Рантье: квартира или депозит?

[Kirill Vlasoff]

я с другой стороны это смотрю, иметь несколько однушек проще, т.к. а) в случае внезапной нужды продается одна из квартир, а не все сразу; б) квартиры всегда ликвиднее загородной недвижимости; в) искала и продавала за городом в среднем классе, знаю, что адекватное по соотношению цена/качество найти значительно труднее, чем класс люкс, которым пестрят предложения; г) сдать/продать класс люкс намного сложнее, там другого уровня запросы. Приятельница пыталась сдать прошлой весной дачу-дом класса люкс, отличный со вкусом сделанный дом, но на просмотрах то "цветовая гамма не та", то "ах, а мы любим мебель другого плана", то "ой, у вас одни елки и газон, нам бы попышнее сад", в общем те запросы, которые редко бывают критичными в среднем классе, да и поддерживать уровень ремонта с годами в таком объекте хлопотнее и дороже

а-б, в принципе так. но, во-первых, выхлоп больше, во-вторых, меньше объектов, которыми рулить надо.
а живя в загородном доме в том же р-не - вообще удобно.
в. ну так правильно, потому что вложений надо сделать дофига, а платить за средний класс люди много не готовы. и чуть кризис - сольются первыми. поэтому, на мой взгляд, и предложений нет.
г. сложнее, согласен. но больше выхлоп и больше зависит от изначально правильного (или не правильного) решения, понятно, что однуху плюс/минус всегда сдать можно...

[1979]

Трешка ценой в 13 мио сдается за 55 000 плюс комуналка. Торговой недвиги на первой линии в хорошем месте за эти деньги в Москве днем с огнем...

2ка в новой панеле эконом ближ замкадье Истринское направление, с ремонтом стоит порядка 6,5мио р. сдаётся за 40 влёт, за 45 чуть дольше. На 13мио можно купить две такие 2ки и сдавать их за 80тр минимум.
С учётом возможного объёма головняков и сколько на этом выгадаете, то я бы сам иницировал временную регистрацию как минимум с кем договор заключаю и платил бы налоги. не те деньги экономятся, зато куча головняка снимается. И на таких условиях увеличивается число платёжеспособных арендаторов, которым квартиры снимает работа.
ИМХО

[Harman]

(Сколько времени заняло сдача трешки в Москве за 55 т.р.,какими ресурсами пользовались).
Три дня. МИЭЛЬ. Причем чел пришел на 2 день, посмотрел - сказал подумаю. На след день все заплатил и договор подписал. Въехал через 3 недели.

Забыл спросить, это панель с евроремонтом? и самое главное , какой район Москвы ?

[mamig]

КОПЭ муниципальный ремонт. Славянский бульвар.

[mamig]

ближ замкадье Истринское направление. Павшинская пойма или Красногорск? Весьма интересная инфа...

[1979]

ближ замкадье Истринское направление. Павшинская пойма или Красногорск? Весьма интересная инфа...

пойма

[1979]

КОПЭ муниципальный ремонт. Славянский бульвар.

"золотой треугольник"?)

[mamig]

Чесна гря не понял - что такое зол треугольник?

[mamig]

Когда в пойме мост построят на Мякинино - цена еще вырастет. Спасибо большое за идею. Буду думать.

[1979]

Когда в пойме мост построят на Мякинино - цена еще вырастет. Спасибо большое за идею. Буду думать.

мост не построят, по крайней мере пока мы с вами ещё при памяти будем. Район уже исчерпывает свою привлекательность, уплотняется по беспределу уже и стройка ещё идёт, парковок нет и не будет. Эстакаду в район сделали -большое дело, теперь красногорская пробка осталась по боку. Косвенно скачок цен там возможен, когда будет реализован проект финансового центра в районе Архангельское

[1979]

Чесна гря не понял - что такое зол треугольник?

новые дома на пересечении Кастанаевской и Тарутинской, на месте 5ек. называется ЖК Золотой треугольник, пробейте поиском.

[mamig]

Это Кременчугская. Дома трехлетки под волновое переселение.

[Отто Пырьев]

все правильно, недвига по-любому выгоднее депозита. По крайней мере в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Пр размещении денег в депозит нужно учесть:
1. сумма в одном банке не должна быть больше 700 тыс (при большой сумме это неудобно)
2. для минимизации валютных рисков размещать нужно в разных валютах (руб-долл-евро 40/30/30), с вытекающими отсюда разными процентными ставками (по валюте они ниже даже официальной инфляции в россии)
3. самое главное. если вы используете депозит как источних дохода, а не средство сохранения денег и накопления их, то сумма на депозите будет обесцениваться каждый год на величину реальной инфляции (а не нарисованной росстатом).

