Тренды рынка недвижимости Пхукета и его особенности

[traveller121]

Всем привет
Есть желание купить апартаменты/дом на Пхукете, в целях инвестиции, с управляющей компанией и гарантированной доходностью- интернет пестрит такими объявлениями.
Все риэлторы, с кем общаюсь- твердят в один голос:

1)рынок недвижимости на Пхукете- всегда растет на 0-3% ,даже в самые худшие года- цены не падали, а стояли на месте
2) предложение- ограничено, т.к 40% острова- заповедник, земли всё меньше и меньше
3) лучше всего- вкладываться в проекте на нулевой стадии. Это логично, но что с надежностью застройщиков? много случаев недостроя?

Кто что может сказать по трем пунктам выше?

И что местные специалисты могут сказать насчет политической стабильности страны в целом? Никто не боится, что в данный момент по сути при власти- военные, с своими тараканами- мир знает немало случаев "национализации" имущества иностранцев и т.п
Очень не хочется купить объект и подарить его тайскому правительству или тем кто будет на их месте

Буду очень благодарен за мнения/советы
Спасибо

[trora]

Кто что может сказать по трем пунктам выше?

1 и 2 очевидно.
3 пункт- комерческая информация, вряд ли кто то захочет ее бесплатно раскрывать.

насчет политической стабильности страны в целом? Никто не боится.....,

Риски просчитаны и заложены в цены

Очень не хочется купить объект и подарить его тайскому правительству

Не покупайте. Полно других мест приложения капитала.

[Лилит]

Тоже интересна данная тема. Успешные владельцы отзовитесь!

Не покупайте. Полно других мест приложения капитала.

Каких? Поделитесь про Тай

[trora]

Каких? Поделитесь про Таиланд

Кроме Пукета есть много других ткристических мест.
Включая северные провинции

[Александр22]

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид, уважаемые международные компании, присутствующие в Таиланде, стараются ее избегать.
Другое дело коммерческая недвижимость, но тут надо быть в теме и отслеживать рынок, хорошие предложения попадаются редко и не застаиваются.
По трем пунктам скажу, первые два неправда, или более корректно, не вся правда, по третьему проблем нет

[trora]

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид, уважаемые международные компании, присутствующие в Таиланде, стараются ее избегать.

Прямо убил мечты о домике на райском берегу.
И строительную отрасль подрезал, кто теперь будет покупать кондо ?

[Александр22]

Дело не в домике под пальмой, кому надо, тот купит. Автор рассматривает приобретение как инвестицию, а с этим совсем плохо, даже вернуть вложенное проблема, не говоря уже о прибыли.
Гарантированная доходность, обещаемая продавцом, это сумма, на которую покупатель кредитует застройщика и которую тот возвращает поэтапно несколько лет.

[pups]

Если говорить именно об инвестициях, то надо рассматривать Бангкок (или иные крупные и растущие города типа Кората, Кхонкена, через которые пойдет новая скоростная ж\д; Чиангмай сейчас у китайцев популярен и это там поднимет цены),
а

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид

в плане инвестиций.

[Лилит]

Если говорить именно об инвестициях, то надо рассматривать Бангкок (или иные крупные и растущие города типа Кората, Кхонкена, через которые пойдет новая скоростная ж\д; Чиангмай сейчас у китайцев популярен и это там поднимет цены),
а

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид

в плане инвестиций.

Подскажите куда можно инвестировать 10-20 тыс. $ в Тае? Хочется яички по разным корзинкам держать))). Недвижимость в Чиангмай?

[travelmate2413]

Подскажите куда можно инвестировать 10-20 тыс. $ в Таиланде? Хочется яички по разным корзинкам держать))). Недвижимость в Чиангмай?

Яйца надо держать к себе поближе ) Ну или на крайний случай иметь быстрый быстрый доступ к ним, так сказать, рычаг управления должен быть легкодоступен. Если вы постоянно проживаете в России, то Таиланд таким местом не является.
Подождите следующего мирового кризиса. Вроде не долго ждать осталось, возможно пару лет или чуть больше. Последний-то был аж в 2009. А то что он будет, сомневаться не приходиться, это повторяющиеся циклы. Говорят он начнётся именно с Азии, с Китая. Обменяете ваши доллары на баты и привлекательность инвестиции возрастёт в разы. Хотя в этот момент и у нас на родине, появятся многие возможности.

[Лилит]

Полгода Тай полгода Россия. Хочу часть денег в Тае держать.

[Александр22]

Просто положите деньги на банковский депозит, ставка до 2.8% годовых, вдвое больше, чем в российских банках.
Хотите больше - в любом банке есть взаимные фонды, там доход выше

[travelmate2413]

Полгода Таиланд полгода Россия.

Тогда другое дело. Если бы я по полгода проводил в Таиланде, то купил бы недвижимость в том месте где провожу отдых, для проживания в ней. Через лет 5-10 подумал бы что делать с ней дальше. Времена быстрорастущего рынка недвижимости, закончились не только у нас. Да и вообще, мир сейчас находится в большом нисходящем тренде, который продлится десятилетие. Это по Кондратьевскому циклу, который принят всеми экономистами.
В Таиландской недвижимости конечно много нюансов. Долгосрочность вложения, привязка к месту, нужно провести очень тщательный анализ и сделать правильный выбор. И главное вход, 10-20 тысяч, это маловато.

Просто положите деньги на банковский депозит, ставка до 2.8% годовых, вдвое больше, чем в российских банках.

Да ладно, прямо таки вдвое? С ходе могу вам скинуть процент больше чем 2,8. Юникредит, Промсвязь. А так в среднем 2%. При этом учтите одну очень важную деталь. Наше государство гарантирует возврат 1,4 ляма в случае банкротства. 10-20 тысяч долларов в эту сумму влезает. У меня было три банкротства банков, все деньги вернули с процентами. Возможно в Таиланде нет банкротства банков, не знаю. Но что будет когда придёт кризис?

