Есть 6млн.р., стабильный доход и т.п. Нужен совет.

[namaste1969]

тогда зачем другим это предлагаешь?
неужели трудно проанализировать то, что в запросах ТС сформулировано? и не замусоривать ветки?

[MegaWolt]

тогда зачем другим это предлагаешь?
неужели трудно проанализировать то, что в запросах ТС сформулировано? и не замусоривать ветки?

ТС просил пример бизнеса в росс. условиях. вот простой пример.
я не готов геморроиться\вкладывать\рисковать ради лишних 30 тыс.
а кто-то может и готов.. ибо обладает опытом\связями\временем\хваткой.
и так практически везде..

PS не очень понимаю, как купля-продажа квартиры может быть разводом лохов.. но я оставлю без комментариев

[oleg41]

Самое основное для коммерческой недвиги - это проходимость. Любой потенциальный арендатор перед тем как снять помещение, проводит анализ проходимости, замеряя пешеходный и иногда авто трафик мимо объекта. Причем делает это не менее 2 раз в день - в час пик и в мертвые часы. И только после этого принимает решение об аренде.
И цена аренды в первую очередь зависит именно от этого. Ни от ремонта, ни от высоты потолков, ни от красоты входной группы (от этого конечно тоже зависит, но куда в меньшей степени), а от проходимости.
Например у нас в Казани, торговая недвига сдается в среднем от 700 до 2000 руб. в месяц за квадрат.
Абсолютно убитое помещение у крупного гипера, или у рынка стоит в разы дороже, чем новое с иголочки, но где-нибудь в жопе, хотя и на 1 линии).
Поэтому, перед тем как вкладываться в такую недвигу, или выкупать жилую для перевода, обязательно просчитайте трафик, и только потом принимайте решение о покупке.

[slish]

mrbrooks

Если ваш обувной родственник будет до конца искренен с вами,
то он же и поведает, что разумный покупатель купит у него помещения(отдельно) + товарные запасы обуви (с большим дисконтом)
а также проведёт чистки комсостава

Плюсом у него должны быть серьезно налаженные отношения с поставщиками, чтоб неликвид вернуть можно было, брать на реализацию (х.з. какие там правила в этом бизнесе, но сомневаюсь, что 100% предоплата за товар - если тебя конечно знают, а не с улицы заход) и четкое понимание, что именно в данном магазине пользуется спросом, иначе можно склад либо китайской хуйней копеечной забить, никому не нужной, либо не меньшей хуйней , но брэндовой, по 1000 евро, а в этом регионе может машины в два раза дешевле продаются И еще 258 факторов, которые с ходу хер просчитаешь, та же проходимость, ПМС у проверяющих и т.д. и т.п.

[adaero]

Самое основное для коммерческой недвиги - это проходимость. Любой потенциальный арендатор перед тем как снять помещение, проводит анализ проходимости, замеряя пешеходный и иногда авто трафик мимо объекта. Причем делает это не менее 2 раз в день - в час пик и в мертвые часы. И только после этого принимает решение об аренде.
И цена аренды в первую очередь зависит именно от этого. Ни от ремонта, ни от высоты потолков, ни от красоты входной группы (от этого конечно тоже зависит, но куда в меньшей степени), а от проходимости.
Например у нас в Казани, торговая недвига сдается в среднем от 700 до 2000 руб. в месяц за квадрат.
Абсолютно убитое помещение у крупного гипера, или у рынка стоит в разы дороже, чем новое с иголочки, но где-нибудь в жопе, хотя и на 1 линии).
Поэтому, перед тем как вкладываться в такую недвигу, или выкупать жилую для перевода, обязательно просчитайте трафик, и только потом принимайте решение о покупке.

Сколько в абсолютных цифрах такая недвижка стоит? И что это - квартира переведенная в нежилое? Павильон?

[oleg41]

Сколько в абсолютных цифрах такая недвижка стоит? И что это - квартира переведенная в нежилое? Павильон?

Я писал про коммерчесую недвижимость в жилых домах (бывшие квартиры). В павильоны я бы не рекомендовал вкладываться, их сейчас повсеместно сносят.
А стоимость примерно следующая (для Казани): жилая недвига 55-60 тыс. руб. за метр, жилая на 1 линии для перевода под нежилое 70-85 тыс. Готовые нежилые помещения (часто уже с арендаторами) 80-100 тыс. за метр.