при размещении в недвижимость доходность несколько ниже (4-5%), но нужно учитывать рост стоимости кв-р, т.е. основной капитал будет расти. самый выгодный способ - купить новостройку на стадии строительства в шаговой доступности у строящегося метро - котельники, новокосино-2, некрасовка и т.д. Через 2-3 года, после постройки метро цена квартир вырастет раза в 2 + вырастет аренда

[pups]

все правильно, недвига по-любому выгоднее депозита

+1.
Депозит только для небольших сумм, не позволяющих вложиться в недвижимость.

при размещении в недвижимость доходность несколько ниже (4-5%)

А долларовые депозиты сейчас столько же дают http://www.banki.ru/products/deposits/s ... B%5D=1&go=
Рублевые , конечно, дают до 12% , но от повторения августа прошлого года (не говоря уже об августе 1998) никто не застрахован.
Я в рублях только мелочь на пиво держу.

[Kirill Vlasoff]

то что до сих пор недвига либо росла, либо стояла (да и то не очень долго) не говорит о том, что тренд может в определенный момент поменяться (см. историю 90х годов в Японии). и, на мой взгляд, чем дольше с недвигой хорошо, тем больше вероятность жопы. разумеется, на это можно сказать, что и депозит не дают 100% надежности и банки/государство могут кинуть.
это так.
но, на мой взгляд, недвига может вниз пойти серьезно и при небольшом кризисе, а банки похерят бабло только уж при наступлении почтиапокалипсиса.
PS: хотя сам в недвигу вложил -))

[adaero]

недвижка потом отрастет, а деньги сгорают только один раз

[Evgeny Rodichev]

Рублевые , конечно, дают до 12% , но от повторения августа прошлого года (не говоря уже об августе 1998) никто не застрахован.

- а что случилось в августе прошлого года? Вопрос без второго смысла. Просто у меня есть несколько рублевых депозитов, первый раз сейчас услышал, что в августе прошлого года с ними что-то произошло. Что же случилось?

- а от повторения второй половины 2009 года, когда индексы IRN упали почти в 1.6 раза где страховые полисы выдают? Сколько стоит страховка, и каковы условия ее выплаты?

Regards,
E.R.

[Evgeny Rodichev]

1. сумма в одном банке не должна быть больше 700 тыс (при большой сумме это неудобно)

Это в каком банке такие ограничения? Во многих банках такого жесткого ограничения нет, легко можно открыть депозит хоть на 700 млн. Единственное, что при этом требуется - документальное подтверждение легальности источника денег.

Regards,
E.R.

[pups]

1. сумма в одном банке не должна быть больше 700 тыс (при большой сумме это неудобно)

Это в каком банке такие ограничения? Во многих банках такого жесткого ограничения нет, легко можно открыть депозит хоть на 700 млн. Единственное, что при этом требуется - документальное подтверждение легальности источника денег.

Regards,
E.R.

Депозит любой может быть, но вклад гарантируется АСВ при сумме не более 700.000 рублей.

- а что случилось в августе прошлого года? Вопрос без второго смысла. Просто у меня есть несколько рублевых депозитов, первый раз сейчас услышал, что в августе прошлого года с ними что-то произошло. Что же случилось?

За 2 месяца рубль подешевел примерно на 15%.

- а от повторения второй половины 2009 года, когда индексы IRN упали почти в 1.6 раза где страховые полисы выдают? Сколько стоит страховка, и каковы условия ее выплаты?

А не надо никакой страховки.
В недвижимость вложился еще в 1996 году. Вот одно из вложений:
Двушка в сталинке 64 метра, Измайлово, стоила 65.000$. В 1999 и в 2009 годах недвижимость падала - мама не горюй(по 30% в каждый из этих годов), но тем не менее, полагаю, все знают сколько стоит такая квартира сейчас, 300.000$ - по самым скромным подсчетам . За 16 лет аренды накапало, возьмем в среднем 500$ в месяц по самым скромным подсчетам 16летх12месяцевх500баксов=96.000 баксов.
Считаем дальше - из 65.000 за 16 лет получилось 396.000 - 509%, не заморачиваемся формулой сложных процентов - имеем 31% годовых в валюте.

Разумеется , это не гарантия такого же роста в будущем. Даихуйсним, грубо говоря аренда хорошей двушки всегда равна средней зарплате в Москве, то есть покупательная способность денег от аренды есть константа, не зависящая (если строго говорить - мало зависящая) от финансовых кризисов и прочих природных катаклизмов.Поэтому имея доходную квартиру (квартиры) можно спать спокойно, а имея депозит(депозиты) нужно спать одним глазом, а вторым следить за курсами валют, устойчивостью банков и благоделем-АСВ.

[Evgeny Rodichev]

Депозит любой может быть, но вклад гарантируется АСВ при сумме не более 700.000 рублей.

Я сделал эту ремарку в ответ на утверждение "сумма в одном банке не должна быть больше...". Ограничение на размер вклада, и его страхование - совершенно разные вещи. Столь же разные, как владение квартирой, и страхование этой квартиры.

