Сдача квартиры в аренду

[Evgeny Rodichev]

Евгений, а вы знаете КАК этот график составлялся?

Знаю.

сегодня кусаем логти и жалеем, что тогда не купили.

Кусание локтей и сожаления - это Ваши личные эмоции и особенности кухни (я, например, шашлычек предпочитаю, локти - довольно невкусная часть). В любом случае - к ценам на недвижимость это ни малейшего отношения не имеет

Regards,
E.R.

[Fiora]

В любом случае - к ценам на недвижимость это ни малейшего отношения не имеет

Regards,
E.R.

я думаю, что все же практика имеет больше к делу отношения, чем графики не понятно чем мотивированных "специалистов". Есть теория всеобщего ожидания, вот видно его такими статьями и графиками и пытаются сформировать

[Evgeny Rodichev]

я думаю, что все же практика имеет больше к делу отношения, чем графики

Вот тут я согласен - практика к делу имеет куда больше отношения.

Это графики - осредненные цены совершаемых ежедневно в Москве реальных сделок купли-продажи квартир. Именно это и есть практика и реальные рыночные цены.

А вот Ваши соображения - соображения человека, который в этом году, как я понимаю, ни одной квартиры практически не купил и не продал, а лишь кусает локти, потому что в феврале Вам что-то казалось дороговатым (Ваши собственные слова) - это к практике отнести, как мне кажется, трудно.

Regards,
E.R.

[Fiora]

А вот Ваши соображения - соображения человека, который в этом году, как я понимаю, ни одной квартиры практически не купил и не продал, а лишь кусает локти, потому что в феврале Вам что-то казалось дороговатым (Ваши собственные слова) - это к практике отнести, как мне кажется, трудно.

Regards,
E.R.

да, в этом году только одну квартиру купили
ничего не продали, т.к. в последний момент, когда уже готовы были вносить залог, сняли квартиру с продажи по своим тактическим соображениям. А вот изучение предложения, просмотр продаваемых квартир регулярно с февраля.
А вы?

[Cutie Pie]

Это графики - осредненные цены совершаемых ежедневно в Москве реальных сделок купли-продажи квартир. Именно это и есть практика и реальные рыночные цены.

Евгений, меня давно интересует информация по реальным сделкам (не по заявляемым ценам). У вас это некая приватная информация или взята из публичных источников??? Дело в том, что в инете публичная цена о реальных ценах сделок так мне и не повстречалась. Вот официальную цифру о количестве сделок я нашла (за 9 месяцев текущего года), а по стоимости - нет...
Пока пристально наблюдаю за одной хатой. Уже снизили цену с 7.200 до 6.950, однако в долларах они стоят на месте. Это только один случай, а вот готовы ли снижать цену хатовладельцы в более массовом порядке опка не ясно...

[pups]

График правилный, но имхо он более отражает рост евро.
В долларах имхо падения нет.

[yevvinoku]

График правилный, но имхо он более отражает рост евро.
В долларах имхо падения нет.

Не нашёл я на irn.ru Ваш график. Зато вот какой нашел.
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type= ... cy=1#begin

какое падение? Какие 2500 евро за метр? Всё только в рост!!!
Вот цены, новостройки, смею заметить! http://www.kvartal.ru/sales/other/

[Fiora]

Не нашёл я на irn.ru Ваш график. Зато вот какой нашел.
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type= ... cy=1#begin

какое падение? Какие 2500 евро за метр? Всё только в рост!!!
Вот цены, новостройки, смею заметить! http://www.kvartal.ru/sales/other/

о, вот этот график похож на правду
а 2500 евро за метр в Москве - мало, от 2800 и выше, это дааа. Хотя вру , есть такая цена в ЖК бизнес класса Измайловский, но на те корпуса, где еще фундамент не заливали, соответственно, сдача примерно 2011-2012 гг

[МИФФ]

Не знаю какие там графики и кто их составлял,но вижу пока одно рост на аренду с начала 2007 г. ,т.к. сам отслеживаю это направление в течение этого года.

[Cutie Pie]

товарищи, а я вижу снижение по некоторым новостройкам, которые отслеживаю. Ориентируюсь на цену в рублях.
Можт, каждый видит то, что хочет видеть?

[МИФФ]

товарищи, а я вижу снижение по некоторым новостройкам, которые отслеживаю. Ориентируюсь на цену в рублях.
Можт, каждый видит то, что хочет видеть?

Наверное вы ищите,а я буду сдавать.,так вот 1-ка в начале года 13-15000р. нормальная,не "убитая" .Сейчас 18-25000 р. .Это Одинцово,снижения не наблюдаю,нет пока предпосылок.

[Fiora]

товарищи, а я вижу снижение по некоторым новостройкам, которые отслеживаю. Ориентируюсь на цену в рублях.
Можт, каждый видит то, что хочет видеть?