[adaero]

Те за 5 миллионов можно взять 50 метров, которые будут приносить 50 - 70 в месяц?

[oleg41]

Арендная плата (за хорошее помещение в проходимом месте) в среднем от 1000 до 1500 руб. за квадрат в месяц. То бишь ТС, грамотно вложив свои 6 лямов, получал бы 60-90 тыс. в месяц.
Ключевое слово здесь - грамотно вложиться.
Есть у нас в городе много помещений, вроде бы и не на плохом месте, а сдать никак не могут и уже не один месяц... Баннеры уже обветшали, а арендатов все нет и нет.

[Costa]

Удивительно,бессмысленная и безадресная тема, простите...
У кого Вы спрашиваете совета? Такого рода совет может дать конкретный опытный человек, а не неведомые посетители форума. Вы действительно купите баню, если несколько человек напишут : "конечно, бери. Это будет круто"?

Почему бы не крикнуть с балкона прохожим : "Люди, что мне делать"?

[zerokol]

да и то конкретный человек может преследовать одному ему известные цели, или просто ошибаться
вот для примера, есть у меня приятель, занимается бизнесом, вложений практически никаких, офис не снимает, нигде не светиться, зарабатывает где то в районе 10-20-30к баксов в месяц (раз на раз не приходится), бизнес достаточно оригинальный, заняться им могут скажем так многие, но понятно требуется постоянный контроль. Неужели кто то думает что он будет советовать свой бизнес кому то?

[VSP]

Если упростить, постановка вопроса такова "хочу инвестировать 6 миллионов под 30% годовых". Это конечно вполне реально, но вряд ли вы найдете рецепт в форуме.

[SERG7777]

пробовал покупку-продажу квартиры на стадии строительства по переуступке. За 7 месяцев прирост в цене составил порядка 400 тыс.р. - не густо

В принципе при правильном вложении доход от данного инвеста от 25 годовых. Это при условии покупки на стадии старта продаж. И зачем Вы продали по переуступке???? Дождались бы окончания строительства, получили ключи, собственность и на продажу. Но трудно судить не знаю объект.

реально ли вообще что-нибудь стоящее купить через СГУП? Или же все "хорошее" уходит сетевикам или "своим"?

Лично я не совсем уверен в честности данных аукционов. Был у меня опыт года 2 назад, когда была какая то акция от мэрии в помощь мелкому бизнесу, типа аренда за 1 руб. м2. Сводили с людьми с мэрии. Попросили что-то около 70 тыс. гыв. При всех этих аукционах, тот же А.Малахов покупает у Департаменте имущества 4-комн. на Остоженке за 6 млн.р. ( по цене однушки в Капотне). Не сомневаюсь, что он выиграл торги и никому такая халупа больше не нужна.

[ZEWS]

Самое основное для коммерческой недвиги - это проходимость. Любой потенциальный арендатор перед тем как снять помещение, проводит анализ проходимости, замеряя пешеходный и иногда авто трафик мимо объекта. Причем делает это не менее 2 раз в день - в час пик и в мертвые часы. И только после этого принимает решение об аренде.
И цена аренды в первую очередь зависит именно от этого. Ни от ремонта, ни от высоты потолков, ни от красоты входной группы (от этого конечно тоже зависит, но куда в меньшей степени), а от проходимости.
Например у нас в Казани, торговая недвига сдается в среднем от 700 до 2000 руб. в месяц за квадрат.
Абсолютно убитое помещение у крупного гипера, или у рынка стоит в разы дороже, чем новое с иголочки, но где-нибудь в жопе, хотя и на 1 линии).
Поэтому, перед тем как вкладываться в такую недвигу, или выкупать жилую для перевода, обязательно просчитайте трафик, и только потом принимайте решение о покупке.

Вы отметили очень важную вещь - проходимость, но есть очень важные факторы, когда
меньшая проходимость будет предпочтительнее большой проходимости.

Нужно учитывать
1. качество и платежеспособность этого потока. является ли он целевой аудиторией бизнеса.
2. Статус бизнеса, престиж, нужна ли массовость или статусность места.

По 1 пункту. Если исходить из чистого потока проходящих то тогда надо весь бизнес распологать у
1. Заводов, промышленных предприятий. Там десятки тысяч гарантированно каждый день ходят
2. Институтов, университетов
3. Вокзалов

Но почему их не располгают там? Ответ думаю понимаете.