Кстати, в приблизительных оценках доходности сторонников ренты с недвижимости не заметил учета расхода на страхование квартиры на полную рыночную стоимость, да еще такого, чтобы страховка включала нанесение ущерба арендаторами (т.е. общий пожар, и следствие доказывает, что пожар произошел по вине арендаторов квартиры), и ответственность перед третьими лицами (т.е., например, в результате пожара по вине арендаторов выгорели три соседние квартиры).

- а что случилось в августе прошлого года? Вопрос без второго смысла. Просто у меня есть несколько рублевых депозитов, первый раз сейчас услышал, что в августе прошлого года с ними что-то произошло. Что же случилось?

За 2 месяца рубль подешевел примерно на 15%.

Судя по графику - подешевел по отношению к американскому доллару? А как по отношению к эфиопскому биру?
Топик - про рантье, т.е. про ренту. Если я живу в России, c рублевого депозита ежемесячно получаю тысячу рублей, и трачу эту тысячу рублей в магазине - то с чего меня должен волновать курс американского доллара или Шри Ланкийской рупии?

Двушка в сталинке 64 метра, Измайлово, стоила 65.000$. В 1999 и в 2009 годах недвижимость падала - мама не горюй, но тем не менее, полагаю, все знают сколько стоит такая квартира сейчас, 300.000$ - по самым скромным подсчетам . За 16 лет аренды накапало, возьмем в среднем 500$ в месяц по самым скромным подсчетам 16летх12месяцевх500баксов=96.000 баксов.
Считаем дальше - из 65.000 за 16 лет получилось 396.000 - 509%, не заморачиваемся формулой сложных процентов - имеем 31% годовых в валюте.

Меня еще в школе учили, что 2 кг + 1.5 м = чему? Ничему, т.к. нельзя складывать килограммы с метрами. И ответ 3.5 для такого примера ошибочен в любом случае.

В приведенном примере полученная рента $96.000, средняя стоимость капитала (грубо) - среднее арифметическое (65+300) / 2, т.е. $182.5 тыс., тогда 96 / 182.5 * 100 = 53% за 16 лет, 53 / 16 = 3.3% годовых.

Regards,
E.R.

[zerokol]

еще надо учитывать, что рост цены квартир применительно к рантье вообще вопрос сугубо абстрактный, именно в контексте рантье. Человек получал, получает и будет получать арендную плату, и сколько стоит сама квартира ему совершенно до фени.

[pups]

Кстати, в приблизительных оценках доходности сторонников ренты с недвижимости не заметил учета расхода на страхование квартиры

С этим я частично соглашусь. Хотя , положа руку на сердце, все мы можем, проживая в своих квартирах нанести ущерб 3-м лицам, однако никто не страхует своих собственных квартир.
Еще следует учитывать в расчетах амортизацию ремонта, мебели, техники, налоговые отчисления. Я вообще-то никогда и не говорил, что аренда доходнее депозита, как правило, наоборот. Но меньшая ее доходность компенсируется ростом цены квартиры и большей надежностью.

А как по отношению к эфиопскому биру?
Топик - про рантье, т.е. про ренту. Если я живу в России, c рублевого депозита ежемесячно получаю тысячу рублей, и трачу эту тысячу рублей в магазине - то с чего меня должен волновать курс американского доллара или Шри Ланкийской рупии?

Если тратить рубли на гречку, соль и спички и иные отечественные товары - то абсолютно не имеет значение курс рубля к доллару, быру и рупии.
Если тратить рубли на автомобили иностранного производства, электронику и зарубежные путешествия, то курс рубля к доллару очень важен.
А при поездке в Эфиопию приобретает важное значение и курс рубля к быру

В приведенном примере полученная рента $96.000, средняя стоимость капитала (грубо) - среднее арифметическое (65+300) / 2, т.е. $182.5 тыс., тогда 96 / 182.5 * 100 = 53% за 16 лет, 53 / 16 = 3.3% годовых.

Евгений, я не согласен с Вашим расчетом. То есть не то что не согласен, я просто не понял его логику.
Вложено 65.000$ . Это и есть капитал.Больше ни копейки не вкладывалось.Почему Вы считаете рентабельность от капитала, составляющего стоимость квартиры с учетом роста?
По Вашей логике, если Вы вложили в акции 1000 баксов, через какой-то период они выросли до 2000, но дивидендов по ним не выплачивали, то рентабельность капиталовложения = 0?

еще надо учитывать, что рост цены квартир применительно к рантье вообще вопрос сугубо абстрактный, именно в контексте рантье. Человек получал, получает и будет получать арендную плату, и сколько стоит сама квартира ему совершенно до фени.