Ситуация по районам разная, может вы ищете там, где много предложения. Мы же не видим снижения по своему району, только в одном доме ПИК дает скидку, НО они почти заморозили стройку и явно превысят сроки на год, поэтому и заманивают покупателей.

[Fiora]

товарищи, а я вижу снижение по некоторым новостройкам, которые отслеживаю. Ориентируюсь на цену в рублях.
Можт, каждый видит то, что хочет видеть?

Наверное вы ищите,а я буду сдавать.,так вот 1-ка в начале года 13-15000р. нормальная,не "убитая" .Сейчас 18-25000 р. .Это Одинцово,снижения не наблюдаю,нет пока предпосылок.

Сереж, тут уже перемешались в кучу цены на аренду и покупку
Хотя согласна, что аренда медленно, но все же растет.

[МИФФ]

товарищи, а я вижу снижение по некоторым новостройкам, которые отслеживаю. Ориентируюсь на цену в рублях.
Можт, каждый видит то, что хочет видеть?

Наверное вы ищите,а я буду сдавать.,так вот 1-ка в начале года 13-15000р. нормальная,не "убитая" .Сейчас 18-25000 р. .Это Одинцово,снижения не наблюдаю,нет пока предпосылок.

Сереж, тут уже перемешались в кучу цены на аренду и покупку
Хотя согласна, что аренда медленно, но все же растет.

Да понятно,что в кучу все снесли.Только вот не стоит по таким источникам делать выводы,а то получается как больнице средняя температура 36,6 у пациентов.

[Fiora]

Да понятно,что в кучу все снесли.Только вот не стоит по таким источникам делать выводы,а то получается как больнице средняя температура 36,6 у пациентов.

мне лично до источников "фиолетово", т.к. на практике, как я уже говорила, наблюдается только рост, падения ни в каком секторе недвижимости не наблюдала, разные темпы роста - да, снижение - нет.

[Evgeny Rodichev]

График правилный, но имхо он более отражает рост евро.
В долларах имхо падения нет.

Ну, можно и так сказать, конечно!

Знаете, вся Америка была потрясена осенью 1998 года взлетом цен на недвижимость в 4-5 раз за 2 месяца! (ну помните - плавающий дефолт рубля, курс к доллару резко изменился). Тогда вся недвижимость в США всего за пару месяцев взлетела в цене в 4-5 раз! (в рублевом исчислении).

Если кого-то греет мысль, что цены на их недвижимость выросли в долларовом исчислении - то это в точности такой же эффект.

Regards,
E.R.

[Evgeny Rodichev]

Не знаю какие там графики и кто их составлял

мне лично до источников "фиолетово"

Именно это я и имел в виду, когда писал, что некоторые форумчане, отметившиеся в этой теме, живут в мире мифов, а не реальной информации, реальной бизнес-ситуации.

Regards,
E.R.

[МИФФ]

Не знаю какие там графики и кто их составлял

мне лично до источников "фиолетово"

Именно это я и имел в виду, когда писал, что некоторые форумчане, отметившиеся в этой теме, живут в мире мифов, а не реальной информации, реальной бизнес-ситуации.

Regards,
E.R.

А кое кто в тиши кабинетов не замечая реальности.

[Tannya]

Не знаю какие там графики и кто их составлял

мне лично до источников "фиолетово"

Именно это я и имел в виду, когда писал, что некоторые форумчане, отметившиеся в этой теме, живут в мире мифов, а не реальной информации, реальной бизнес-ситуации.

Regards,
E.R.

Под реальной информацией вы имеете в виду аналитику публикуемую на интернет порталах?
Я не работаю с недвижимостью, только сдаю 2 квартиры, поэтому мониторю ситуацию. Но вот сестра работает в Бесте, по ее словам практика очень далека от того, что публикуется. Связано со многими факторами, например часто идет занижение стоимости сделок для ухода от налогов и таких моментов масса.

[Evgeny Rodichev]

Но вот сестра работает в Бесте, по ее словам практика очень далека от того, что публикуется.

Аналитические конторы, типа того же ИРН и т.п. (их много) - коммерческие лавочки, и живут за счет продажи своей аналитики крупным риэлторским агентствам. А у крупных агентств - бизнес многомиллионный, и если они разок купят туфту, и на этой туфте несколько миллионов потеряют - мало кто в дальнейшем у таких аналитиков инфу купит.

А не купит - аналитическая контора просто разорится. И уже никакой информации публиковать не будет - ни платной, на продажу, ни бесплатных выжимок из нее - для своей рекламы.

Этот рынок давно устоялся, и те фирмы, что на нем утвердились, давно получают конфиденциальную инфу от риэлторов о реальной стоимости сделок. Взамен риэлторы получают реальный и детальный анализ цен (доплачивая за это ежемесячно очень немаленькие деньги), а в открытый доступ идет та же инфа, но с меньшей детализацией.

