенная.

[maluta3]

смотрел сегодня передачу на канале PRO-Деньги, где выступал Игорь Индриксонс , директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. Очень толковый парень. Вот , что он говорит по следующим направлениям курортной недвижимости :
Испания -- инвестиционный этап здесь закончился 10 лет назад. Стройки были без адекватного расчета потребности , на сегодняшний день имеем есть перепроизводство. Вторичного рынка нет, то есть её продать не возможно т.к. существует баласт 1,5млн только новых квартир , не говоря уже о старых. Проблема сезонность сдачи. Встал рынок недвижимости и он потянул за собой всю экономику Испании. Про рост цен можно забыть вообще. Банки перестали выдавать деньги под ипотеку. Ну и 20% безработицы.

Болгария -- развитие ситуации так же как в Испании, тоесть бесконтрольное предложение . Именно курортная недвижимость вообще не леквидна. Русских как не странно там сравнительно мало , <5%. Правильнее было бы нацелится на покупку жилья для сдачи грекам, которые приезжают на горные курорты.Проблема сезонность сдачи.

Италия, область Колабрия-- здесь вообще полный криминал. Застройщики выкупили часть территории и пытаются втурить их иностранцам завлекая тем , что якобы это будущая жемчужина отдыха самих итальянцев. Вообщем полный обман. Банки не выдают деньги под ипотеку в Колабрии. Продавцы банально рисуют растущие цены и недюжинный спрос.

Египет --- отсутствие вторичного рынка. Невозможность сдачи в аренду т.к. 90% всех приезжих останавливаются в отелях. Максимум можно сдать египтянам, но они будут заселятся табуном по 10-20 человек.

[zerokol]

Игорь Индриксонс , директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. Очень толковый парень.

парень то он толковый, только вот он же в фирме работает, значит веры ему на 100% нет

[pups]

смотрел сегодня передачу на канале PRO-Деньги,

Не читайте советских газет (с).
За половину от его гонорара я Вам так распишу плюсы и перспективы недвижимости хоть в Ниуэ, хоть в Гвинее-Бисау.
А хотите - распишу минусы.
Мне пох.
Я - продажный журналюга (это хобби у меня такое).

[maluta3]

ну Игорь Индриксонс не журналист, никакое свое направление он не продвигал, поэтому обвинения в его адрес не совсем к месту. Я его уже несколько раз слушал, приглашали его на РБК-ТВ . Он читает лекции в Москве по инвестициям.
Парень реально очень толковый, зря вы так не вникнув,
а насчет журналистов вы правы, не перевариваю и считаю их хуже проституток по продажности.

[zerokol]

ну Игорь Индриксонс не журналист, никакое свое направление он не продвигал,

ну как он не продвигал то
он вообще то этим занимается и исподволь, своим появлением рекламирует свою фирму

[maluta3]

ну Игорь Индриксонс не журналист, никакое свое направление он не продвигал,

ну как он не продвигал то
он вообще то этим занимается и исподволь, своим появлением рекламирует свою фирму

ну конкретно в этой передаче он не продвигал своего, там речь шла просто о инвестициях в иностранную недвижимость вообще. Ну то что он работает в этой индустрии, тут от этого не уйти, вынуждены слушать всех кто соприкасается с этим. Ну и мозги включать.
Канал PRO-деньги кстати очень даже нормальный

[aziat]

Ну продажный он или нет, но я счтиаю что в общем и целом он правильно рассуждает.
Единственно только не из-за недвижимости в Испании кризис. Вернее не только из-за нее. Не она главная.
По Калабрии тоже вполне согласен. Впаривают что можно. Может там и есть будущее, но не очень близкое. Хотя место неплохое. Но это дело вкуса.
Думаю что ИХ экономику спасет стопудово отмена виз для Россиян. И туда потянется средний класс и ниже. Вот и приток капитала, вот и рабочие места.

[zerokol]

Думаю что ИХ экономику спасет стопудово отмена виз для Россиян. И туда потянется средний класс и ниже. Вот и приток капитала, вот и рабочие места.

не спасет, ибо никто особо не потянется

[bulgarblog]

смотрел сегодня передачу на канале PRO-Деньги, где выступал Игорь Индриксонс , директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. Очень толковый парень.

Болгария -- развитие ситуации так же как в Испании, тоесть бесконтрольное предложение . Именно курортная недвижимость вообще не леквидна. Русских как не странно там сравнительно мало , <5%. Правильнее было бы нацелится на покупку жилья для сдачи грекам, которые приезжают на горные курорты.Проблема сезонность сдачи.

возможно - со стороны если смотреть - то вроде он и умные вещи говорит . Аналитикам надо что то говорить чтобы быть на виду им и их конторам. Дураков с деньгами уже нет - поэтому вынуждены аналитики давать инфу более-менее приближенную к реальности. Но данные сильно обобщенные дают.Но вот по Болгарии знаком немного с ситуацией - так как летом живу там.

по пунктам легко можно поспорить

1. Именно курортная недвижимость вообще не леквидна.

а какая недвижимость в Болгарии сейчас интересна для иностранца если не курортная?
и ликвидность - это растяжимое понятие. Мои соседи англичане за неделю продали свой апартамент (36 000 евро) - покупали за 45 000 на стадии строительства. А вот если бы захотели за 50 тыс. продать - то думаю нескоро покупатель бы появился.
Так же по сравнению с прошлым годом появились несколько новых владельцев - которые купили у британцев на вторичном рынке.
У нас в доме еще штук пять апартаментов продают британцы - и я нередко видел риэлторов которые привозили потенциальных покупателей и показывали дом и квартиры.
И еще - неплохо бы аналитикам смотреть данные из открытых государственных источников по количеству сделок купли\продажи - по курортным районам - это даст им (аналитикам) много пищи для размышлений.
Причина неликвидности многих апартаментов лежит на поверхности - они расположены в домах - которые построены в неудачных местах - далеко от моря, нет рядом инфраструктуры и т.д. Многие россияне в 2007-2008 годах покупали недвижимость в Болгарии не глядя. Теперь расплачиваются - пытаясь продать.

2.Русских как не странно там сравнительно мало , <5%.

мало живут на постоянной основе? а что тут странного? зарплата в 300 евро считается хорошей для Болгарии - отсюда низкая покупательская способность. Какой смысл переезжать из Москвы или Питера 30-40 летнему? Зато летом в нашем доме живет 50%, как минимум, русских.

3.Правильнее было бы нацелится на покупку жилья для сдачи грекам, которые приезжают на горные курорты.

а почему именно грекам?))) на горных курортах зимой русских и британцев полным-полно. А многие греки из приграничных районов приезжают вообще на один день только покататься - даже не останавливаясь в отеле или только на выходные.


А вообще - не надо сейчас рассматривать зарубежную недвижимость как инвестицию с целью заработать. С целью отдыха и параллельно для небольшого запасного аэродрома - вполне подойдет.