Покупка недвижимости/дома/квартиры в Грузии

[Eva3211]

А я вот поддержу топикастера)
Я человек тоже не очень материальный, но удачливый)
Правда, после небольшого турне очаровал Цхалтубо.
Микроклимат прекрасный, природа, воды радоновые редкие)
Тишина и низкие цены на недвижимость.
А по морю заскучаешь- несколько часов езды.
Батуми не приглянулся, увы...
Влажность, дожди и портовый цветистый контингент.
Но это чисто индивидуально и возраст, однако)))

[merial]

С большой вероятностью автор, только что зарегистрировавшийся на форуме, будет ненавязчиво пиарить грузинских застройщиков.

Модераторы в курсе - сидят с поп-корном. ))

Купленную же за миллион квартиру можно сдавать примерно за 1500 в день. С учётом неполной загрузки и всяких платежей, реально получить за лето тысяч 90. Я невесть какой экономист, поправьте меня, если что, но выглядит вкуснее депозита.

Кроме этого, многочисленные грузинские застройщики только и рады сдавать купленную Недвижимость. Не говоря уже о риелторах. Конечно, стремно, но какой ещё вариант на расстоянии? Пока мне называли расценки 9-10 процентов от прибыли, они же будут заниматься бумажками с налоговой.

Я с головой окунулась в дивный новый мир грузинской недвижимости.

[Angry_elk]

Долго думали про Грузию в своё время, но решили подальше уехать

Почему отказались от Грузии? Куда уехали, если не секрет? И все ли устраивает? Пока я остановилась на Грузии, потому не вижу более доступного варианта по цене (не считая Египта, который не рассматриваю). Но на ней свет клином не сошелся, посоветуйте другие варианты.

Лучше купите хрущевку средней убитости в любом российском миллионнике.

Уже думала об этом. Я несколько лет жила в Таганроге - люблю этот зеленый малоэтажный город, кстати, тоже на море. Это далеко не миллионник, но даже там с миллионом-полутора выбрать особо не из чего. Да и проблемы с покупкой в другом городе те же, что с Грузией - как удаленно контролировать недвижимость? Но в Грузии хотя бы есть возможность сдавать её на всем известном сайте за у.е., а в России что?

Сегодня получила много коммерческих предложений от грузинских застройщиков и риелторов. Большинство - откровенно несъедобные, какие-то попробую надкусить. Как всё систематизирую - расскажу, что и как. Конечно, не называя ни конкретных жк, ни компании. Просто интересно, насколько заявленные в рекламе цены отличаются от реальных, а также, какие там подводные камни, галька и валуны. Пока из наиболее зверского - уездная компания N выставила цену сдачи в аренду - 35% от прибыли. Это вообще нормально?

Правила форума прочитайте внимательно и уясните для себя, что на форуме не принято обсуждать модерирование в открытом доступе.

[ifm149krs]

Лучше купите хрущевку средней убитости в любом российском миллионнике. Вы ее гарантированно сдадите на длительный срок. Правд, заработаете ли что-то - вопрос спорный.

Т.е. Покупка в курортном месте для и идиотов. А вложится в рпзваливающуюся и дешевеющую рухлядь в жопе мира, с полным отсутствием прав собственности, и девальвациями каждые три года, это лучше?

Почему отказались от Грузии? Куда уехали, если не секрет? И все ли устраивает?

Потому что накопили на более тёплое и надежное место. Испания. Грузия сделала большой шаг вперёд по сравнению с родиной, но решил , что лучше детям иметь документы ЕС со временем.

[Angry_elk]

Испания. Грузия сделала большой шаг вперёд по сравнению с родиной, но решили , что лучше детям иметь документы ес со временем

Испания - мечта) Надеюсь, через несколько лет смогу накопить еще, продать в Грузии и вложиться в ЕС. Такой промежуточный вариант) Для меня лучше, чем держать деньги просто на депозите.