По 2 пункту. Здесь важен статус бизнеса.
Отсюда я вывожу правило " Количество потока обратно пропорционально цене продаваемых товаров" Чем дешевле продаваемый товар, тем важнее количество проходящих мимо. Чем дороже товар тем требование к количеству проходящих снижается. Более того часто дорогому магазину вредит большой поток проходящих.

Если вы торгуете носками и заколками - то вам надо распологаться где больше поток. У метро, остановок, вокзалов, спальных райнов и т.д.
Если вы торгуете дорогими вещами или бизнес солидный ( дорогой салон красоты, банк, салон авто, салон дорогой одежды, эксклюзивные украшения) то вам важен статус места, а не количество идущих с остановки людей.

[oleg41]

Нужно учитывать
1. качество и платежеспособность этого потока. является ли он целевой аудиторией бизнеса.
2. Статус бизнеса, престиж, нужна ли массовость или статусность места.

По 1 пункту. Если исходить из чистого потока проходящих то тогда надо весь бизнес распологать у
1. Заводов, промышленных предприятий. Там десятки тысяч гарантированно каждый день ходят
2. Институтов, университетов
3. Вокзалов

Да перестаньте, речь шла о микро бизнесе (другой за 6 лямов и не купишь), где главный критерий именно проходимость. Это может быть продуктовый магазин, небольшая аптека, одежный, детский и т.д. магазинчик. Или по другому : "магазин у дома". Вам этот термин думаю знаком?
Их целевой потребитель - исключительно проходящий мимо местный житель.
Речь здесь не идет о модных бутиках (им действительно надо или в центр, или крутой молл), но за 6 лямов вы подходящее для этих целей помещение и близко не купите.
Кстати, выкупить недвижку у вокзала - это мечта!!! И к тому же, максимальная ставка арендной платы.

[Павлин]

Почему бы не крикнуть с балкона прохожим : "Люди, что мне делать"?

Ну ответ-то последует... Типа, "Иди на хуй!"

Я вот что хотел сказать. У меня есть приятель, так вот он именно сейчас ведет переговоры с иностранной компанией о продаже им своего бизнеса. Иностранцы ведут такой же в Европе.
Бизнес весьма доходный, но и стоимость его с семью нулями в евро. Он решил оставить себе его "ответвление" - так, "для души" и потому, что менее геморройное.
Так вот еще по поводу управления "удаленно". Он (приятель) всегда старался контролировать и держать руку на пульсе. Занимал должность гендиректора, будучи хозяином. Он представлял, что начальники подразделений порой работают "на себя", подпизживают. Но смотрел на это как на неизбежность, т.к. самому вполне хватало...
А тут, ввиду продажи бизнеса (кстати, в фирме об этом еще не знают...) стал более тщательно все контролировать (не вдавался в подробности, но это необходимое условие со стороны иностранных покупателей, т.к. они берут все только "в белую")...
И прибыль за последние месяцы выросла от 25 до 40%.... Вот Вам и вэб-камеры и удаленное управление...

Князь Горчаков: И что же происходит в России?
Карамзин: Как обычно… Воруют-с…

[ZEWS]

[

Да перестаньте, речь шла о микро бизнесе (другой за 6 лямов и не купишь), где главный критерий именно проходимость. Это может быть продуктовый магазин, небольшая аптека, одежный, детский и т.д. магазинчик. Или по другому : "магазин у дома". Вам этот термин думаю знаком?
Их целевой потребитель - исключительно проходящий мимо местный житель.
Речь здесь не идет о модных бутиках (им действительно надо или в центр, или крутой молл), но за 6 лямов вы подходящее для этих целей помещение и близко не купите.
Кстати, выкупить недвижку у вокзала - это мечта!!! И к тому же, максимальная ставка арендной платы.

Вы чего то не поняли наверное.
В топике ( и вообще когда сумма инвестиций 6 лямов) речь может идти либо о бизнесе( как деятельности) либо о помещении( на сдачу в аренду).
Но уж никак не помещение( тем более проходное, как вы говорите) + бизнес в нем.
Микробизнес в России в большинстве случаев развивается на арендованных, а не собственных площадях!
помещение у вокзала - поверьте далеко не мечта большинства рантье и торгашей. это узкий сегмент самых дешевых товаров. И ставка там не самая высокая в городе, поверьте.

