Рантье: квартира или депозит?

[Harman]

Попробуйте рассмотреть вариант покупки 1-ки в городах-спутниках миллиона за 2,5-3 и сдавать за 12-15 тыщ(рядом с ж/д станцией) , остальное на депозит

Вообще смысла нет... за 25-26 и в Москве любую однушку рядом с метро сдать можно , а тут предлагаете аж 2 (2.5млн.x2 квартиры=5млн.руб.) за 12000р. непонятно где...

[SenV]

Я предлагал одну квартиру сдать за 12 000 , остальные деньги на депозит и получать проценты минимизировать риски так сказать

[Fiora]

Глубокий оффтоп промодерирован. Тема - не о Ваших взаимоотношениях с приятельницей. За систематический оффтоп - предупреждение.

E.R.

[SERG7777]

Спасибо залез на их сайт. Ну там мини город в чистом поле строят типа града московского. Интересно почем начнут продавать?

В том и дело , не вижу смысла вкладываться в поле и ждать 3 года.За сколько потом сдать можно квартиру без метро в ближайшей досягаемости ? , ведь добираться до Москвы каждый день по часу туда обратно - мало радости...
имхо считаю не вариант...

А почему ждать 3 года, если в документах стоит срок сдачи дома -октябрь 2013.

[Павлин]

А почему ждать 3 года, если в документах стоит срок сдачи дома -октябрь 2013.

Дык на заборе тоже другое написано, а там дрова лежат!
А если серьезно, то есть же "закон фараона", что ни одно строительство не заканчивается в отведенные сроки и в запланированную смету...

[Fiora]

А почему ждать 3 года, если в документах стоит срок сдачи дома -октябрь 2013.

Дык на заборе тоже другое написано, а там дрова лежат!
А если серьезно, то есть же "закон фараона", что ни одно строительство не заканчивается в отведенные сроки и в запланированную смету...

с прошлого года стало нельзя продлевать инвест-контракты, либо застройщик теряет объект, либо заканчивает в срок - неплохое нововведение от Собянина

[Evgeny Rodichev]

Хотелось бы услышать мнения людей на тему : Рантье : Квартира или депозит? Исходные данные - 5000000 рублей. Как Вы считаете какой вариант предпочесть , купить в Москве на эти деньги почти убитую однушку в хрущевке возле метро и сдавать ее за 25000 руб .или конвертировать в валюту(USD или EUR) и разместить кусками по банкам под 7-8% годовых на 1 год и далее? По деньгам(доход) примерно одинаково ,но у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы...

Тема ушла в глубокий флуд, попробовал почистить - проще ее целиком снести Сделаю попытку вернуть топик к исходной теме.

Итак, арифметика:
депозит 5 млн. руб. сейчас - порядка 10% годовых с ежемесячной выплатой процентов, это дает порядка 42 тыс. руб в месяц. Белые налоги - с превышения процентной ставки над ставкой рефинансирования ЦБ РФ (сейчас - 8%) НДФЛ, т.е. 0.26%. Все. Никаких дополнительных расходов нет - ни скрытых, ни явных. Получение денег - ежемесячно, начиная с месяца, следующего за открытием депозита (депозитов).

Открытие депозита (или депозитов, если раскидать по разным банкам в пределах страховки) - 2-4 дня. С этого момента капают 42 тыс. руб в месяц, после вычета всех белых налогов. Как, имея 5 млн. наличными, через такой короткий срок купить квартиру, найти арендаторов, и через месяц получить 42 тыс. руб.? Приветствуются конкретные советы.

Regards,
E.R.

[zerokol]

да и убитую однушку вряд ли сдашь за 25к
22-23 более разумные цифры.

[А.Гималайский]

Я предлагал одну квартиру сдать за 12 000 , остальные деньги на депозит и получать проценты минимизировать риски так сказать

Ну не 12.000 конечно. Выше берите. В районе 20 будет цена сдачи.

[stranger]

Депозит выгоднее сдачи, сам пользуюсь ими. Но в нашей стране ссыкотно в рублях сидеть поэтому народ смотрит все больше в сторону недвижимости. Да она очень дорогая в Москве. Но к сожалению не падает а только растет причем даже за последний год выросло все в цене. Поэтому автору надо определиться что делать с деньгами.

