Сдача квартиры в аренду

[dimok106]

Ктому же индекс irn рассчитывается вроде в долларах, и по умолчанию индекс в них выводит :
http://www.irn.ru/gd/? class=all&type=1&period=1&step=week&grnum=1&currency=1#begin

Поэтому график в евро пока еще очень экзотичен

[Fiora]

Живут они в разных измерениях, хотя если прикинуть что срок доставки инвестпроекта несколько лет и посчитать сколько натикает по депозиту за это время на стоимость первички, то что-то похожее на вторичку получается. Вот такая вот арифметика может еще имеет место быть.

согласна, и не только по депозиту тикает. Мы недавно присмотрели один дом, новострой, еще не сдан, цены показались адекватными, позвонили и выяснилось, что квартира получается дорогой, т.к. лишившись двух своих для оплаты этого новостроя, будем как минимум еще два с лишним года снимать квартиру, а это уже прямые убытки. Съем квартиры нам сегодня обходится в 45000/мес, за 30 месяцев 1350 000 рублей убытков, если к той стоимости прибавить эту сумму, можно и сегодня уже в сданном доме найти квартиру. А все потому, что это ПИК-недвижимость, который уже построенный дом будет еще год сдавать и только ЧЕРЕЗ год после сдачи ключи, а потом ремонт, вот и набегает очень приличная копейка ни за что.
Дешево или дорого - понятия очень относительные

[Evgeny Rodichev]

Вторичка и б.у. это разные вещи. Разве нет? Если я купил инвест проект, а после ГК продаю - это уже вторичка. Первичка это когда продает строительная компания.

Вы очень непривычно используете термины, может, отсюда и некоторые различия.

Термина "б.у" я в риэлторском бизнесе не встречал, используется термин "состояние квартиры" (новая, евроремонт, косм. ремонт и т.п.). Под "первичкой" понимается жилье (говорим сейчас о жилом фонде, в нежилом - свои заморочки), на которое заключается первый договор перехода прав собственности от юрлица к физлицу. Вторичка - когда такой договор уже не первый в истории квартиры, т.е. имеет место продажа от физлица физлицу. С состоянием квартиры это не связано - например, физлицо может купить новую, свежепостроенную квартиру, не въезжать в нее, а через некоторое время перепродать другому физлицу. Но это будет сделка вторичного рынка.

Инвестирование - это вообще другое. Я давно отошел от риэлторского бизнеса, и не следил за изменениями, но еще несколько лет назад сделка первичной продажи (т.е. переход права собственность физлицу) регистрировалась только для сданного жилья. А все досрочные сделки оформлялись как договора инвестирования или как фьючерсные сделки. Но не слышал, чтобы законодательство в этом отношении поменялось. Органы госрегистрации просто не имеют права зарегистрировать сделку на продажу жилья физлицу, если дом не сдан.

Поэтому то, что Вы пишете "многие не рассматривают покупку первички", как я понимаю, имеется в виду - многие не рассматривают вариант инвестирования, а хотят именно сразу покупку. Но если это покупка в свежепостроенном доме, и у квартиры не было предыдущего владельца - физлица, то это первичная покупка.

Regards,
E.R.

[dimok106]

Да с терминами я сам путаюсь при использовании , вы правильное определение дали. В общем мы друг друга поняли. Первичкой демпинговать очень сложно - реальной ее нет, а виртуальная она есть совсем другой товар.

Если же демпингуют инвестпроектами - виртуальными домами, то очень часто возникают вопросы в надежности проекта и покупателей чуть ли не меньше становится. Тут вот одну компанию в провинции Сбербанк несмотря на предварительные договоренности отказался кредитовать в рамках проекта Досутпное Жилье - цену слишком доступную обещали - пришлось поднимать.