До момента продажи квартиры.
При ее продаже виртуальный рост цены преобразуется в реальный баблос.
1 пишем , 2 в уме

[Attorney-at-law]

В недвижимость вложился еще в 1996 году. Вот одно из вложений:
Двушка в сталинке 64 метра, Измайлово, стоила 65.000$. В 1999 и в 2009 годах недвижимость падала - мама не горюй(по 30% в каждый из этих годов), но тем не менее, полагаю, все знают сколько стоит такая квартира сейчас, 300.000$ - по самым скромным подсчетам .

Люблю конкретные примеры! Абсолютно согласен с Сергеем!
Аналогично, в конце 2000-го года купили 4-х ком. кв. за 27 000 USD (в соседнем доме и за 25 можно было аналогичную взять, но состояние хуже было немного). Сейчас цена на аналогичную квартиру в нашем доме 6 300 000 рублей, т.е. примерно 217 000 USD. Комментарии излишни.
Но по теме стартового поста

Квартира или депозит? Исходные данные - 5000000 рублей.

Опять конкретный пример. Опять Владивосток. Наши друзья полтора года назад на стадии строительства приобрели (для последующей сдачи в наем!) квартиру в элитном районе, в доме с видом на море за 3 000 000 рублей. Дом сдали через полгода после покупки. Сделали "двушку" из нее (хотя, по метражу, если жить, то полноценная "трешка" ). Сделали офигенный ремонт - 2 000 000 рублей. (Кстати, и без ремонта, реши сразу продать - за 5 000 000 легко бы ушла, сейчас конечно дороже намного) Сдают за 55 000 руб. в месяц. Желающих снять - очередь!
Кто нибудь может мне подсказать способ получать полтинник с лишним в месяц и при этом владеть элитным жильем, которое постоянно в цене растет? Какой банк так ваши деньги сохранит и преумножит? Да еще при непонятках, что будет с конкретным банком (да и с банковской системой в целом ), и что будет с рублем, долларом, евро?
Да, когда имеешь лимон-полтора, на недвижимость мало - тогда депозиты и т.п. Есть свободные деньги на недвижимость (любую, хоть жилую, хоть нежилую) - и думать нечего!

[adaero]

Кто нибудь может мне подсказать способ получать полтинник с лишним в месяц и при этом владеть элитным жильем, которое постоянно в цене растет? Какой банк так ваши деньги сохранит и преумножит?

Удачно вложиться в нужное время, это все-таки во многом везение.
Золотые горы - точно не общее правило инвестирования в недвижимость

[Attorney-at-law]

adaero
Вы конечно правы про "нужное время". Но ведь оно не прошло еще. Совсем не прошло.

[Kirill Vlasoff]

ребяты, повторюсь - почитайте про японский кризис. цены как рухнули в 90х, так и не поднялись.
да, тенденция пока в целом очевидна (хотя я лично, когда второй раз покупал квартиру в инвистиционных целях за 4 года хорошо если в ноль вышел). но ЛЮБАЯ тенденция рано или поздно заканчивается.
про конкретные примеры. на пару с другом купили однуху в очень хорошем р-не СПб (Коломяги) в стройке, где-то начало осени 2006го. он часть кеш, часть займ, я кредит взял. цена чуть ниже рынка была (конкретную цифры не помню, что-то около 1500 евро/метр). На всякий случай - это совсем не пик цен, который наступил где-то через месяцев 6-9.
В итоге, год назад, когда решили закрыть проект (и появилось право собственности) выставили квартиру на продажу. Чтобы другу уйти в ноль нужна была цена
3 600 тыс (у меня выше, т.к. кредит был). Реальный покупатель появился при цене 2 950. В итоге забрал квартиру себе. Сейчас цены вроде как чуть поднялись, поэтому грубо можно считать, что я р-не ноля. Ну и квартира мне очень нравится.
При этом, прошу заметить, эти 4 года средства были тупо заморожены.
Так что при всей моей личной любви к недвижке, полагаю, тут какие-то излишние восторги.

[adaero]

Но ведь оно не прошло еще. Совсем не прошло.

Разве что кризис ждать и покупать на падении. Очень уж цены подросли.
А вообще как говорит мой товарищ - не надо бояться больших расходов, надо бояться небольших доходов. Есть подозрение, что когда вы покупали свою за 27, далеко не каждый был готов выложить такую сумму))) И в каком то смысле те ваши 27 равны сегодняшним 6,3 млн.

[Evgeny Rodichev]

Кстати, в приблизительных оценках доходности сторонников ренты с недвижимости не заметил учета расхода на страхование квартиры

С этим я частично соглашусь. Хотя , положа руку на сердце, все мы можем, проживая в своих квартирах нанести ущерб 3-м лицам, однако никто не страхует своих собственных квартир.

Просто в рамках этого топика многократно повторяются попытки сравнивать ренту от квартир без всякого страхования с полностью застрахованными (до 700 тыс.) вкладами. Это некорректный способ подсчета, ведущий к искажению результатов.