[Evgeny Rodichev]

Депозит выгоднее сдачи, сам пользуюсь ими. Но в нашей стране ссыкотно в рублях сидеть поэтому народ смотрит все больше в сторону недвижимости. Да она очень дорогая в Москве. Но к сожалению не падает а только растет причем даже за последний год выросло все в цене. Поэтому автору надо определиться что делать с деньгами.

Первое слово заголовка топика - "рантье". Т.е. вопрос в получении регулярного дохода с капитала "на жизнь", а не об инвестициях, капитализации, сохранении основного капитала и т.д.

О том, в "чем лучше сидеть" в этом же форуме есть немало других тем. Именно поэтому мне и показалось, что топик ушел далеко в оффтоп - на конкретный вопрос, с чего выгодней получать ренту, последовал общий треп об инвестициях.

Regards,
E.R.

[adaero]

депозит 5 млн. руб. сейчас - порядка 10% годовых с ежемесячной выплатой процентов, это дает порядка 42 тыс. руб в месяц. Белые налоги - с превышения процентной ставки над ставкой рефинансирования ЦБ РФ (сейчас - 8%) НДФЛ, т.е. 0.26%. Все. Никаких дополнительных расходов нет - ни скрытых, ни явных. Получение денег - ежемесячно, начиная с месяца, следующего за открытием депозита (депозитов).

Такие условия только в сомнительных банках. Плюс придется превышать 700тр.
Риски большие.

[Evgeny Rodichev]

Такие условия только в сомнительных банках.

Вы имеете личный список "сомнительных банков"? Сколь он достоверный?

Плюс придется превышать 700тр.

А если прочитать второй абзац моего постинга, а не ограничиться чтением только первого абзаца?

Regards,
E.R.

[zerg69]

Все таки пятак в нежилое вложить продуктивнее. И останется еще возможно даже и доход 40000 почти гарантирован. Только копаться надо и в теме быть. Я не о Москве.

[opasan pas]

Такие условия только в сомнительных банках.

Что в вашем понимании означает "сомнительный банк"? не входящий в АСВ? Много ли таковых банков найдется вообще? )

[adaero]

Evgeny Rodichev

не увидел, ваша правда.

[Fiora]

О том, в "чем лучше сидеть" в этом же форуме есть немало других тем. Именно поэтому мне и показалось, что топик ушел далеко в оффтоп - на конкретный вопрос, с чего выгодней получать ренту, последовал общий треп об инвестициях.

Regards,
E.R.

оффтопа нет, есть разные подходы к оценке рисков и доходности. Кому-то главное сегодня получать "на три рубля" больше, чем от ренты, а завтра хоть потоп (развал финансовой системы, обвал рубля, банкротство банка и далее по списку), а кто-то помимо сравнения доходности еще риски оценивает

[Fiora]

Все таки пятак в нежилое вложить продуктивнее. И останется еще возможно даже и доход 40000 почти гарантирован. Только копаться надо и в теме быть. Я не о Москве.

конечно, и выгоднее депозита. Доход от депозита никогда не будет выше реальной инфляции иначе смысл банковской деятельности теряется, а квартира помимо дохода индексируется в цене как минимум на реальную инфляцию, но про это забывают и считают только доход от аренды.
ИМХО - в депозитах сидят, когда на что-то существенное не хватает, а когда есть сумма на квартиру, ответ очевиден
по данным ирн за 2011 год средняя стоимость метра в Москве выросла с 135 до 155 тыс/кв.метр, т.е. на 14.8%. Плюс доход от аренды квартиры 6-7%, итого имеем 20,8-21,8% по году, какой депозит столько даст?

[zerg69]

Fiora
Имел ввиду исключительно покупку на 1 этаже и перевод ея в нежилое. Сам это проделывал не единожды. Нужно покаматозится , но результат того стоит.

[Fiora]

Fiora
Имел ввиду исключительно покупку на 1 этаже и перевод ея в нежилое. Сам это проделывал не единожды. Нужно покаматозится , но результат того стоит.

это другой пилотаж, вы "оффтопите"

[zerg69]

Fiora
Имел ввиду исключительно покупку на 1 этаже и перевод ея в нежилое. Сам это проделывал не единожды. Нужно покаматозится , но результат того стоит.