Когда аналитическая контора выкладывает в инет свои графики - ей интересен не обман рядовых покупателей (от которых она в любом случае ни рубля не получит), а мнение об этой информации гендиректоров Миана, Миеля и т.п. Чтобы такой гендиректор посмотрел, и сказал - "о, ребята, похоже, точные данные дают, давайте у них аналитику покупать!".

А Вы полагаете, что эти компании тратят свои деньги на сотрудников, добывание информации и содержание сайтов только и исключительно с целью дезинформировать Вас и Сигарилку? А деньги то у них откуда, в таком случае? Кто же их инфу покупает?

Regards,
E.R.

[МИФФ]

Да много слов,а толку почти 0. Зачем платить постоянно кучу денег за информацию,которую риэлторы и так знают без посредников?
Признайтесь Евгений,что вы не правы по поводу снижения цен на аренду.Это будет честно.

[Fiora]

Евгений, а вы часто встречаете грамотные статьи о туризме, особенно когда начинают анализировать самостоятельный туризм и сравнивать его с организованным? Вот и здесь также - человеческий фактор того, кто пишет.
И согласна с МИФФом, что крупным риэлторским конторам такие графики не нужны, у них своя аналитика. Да и вообще риэлторам такие графики мало практической пользы принесут, т.к. цены в любом случае не они выставляют, а продавец, а вот продастся или не продастся квартира, вот из этого и складывается опыт риэлтора, когда он советует продавцу снизить или поднять цену на квартиру.

[Evgeny Rodichev]

И согласна с МИФФом, что крупным риэлторским конторам такие графики не нужны, у них своя аналитика. Да и вообще риэлторам такие графики мало практической пользы принесут, т.к. цены в любом случае не они выставляют, а продавец, а вот продастся или не продастся квартира, вот из этого и складывается опыт риэлтора, когда он советует продавцу снизить или поднять цену на квартиру.

Вы абсолютно не в курсе этого бизнеса. Рынок формируют крупные игроки, которые продают свои квартиры (это - инвестиционный бизнес, риэлторские агентства строят свои дома, за свои деньги, а потом их продают). Вторичка - это копейки, и цены на нее формируются не продавцами, а ценой на первичку.

Аналитика для крупных контор - непрофильный бизнес, они им не занимаются.

В общем - не нужно писать про страну, где Вы не были. Я проработал в риэлторском бизнесе два года (конкретно - в МИАН), был руководителем их интернет-проекта, вся инфу получал из первых рук от гендиректора, с которым работал очень тесно (т.к. моя должность была, по сути, зам директора по IT, хотя формально называлась по другому). И, кстати, гендиректор одного из теперь крупнейших аналитических агентств тогда тоже работал в МИАН, ставил аналитику. Через пару лет дирекция признала направление непрофильным, и это было выделено в отдельную фирму. Также поступали и другие крупные игроки, такие как Миэль, Инком, МЦБН (тогда был 4-х сторонний консорциум, каждую неделю встречались на уровне директоров или замов, и эти фирмы я тоже хорошо знаю).

Кстати, даже по терминологии. Риэлторы с покупателями и продавцами квартир не общаются, этим занимаются маклеры.

То, что Вы пишете - полнейшие фантазии. Особенно повеселило про формирование цен частниками-продавцами квартир. Ну поформируйте цену на свою квартиру, когда в вашем районе крупняк будет распродавать десяток домов. Будете плясать от этих цен, и никакие домашние изыскания не помогут.

Regards,
E.R.

[Fiora]

Вы абсолютно не в курсе этого бизнеса.

да, конечно, в курсе только вы

[Fiora]

Вторичка - это копейки, и цены на нее формируются не продавцами, а ценой на первичку.

у вас есть цифры кол-ва проданных за прошедший год кв.метров вторички и первички? что-то мне подсказывает, что первых намного больше, чем вторых

[МИФФ]

Сигарилка,успокойся! Не хочет этот человек признавать рост цен на аренду-это его право.Только в реале почему то все по другому происходит.

[Fiora]

Сигарилка,успокойся! Не хочет этот человек признавать рост цен на аренду-это его право.Только в реале почему то все по другому происходит.

да я уже поняла, что Евгений не имеет личного опыта и верит графикам, посему переубедить его будет невозможно, да и смысла не имеет

[dimok106]

"Ну поформируйте цену на свою квартиру, когда в вашем районе крупняк будет распродавать десяток домов"

А дома ли распродают ? Большинство новостроя рапродается далеко до госкомиссии - это не квартиры, а инвестиции.
С учетом того сколько кидков было на рынке новостроя существует огромное кол-во людей которое покупку инвестпроекта не рассматривает вообще - интересуются только вторичкой.

Так что тут тоже своя специфика , хотя конечно первичка тоже очень хороший ориентир.

[Evgeny Rodichev]

Большинство новостроя рапродается далеко до госкомиссии - это не квартиры, а инвестиции.