Если тратить рубли на гречку, соль и спички и иные отечественные товары - то абсолютно не имеет значение курс рубля к доллару, быру и рупии.
Если тратить рубли на автомобили иностранного производства, электронику и зарубежные путешествия, то курс рубля к доллару очень важен.

Важна динамика рублевых цен на товары (включая товары иностранного производства), а при зарубежном путешествии - курс валюты страны, в которую я еду. USD во многих случаях ни при чем. Поэтому я реально и не понял ремарку про август прошлого года - т.к. на практике не заметил никаких колебаний моей ренты.

Почему Вы считаете рентабельность от капитала, составляющего стоимость квартиры с учетом роста?

Так капитал вырос или не вырос? Тут всего два ответа - да или нет.

Если капитал вырос, то зачем считать ренту от значения капитала 16-летней давности? Ведь чисто практически, если год назад капитал составлял не 65 тыс., а 300 тыс., то можно было сконвертировать эти 300 тыс. в рубли, положить под 9% на год, и получать ежемесячно эквивалент не $500, а эквивалент $2200. Т.е. чтобы посчитать рентабельность на сегодняшний день - ренту надо делить на сегодняшнюю стоимость капитала, средняя за отрезок времени рентабельность - среднюю ренту делить на среднее значение стоимости капитала (последнее утверждение не совсем корректно - надо интегрировать средневзвешенную мгновенную рентабельность по всему отрезку времени, но в качестве приближенной формулы работает и более простая, которой я воспользовался).

Если же капитал не вырос - то вообще все аргументы "квартиры дорожают" теряют смысл.

По Вашей логике, если Вы вложили в акции 1000 баксов, через какой-то период они выросли до 2000, но дивидендов по ним не выплачивали, то рентабельность капиталовложения = 0?

Это не "по моей логике", а по любому определению рентабельности. Рентабельность в любом определении - отношение прибыли к капиталу. Если прибыль = 0, то и рентабельность равна нулю, при любом изменении величины капитала. 0 делить на любое число - будет 0.

Например, просто из вики:

- Рентабельность основных средств — отношение (чистой) прибыли к величине основных средств.
- Рентабельность собственного капитала (ROE) — отношение чистой прибыли к среднему за период размеру собственного капитала.

Regards,
E.R.

[maluta3]

Если бы я выбирал между квартирой и депозитом то выбрал бы последнее. Для себя делал расчеты, здесь будет долго выкладывать и выходило депозит лучше. Кроме депозита сейчас есть и другие финансовые продукты с разным уровнем риска. Туда тоже можно часть вложить к слову.

[Haskel]

Kirill Vlasoff

Так что при всей моей личной любви к недвижке, полагаю, тут какие-то излишние восторги.

adaero

Удачно вложиться в нужное время, это все-таки во многом везение.
Золотые горы - точно не общее правило инвестирования в недвижимость

Полностью поддерживаю!

При наличии 50 лямов, я бы искал интересную коммерческую недвижимость.

[pups]

To Evgeny Rodichev
1.Про страховку
Вероятность наступления страхового случая - невыплаты вкладов и крупного повреждения квартиры несоизмерима. Да, протечки на несколько сот баксов бывают, но это мелочь. А вот невыплата вкладов - регулярное явление после очередного кризиса.

2.Про изменение рублевых цен
вот динамика, к примеру, цены Мерседеса С-класса (средняя цена) в рублях

Рантье: квартира или депозит?

В августе прошлого года он подорожал с 750.000 рублей до 950.000 рублей.
Потом, при укреплении рубля, стал дешеветь.
Такой (или примерно такой) график для цены в рублях любого импортного товара

3.Про рентабельность
Коэффициент рентабельности инвестиций (Return On Investment, ROI) - финансовый показатель, характеризующий доходность инвестиционных вложений.
ROI представляет собой обобщенную формулу анализа прибыльности произвольных инвестиций в активы. Он рассчитывается следующим образом:

Рантье: квартира или депозит?

где: Прибыль - доходы, полученные за время владения активом;
Цена приобретения - цена, по которой был приобретен актив;
Цена продажи - цена, по которой был продан (или может быть продан) актив по окончании срока владения.

[adaero]

вот динамика, к примеру, цены Мерседеса С-класса (средняя цена) в рублях

Классный график. Только к реальным ценам на С-класс вообще никакого отношения не имеет

[Evgeny Rodichev]

2.Про изменение рублевых цен
вот динамика, к примеру, цены Мерседеса С-класса (средняя цена) в рублях. В августе прошлого года он подорожал с 750.000 рублей до 950.000 рублей.
Потом, при укреплении рубля, стал дешеветь.
Такой (или примерно такой) график для цены в рублях любого импортного товара

А вот динамика средней цены на ноутбук HP 8730W:
2011-07 82733
2011-08 81581
2011-09 81900

И что с этой ценой случилось в августе? Или ноутбук Hewlett-Packard не относится к импортным товарам?