это другой пилотаж, вы "оффтопите"

Формально да оффтоп. Но мы же желаем человеку хорошего и не хуйню советуем.

[АндрейТ]

Итак, арифметика:
депозит 5 млн. руб. сейчас - порядка 10% годовых с ежемесячной выплатой процентов, это дает порядка 42 тыс. руб в месяц. Белые налоги - с превышения процентной ставки над ставкой рефинансирования ЦБ РФ (сейчас - 8%) НДФЛ, т.е. 0.26%. Все. Никаких дополнительных расходов нет - ни скрытых, ни явных. Получение денег - ежемесячно, начиная с месяца, следующего за открытием депозита (депозитов).

Regards,
E.R.

Только с превышения ставка рефинансирования ЦБ РФ + 5%, т.е. только с превышения 13% (такую ставку по депозиту сейчас не найдешь) начинаем платить налог
35%. Т.е. при существующих ставках по банковским вкладам налога не будет.

[zerg69]

Именно по всем этим причинам, предприниматели не все 100 проц населения, а лишь 5 из него.

[Evgeny Rodichev]

Только с превышения ставка рефинансирования ЦБ РФ + 5%, т.е. только с превышения 13% (такую ставку по депозиту сейчас не найдешь) начинаем платить налог
35%. Т.е. при существующих ставках по банковским вкладам налога не будет.

Кстати - да, я как-то подзабыл про эту поправку к налоговому кодексу. Хотя я держу депозиты и под 17, и даже под 20%, которых это коснулось (выплаты чуть уменьшились). Но все равно - налог даже с 20% депозита получается на уровне 2%, т.е. копейки.

Regards,
E.R.

[САША74]

17% -20% депозит в год ! Зачем заниматься бизнесом , когда есть такие депозиты если это не "банковская тайна " расскажите

[Evgeny Rodichev]

если это не "банковская тайна " расскажите

Никакой тайны нет Но и практической пользы мой рассказ никому не принесет

В 2008-2009 у банковских аналитиков были серьезные опасения большого роста инфляции, соответственно, многие банки (включая крупные и весьма солидные) давали по депозитам такие проценты. Я поставил на сокращение инфляции, исходя из чего открыл ряд депозитов на максимально длинные сроки - 3-5 лет (но с ежемесячной выплатой процентов). Сейчас часть этих депозитов уже закрылась, но 4 штуки еще почти два года меня, надеюсь (тьфу-тьфу...) будут радовать.

Вообще, в открытии длинных депозитов, конечно, присутствует элемент риска - как и в любом бизнесе. Можно обеспечить себе проценты сильно выше рыночных на данный момент, а можно заморозить на несколько лет сумму под процент ниже рыночного (если ошибиться с тенденцией).

Regards,
E.R.

[Kirill Vlasoff]

ИМХО - в депозитах сидят, когда на что-то существенное не хватает, а когда есть сумма на квартиру, ответ очевиден
по данным ирн за 2011 год средняя стоимость метра в Москве выросла с 135 до 155 тыс/кв.метр, т.е. на 14.8%. Плюс доход от аренды квартиры 6-7%, итого имеем 20,8-21,8% по году, какой депозит столько даст?

Флора, ну не совсем корректно так считать.
Во-первых, реально мы не знаем каков этот средний рост. Мой небольшой опыт говорит о том, что при сильном росте цен на недвижку фактические цены сделок выше того, что мы видим в базах, и наоборот. Сейчас ситуация скорее ближе ко второму. Гарантии что цена на квартиру будет коррелировать с инфляцией - нет. Во-вторых, сама операция купли/продажи затратна, а если мы хотим сделать ее достаточно быстро, то она съедает добрый (точнее злой) процент.
При этом, лично я бы вложил все-таки в недвигу.
А вообще лучше не 5, а 500 и вкладывать в разные инструменты -))))

[Fiora]

Во-первых, реально мы не знаем каков этот средний рост. Мой небольшой опыт говорит о том, что при сильном росте цен на недвижку фактические цены сделок выше того, что мы видим в базах, и наоборот.

за последний год цены крепко прибавили в цене, это средний % как во всех аналитических отчетах, в ликвидном качественном жилье был скачок существенно выше 14.8%

[mamig]

Речь идет о 5 мио. А если сумма, допустим, лямов 30-40 ? Можно купить пару приличных трешек, да и арендаторы будут поприличней. Не убьют как гастеры... Или всеже депо в 14 банках всей семьей ? А нежилая недвижимость на эту сумму? Много гемора? Этож постоянно надо ей заниматься. Или не так?