[Olo Io]

Купленную же за миллион квартиру можно сдавать примерно за 1500 в день. С учётом неполной загрузки и всяких платежей, реально получить за лето тысяч 90. Я невесть какой экономист, поправьте меня, если что, но выглядит вкуснее депозита.

Зарабатывать на сдаче квартиры в другой стороне дистанционно - утопия. А риск понести финансовые потери огромен. Как выселять в случае чего квартирантов будете и во солько это обойдется, хотя бы подумайте.

1. Отдыхать в этой квартире самой. Купил билеты - и поехал.

Это просто смешно. Вы рассчитывали на 1500 рублей в день в сезон. То бишь покупка квартиры за 1-2 миллиона - вопрос экономии 10-20 тысяч за год (1-2 недели)? Причем Вы приедете анверняка в сезон и лишите себя части ожидаемой прибыли. И привяжитесь не только к Батуми, а еще и к именно этой квартире. Отдых от этого лучше не станет, и экономии не появится.

2. Сдавать, когда не отдыхаю сама. Вдруг ещё получится заработать? Или, умными словами, получать пассивный доход. Даже если обогатиться не получится (скептики торжествуют), расходы на содержание недвижимости будут невысокими.

А когда в один прекрасный день риэлтор туда запусит неблагонадежных лиц и они разнесут хату, Вам покажется иначе. Или если застройщик вдруг не достроит.

3. Иметь хоть какой-то натуральный актив, который не зависит от курса рубля. На рост цены я особо не рассчитываю, но кто знает...

Зато зависит от цены на конкретную недвижку, которая вполне может упасть.

Пока из наиболее зверского - уездная компания N выставила цену сдачи в аренду - 35% от прибыли. Это вообще нормально?

Учитывая то, что Вы ничего не сможете контролировать, проценты воощеможно любые писать.

[datot]

Разрешите поинтересоваться: Вы хотите за миллион купить квартиру с отделкой? Или планируете после сдачи дома ещё пол лимона вложить в отделку?

В позапрошлом году снимал в Батуми примерно такую квартиру, как Вы хотите приобрести. Примерно до 25 кв.м. общей площадью. Неплохой ремонт, хорошая сантехника(не турецкая) и техника(не дешёвая). Косметический ремонт кстати придётся делать каждый год... Море с балкона видно, этаж был высокий. До моря минут 5 пешком. Платили 80 лари в день, через Аэрнби. В месяц получается 60 000 р., разговаривал с хозяевами, без Аэрнби можно на 15% меньше. Хозяева(местные, но долго жили в России) имели две такие квартиры и ещё одна или две должны были вот вот построиться. Встречей и доставкой гостей, заселением, выселением и проводами на вокзал(сервис!), занимались сами. С такими людьми Вам придётся конкурировать...
Такая квартира на уровне котлована стоила тыс. кажется 22 - 24$, что немного больше планируемого бюджета, но это практически на берегу и у приличного(уже много построившего) застройщика. Если дальше, может дешевле, но и сдавать дешевле придётся и спрос будет ниже.

Общее впечатление от этих Батумских человейников ужасное... Двадцать этажей, пять подъездов, в каждом по 200 квартир, рядом ещё такие же дома, вперемежку с коммунистической застройкой - жуть.

[Angry_elk]

Разрешите поинтересоваться: Вы хотите за миллион купить квартиру с отделкой?

Смотря по ситуации. Примерный бюджет, как я писала выше, 1-2 миллиона. Такую огромную вилку я как раз закладываю, чтобы рассмотреть разные варианты. За миллион с отделкой я ничего не видела. Предварительный план - если цена миллион-полтора - можно и голый бетон, если два - то с отделкой, иначе я сильно перевалю за свой бюджет.

Кстати, как лучше брать - в бетоне, с чистовой отделкой или «под ключ» - это очень интересная тема. С одной стороны, хочется сэкономить, с другой - вроде как избавиться от лишних хлопот. Но, опять же, вроде как - ведь неизвестно, какой ремонт грузины считают хорошим... Вдруг придётся все переделывать «по-человечески». Если здесь, в Москве, для меня ответ очевиден - только бетон, то в Грузии надо разбираться. Буду читать и выяснять, потом отпишусь, что окончательно решила.