Это что-то меняет? Цены диктует при этом не первичный инвестор? Инвестиционная компания частично разделяет риски с конечными покупателями (снижая цену за досрочную покупку), но ведь цену устанавливает все равно владелец - т.е. та же инвестиционная компания.

С учетом того сколько кидков было на рынке новостроя существует огромное кол-во людей которое покупку инвестпроекта не рассматривает вообще - интересуются только вторичкой.

Интересоваться они могут и вторичкой. Но именно интересоваться - не больше. Количество вторички ограничено, а новых домов Вы не видите вокруг, даже посреди старых кварталов, в любом районе? И если в этих новых домах квартиры, к примеру, идут по 4000/кв.м, то я на свою, в доме 30-х или 50-х годов, покупателя на цену 5 или 6 тыс. найду лишь в исключительных случаях (ибо этих метров же немало, и очень немногие реально готовы заплатить на 50-100 тыс. евро или баксов больше только за то, что это вторичка). Это - единичные сделки, и они не делают погоду на рынке.

Другими словами - если даже в старой части Москвы в каком-то микрорайоне локально сложилась цена, к примеру, в 4 тыс., и вдруг кто-то распродает новый дом (да еще и монолит) по 3.500, то шансы найти покупателя во вторичке по 4 тыс. становятся иллюзорными. Да, единицам везет, но именно единицам. Все остальные просто сидят в своих квартирах, и считают, что они по-прежнему стоят по 4.000 - но вот продать реально по такой цене уже не могут.

Regards,
E.R.

[dimok106]

"И если в этих новых домах квартиры, к примеру, идут по 4000/кв.м"

Вторичка и б.у. это разные вещи. Разве нет? Если я купил инвест проект, а после ГК продаю - это уже вторичка. Первичка это когда продает строительная компания. Поэтому большинство этих новых домов (которые не виртуальные а реальные) уже есть вторичка.

"очень немногие реально готовы заплатить на 50-100 тыс. евро"
Насчет сколько"реально готовы заплатить" спорить не буду. Но не рассматривают покупку первички очень многие. Аргументация простая-
лучше синица в руках, чем журавль в небе. Элементарная боязнь потерять все. И они тоже покупают - реже, но только вторичку.

"и вдруг кто-то распродает новый дом (да еще и монолит) по 3.500"
Опять возвращаемся к тому, что когда дом готов рапсродавать то особо уже нечего - что-то городу ушло, что то на бетон что-то на зарплаты. Да и 3500 и 4000 разница невелика. У нас в Королеве когда смотрел последний раз - вторичка была где-то 3000 а первичка токо токо подтягивалась к 2-м. Живут они в разных измерениях, хотя если прикинуть что срок доставки инвестпроекта несколько лет и посчитать сколько натикает по депозиту за это время на стоимость первички, то что-то похожее на вторичку получается. Вот такая вот арифметика может еще имеет место быть.

[dimok106]

Ктому же индекс irn рассчитывается вроде в долларах, и по умолчанию индекс в них выводит :
http://www.irn.ru/gd/? class=all&type=1&period=1&step=week&grnum=1&currency=1#begin

Поэтому график в евро пока еще очень экзотичен

[Fiora]

Живут они в разных измерениях, хотя если прикинуть что срок доставки инвестпроекта несколько лет и посчитать сколько натикает по депозиту за это время на стоимость первички, то что-то похожее на вторичку получается. Вот такая вот арифметика может еще имеет место быть.

согласна, и не только по депозиту тикает. Мы недавно присмотрели один дом, новострой, еще не сдан, цены показались адекватными, позвонили и выяснилось, что квартира получается дорогой, т.к. лишившись двух своих для оплаты этого новостроя, будем как минимум еще два с лишним года снимать квартиру, а это уже прямые убытки. Съем квартиры нам сегодня обходится в 45000/мес, за 30 месяцев 1350 000 рублей убытков, если к той стоимости прибавить эту сумму, можно и сегодня уже в сданном доме найти квартиру. А все потому, что это ПИК-недвижимость, который уже построенный дом будет еще год сдавать и только ЧЕРЕЗ год после сдачи ключи, а потом ремонт, вот и набегает очень приличная копейка ни за что.
Дешево или дорого - понятия очень относительные

[Evgeny Rodichev]

Вторичка и б.у. это разные вещи. Разве нет? Если я купил инвест проект, а после ГК продаю - это уже вторичка. Первичка это когда продает строительная компания.

Вы очень непривычно используете термины, может, отсюда и некоторые различия.

Термина "б.у" я в риэлторском бизнесе не встречал, используется термин "состояние квартиры" (новая, евроремонт, косм. ремонт и т.п.). Под "первичкой" понимается жилье (говорим сейчас о жилом фонде, в нежилом - свои заморочки), на которое заключается первый договор перехода прав собственности от юрлица к физлицу. Вторичка - когда такой договор уже не первый в истории квартиры, т.е. имеет место продажа от физлица физлицу. С состоянием квартиры это не связано - например, физлицо может купить новую, свежепостроенную квартиру, не въезжать в нее, а через некоторое время перепродать другому физлицу. Но это будет сделка вторичного рынка.