[Kirill Vlasoff]

Речь идет о 5 мио. А если сумма, допустим, лямов 30-40 ? Можно купить пару приличных трешек, да и арендаторы будут поприличней. Не убьют как гастеры... Или всеже депо в 14 банках всей семьей ? А нежилая недвижимость на эту сумму? Много гемора? Этож постоянно надо ей заниматься. Или не так?

на загородную недвижку обратите внимание. по МО не в курсе, но в СПб до сих пор есть сладкие варианты.
а 3ки сдавать не выгодно, лучше много 1ух, ну или вообще в коммерческую недвигу идти.

[Harman]

С домиком за городом считаю не вариант. Ибо сильно не уверен, что найдутся желающие зимой жить в садовом домике , да еще за 20 т.р..Зимой нужно газовое отопление ,а это уже деньги немалые .Ко всему еще проблемы типа: септик засорился, трубы подмерзли , электричество на пол дня вырубили - столько головняков ,кто их разбирать то будет ,если сам в отъезде...? [/quote]

Вариант уже обсуждался , осталось тоже мнение.

[Kirill Vlasoff]

С домиком за городом считаю не вариант. Ибо сильно не уверен, что найдутся желающие зимой жить в садовом домике , да еще за 20 т.р..Зимой нужно газовое отопление ,а это уже деньги немалые .Ко всему еще проблемы типа: септик засорился, трубы подмерзли , электричество на пол дня вырубили - столько головняков ,кто их разбирать то будет ,если сам в отъезде...?

Вариант уже обсуждался , осталось тоже мнение.[/quote]

народ, человек сейчас спросил про вложение 30-40 лямов, какой нафиг "садовый домик". за эти деньги на санкт-петербургщине покупается участок в элитном р-не и стоится комфортный дом, а как вариант таунхауз на 2 семьи, арендная плата думаю будет от 200 начинаться.

[SenV]

Много ли желающих найдется снимать за 200 ? Мне кажется человек готовый платить такую сумму за аренду уже имеет домик в деревне если только не приглашенный менеджер высшего звена из за границы или другого города но таких единицы

[Fiora]

народ, человек сейчас спросил про вложение 30-40 лямов, какой нафиг "садовый домик". за эти деньги на санкт-петербургщине покупается участок в элитном р-не и стоится комфортный дом, а как вариант таунхауз на 2 семьи, арендная плата думаю будет от 200 начинаться.

такая идея много кому в голову пришла, именно в этом сегменте сумашедшая конкуренция. А вот золотую середину днем с огнем не сыщешь

[Kirill Vlasoff]

Много ли желающих найдется снимать за 200 ? Мне кажется человек готовый платить такую сумму за аренду уже имеет домик в деревне если только не приглашенный менеджер высшего звена из за границы или другого города но таких единицы

а много не надо, достаточно одного-двух -))

[Kirill Vlasoff]

народ, человек сейчас спросил про вложение 30-40 лямов, какой нафиг "садовый домик". за эти деньги на санкт-петербургщине покупается участок в элитном р-не и стоится комфортный дом, а как вариант таунхауз на 2 семьи, арендная плата думаю будет от 200 начинаться.

такая идея много кому в голову пришла, именно в этом сегменте сумашедшая конкуренция. А вот золотую середину днем с огнем не сыщешь

конкуренция есть везде, так же как и толковые идеи уже родились в чьей-то голове -)
как раз со средним сегметном, мне кажется, очень большая проблема. требования в любом случае высокие, земля должна быть, кстати, тем более в хорошем месте, а цены выше низа сильно не будут. опять же, говорю про ситуацию у нас тут на северо-западе, в МО может быть иначе.

[Fiora]

как раз со средним сегметном, мне кажется, очень большая проблема. требования в любом случае высокие, земля должна быть, кстати, тем более в хорошем месте, а цены выше низа сильно не будут. опять же, говорю про ситуацию у нас тут на северо-западе, в МО может быть иначе.

