Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

[traveller121]

Всем привет
Есть желание купить апартаменты/дом на Пхукете, в целях инвестиции, с управляющей компанией и гарантированной доходностью- интернет пестрит такими объявлениями.
Все риэлторы, с кем общаюсь- твердят в один голос:

1)рынок недвижимости на Пхукете- всегда растет на 0-3% ,даже в самые худшие года- цены не падали, а стояли на месте
2) предложение- ограничено, т.к 40% острова- заповедник, земли всё меньше и меньше
3) лучше всего- вкладываться в проекте на нулевой стадии. Это логично, но что с надежностью застройщиков? много случаев недостроя?

Кто что может сказать по трем пунктам выше?

И что местные специалисты могут сказать насчет политической стабильности страны в целом? Никто не боится, что в данный момент по сути при власти- военные, с своими тараканами- мир знает немало случаев "национализации" имущества иностранцев и т.п
Очень не хочется купить объект и подарить его тайскому правительству или тем кто будет на их месте

Буду очень благодарен за мнения/советы
Спасибо

[trora]

Кто что может сказать по трем пунктам выше?

1 и 2 очевидно.
3 пункт- комерческая информация, вряд ли кто то захочет ее бесплатно раскрывать.

насчет политической стабильности страны в целом? Никто не боится.....,

Риски просчитаны и заложены в цены

Очень не хочется купить объект и подарить его тайскому правительству

Не покупайте. Полно других мест приложения капитала.

[Лилит]

Тоже интересна данная тема. Успешные владельцы отзовитесь!

Не покупайте. Полно других мест приложения капитала.

Каких? Поделитесь про Тай

[trora]

Каких? Поделитесь про Таиланд

Кроме Пукета есть много других ткристических мест.
Включая северные провинции

[Александр22]

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид, уважаемые международные компании, присутствующие в Таиланде, стараются ее избегать.
Другое дело коммерческая недвижимость, но тут надо быть в теме и отслеживать рынок, хорошие предложения попадаются редко и не застаиваются.
По трем пунктам скажу, первые два неправда, или более корректно, не вся правда, по третьему проблем нет

[trora]

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид, уважаемые международные компании, присутствующие в Таиланде, стараются ее избегать.

Прямо убил мечты о домике на райском берегу.
И строительную отрасль подрезал, кто теперь будет покупать кондо ?

[Александр22]

Дело не в домике под пальмой, кому надо, тот купит. Автор рассматривает приобретение как инвестицию, а с этим совсем плохо, даже вернуть вложенное проблема, не говоря уже о прибыли.
Гарантированная доходность, обещаемая продавцом, это сумма, на которую покупатель кредитует застройщика и которую тот возвращает поэтапно несколько лет.

[pups]

Если говорить именно об инвестициях, то надо рассматривать Бангкок (или иные крупные и растущие города типа Кората, Кхонкена, через которые пойдет новая скоростная ж\д; Чиангмай сейчас у китайцев популярен и это там поднимет цены),
а

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид

в плане инвестиций.

[Лилит]

Если говорить именно об инвестициях, то надо рассматривать Бангкок (или иные крупные и растущие города типа Кората, Кхонкена, через которые пойдет новая скоростная ж\д; Чиангмай сейчас у китайцев популярен и это там поднимет цены),
а

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид

в плане инвестиций.

Подскажите куда можно инвестировать 10-20 тыс. $ в Тае? Хочется яички по разным корзинкам держать))). Недвижимость в Чиангмай?

[travelmate2413]

Подскажите куда можно инвестировать 10-20 тыс. $ в Таиланде? Хочется яички по разным корзинкам держать))). Недвижимость в Чиангмай?

Яйца надо держать к себе поближе ) Ну или на крайний случай иметь быстрый быстрый доступ к ним, так сказать, рычаг управления должен быть легкодоступен. Если вы постоянно проживаете в России, то Таиланд таким местом не является.
Подождите следующего мирового кризиса. Вроде не долго ждать осталось, возможно пару лет или чуть больше. Последний-то был аж в 2009. А то что он будет, сомневаться не приходиться, это повторяющиеся циклы. Говорят он начнётся именно с Азии, с Китая. Обменяете ваши доллары на баты и привлекательность инвестиции возрастёт в разы. Хотя в этот момент и у нас на родине, появятся многие возможности.