3.Про рентабельность
Коэффициент рентабельности инвестиций (Return On Investment, ROI) - финансовый показатель, характеризующий доходность инвестиционных вложений.

Так мы обсуждаем инвестиции или ренту, на которую живет рантье? О чем речь? Мне кажется, что топик "Инвестиции : Квартира или депозит?" - это совсем, кардинально другая тема, и если бы был такой топик - то можно было бы только ухмыльнуться и пройти мимо Депозиты не являются эффективным средством инвестиций - с этим вряд ли кто-то всерьез будет спорить. Для инвестиций существуют совсем другие инструменты (акции, облигации, ПИФы, недвижимость, золото, бизнес и т.п.).

Но при чем здесь рантье? Как инвестор - я имею инвестиции в акции, бизнес и в недвижимость. Как рантье - я живу на ренту с депозитов. А смешение таких разных понятий, imho, совсем не вносит ясность в вопрос - в какой форме выгоднее держать ту часть капитала, которая используется для получения постоянной ренты?

Так что я не понимаю - какое отношение формула для коэффициента рентабельности инвестиций имеет к оценке эффективвности вложения капитала с целью получения ренты.

Regards,
E.R.

[pups]

И что с этой ценой случилось в августе? Или ноутбук Hewlett-Packard не относится к импортным товарам?

Точно не знаю, я не спец по компьютерам.
Но могу предположить, что возможно готовилась смена этой модели и торговцы хотели ее продать подешевле, возможно подешевели комплектующие, например, память последние годы сильно дешевеет, возможно сезонное снижение цены, возможно (если это не обобщенная статистика, а данные от одной фирмы)пришел срок расплачиваться по кредиту или потребовались деньги на иные нужды.

Так мы обсуждаем инвестиции или ренту, на которую живет рантье?

Понятно, произошла нестыковка в терминологии.Виноват, это я недопонял.
Но тогда с ходу хочу добавить еще один плюс недвижимости как источника ренты - постоянный рост именно месячной ренты (при фиксированном начальном вложении), примерно в темпе инфляции, а иногда и опережая ее. Например, в 1996 году аренда двушки была около 400 баксов, сейчас около 1500.
В период кризисов снижение рентных платежей компенсируется дефляцией.

[Evgeny Rodichev]

2 pups: Благодаря нашей дискуссии я тоже, кажется, понял то, что долго не понимал в этой теме. И почему постоянно возникает вопрос об инвестиционной составляющей капитала, аргументы, что квартиры дорожают, и т.п.

Я уже столь давно привык к идее глубокой диверсификации капитала, что автоматом мыслю в этих категориях. Т.е. часть моих денег - это инвестиционный капитал, часть - резервный, часть - капитал для обеспечения ренты.

И вопрос данного топика я воспринимаю только и исключительно как вопрос - как выгоднее поместить ту часть моего капитала, которая для получения ренты - в квартиру для сдачи в аренду, или в депозит?

Многие же участники дискуссии, как я понял, держат в голове другую модель, рассматривая весь свой капитал как нечто единое. И приводят, по сути, не аргументы - чем получение ренты с квартиры лучше получения ренты с депозита, а строят позицию - что владение квартирой для аренды является хорошим помещением капитала с комбинированной целью - и как инвестиционной, и одновременно - для получения ренты.

По аналогии - это как "паркетный внедорожник". Мне кажется, что по городу удобнее ездить в городском лимузине, а на осеннюю рыбалку в глухие места - на настоящем внедорожнике высокой проходимости. Но как компромисс, если не хочется содержать два автомобиля - хорош и паркетный внедорожник. В городе на нем чуть менее комфортабельно, чем в лимузине, зато можно и на рыбалку съездить.

Возвращаясь от аналогии к теме - мне кажется, что исходное разделение собственного капитала на части, с вложением каждой части оптимально именно для своей цели (инвестиционной - для роста капитализации, другой - для получения максимально возможной ренты) в целом более эффективно. Например, квартира, оптимальная с инвестиционной точки зрения, далеко не оптимальна для сдачи в аренду. Депозит для повседневной жизни приносит ежемесячно бОльший доход, чем сдача в аренду квартиры эквивалентной стоимости.

При таком взгляде не проблему, по крайней мере, возникают объективные количественные возможности для сравнения.

Regards,
E.R.