Инвестирование - это вообще другое. Я давно отошел от риэлторского бизнеса, и не следил за изменениями, но еще несколько лет назад сделка первичной продажи (т.е. переход права собственность физлицу) регистрировалась только для сданного жилья. А все досрочные сделки оформлялись как договора инвестирования или как фьючерсные сделки. Но не слышал, чтобы законодательство в этом отношении поменялось. Органы госрегистрации просто не имеют права зарегистрировать сделку на продажу жилья физлицу, если дом не сдан.

Поэтому то, что Вы пишете "многие не рассматривают покупку первички", как я понимаю, имеется в виду - многие не рассматривают вариант инвестирования, а хотят именно сразу покупку. Но если это покупка в свежепостроенном доме, и у квартиры не было предыдущего владельца - физлица, то это первичная покупка.

Regards,
E.R.

[dimok106]

Да с терминами я сам путаюсь при использовании , вы правильное определение дали. В общем мы друг друга поняли. Первичкой демпинговать очень сложно - реальной ее нет, а виртуальная она есть совсем другой товар.

Если же демпингуют инвестпроектами - виртуальными домами, то очень часто возникают вопросы в надежности проекта и покупателей чуть ли не меньше становится. Тут вот одну компанию в провинции Сбербанк несмотря на предварительные договоренности отказался кредитовать в рамках проекта Досутпное Жилье - цену слишком доступную обещали - пришлось поднимать.

По поводу регистрации продажи. Обычное дело - покупка котлована - продажа после ГК и оформления в собственность(максимальаня прибыль). Поэтому очень напрашивается называться первичкой и вторичкой. Конечно это не одно и тоже, хотя часто стадии совпадают. До ГК и оформления прав собственности так и продают друг другу одни бумаги.. но в этом аспекте хотя де юро она еще первичка, но де факто она уже ведет себя как вторичка - попробуйте спланировать распродажу хотя бы одного дома полсотней инвесторов-физиков... ))

"Поэтому то, что Вы пишете "многие не рассматривают покупку первички", как я понимаю, имеется в виду - многие не рассматривают вариант инвестирования, а хотят именно сразу покупку. Но если это покупка в свежепостроенном доме, и у квартиры не было предыдущего владельца - физлица, то это первичная покупка"

Да именно вариант инвестирования многие не рассматривают. Но кол-во квартир у юрлиц задействованных в процессе стройки к моменту оформления жилья в собственность по моим ощущениям не больше %20 (ИМХО)
А вы как оценваете - % проданных квартир физикам в доме который прошел ГК и на стадии оформления в собственность жильцами?

[Evgeny Rodichev]

А вы как оценваете - % проданных квартир физикам в доме который прошел ГК и на стадии оформления в собственность жильцами?

Конкретно сейчас - не слежу, как-то уже почти год с бывшими коллегами не общался за рюмкой чая
Такой процент - он всегда сильно разный, и является основным фактором, определяющим цены на рынке недвижимости. Например, в районах массовой застройки и по дешевому жилью часто компании старались все 100% подвести под инвестиционные программы (т.е. распродать дом заранее). При этом норма прибыли получается поменьше, но это компенсируется массовостью сделок (т.к. для покупателя квартира в итоге получается дешевле, и больше людей могут это себе позволить).

С другого края - элитка. Там часто стараются вообще ничего заранее не продавать, а 2-3 года назад, в период бурного роста цен, еще и придерживали уже построенные и сданные дома. Т.е. в момент открытия продажи все 100% квартир были свободны.

Между этими крайностями - весь спектр, от 0 до 100.

Но сейчас, т.к. цены падают, держать непроданное жилье невыгодно компаниям, и, полагаю, тенденция именно такая, как Вы отметили - риэлторы стараются продать жилье заранее, еще на стадии строительства. Такая ситуация была во второй половине 1998 и в 1999 году (именно тогда я и был в недвижимости, так что хорошо помню, как дела обстояли). Сейчас ситуация в чем-то похожа - цены падают, а с ликвидностью в целом слегка напряженка. Похожие условия должны вызывать похожую политику продаж.

Regards,
E.R.

[dimok106]

Да гдеж они падают то ))))?
Можно конечно спорить в чем считать - рубли доллары евро, баррели, батоны.. но В ЦЕЛОМ год совершенно ровный. ни туда ни сюда.
Я думаю основная тенеденция, которая в этом году была заложена - это диффиренциация цен... хорошее жилье дорожало, плохое дешевело... возможно тоже уйдем от метража как основного критерия стоимости. У нас по городу риалпрайс показывает снижение гдето процентов на 10 от прошлогодних пиков, однако качесвтенное жилье прибавило на 20.
Но даже 20% по сравнению с прошлым ростом это не падение а коррекция.