[Bulat_]

Т.е. Покупка в курортном месте для и идиотов. А вложится в рпзваливающуюся и дешевеющую рухлядь в жопе мира, с полным отсутствием прав собственности, и девальвациями каждые три года, это лучше?

Это не я, а автор хочет "разделить активы" (было бы что, если даже миллиона деревянных еще нет) и получать доход со сдачи в аренду.
И непонятно, причем тут девальвация и "отсутствие прав собственности".

Грузия сделала большой шаг вперёд по сравнению с родиной, но решил , что лучше детям иметь документы

Безусловно, Грузия местами выглядит гораздо лучше, чем 15 лет назад. Но она была и останется страной третьего мира с нестабильным режимом и тлеющими конфликтами. Если там опять что-нибудь полыхнет, вы свою недвижимость за цену билета домой рады будете отдать, да никто не купит.

[pups]

На форуме был раньше Саша Лапшин (Puerrtto), сейчас его в ЖЖ можно найти тексты про батумскую недвижимость - у него 2 квартиры в Батуми. Он весьма искушенный инвестор, но батумские реалии оказались гораздо ниже его ожиданий.

А уж, если лимон "деревянных" надо "диверсифицировать", квартиру "удалённо сдавать", надеяться на рост цен на недвижимость в воюющей стране третьего мира - увы, при такой квалификации инвестора, разочарований не избежать. Зарубежная недвижимость - для состоятельный людей, которым хочется иметь престижную игрушку и ее стоимость\доходность для них - мелочь. Или , если собираетесь жить там сами постоянно (пенсия, пассивный доход, удаленная работа), благо визовый режим Грузии для россиян очень либеральный. Всем прочим лучше арендовать жильё на время отдыха, а для инвестиций использовать что-то попроще.

[Angry_elk]

Это не я, а автор хочет "разделить активы" (было бы что, если даже миллиона деревянных еще нет) и получать доход со сдачи в аренду.

Как-то вы лихо решили, что у меня нет других активов. Откуда такой вывод? Чтобы удовлетворить любопытство к моей "квалификации инвестора", скажу. что есть:
- жилая недвижимость, сдаваемая в аренду в Подмосковье
- коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду там же
- акции
- облигации
- ПИФы
- ИИС
- ну и банальные депозиты

Все это не очень большие суммы, но все же не стоит утверждать, что я за жизнь не смогла и миллиона накопить. Просто, так как идея о покупке зарубежной недвижимости - спорная и новая для меня, я поставила себе цель скопить на нее отдельно, только из зарплаты, не трогая другие активы. Глупо было бы продавать квартиру или дергать стабильный депозит ради неизвестности.

Радужные перспективы расплываются кляксами в батумских лужах. В принципе, это нормально. Я изначально старалась не строить иллюзий. На работе постоянно сталкиваюсь с самыми жуткими проявлениями «человека» – убийствами, издевательствами, мошенничеством. Подозрительность – мое второе я)). И с Грузией не ждала, что все сложится как по волшебству.
Вот первая подводная галька батумской недвижимости:
1) Цены. Выяснилось, что за миллион выбора почти нет. Вернее, есть, но далеко от моря, в пригороде и т.п. «Конфетки» на первой линии продают от 40 тыс. долларов за студию на стадии строительства. И это второй этаж, из которого открывается прекрасный вид… на соседний убогий двор. 30-метровая мини-студия, «под ключ» и с видом на море (высокий этаж) стоит уже от 55-60 тыс. долларов. Мне такое не по карману – просто информация для тех, кто приценивается, чтобы знали, на какую сумму реально рассчитывать.
2) Рассрочка по-грузински. Большинство застройщиков предлагают рассрочку – редкое явление на московских улицах. Но на деле оказалось, что рассрочка – тот же кредит. Просто деньги с вас связи заранее. Условно, одна и та же квартира при 100% оплате стоит 600 долларов за метр, при 50% - уже 620 долларов, при 20% - 650 долларов. Конечно, лучше нашего кредита, но все равно…
3) «Услуга» аренды. Застройщики хотят какую-то гигантскую сумму за услугу по сдаче апартаментов. 35-40% от прибыли. Это почти половина только официального дохода, не учитывая открывающиеся перед риэлторами широкие возможности для мошенничества. Какая-то медвежья «услуга» получается. Кажется, намного проще найти обычного жителя Батуми, который будет заниматься этим за гораздо меньшую сумму, учитывая уровень зарплат в Грузии.