Хотите больше - в любом банке есть взаимные фонды, там доход выше

А для таких инвестиций вообще в Таиланд не надо ехать. Можно найти что угодно через биржу, при помощи интернета.

[Всегда Лето]

Курортная недвижимость это второй сорт и неликвид, уважаемые международные компании, присутствующие в Таиланде, стараются ее избегать.
Другое дело коммерческая недвижимость, но тут надо быть в теме и отслеживать рынок, хорошие предложения попадаются редко и не застаиваются.

Т.е.вы хотите сказать,что купив недвижимость на Пхукете в районе пляжей,я не смогу получать прибыль от ее сдачи?Тем паче,что в сезон там яблоку негде упасть.Если же ответ на мой вопрос - смогу,то какая мне разница,второй сорт или третий.Главное,приносит прибыль.

[pups]

Т.е.вы хотите сказать,что купив недвижимость на Пхукете в районе пляжей,я не смогу получать прибыль от ее сдачи?

Сможете.
Надо понимать, на какую прибыть можно рассчитывать на курорте- средний P\I на курортах Таиланда порядка 20, то есть 4-5% годовых, минус амортизация,заполняемость в среднем по году - 50% (75% уже супер-пупер), итого грязными около 2-2,5% чистыми около 1,5-2%.
Если сдавать по дням, то прибыль можно увеличить в разы, но это уже бизнес, а не инвестиции.

[Александр22]

Чтобы заполняемость была 50%, сдачей надо заниматься лично или через агента, который вашу прибыль сведет в ноль, если не в убыток. Насчет яблоку негде упасть преувеличение, клиентов на всех не хватает, отели закрываются и банкротятся пачками, а те, что выжили, балансируют на грани убытка. Я тут недавно из Патонга вдоль берега в аэропорт ехал, с десяток объявлений о продаже отелей насчитал. Опять же кондоминиумы строят не ближе третьей линии от моря, а туристам подавай первую и стоят они по пять лет нераспроданными, а риэлторские конторы существуют два-три года, зависит от срока аренды помещения, как закончился срок, так и агентство закрылось, нет клиентов, никто ничего не покупает.
Сама идея приобрести недвижимость для сдачи двухнедельным туристам в корне неверна, это нарушение закона с наказанием вплоть до тюремного, а долгосрочных клиентов в пляжных местах нет, зимовщики не в счет, их единицы, клиентура ваша ограничена единственной страной, находящейся в перманентном кризисе.
А еще во множестве стали появляться хостелы и даже капсульные отели, качество клиентов неуклонно снижается, если раньше на Пхукет ехали обеспеченные люди, то сейчас в основном бэкпэкеры, считающие каждую копейку, в общем, перспективы безрадостные.

О том, как местные власти препятствуют сдаче квартир, можно почитать здесь http://www.thephuketnews.com/phuket-con ... pYCLkyz.97

[trora]

идея приобрести недвижимость для сдачи двухнедельным туристам в корне неверна, это нарушение закона с наказанием вплоть до тюремного,

Какой закон нарушается при этом?
Статья и ссылка пожалуйста

[traveller121]

Итого- был в апреле 2х недельной поездке лично, чтоб никого не слушать
заполняемость нормальных объектов в сезон- 95%, по году- 70%+.
есть объекты с гарантированной доходностью 10-12% на 3-5-7 лет, вас в этом случае вообще не волнует сдался ли юнит или нет
строится- очень много, как действительно хороших проектов так и откровенного шлака
хорошие проекты- строятся долго, по 2-3 года в силу сложной геологии, длительных согласований по экологии и применяемых технологий( дома/бунгало на отвесных скалах, с бассейнами на крышах/вертолетными площадками и т.п)
разброс цен- реально в 3 раза бывает, при этом цены на качественные объекты растут всегда- пошел очень большой спрос со стороны Китая, при том что рынок СНГ практически "умер".
сам остановился на одном объекте, как чисто инвестиции
если бы выбирал для себя, то выбрал бы другой объект- но там цена адская конечно, и соответственно доходность бы выше 2-3% не была бы

[qwaszx-1981]

для сдачи двухнедельным туристам в корне неверна, это нарушение закона

Какой закон нарушается при этом?
Статья и ссылка пожалуйста

Как раз такого рода надписи были в объeктe нeдвижимости, нeпхукeтском, но тeм нeмeнee, причeм на нeскольких языках. Ссылались на хотeл акт, иммигрэйшн акт, билдинг контрол акт.
Кто eсть прав

[Александр22]

Итого- был в апреле 2х недельной поездке лично, чтоб никого не слушать

Вот оно как, мы тут годами в потемках блуждаем, а человек за две недели все понял, и заполняемость и прибыльность и рост цен, и все лично, никого не слушая
Лапшу вам на уши вешали, извините за прямоту, а вы и повелись.
Про гарантированную доходность ребенок уже знает, что это не более чем уловка застройщика, маркетинговый ход.
Ваши проценты включены в стоимость приобретаемой недвижимости и застройщик вам возвращает бесплатный кредит, при этом вы лишены возможности пользоваться своим приобретением несколько лет.
Заполняемость отлично иллюстрируют темные окна зданий в вечернее время, и картина не радует.
Что касается цен, то цены предложений растут, но при отсутствии спроса это никакого значения не имеет, реальные сделки проходят по совсем другим ценам.
Очереди китайцев в офисе застройщика вы лично видели или он вам рассказал?
Еще в период бума "расхватывают, как горячие пирожки" означало, что в месяц была одна-две продажи, впрочем, вы уже все решили, ваши грабли, вам и наступать.