По поводу регистрации продажи. Обычное дело - покупка котлована - продажа после ГК и оформления в собственность(максимальаня прибыль). Поэтому очень напрашивается называться первичкой и вторичкой. Конечно это не одно и тоже, хотя часто стадии совпадают. До ГК и оформления прав собственности так и продают друг другу одни бумаги.. но в этом аспекте хотя де юро она еще первичка, но де факто она уже ведет себя как вторичка - попробуйте спланировать распродажу хотя бы одного дома полсотней инвесторов-физиков... ))

"Поэтому то, что Вы пишете "многие не рассматривают покупку первички", как я понимаю, имеется в виду - многие не рассматривают вариант инвестирования, а хотят именно сразу покупку. Но если это покупка в свежепостроенном доме, и у квартиры не было предыдущего владельца - физлица, то это первичная покупка"

Да именно вариант инвестирования многие не рассматривают. Но кол-во квартир у юрлиц задействованных в процессе стройки к моменту оформления жилья в собственность по моим ощущениям не больше %20 (ИМХО)
А вы как оценваете - % проданных квартир физикам в доме который прошел ГК и на стадии оформления в собственность жильцами?

[Evgeny Rodichev]

А вы как оценваете - % проданных квартир физикам в доме который прошел ГК и на стадии оформления в собственность жильцами?

Конкретно сейчас - не слежу, как-то уже почти год с бывшими коллегами не общался за рюмкой чая
Такой процент - он всегда сильно разный, и является основным фактором, определяющим цены на рынке недвижимости. Например, в районах массовой застройки и по дешевому жилью часто компании старались все 100% подвести под инвестиционные программы (т.е. распродать дом заранее). При этом норма прибыли получается поменьше, но это компенсируется массовостью сделок (т.к. для покупателя квартира в итоге получается дешевле, и больше людей могут это себе позволить).

С другого края - элитка. Там часто стараются вообще ничего заранее не продавать, а 2-3 года назад, в период бурного роста цен, еще и придерживали уже построенные и сданные дома. Т.е. в момент открытия продажи все 100% квартир были свободны.

Между этими крайностями - весь спектр, от 0 до 100.

Но сейчас, т.к. цены падают, держать непроданное жилье невыгодно компаниям, и, полагаю, тенденция именно такая, как Вы отметили - риэлторы стараются продать жилье заранее, еще на стадии строительства. Такая ситуация была во второй половине 1998 и в 1999 году (именно тогда я и был в недвижимости, так что хорошо помню, как дела обстояли). Сейчас ситуация в чем-то похожа - цены падают, а с ликвидностью в целом слегка напряженка. Похожие условия должны вызывать похожую политику продаж.

Regards,
E.R.

[dimok106]

Да гдеж они падают то ))))?
Можно конечно спорить в чем считать - рубли доллары евро, баррели, батоны.. но В ЦЕЛОМ год совершенно ровный. ни туда ни сюда.
Я думаю основная тенеденция, которая в этом году была заложена - это диффиренциация цен... хорошее жилье дорожало, плохое дешевело... возможно тоже уйдем от метража как основного критерия стоимости. У нас по городу риалпрайс показывает снижение гдето процентов на 10 от прошлогодних пиков, однако качесвтенное жилье прибавило на 20.
Но даже 20% по сравнению с прошлым ростом это не падение а коррекция.

[Evgeny Rodichev]

Можно конечно спорить в чем считать - рубли доллары евро, баррели, батоны.. но В ЦЕЛОМ год совершенно ровный. ни туда ни сюда.

Спорить в чем считать бессмыслено, т.к. есть абсолютно объективные критерии. Представьте, к примеру, у Вас и у меня год назад были равные суммы (допустим, в долларах - у Вас один доллар, и у меня один), Вы вложили свой доллар, допустим под 10% на год, а я свой доллар сконвертировал в евро, и вложился в евро под 5%. Через год мы изъяли наши деньги, и смотрим - у кого больше. Я свои евро конвертирую опять в доллары (но курс доллара к евро упал за этот год на 13-14%) - и оказывается, что долларов у меня больше. Или Вы свои доллары в евро сконвертите - опять у меня больше. Это азы - в чем не считай, результат будет один и совершенно объективный.

Т.е. если за некоторую кучку своих денег я мог купить, допустим, квартиру в 100 кв.м., но не купил, а подержал этот год эту кучку (в рублях) в банке, то сегодня, на туже самую кучку (вынутую из банка с процентами) я могу купить уже 110 кв.м. Или куплю 100 кв.м., но зато не на всю кучку, а 10% от нее еще на пропой души останется

Если это не есть объективное удешевление - то я уже ничего не понимаю.