п.с. Я не отказываюсь от идеи, просто делюсь наблюдениями.

[Bulat_]

Как-то вы лихо решили, что у меня нет других активов. Откуда такой вывод? Чтобы удовлетворить любопытство к моей "квалификации инвестора", скажу. что есть:
- жилая недвижимость, сдаваемая в аренду в Подмосковье
- коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду там же
- акции
- облигации
- ПИФы
- ИИС
- ну и банальные депозиты

Ранее было:

Сразу оговорюсь, что я представляю воспетый в народе, унылый офисный планктон. Иногда бывает подработка, но, в целом, живу на зарплату.

1) Цены. Выяснилось, что за миллион выбора почти нет. Вернее, есть, но далеко от моря, в пригороде и т.п.

Удивительно, да? А где-нибудь в Рязанской области в 150 км от Москвы можно купить избу в заброшенной деревне вообще по цене дров.
Только зачем?

[Bulat_]

На форуме был раньше Саша Лапшин (Puerrtto), сейчас его в ЖЖ можно найти тексты про батумскую недвижимость - у него 2 квартиры в Батуми. Он весьма искушенный инвестор, но батумские реалии оказались гораздо ниже его ожиданий.

Не знаю, какой он "искушенный инвестор", но квартиру он покупал именно чтобы жить там, ну до кучи и вторую сдавать. И основной вывод был как раз тот, что нужно всегда быть там и контролировать все самому. Ремонтники без контроля делать ничего не будут, арендаторы по самым мелким вопросам будут звонить хозяину в любое время дня и ночи и т.п.

[Angry_elk]

А где вы видите разночтения? То, что я живу на зарплату, значит, что я не могу копить? Женщинам интересны не только дорогие сумки и лабутены))

Вообще тема посвящена другому. На покупку квартиры в Грузии я коплю только из зарплаты, как уже сказала, чтобы снизить риски. Но и ещё - чтобы доказать, что покупка квартиры на побережье - это не какая-то далекая мечта или «игрушка для богатых», как считают многие. Считайте это отчасти экспериментом. Только не надо сравнивать квартиру у моря, пусть и не в такой развитой, но красивой стране, с избой в заброшенной деревне..

[Broadmaster]

п.с. Я не отказываюсь от идеи, просто делюсь наблюдениями.

Уже только этих наблюдений достаточно что бы плюнуть на эту затею. На каждом шагу разводилово. "Если Что" правды Вы там не найдете. Лучше все же в Европе найти применение деньгам. Ну это я так думаю.Не отговариваю, деньги ваши, экспериментируйте.

[ElAv]

У нас в Геленджике квартиры. Одну сдаем, одну для себя. Даже туда из Краснодара замучаешься мотаться. То соседи зальют, то что-то сломалось у квартирантов, то какое-нибудь важное собрание жильцов. И это бесконечно. Оплата коммуналки отдельная песня. Приходится дружить с соседями.

[дмитрий спб]

Эксперимент интересный. С удовольствием послежу. Не бросайте только писать. А то у всех планы Наполеона а потом забывают все буквы и пропадают.
И что-то ничего не пишете про сам процесс. Как и куда он идет. Лучше бы с примерами, ценами и условиями.
Не похожи Вы на планктон - убийства, издевательства, пифы и иисы, да с коммерческой недвижимостью в Подмосковье.
Но в любом случае не пропадайте.

[Angry_elk]

Я вернулась! И не одна, а с забронированной квартирой) Но обо всем по порядку.