у меня прямопротивоположное мнение

[IgorTT]

У моих очень хороших знакомых подобный вопрос встал полтора года назад. Сумма 9 лямов рублей. Тоже ломали мозг. Тока не Москва а Уфа. В итоге купили три двушки очень хороших. Сейчас сдают по 16-18 тыр в месяц. Довольны как удавы. Никаких ИП, налоговых, участковых и прочих геморров. Так что берите две квартиры в крупном городе (Казань, Нижний, Уфа, Самара) и в аренду.

[House495]

У моих очень хороших знакомых подобный вопрос встал полтора года назад. Сумма 9 лямов рублей. Тоже ломали мозг. Тока не Москва а Уфа. В итоге купили три двушки очень хороших. Сейчас сдают по 16-18 тыр в месяц. Довольны как удавы. Никаких ИП, налоговых, участковых и прочих геморров. Так что берите две квартиры в крупном городе (Казань, Нижний, Уфа, Самара) и в аренду.

Вот хорошая свежая тема про довольных владельцев недвижимости
Квартиранты не платят за аренду - как правильно выставить?

Особенно актуально, если рантье живет где-нибудь в Таиланде, и не имеет по месту нахождения квартиры надежных родственников или знакомых, которые за него могли бы решать сложные вопросы.

[Kirill Vlasoff]

как раз со средним сегметном, мне кажется, очень большая проблема. требования в любом случае высокие, земля должна быть, кстати, тем более в хорошем месте, а цены выше низа сильно не будут. опять же, говорю про ситуацию у нас тут на северо-западе, в МО может быть иначе.

у меня прямопротивоположное мнение

у моих друзей есть опыт.
с другой стороны они очень в теме, поэтому мне , возможно, кажется это относительно легко достижимым.
если человек без опыта, то обычных однух закупить - проще. опять же, у вас успешный опыт именно в городских квартирах, а это всегда дает какой-то плюс выше рынка.
вообще, при задаче 40 миллионов можно и разделить портфель, для СевЗапада этого достаточно, для Москвы не уверен.

[Kirill Vlasoff]

У моих очень хороших знакомых подобный вопрос встал полтора года назад. Сумма 9 лямов рублей. Тоже ломали мозг. Тока не Москва а Уфа. В итоге купили три двушки очень хороших. Сейчас сдают по 16-18 тыр в месяц. Довольны как удавы. Никаких ИП, налоговых, участковых и прочих геморров. Так что берите две квартиры в крупном городе (Казань, Нижний, Уфа, Самара) и в аренду.

жить в Москве, а сдавать в Уфе? Мне кажется это легкое безумие.

[Evgeny Rodichev]

Сумма 9 лямов рублей. Тоже ломали мозг. Тока не Москва а Уфа. В итоге купили три двушки очень хороших. Сейчас сдают по 16-18 тыр в месяц. Довольны как удавы. Никаких ИП, налоговых, участковых и прочих геморров. Так что берите две квартиры в крупном городе (Казань, Нижний, Уфа, Самара) и в аренду.

Если я правильно понял, то 18 тыр в месяц, три квартиры - это 54.000 руб/мес? 648.000 руб/год? От 9 млн. - это 7.2% годовых. По депозитам сейчас даже весьма консервативная ставка - 9-10%. Это около 75.000 руб в мес. Ну, если 54 тыс. руб лучше и больше, чем 75 тыс. руб. - тогда конечно, рента с квартир выше, чем с депозитов

Regards,
E.R.

[Fiora]

Сумма 9 лямов рублей. Тоже ломали мозг. Тока не Москва а Уфа. В итоге купили три двушки очень хороших. Сейчас сдают по 16-18 тыр в месяц. Довольны как удавы. Никаких ИП, налоговых, участковых и прочих геморров. Так что берите две квартиры в крупном городе (Казань, Нижний, Уфа, Самара) и в аренду.

Если я правильно понял, то 18 тыр в месяц, три квартиры - это 54.000 руб/мес? 648.000 руб/год? От 9 млн. - это 7.2% годовых. По депозитам сейчас даже весьма консервативная ставка - 9-10%. Это около 75.000 руб в мес. Ну, если 54 тыс. руб лучше и больше, чем 75 тыс. руб. - тогда конечно, рента с квартир выше, чем с депозитов

Regards,
E.R.