[Лилит]

Полгода Тай полгода Россия. Хочу часть денег в Тае держать.

[Александр22]

Просто положите деньги на банковский депозит, ставка до 2.8% годовых, вдвое больше, чем в российских банках.
Хотите больше - в любом банке есть взаимные фонды, там доход выше

[travelmate2413]

Полгода Таиланд полгода Россия.

Тогда другое дело. Если бы я по полгода проводил в Таиланде, то купил бы недвижимость в том месте где провожу отдых, для проживания в ней. Через лет 5-10 подумал бы что делать с ней дальше. Времена быстрорастущего рынка недвижимости, закончились не только у нас. Да и вообще, мир сейчас находится в большом нисходящем тренде, который продлится десятилетие. Это по Кондратьевскому циклу, который принят всеми экономистами.
В Таиландской недвижимости конечно много нюансов. Долгосрочность вложения, привязка к месту, нужно провести очень тщательный анализ и сделать правильный выбор. И главное вход, 10-20 тысяч, это маловато.

Просто положите деньги на банковский депозит, ставка до 2.8% годовых, вдвое больше, чем в российских банках.

Да ладно, прямо таки вдвое? С ходе могу вам скинуть процент больше чем 2,8. Юникредит, Промсвязь. А так в среднем 2%. При этом учтите одну очень важную деталь. Наше государство гарантирует возврат 1,4 ляма в случае банкротства. 10-20 тысяч долларов в эту сумму влезает. У меня было три банкротства банков, все деньги вернули с процентами. Возможно в Таиланде нет банкротства банков, не знаю. Но что будет когда придёт кризис?

Хотите больше - в любом банке есть взаимные фонды, там доход выше

А для таких инвестиций вообще в Таиланд не надо ехать. Можно найти что угодно через биржу, при помощи интернета.

[Всегда Лето]

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид, уважаемые международные компании, присутствующие в Таиланде, стараются ее избегать.
Другое дело коммерческая недвижимость, но тут надо быть в теме и отслеживать рынок, хорошие предложения попадаются редко и не застаиваются.

Т.е.вы хотите сказать,что купив недвижимость на Пхукете в районе пляжей,я не смогу получать прибыль от ее сдачи?Тем паче,что в сезон там яблоку негде упасть.Если же ответ на мой вопрос - смогу,то какая мне разница,второй сорт или третий.Главное,приносит прибыль.

[pups]

Т.е.вы хотите сказать,что купив недвижимость на Пхукете в районе пляжей,я не смогу получать прибыль от ее сдачи?

Сможете.
Надо понимать, на какую прибыть можно рассчитывать на курорте- средний P\I на курортах Таиланда порядка 20, то есть 4-5% годовых, минус амортизация,заполняемость в среднем по году - 50% (75% уже супер-пупер), итого грязными около 2-2,5% чистыми около 1,5-2%.
Если сдавать по дням, то прибыль можно увеличить в разы, но это уже бизнес, а не инвестиции.

[Александр22]

Чтобы заполняемость была 50%, сдачей надо заниматься лично или через агента, который вашу прибыль сведет в ноль, если не в убыток. Насчет яблоку негде упасть преувеличение, клиентов на всех не хватает, отели закрываются и банкротятся пачками, а те, что выжили, балансируют на грани убытка. Я тут недавно из Патонга вдоль берега в аэропорт ехал, с десяток объявлений о продаже отелей насчитал. Опять же кондоминиумы строят не ближе третьей линии от моря, а туристам подавай первую и стоят они по пять лет нераспроданными, а риэлторские конторы существуют два-три года, зависит от срока аренды помещения, как закончился срок, так и агентство закрылось, нет клиентов, никто ничего не покупает.
Сама идея приобрести недвижимость для сдачи двухнедельным туристам в корне неверна, это нарушение закона с наказанием вплоть до тюремного, а долгосрочных клиентов в пляжных местах нет, зимовщики не в счет, их единицы, клиентура ваша ограничена единственной страной, находящейся в перманентном кризисе.
А еще во множестве стали появляться хостелы и даже капсульные отели, качество клиентов неуклонно снижается, если раньше на Пхукет ехали обеспеченные люди, то сейчас в основном бэкпэкеры, считающие каждую копейку, в общем, перспективы безрадостные.