[АндрейТ]

Друзья, тема: Рантье ...., т.е. как жить с капитала, а не кто, за сколько и как превратил свой капитал в золотую гору.
ИМХО: если жить с текущего капитала, то весь капитал на три части:
1. (долгосрок) Недвижимость (ходовую 1 или 2-х комнатная квартира) - в аренду. Только без мебели для минимизации проблем с имуществом.
2. (среднесрок) Депозит (можно разделить на две чисти рубли/валюта) под % в банки из первых 50 по рейтингу. (не более 700000 руб. в каждый), но для первых 50 можно и больше.
3. (оперативный) Открываем счет у брокера и торгуем акциями на ММВБ (среднесрок) (если что, деньги всегда под рукой, ввод/вывод 1 день). Читаем книги и учимся.

[pups]

Консенсус найден

[alex lobo]

на тему аренды квартиры есть не плохой фильм.. для желающих сдать советую.Pacific heights.
действия правда в Америке,но всеже

[Kirill Vlasoff]

2 pups

Многие же участники дискуссии, как я понял, держат в голове другую модель, рассматривая весь свой капитал как нечто единое.

это мы по бедности -))
понятно дело, что по уму надо в разные инструменты вкладываться.

[grebnev]

Двушка в сталинке 64 метра, Измайлово, стоила 65.000$. В 1999 и в 2009 годах недвижимость падала - мама не горюй, но тем не менее, полагаю, все знают сколько стоит такая квартира сейчас, 300.000$ - по самым скромным подсчетам . За 16 лет аренды накапало, возьмем в среднем 500$ в месяц по самым скромным подсчетам 16летх12месяцевх500баксов=96.000 баксов.
Считаем дальше - из 65.000 за 16 лет получилось 396.000 - 509%, не заморачиваемся формулой сложных процентов - имеем 31% годовых в валюте.

Меня еще в школе учили, что 2 кг + 1.5 м = чему? Ничему, т.к. нельзя складывать килограммы с метрами. И ответ 3.5 для такого примера ошибочен в любом случае.

В приведенном примере полученная рента $96.000, средняя стоимость капитала (грубо) - среднее арифметическое (65+300) / 2, т.е. $182.5 тыс., тогда 96 / 182.5 * 100 = 53% за 16 лет, 53 / 16 = 3.3% годовых.

Regards,
E.R.

А вот если бы цена квартиры не выросла до $300000, а оставалась неизменной($65000), то рента была бы по Вашей формуле 96/65*100=147% за 16 лет,147 / 16 = 9.18% годовых....на росте цен Пупс сильно проигрывает в рентабельности, но, похоже, не очень об этом жалеет:lol:

[Буковка]

Внесу свои 5 копеек, т.к. тема для меня актуальная. Может кому будет полезно.
Разговоры про рост недвижимости имеют ряд НО. То что кто-то что купил в 96-м, а теперь оно в 5 раз дороже - это дело прошлое. Сейчас таких вещей не будет. Знакомый в 90-м поменял машину 5-ку на маленькую старенькую комнату в комуналке на Никитском б-ре, потом соседям дали новую квартиру и vois la у него три комнатки в маленькой квартирке, но на Никитском б-ре. Но мечтать сейчас о таком варианте просто глупо.
Цена от аренды в Москве обычной квартиры (не центр) по доходности в два раза ниже депозита. Моя, например, квартира за три года не подорожала ни на йоту - все эти графики и рейтинги фуфло -надо смотреть конкретную ситуацию. у каждого "своя" инфляция. Была кое-какая паника в 2008, сейчас все устаканилось. По вложениям интересен вариант вложить на стадии котлована и потом продать. Но у меня например, при том что дом уже год строится, стоимость метра, хоть и подорожала, но еще не сравнялась с той возможной прибылью, что я бы поимела с депозита - ждём-с...
То, что строится в Подмосковье, где не планируют метро - вообще авантюра - купить то купите, а потом пойди продай. Да кстати, деньги из недвижимости вывести долго. По "закону подлости" 99% именно тогда, когда они Вам понадобятся, цены будут самыми неудачными.
Аренда это еще:
+
- затраты на комуналку (для однушки в Москве около 3,5 тыс)
- налоги / беспокойство,если "настучат"
- ремонты / протечки / прочая амортизация, т.е. стоимость аренды без upgrade будет примерно одной и той же,т.е. фактически снижаться.
- ремонт однозначно невыгоден даже при таком раскладе - окупится лет через 10
- у "супер" квартир с дорогой арендой проблемные и капризные арендаторы-это уже отдельный бизнес;
Пришла к таким для себя выводам:
- деньги должны работать, т.е. депозит это захоронение капитала;
- накапливать деньги надо на депозите - не более 700 тыс руб в одном банке и искать банк из первой 100-ни;
- накопив определённую сумму вкладывать в недвижимомть, но... не в Москве, а в другом крупном городе, где можно выбрать на порядок лучший вариант;
- кредита и ипотеки боятся не надо, но не более одного года - тогда переплаты соизмеримы с выгодой от покупки;
- удалённая аренда - сомнительное удовольствие - реально пристроить можно только хорошую квартиру через фирму для тех, кому снимает предприятие и переводит деньги на карту, выплачивая налоги; Опять таки чтобы сдать нужно ремонтировать (еще лимон), а оно Вам надо?...
- поэтому: продаём и вкладывается а) в большую, б) в несколько маленьких, но на стадии котлована. С маленькими легче работать и выводить деньги.
Повторюсь, делюсь своим опытом в порядке информации. Я пока не рантье, т.к. живу пока на з/п.