[Evgeny Rodichev]

Можно конечно спорить в чем считать - рубли доллары евро, баррели, батоны.. но В ЦЕЛОМ год совершенно ровный. ни туда ни сюда.

Спорить в чем считать бессмыслено, т.к. есть абсолютно объективные критерии. Представьте, к примеру, у Вас и у меня год назад были равные суммы (допустим, в долларах - у Вас один доллар, и у меня один), Вы вложили свой доллар, допустим под 10% на год, а я свой доллар сконвертировал в евро, и вложился в евро под 5%. Через год мы изъяли наши деньги, и смотрим - у кого больше. Я свои евро конвертирую опять в доллары (но курс доллара к евро упал за этот год на 13-14%) - и оказывается, что долларов у меня больше. Или Вы свои доллары в евро сконвертите - опять у меня больше. Это азы - в чем не считай, результат будет один и совершенно объективный.

Т.е. если за некоторую кучку своих денег я мог купить, допустим, квартиру в 100 кв.м., но не купил, а подержал этот год эту кучку (в рублях) в банке, то сегодня, на туже самую кучку (вынутую из банка с процентами) я могу купить уже 110 кв.м. Или куплю 100 кв.м., но зато не на всю кучку, а 10% от нее еще на пропой души останется

Если это не есть объективное удешевление - то я уже ничего не понимаю.

Regards,
E.R.

[MC]

Есть ли у кого положительный опыт сдачи недвижки в аренду от 3 мес
и более при вашем отсутствии после непосредственного момента сдачи.
Т.е. типа сдал и уехал зимовать-путешествовать. А кум-сват-брат средства с арендатороф получает и вам засылает.
Интересует практический опыт подобных деяний.
Возникали ли какие либо проблемы?

[dimok106]

Индекс рассчитывается в долларах и баста
Можно пересчитать в евро в этом году. Можно в 2006 мегарост пересчитать в акции РАО и тоже получить, что вложения были не выгодными.

Я прекрасно понимаю о чем вы говорите, но это все равно сегодня лишь приятгивание за уши.. может быть со временем нанут считать в евро. Ипотеку ту же берут в долларах и в рублях, а не в евро. Эти люди как должны этот граик воспринимать ?

Немного потеоретизирую - представьте что кореекция закончилась - а скоре всего в рублях и долларах это действительно так. Т.е. в следующем году будет дорожать - надо опять покупать. У вас транзакционные издержки по оформлению купли2008-продажи2007, налоги, скидики накидки для срочной продажи покупки явно выйдут за ту прибыль котоую вы себе в еврокэше за этот год насчитали.

[Fiora]

Есть ли у кого положительный опыт сдачи недвижки в аренду от 3 мес
и более при вашем отсутствии после непосредственного момента сдачи.
Т.е. типа сдал и уехал зимовать-путешествовать. А кум-сват-брат средства с арендатороф получает и вам засылает.
Интересует практический опыт подобных деяний.
Возникали ли какие либо проблемы?

у меня был подобный опыт, итог - задержка оплаты, регулярная, в итоге еще и проблема с выселением таких жильцов, которые наглели с моей мамой, т.к. юридически у нее было прав на выселение жильцов за неуплату из моей квартиры. Вопрос, конечно же, решился, но нервы потрепались.

"Кум-сват-брат", на мой взгляд, должен быть заинтересованным лицом с доверенностью на право сдавать в аренду вашу квартиру имеющий желание и время тратить определенные усилия на вашу квартиру, если возникли проблемы.
Последний раз у нас на ровном месте возникли проблемы с жильцом, который решил съехать раньше оговоренного договором срока, в таком случае полагался НЕвозврат страховой суммы, но жилец начал внаглую его требовать, съехав с квартиры внезапно и увезя с собой комплект ключей от квартиры и подъездной площадки. В итоге в начале мы потратили время, чтобы найти редко встречающуюся "личинку" дверного замка, заменить замок на площадке, сделать для всех соседей по 3-4 ключа (только на смену замков и ключи ушло ок.10 000 рублей + время), потом еще несколько недель сдавали квартиру, ходили на показы...и все это в рабочее время. Сомневаюсь, что кто-либо за нас тратил бы личное время и решал эти проблемы.
Но может и повезти и все будет гладко-спокойно.