у кого-то краткосрочное планирование, а у кого-то долгосрочное квартиры не дорожают что ли? а банки стали платить ставку выше реальной инфляции?

[Fiora]

у моих друзей есть опыт.
с другой стороны они очень в теме, поэтому мне , возможно, кажется это относительно легко достижимым.
если человек без опыта, то обычных однух закупить - проще. опять же, у вас успешный опыт именно в городских квартирах, а это всегда дает какой-то плюс выше рынка.
вообще, при задаче 40 миллионов можно и разделить портфель, для СевЗапада этого достаточно, для Москвы не уверен.

я с другой стороны это смотрю, иметь несколько однушек проще, т.к. а) в случае внезапной нужды продается одна из квартир, а не все сразу; б) квартиры всегда ликвиднее загородной недвижимости; в) искала и продавала за городом в среднем классе, знаю, что адекватное по соотношению цена/качество найти значительно труднее, чем класс люкс, которым пестрят предложения; г) сдать/продать класс люкс намного сложнее, там другого уровня запросы. Приятельница пыталась сдать прошлой весной дачу-дом класса люкс, отличный со вкусом сделанный дом, но на просмотрах то "цветовая гамма не та", то "ах, а мы любим мебель другого плана", то "ой, у вас одни елки и газон, нам бы попышнее сад", в общем те запросы, которые редко бывают критичными в среднем классе, да и поддерживать уровень ремонта с годами в таком объекте хлопотнее и дороже

[Fiora]

Флуд промодерирован. Предупреждение.

UPD: и бан на неделю - за вполне сознательное игнорирование Правил форума, и бравирование своими нарушениями.
E.R.

[mamig]

Есть опыт сдачи трешек в Москве. Ушли обе в лёт... Преимущество перед однушками - контингент арендатора другой (на тему как выселять). Депозиты однозначно выгодней, но! Если на 5-10 лет задумка ? Инфляция сожрет процент - а недвижимость его прибавит. У меня сейчас доллары под 13,5 лежат, к сожалению таких ставок уже нет. Рубли максимум под 12. Трешка ценой в 13 мио сдается за 55 000 плюс комуналка. Торговой недвиги на первой линии в хорошем месте за эти деньги в Москве днем с огнем...

[Harman]

Есть опыт сдачи трешек в Москве. Ушли обе в лёт... Преимущество перед однушками - контингент арендатора другой (на тему как выселять). Депозиты однозначно выгодней, но! Если на 5-10 лет задумка ? Инфляция сожрет процент - а недвижимость его прибавит. У меня сейчас доллары под 13,5 лежат, к сожалению таких ставок уже нет. Рубли максимум под 12. Трешка ценой в 13 мио сдается за 55 000 плюс комуналка. Торговой недвиги на первой линии в хорошем месте за эти деньги в Москве днем с огнем...

Немного отвлекусь от основной темы. Сколько времени заняло сдача трешки в Москве за 55 т.р.,какими ресурсами пользовались?

[House495]

Преимущество перед однушками - контингент арендатора другой (на тему как выселять).

Конечно, другой - люди все больше серьезные, семейные да с детьми. Участкового пошлют нафиг с его наездами, да он и сам связываться не будет. И в суде предъявят заплаканных детишек и получат отсрочку по платежам на год Оставив счастливого владельца весь этот год сосать лапу. Имхо, с такими хорошо, пока у них все хорошо. А как случится у них не дай бог фигня с работой или здоровьем - вовек не избавишься.

[mamig]

(Сколько времени заняло сдача трешки в Москве за 55 т.р.,какими ресурсами пользовались).
Три дня. МИЭЛЬ. Причем чел пришел на 2 день, посмотрел - сказал подумаю. На след день все заплатил и договор подписал. Въехал через 3 недели.

[Kirill Vlasoff]

Конечно, другой - люди все больше серьезные, семейные да с детьми. Участкового пошлют нафиг с его наездами, да он и сам связываться не будет. И в суде предъявят заплаканных детишек и получат отсрочку по платежам на год Оставив счастливого владельца весь этот год сосать лапу. Имхо, с такими хорошо, пока у них все хорошо. А как случится у них не дай бог фигня с работой или здоровьем - вовек не избавишься.

плюс много.
т.е. я бы сказал так - вероятность проблем ниже. но уж если они возникнут - то это всерьез и надолго.