[slish]

Если упростить, постановка вопроса такова "хочу инвестировать 6 миллионов под 30% годовых". Это конечно вполне реально, но вряд ли вы найдете рецепт в форуме.

Рецепт на форуме при такой постановке вопроса найдет легко. Можно ли инвестировать 6 лямов под 30% годовых - да легко (не то что бы совсем-совсем, но можно). Другое дело - а инвестирует ли ТС на таких условиях? Инвестирует.... обратно не получит

[oleg41]

[
Вы чего то не поняли наверное.
В топике ( и вообще когда сумма инвестиций 6 лямов) речь может идти либо о бизнесе( как деятельности) либо о помещении( на сдачу в аренду).
Но уж никак не помещение( тем более проходное, как вы говорите) + бизнес в нем. Микробизнес в России в большинстве случаев развивается на арендованных, а не собственных площадях!
помещение у вокзала - поверьте далеко не мечта большинства рантье и торгашей. это узкий сегмент самых дешевых товаров. И ставка там не самая высокая в городе, поверьте.

Да нет, это Вы по своему интерпретировали мои слова. Возможно, конечно, я не совсем четко высказался, но я ни слова не говорил про ведение своего бизнеса в этих помещениях.
Я говорил исключительно про сдачу площадей в аренду и их восстребованность для арендаторов, и с точки зрения арендаторов.
А про помещение у вокзала я с Вами не согласен, я лично бы не задумываясь прикупил такое (при условии адекватной цены конечно) для последующей сдачи в аренду. Клиенты - потенциальные арендаторы, в очередь бы выстроились.

[ZEWS]

Да нет, это Вы по своему интерпретировали мои слова. Возможно, конечно, я не совсем четко высказался, но я ни слова не говорил про ведение своего бизнеса в этих помещениях.
Я говорил исключительно про сдачу площадей в аренду и их восстребованность для арендаторов, и с точки зрения арендаторов.
А про помещение у вокзала я с Вами не согласен, я лично бы не задумываясь прикупил такое (при условии адекватной цены конечно) для последующей сдачи в аренду. Клиенты - потенциальные арендаторы, в очередь бы выстроились.

Я вам говорю, что за 6 миллионов в регионе можно купить ликвидное и привлекательное помещение для последующей сдачи!
Про вокзал - повторя. Вы ошибаетесь. Помещения у Вокзала - не самые дорогие в городе по ставке аренды. Очереди из арендаторов туда не выстраиваются.
Нет они ликвидные, востребованные, спору нет. Но утверждать что это мегаудачные вложения в любом случае - не стоит.
Вокзальный бизнес тоже специфичный. Далеко не каждому бизнесу нужны вокзальные помещения даже с большой проходимостью.

[ZEWS]

Я вот что хотел сказать. У меня есть приятель, так вот он именно сейчас ведет переговоры с иностранной компанией о продаже им своего бизнеса. Иностранцы ведут такой же в Европе.
Бизнес весьма доходный, но и стоимость его с семью нулями в евро. Он решил оставить себе его "ответвление" - так, "для души" и потому, что менее геморройное.
Так вот еще по поводу управления "удаленно". Он (приятель) всегда старался контролировать и держать руку на пульсе. Занимал должность гендиректора, будучи хозяином. Он представлял, что начальники подразделений порой работают "на себя", подпизживают. Но смотрел на это как на неизбежность, т.к. самому вполне хватало...
А тут, ввиду продажи бизнеса (кстати, в фирме об этом еще не знают...) стал более тщательно все контролировать (не вдавался в подробности, но это необходимое условие со стороны иностранных покупателей, т.к. они берут все только "в белую")...
И прибыль за последние месяцы выросла от 25 до 40%.... Вот Вам и вэб-камеры и удаленное управление...

У данной организации есть некие риски в будущем.
Возможно что текущий рост на 25-40% обернется в будущем потерями на 50%.
Все система была выстроена на неких откатах, серых схемах. Когда эту систему ломаешь - есть небольшие риски что организация не сможет работать вбелую принося такую доходность.
Например топменеджер поняв что откаты ушли в прошлое, может покинуть компанию( типа ЗП не устраивает), фирма потерять определенных контрагентов, все это может отрицательно сказатьл на прибыли. Новому собственнику придется заново выстраивать схем работы. А здесь возможны потери.