По другой квартире у нас жильцы, которые сами оплачивают всю коммуналку, потом сумму вычитают из арендной и сами переводят нам деньги по банку, т.к. даже в пределах одного города у нас проблемы встретиться

[Fiora]

to Евгений Родичев: мы посмотрели сайт, который выдал вам график падения цен. Поскольку свои квартиры выставляли на продажу и снимали в начале года и этой осенью, а паралелльно искали квартиру, цены прекрасно помним.
Секрет сего графика кроется в том, что на начало года там цены очень завышены, а сейчас занижены (там есть калькулятор оценки квартир) Вот и искусственное снижение цен показывает Вся хитрость. Мы просто взяли одну из своих квартир, оценили ее на сегодня (получилось, что цена ниже, прилично, за эти деньги даже квартиру в худших домах не продают), зато цену на февраль он дал такую, что ни агенство, ни мы бы сами ни за что не продали, выше примерно на 300 000 рублей от реальной. Вот получился минусовой индекс

Мы сделали проверку его калькулятору квартир, тех квартир, которые видели своими глазами т.к. очень многие евроремонтом называют новые обои на стенах и новый ленолеум А в оценке есть важный параметр про состояние. Вот оценка этих квартир была значительно ниже цены, по которой их продают, а некоторые уже и продали.
И еще интересный момент: параметр удаленность от метро, по моей квартире первый раз поставила 10 минут пешком, второй раз 5 минут транспортом, в первом случае цена вышла на 200 000 выше второго
Евгений, не доверяйте чужой аналитике, верьте только собственному опыту.

[Светлан@]

Есть ли у кого положительный опыт сдачи недвижки в аренду от 3 мес
и более при вашем отсутствии после непосредственного момента сдачи.
Т.е. типа сдал и уехал зимовать-путешествовать. А кум-сват-брат средства с арендатороф получает и вам засылает.
Интересует практический опыт подобных деяний.
Возникали ли какие либо проблемы?

Сигарилка все правильно написала, могу только добавить:
в такой ситуации, если нет проверенного кума-свата-брата, готового радеть за ваши деньги (за долю малую или по-родственному - неважно) можно посоветовать поискать арендатора, который заплатит, например, за 3 мес. вперед. Естественно, цена должна быть интересной, чтобы человек на это пошел.
При этом, все равно нужно доверенное лицо, записанное в договор, которое будет посещать квартиру, например, раз в месяц. Проверять ее состояние, не поселилась ли у вас "чистоплотная таджикская семья из 10 человек" и быть готовым к решению каких-либо проблем типа починки кранов-унитазов, и т.п.

[Cutie Pie]

Органы госрегистрации просто не имеют права зарегистрировать сделку на продажу жилья физлицу, если дом не сдан.

да? мы тут намедни смотрели строящийся дом, корпус уже стоит, ГК назначена на июль след. года. Сразу же они предлагают зарегистрировать сделку в ГБР как "правоприобретателя", после сдачи ГК компания-продавец сама в течение месяца кабаном несёцца опять же в ГБР со мной и перерегистрирует меня как "правообладателя". Такая схема имеет место быть?

[Evgeny Rodichev]

Такая схема имеет место быть?

Конечно, это и есть фьючерсная сделка, я упоминал про это. Правоприобретатель - это просто покупатель, если попросту, с соответствующими правами. Правообладатель - это владелец, с совсем другими правами.

Regards,
E.R.

[Cutie Pie]

а ппри такой схеме может быть кидок?

[Evgeny Rodichev]

Кидок может быть при любой схеме, но крупные риэлторские компании сознательными кидками не занимаются - у них другой бизнес, так что не переживайте

Тут скорее другая специфика. При фьючерсной сделка, как и при соинвестировании, Вы вступаете, в какой-то мере, в отношения совместного бизнеса с инвестиционной компанией. Т.е. вступаете в инвестиционный бизнес, как бы это не называлось. А любой бизнес - всегда риск. Конкретно - Вы можете получить квартиру раньше или позже, по деньгам - как выиграть, так и проиграть.

Кроме того, при таких сделках крайне полезно досконально изучить договор, особенно в части неустоек, возможностей одностороннего расторжения, форсмажора и т.п. Проконсультироваться с независимым юристом. Очень часто то, что воспринимается людьми как "кидок" оказывается прописанным в договоре - все крупные риэлторские конторы имеют мощнейшие юридические отделы, и там умеют составлять договора так, чтобы и клиентам подводные камни в глаза не бросались, и интересы компании в любой ситуации не ущемить.

Помните главное - риэлторская контора не заинтересована вас кидать, она заинтересована в максимизации своей прибыли. Если это совпадет в конкретной рыночно-инвестиционной ситуации с вашими интересами - все будет хорошо. Если не совпадет - что же, бизнес - это риск, значит, в конкретном случае риск не оправдался.

Regards,
E.R.

[Макс К.]

Нелепое слово "коррекция".
...уровень масла в двигателе был скорректирован...
...высота небоскребов в США 11 сентября была скорректирована...
...стоимость акций на бирже ежедневно корректируется...

По моему, надо говорить прямо: "Снижена на хх% в $", "повышена на ххРуб", и тд.

Риэлторы осторожничают, как бы случайно после ауитительного роста не произошел обвал цен, и осторожненько пытаются говорить, что все как всегда, просто чуть чуть немножечко поправились квартирки и это не навсегда, завтра, да что там, сёдня к вечеру снова будет как всегда. Рост, Рост, все вырастет я щаз корректировочка, корректировочка...