О том, как местные власти препятствуют сдаче квартир, можно почитать здесь http://www.thephuketnews.com/phuket-con ... pYCLkyz.97

[trora]

идея приобрести недвижимость для сдачи двухнедельным туристам в корне неверна, это нарушение закона с наказанием вплоть до тюремного,

Какой закон нарушается при этом?
Статья и ссылка пожалуйста

[traveller121]

Итого- был в апреле 2х недельной поездке лично, чтоб никого не слушать
заполняемость нормальных объектов в сезон- 95%, по году- 70%+.
есть объекты с гарантированной доходностью 10-12% на 3-5-7 лет, вас в этом случае вообще не волнует сдался ли юнит или нет
строится- очень много, как действительно хороших проектов так и откровенного шлака
хорошие проекты- строятся долго, по 2-3 года в силу сложной геологии, длительных согласований по экологии и применяемых технологий( дома/бунгало на отвесных скалах, с бассейнами на крышах/вертолетными площадками и т.п)
разброс цен- реально в 3 раза бывает, при этом цены на качественные объекты растут всегда- пошел очень большой спрос со стороны Китая, при том что рынок СНГ практически "умер".
сам остановился на одном объекте, как чисто инвестиции
если бы выбирал для себя, то выбрал бы другой объект- но там цена адская конечно, и соответственно доходность бы выше 2-3% не была бы

[qwaszx-1981]

для сдачи двухнедельным туристам в корне неверна, это нарушение закона

Какой закон нарушается при этом?
Статья и ссылка пожалуйста

Как раз такого рода надписи были в объeктe нeдвижимости, нeпхукeтском, но тeм нeмeнee, причeм на нeскольких языках. Ссылались на хотeл акт, иммигрэйшн акт, билдинг контрол акт.
Кто eсть прав

[Александр22]

Итого- был в апреле 2х недельной поездке лично, чтоб никого не слушать

Вот оно как, мы тут годами в потемках блуждаем, а человек за две недели все понял, и заполняемость и прибыльность и рост цен, и все лично, никого не слушая
Лапшу вам на уши вешали, извините за прямоту, а вы и повелись.
Про гарантированную доходность ребенок уже знает, что это не более чем уловка застройщика, маркетинговый ход.
Ваши проценты включены в стоимость приобретаемой недвижимости и застройщик вам возвращает бесплатный кредит, при этом вы лишены возможности пользоваться своим приобретением несколько лет.
Заполняемость отлично иллюстрируют темные окна зданий в вечернее время, и картина не радует.
Что касается цен, то цены предложений растут, но при отсутствии спроса это никакого значения не имеет, реальные сделки проходят по совсем другим ценам.
Очереди китайцев в офисе застройщика вы лично видели или он вам рассказал?
Еще в период бума "расхватывают, как горячие пирожки" означало, что в месяц была одна-две продажи, впрочем, вы уже все решили, ваши грабли, вам и наступать.

[Всегда Лето]

В любом случае, сдавать в аренду на Пхукете выгоднее, чем в России. Аренда 1-комнатной квартиры в глубинке принесет чистой прибыли не более 5 тыс руб в месяц. При том,что стоимость жилья падает, и продавать я буду по ценам дешевле, чем купила. Вот и посчитайте...

Я тут недавно из Патонга вдоль берега в аэропорт ехал, с десяток объявлений о продаже отелей насчитал.

И я это видела, но это были объявление на строящихся объектах. На действующих-не видела.

Про гарантированную доходность ребенок уже знает, что это не более чем уловка застройщика, маркетинговый ход.