[1979]

По цене квартир в мск начиная с 08года цены не сильно выросли, а если брать с года05-06, то в разы. Я покупал 2ку на котловане за1,55мио р в 05году, сегодня с ремонтом и мебелью она уйдет за 6,5 точно, ближ подмосковье. Квартира дает спокойствие, обои своими силами наклеил, диван в икеа купил и проживай 30-50тр ежемесячно, что будет с деньгами через год не знает никто. Депозиты до 700тр нужно размещать в банке который дает больший % и находится на вашем маршруте передвижений, тут рейтинг анка не показатель

[Отто Пырьев]

- затраты на комуналку (для однушки в Москве около 3,5 тыс)
- налоги / беспокойство,если "настучат"
- ремонты / протечки / прочая амортизация, т.е. стоимость аренды без upgrade будет примерно одной и той же,т.е. фактически снижаться.
- ремонт однозначно невыгоден даже при таком раскладе - окупится лет через 10
- у "супер" квартир с дорогой арендой проблемные и капризные арендаторы-это уже отдельный бизнес;

несколько ремарок.
деньги на депозите - это бумажки, фикция. к тому же постоянно обесценивающаяся
тело депозита остается неизменным, если использовать его как источник дохода.
в 1992 доход в 100$ от депозита позволял спокойно жить месяц, в 2002 те же 100$ - четверть нормальной з-п в Москве, а в 2012 - уже 1/10 з-п.
сумма на депозите при этом остается неизменной (ведь все проценты "проедаются"), а процентные ставки падают с падением инфляции (т.е. доходность депозитов падает)
Долго протянет такой рантье при таком раскладе?

[adaero]

деньги на депозите - это бумажки, фикция.

Маленькая ремарка - смотря сколько денег
Плюс таки есть ситуации, когда млн.на счете гораздо лучше, чем квартира за млн.

[1979]

У депозита проценты не скоро, а за квартиру ежемесячно плата. Хороший % по депозиту будет на срок в несколько лет, т.е. Ни денег ни процентов. В наше время дальше чем на пол года в плане стоимости денег и валюты сложно прогнозировать имхо

[Отто Пырьев]

деньги на депозите - это бумажки, фикция.

Маленькая ремарка - смотря сколько денег
Плюс таки есть ситуации, когда млн.на счете гораздо лучше, чем квартира за млн.

ну некую сумму на счете иметь, конечно, нужно. на оперативные расходы.
но быть рантье на проценты с депозитов - невыгодно

[1979]

Вопрос суммы на самом деле, на квартиру сумма нужная приличная. А имея тот же миллион можно кинуть на депозит. У меня карта банка Связной, 10% годовых ежемесячно на остаток. В месяц 4тр в среднем, на оплату ком услуг есть))

[Janer90]

Можно купить хату на 1-м этаже, перевести ее в нежилое помещение и сдавать под разного рода магазины/офисы.
Никто не предлагал вложить деньги в доверительное управление управляющим компаниям? Или этот варик сейчас не актуален (помню год-два назад статьи читал, управляющие компании относительным успехом пользовались)???

[1979]

Никто не предлагал вложить деньги в доверительное управление управляющим компаниям? Или этот варик сейчас не актуален (помню год-два назад статьи читал, управляющие компании относительным успехом пользовались)???

я уже порядка 5лет на ДУ у товарища. он работает в крупном банке в инвест департаменте. держу там сумму 300-500тр в среднем. За все эти 5лет, был выхлоп разок порядка 1млн р и всё, тишина. Жду когда что то случится и можно будет забрать все деньги, хоть с каким то плюсиком, ибо тема не о чём. Если бы вложил официально деньги на ДУ в одну из упр компаний, я думаю у меня и этого единичного выхлопа бы не случилось +масса комиссий и т.п.
Вся эта тема ИМХО мёртвая, кругом в мире долги, всё надуто спекулянтами в ожидании падения. Зарабатывать реально можно только на инсайде, но это для избранных.

[Отто Пырьев]

Вопрос суммы на самом деле, на квартиру сумма нужная приличная. А имея тот же миллион можно кинуть на депозит. У меня карта банка Связной, 10% годовых ежемесячно на остаток. В месяц 4тр в среднем, на оплату ком услуг есть))

ок , сейчас хватает на коммуналку, а через 3 года этих 4 тыс хватит???
даже если допустить, что процент по карте останется тем же....
и сама сумма обесценится...