[Cutie Pie]

ага, Макс К.
Особенно убивает, что каждого плюгавенького риэлтора обучили нейролингвистическому программированию и он неудачно пытаецца внедрить свой опыт, типа вбить в голову покупателя мысль о постоянном росте. В итоге выглядит как попытка состроить хорошую мину при плохой игре

[S-Sun]

Здравствуйте, пишу на этом форуме впервые, хотя, читаю более 1.5 лет. Но так как тема недвижимости немного касается моей работы (а точнее, фирмы, где я работаю), просто решил описать что происходит на рынке недвижимости в Москве со стороны небольшой фирмы, торгующей новыми или ещё строюшимися квартирами:

1. Стоимость кв.м. растёт в долларах в последние месяцы, незначительно на 2-5% ежемесячно, но стабильно;

2. Цена в рублях практически не меняется, если и корректируется, то в сторону увеличения, но незначительно;

3. Цена вторички реально растёт, особенно на относительно недорогие предложения (маленький метраж, плохой дом и т.п., но зато более или менее доступно);

4. Цена в Евро, может и снижается, но только благодаря взметнувшему вверх курсу Евро. Сейчас Евро уже 5 день падает, если это продлится достаточно долго, то и цена в Евро на кв.м. в Москве, так же будет расти.
Всё что касается цен на недвижимость на реальном опыте продаж в Очаково, Солнцево и в Кожухово в меньшей степени;

5. Спрос начал понемногу проявляться с осени этого года, сейчас перед НГ, реально вырос в разы. Нет, не ажиотаж конечно, но продавать и вести переговоры стали в 2-3 раза больше, по-сравнению с октябрём 2007г.
Впрочем, и в прошлом "застойном" году перед НГ тоже кратковременно вырос спрос, но только на достаточно дорогие квартиры, в хороших домах, ближе к центру Москвы.
Но в этот раз, видимо, спрос если и упадёт после НГ, то только до уровня октября этого года. Т.е. будет рост цен, но небольшой, и такой спрос большинство строительных компаний будет удовлетворять для дальнейшей активной работы. Но как инвестиции московские квартиры, пока, не привлекательны, и надеюсь, не скоро ими станут. Сейчас значительно больше растут регионы, но не все, конечно.

6. Аренда квартир в Москве растёт, и прилично, за этот год выросла в среднем на 25-30%. Что касается люксового рынка квартир, сказать ничего по ним не могу - не сталкивался.


P.S. Теперь по общим наблюдениям:

а.) Дешеветь квартиры за кв.м. в Москве точно в обозримом будущем не будут, слишком много денег в Москве, слишком многие сюда хотят приехать за любые деньги, слишком мало места под застройку, слишком всё коррумпировано, всё распределено между своими в Пр-ве г. Москвы и приближёнными к ним.

б.) То же и с арендой, инвестиционные квартиры скоро вымрут в Москве как класс. Прочие квартиры рано или поздно, либо обретают своих новых хозяев, либо заселяются разросшимися родственниками старых хозяев. Так что аренда будет дорожать и дальше, значительно опережая рост цены кв.м.

в) Имеет смысл всё-таки, задуматься о покупки квартиры, по ипотеке, поскольку ежемесячный ипотечный взнос уже сейчас не сильно опережает оплату за месяц аренды квартиры (я говорю не о люксовых вариантов, там совсем другая ситуация), как я и поступил , и очень рад этому. Зато, по крайней, мере, уж эти деньги не будут выброшены на ветер, не так обидно их отдавать и т.п.
Рано или поздно в росте з/пл и ставок аренды квартир в Москве, выиграют последние, По-крайней мере, для большинства граждан работающих в Москве и имеющих неплохую работу и доход.

Подумайте о покупке в Москве или ближнем Подмосковье.

Ни в коем случае, не рассматривайте, мой пост, как рекламу или что-то в этом роде, сам не Риэлтор, и лично продажами квартир не занимаюсь, просто уж тема больно для Москвы животрепешюшая, вот и решил написать, чтобы немного прояснить ситуацию.


Кто-то тут писал, про долгую регистрацию собственности в ПИКе и т.п. Такие уж у нас Гос.органы, дом уже давным давно стоит, все в нём живут, а свидетельства о собственности на руках нет чуть-ли не годами. Получают первыми видимо, покупатели квартир у Интеко и иже с ними, а ПИК видимо просто, не так приближен, либо мало даёт на руку, это не вина этих компаний, просто рынок недвижимости и строительства в Москве полностью коррумпирован, наверное, на все 100%.

Просто так в Москве ничего не строится.

[МИФФ]

Вот человек с "земли" пришел и честно сказал,что цены на аренду растут,а не снижаются . А то кое кто график левый разместил и туману нагнал,хотя изначально по теме был не прав.