Не подскажете, где поближе ознакомиться, что обозначает этот термин, о котором трещат все пхукетские риелторы?

После знака препинания ставится пробел.
Не надо создавать посты один под другим, дописывайте в предыдущее сообщение используя кнопку "Правка". merial.

[traveller121]

Лапшу вам на уши вешали, извините за прямоту, а вы и повелись.

Извините за прямоту- но можно 30 лет жить забор в забор к соседу, и не знать кто он и чем занимается.
Расписывать 20 абзацов не буду, в том числе про китайцев - так как ценю свое и чужое время, и писал не для того чтоб вступать в какие-то споры.

Но ответьте мне на один вопрос - если всё так плохо, очередей китайцев нету, недвижимость стагнирует - то почему в 80% строящихся объектов, какие сдаются через 2-3(!!!) года- выкуплено 80%?! Почему когда я спрашивал про видовые квартиры, пусть и подороже- то они были банально куплены? Или мне застройщик просто не хотел их продавать, за любую цену?
Почему высокие этажи - выкуплены? Или застройщик врет, и не хочет мне их попросту продавать, за любые деньги?
Повторюсь, речь идет о хороших проектах с надежными застройщиками.
Шлак и через 10 лет после продажи стоит в продаже практически бесплатно.

Про гарантированную доходность ребенок уже знает, что это не более чем уловка застройщика, маркетинговый ход.

Не подскажете, где поближе ознакомиться, что обозначает этот термин, о котором трещат все пхукетские риелторы?

Это значит, что независимо от того сдавался ваш номер или нет - застройщик будет вам выплачивать оговоренный %, годовых.

Предложения начинаются с заглавной буквы.
Не надо создавать посты один под другим, дописывайте в предыдущее сообщение используя кнопку "Правка". merial.

[Лилит]

это значит, что независимо от того сдавался ваш номер или нет- застройщик будет вам выплачивать оговоренный %, годовых

Все таки не до конца понятно с этими процентами... Если застройщик закладывает эти проценты в стоимость объекта, то каким образом он выплачивает в течении 10-ти лет 100% стоимости объекта? и при этом гарантирует ремонт помещения в конце этого срока. По мне даже если застройщик и завысил цену квартиры, то 10% в год это нормальная отдача которую сейчас не получишь ни в одном банке... На выходе в остатке получаешь объект которым пользуешься по своему усмотрению. Кто уже "вляпался" в такое поделитесь опытом! Или подвох в том что застройщик берет 2-ю цену? Или не надо искать подвоха как мы это обычно любим делать у себя

[traveller121]

Все таки не до конца понятно с этими процентами... Если застройщик закладывает эти проценты в стоимость объекта, то каким образом он выплачивает в течении 10-ти лет 100% стоимости объекта? и при этом гарантирует ремонт помещения в конце этого срока. По мне даже если застройщик и завысил цену квартиры, то 10% в год это нормальная отдача которую сейчас не получишь ни в одном банке... На выходе в остатке получаешь объект которым пользуешься по своему усмотрению. Кто уже "вляпался" в такое поделитесь опытом!

Да ничего застройщик не закладывает, слушайте меньше "местных жителей", которые до сих пор свое жилье не смогли приобрести.
Есть линейка цен у застройщика, по разным ценам- зависит от вида/этажа/прочих факторов.
Вот с этой цены застройщик и выплачивает вам ваш %.
А то, что квартиры стоят разных денег в одном и том же комплексе- так это нормально, в СНГ разве не так? Чем выше/лучше вид- тем дороже цена квадрата, или застройщик "что-то закладывает"?

Предложения начинаются с заглавной буквы.

[Лилит]

да ничего застройщик не закладывает, слушайте меньше "местных жителей", которые до сих пор свое жилье не смогли приобрести

Откуда тогда застройщик берет эти проценты? Неужели от сдачи объекта? В России например 10 лет это в ноль получаешь стоимость сдаваемой квартиры. Те же 10% в год.. Выгода застройщика какая то мизерная.