Последние недели напоминали плохо срежиссированный боевик - кульминация, завязка, опять кульминация...и так несколько раз. Но в итоге, надеюсь, все образовалось. Кажется, я уже говорила, что составила шорт-лист претендентов. Поскольку разброс цен не такой уж маленький, пришлось установить критерии, эдакий "стоп-приказ", чтобы не потеряться в чаще квадратных метров, планировок и предложений.
Вот доработанная схема:
1) Квартира в центральной части побережья. В Батуми пляжная линия от порта до аэропорта занимает больше шести километров. Так что дом у моря вполне может оказаться на отшибе. Центр города также не всегда = море, а скорее наоборот. Самая центровая прибрежная зона с пафосными новостроями - для меня вне зоны доступа. Цены там высокие (мне вообще кажется, что платить по 2 тыс. долларов за метр в Батуми - перебор). Так что смотрела преимущественно середнячков - от аквапарка до танцующих фонтанов.
2) С инфраструктурой. Все-таки я мечтаю о квартире для отдыха, так что хотелось не просто голый ЖК, как в Москве, а все-таки комплекс с бассейном, тренажеркой и т.п. Если смотреть квартиры для переезда в Батуми, то есть много обычных новостроек в глубине города - там и площади больше, и дешевле (видела меньше 300 долларов за метр.)
3) Сроки строительства. Хотя мне вовсе не близки призывы в стиле "хватай чемоданы, вокзал уходит", но, просматривая варианты, постоянно врезалась в одну и ту же стену: в доме, который мне нравился, все подходящие квартиры были проданы. Либо нет нужного этажа (а выше уже дороже), либо остались двушки и трешки... В итоге перешла на "отлов" домов на стадии котлована или близко к этому. Лучше подождать два года, зато иметь выбор, а не сваленные в корзину остатки.

Определилась тройка финалистов. Не буду называть их имена, чтобы избежать обвинений в рекламе. Если коротко, первый – возле аэропорта. Главный плюс – цена. Студию 26 метров можно было взять за 780 тысяч (все цены - по курсу 62 рубля за доллар). Минус – нежный рокот самолетов прямо на ухом. До взлетно-посадочной полосы 400 метров.
Второй – возле аквапарка. Цена выше - миллион, зато и площадь 30 метров. Уже такая хрущевская однушка получается. Вторая линия, но обещали вид на море. Минус – на стройке конь не валялся. Окончание строительства уходит за горизонт, примерно лето 2020 года.
Третий – возле танцующих фонтанов. Метров 200-300 от пляжа, зато ближе к центру. Цена – чуть за миллион. Плюсы – уже построены 20 этажей, минусы – цена превышает миллион, в который я собиралась уложиться. Нужно же ещё учитывать ремонт, ведь во всех домах черновая отделка.

В итоге я забронировала студию в одном из этих домов. В каком и почему, расскажу позже) Но деньги пока не вносила - так что с удовольствием принимаются советы, какой вариант лучше.

[дмитрий спб]

1. что значит забронировали? Отдали денег?
2. В случае - передумала- деньги за бронирование вернуться?
3. Какие документы на строительство смотрели- землеотвод, разрешение на строительство, залоги в банках, проектную декларацию, тех условия на подключение коммуникаций, обременения?
4. Какие есть условия оплаты- ипотека рассрочка?
5. Какие есть скидки?
6. Есть ли гарантии от недостроя?
7. Какаядинамика цен в Батуми на новостройки последние три года,?

[Kuberten]

Есть три самых популярных сайта
1. gancxadebebi.ge
2. sitkva da sakme.
3. mymarket.ge

Что-то они слишком похожи на интернет помойки образца 1996 года. Главный сайт по недвижке не может быть помойкой.

Кто в теме, чем брокеры пользуются в Тбилиси в 2018 году? Нужен сайт, где реально все и где есть нормальные поисковые фильтры.

Нашел пока myhome.ge с нормальными фильтрами, но сомневаюсь, что это основной сайт. Хотя по удобству поиска смахивает на ЦИАН.