Oсвойте цитирование. merial.

[traveller121]

Откуда тогда застройщик берет эти проценты? Неужели от сдачи объекта? В России например 10 лет это в ноль получаешь стоимость сдаваемой квартиры. Те же 10% в год..]

от сдачи конечно, с чего ж еще
сравнивать русский рынок и тайский- не совсем корректно)

[pups]

Откуда тогда застройщик берет эти проценты? Неужели от сдачи объекта?

Да.
Но в режиме отеля.
Поясню на примере кондо, где я живу - Вьюталай 6 в Паттайе.
Студио тут стоит примерно 4.000.000 батов (есть разброс от этажа, вида и направления, я все цифры беру средние).
При сдаче в долгосрочную аренду (год и более) цена аренды в месяц примерно 18-20.000 батов, в год 196-240.000 =5- 6% годовых от цены квартиры. Но тут есть 3 фирмы, которые снимают квартиры на долгий срок, а сдают посуточно, через букинг, сайт для дебилов, бругие сайты бронирования. Сутки, в среднем, 3000 батов. Я писал про заполняемость 50% у частников, это так,но фирма, где работают профессионалы и активно работают, вполне может иметь среднегодовую заполняемость 65-75%, возьмем 70% итог в месяц квартира дает 3000батовх30днейх70%= 63.000 батов в месяц, вычтем 3000 на амортизацию, оплату персонала, рекламу, аренду офиса (квартир у фирмы десятка два, то есть 3000 с каждой квартиры примерно покрывают все эти нужды. ну , может 6000 надо вычесть - не суть, общей картины не меняет, я взял 3000 для круглой цифры).
Результат - фирма получает с каждой квартиры 720.000 батов в год. т.е. 18% от цены квартиры, отдавая 5-6% владельцу, имеет около 12%, но и даже, если отдавать 10%, то оставшиеся 8% - тоже неплохой навар.

Спрашивается - на хрена отдавать 10%, если можно отдавать5% ? Застройщику прежде всего важно продать квартиры(именно с продажи он получит основную прибыль) и этот своеобразный кэш-бэк - неплохая завлекуха для покупателей квартир,у нас тут застройщики изгаляются кто как может - и Мерседес среди покупателей разыгрывали (кондо Ривьера-Джомтьен) и визу тай-элит-лайт бесплатно покупателям раздавали(кондо Сауфпойнт) и те же 10% гарантированных дают (девелоперская группа Нордик)

[Лилит]

То есть эта тема работает и в принципе бояться нечего?

[Александр22]

pups, посуточная сдача это нарушение закона, отель в жилом доме устраивать нельзя, как минимум отдельный вход должен быть, а на помесячной оплате много не заработаешь.
Нелегальная же работа чревата штрафами и санкциями, на Пхукете уже за это взялись, см. ссылку на предыдущей странице, в Паттайе при новом мэре тоже недолго беспредельничать осталось.
Investment return, такой взаимовыгодный, почему-то ограничен 5-7 годами, за которые покупателю выплачивают около 30% стоимости, это если фирма с именем, (Нордик вообще отдельная тема, цены в районе 5 млн за юнит), а если одноразовая, то элементарно кидают, ищи потом концы, девелопер ликвидировался, подрядчик не в курсе, a администрацию собственники сами назначают.

P.S. Я тоже мимо этой детской болезни с покупкой кондо не прошел, в свое время и купил, и продал, и сдавать пытался.
Не самый плохой проект от известного застройщика в центре Паттайи, на сои 15, так вот у нас в правилах, утвержденных общим собранием был прописан запрет на сдачу сроком менее трех месяцев, и за этим строго следили.

[pups]

посуточная сдача это нарушение закона

Конечно. Но - работают. "Это-тай"(с)

в Паттайе при новом мэре тоже недолго беспредельничать осталось.

Скорее всего - да. Но, тут полгорода во всем областях бизнеса беспредельщики.

почему-то ограничен 5-7 годами, за которые покупателю выплачивают около 30% стоимости, это если фирма с именем,

Потому что застройщику выгодно "убить" ремонт и обстановку в квартире и разойтись с арендодателем.

так вот у нас в правилах, утвержденных общим собранием был прописан запрет на сдачу сроком менее трех месяцев, и за этим строго следили.

Кстати, это сейчас во многих кондо - жильцам проходной двор не нравится.

То есть эта тема работает и в принципе бояться нечего?

Бояться вообще ничего не надо - надо трезво оценивать риски - максимум, что Вас кинут на искомые 10% за один год - неприятно, но не смертельно. Квартира останется, ну, только недополученная прибыль в пассиве. Но покупать квартиру только из-за обещанного гарантированного дохода не стоит - вполне может случиться, что его не станет по той или иной причине, как выше изложено. А, если это бонус к покупке, которая Вам подходит по цене\качеству, то почему нет?

[Всегда Лето]

А что насчет виллы?Аренда земли на 30+30+30?

[Александр22]

Но ответьте мне на один вопрос - если всё так плохо, очередей китайцев нету, недвижимость стагнирует - то почему в 80% строящихся объектов, какие сдаются через 2-3(!!!) года- выкуплено 80%?! Почему когда я спрашивал про видовые квартиры, пусть и подороже- то они были банально куплены? Или мне застройщик просто не хотел их продавать, за любую цену?

80% это еще по божески, обычно две последние квартиры продают, с начала строительства и до окончания продаж
Маркетинговый ход - купи сегодня, а то не успеешь. Видовые квартиры оставляют напоследок, когда неликвид уже распродан.

[traveller121]

Но ответьте мне на один вопрос - если всё так плохо, очередей китайцев нету, недвижимость стагнирует - то почему в 80% строящихся объектов, какие сдаются через 2-3(!!!) года- выкуплено 80%?! Почему когда я спрашивал про видовые квартиры, пусть и подороже- то они были банально куплены? Или мне застройщик просто не хотел их продавать, за любую цену?

80% это еще по божески, обычно две последние квартиры продают, с начала строительства и до окончания продаж
Маркетинговый ход - купи сегодня, а то не успеешь. Видовые квартиры оставляют напоследок, когда неликвид уже распродан.

зачем оставлять при прочих равных видовую на потом, если ее сейчас готовы купить, за те же деньги?

[Andrei_Ouzo]

Расчет и "длинные деньги" ...

[traveller121]

Расчет и "длинные деньги" ...

какой расчет?
тут же кричат про "беспроцентный кредит застройщику" и про то, что застройщики не дураки- и за свои не строят))

[pups]

А что насчет виллы?Аренда земли на 30+30+30?

Нет такой аренды.
Land Code of Thailand допускает аренду на 30 лет, именно такой договор аренды и заверяет Лэнд Офис и он является незыблемым.
Остальные 30+30 являются юридически ничтожными - будет на то добрая воля арендодателя(или его наследников) - будут 30+30, и хоть еще 30 раз по 30, а не будет, значит через 30 лет пинка под жопу.
Все эти 30+30+30+30+.... - просто маркетинговый приём недобросовестных арендодателей\агентов.
Они прекрасно понимают, что через 30 лет "или шах умрёт, или ишак сдохнет"(с).

[Всегда Лето]

Land Code of Thailand допускает аренду на 30 лет, именно такой договор аренды и заверяет Лэнд Офис и он является незыблемым.
Остальные 30+30 являются юридически ничтожными - будет на то добрая воля арендодателя(или его наследников) - будут 30+30, и хоть еще 30 раз по 30, а не будет, значит через 30 лет пинка под жопу.

А возможно будет продать дом на арендованной земле?

[pups]

В принципе, возможно. Но в договоре аренды желателен пункт, что арендодатель автоматически переоформит договор на нового арендатором при покупке им дома.Это, в общем, нормальная практика - такие договоры содержат пункт о переоформлении договора на наследников в случае смерти арендатора и т.п. Иначе покупателю придется вести переговоры и делать оформление в 2-мя сторонами, что неудобно для него, и такой факт отрицательно влияет на цену и ликвидность дома