Regards,
E.R.

[MC]

Есть ли у кого положительный опыт сдачи недвижки в аренду от 3 мес
и более при вашем отсутствии после непосредственного момента сдачи.
Т.е. типа сдал и уехал зимовать-путешествовать. А кум-сват-брат средства с арендатороф получает и вам засылает.
Интересует практический опыт подобных деяний.
Возникали ли какие либо проблемы?

[dimok106]

Индекс рассчитывается в долларах и баста
Можно пересчитать в евро в этом году. Можно в 2006 мегарост пересчитать в акции РАО и тоже получить, что вложения были не выгодными.

Я прекрасно понимаю о чем вы говорите, но это все равно сегодня лишь приятгивание за уши.. может быть со временем нанут считать в евро. Ипотеку ту же берут в долларах и в рублях, а не в евро. Эти люди как должны этот граик воспринимать ?

Немного потеоретизирую - представьте что кореекция закончилась - а скоре всего в рублях и долларах это действительно так. Т.е. в следующем году будет дорожать - надо опять покупать. У вас транзакционные издержки по оформлению купли2008-продажи2007, налоги, скидики накидки для срочной продажи покупки явно выйдут за ту прибыль котоую вы себе в еврокэше за этот год насчитали.

[Fiora]

Есть ли у кого положительный опыт сдачи недвижки в аренду от 3 мес
и более при вашем отсутствии после непосредственного момента сдачи.
Т.е. типа сдал и уехал зимовать-путешествовать. А кум-сват-брат средства с арендатороф получает и вам засылает.
Интересует практический опыт подобных деяний.
Возникали ли какие либо проблемы?

у меня был подобный опыт, итог - задержка оплаты, регулярная, в итоге еще и проблема с выселением таких жильцов, которые наглели с моей мамой, т.к. юридически у нее было прав на выселение жильцов за неуплату из моей квартиры. Вопрос, конечно же, решился, но нервы потрепались.

"Кум-сват-брат", на мой взгляд, должен быть заинтересованным лицом с доверенностью на право сдавать в аренду вашу квартиру имеющий желание и время тратить определенные усилия на вашу квартиру, если возникли проблемы.
Последний раз у нас на ровном месте возникли проблемы с жильцом, который решил съехать раньше оговоренного договором срока, в таком случае полагался НЕвозврат страховой суммы, но жилец начал внаглую его требовать, съехав с квартиры внезапно и увезя с собой комплект ключей от квартиры и подъездной площадки. В итоге в начале мы потратили время, чтобы найти редко встречающуюся "личинку" дверного замка, заменить замок на площадке, сделать для всех соседей по 3-4 ключа (только на смену замков и ключи ушло ок.10 000 рублей + время), потом еще несколько недель сдавали квартиру, ходили на показы...и все это в рабочее время. Сомневаюсь, что кто-либо за нас тратил бы личное время и решал эти проблемы.
Но может и повезти и все будет гладко-спокойно.

По другой квартире у нас жильцы, которые сами оплачивают всю коммуналку, потом сумму вычитают из арендной и сами переводят нам деньги по банку, т.к. даже в пределах одного города у нас проблемы встретиться

[Fiora]

to Евгений Родичев: мы посмотрели сайт, который выдал вам график падения цен. Поскольку свои квартиры выставляли на продажу и снимали в начале года и этой осенью, а паралелльно искали квартиру, цены прекрасно помним.
Секрет сего графика кроется в том, что на начало года там цены очень завышены, а сейчас занижены (там есть калькулятор оценки квартир) Вот и искусственное снижение цен показывает Вся хитрость. Мы просто взяли одну из своих квартир, оценили ее на сегодня (получилось, что цена ниже, прилично, за эти деньги даже квартиру в худших домах не продают), зато цену на февраль он дал такую, что ни агенство, ни мы бы сами ни за что не продали, выше примерно на 300 000 рублей от реальной. Вот получился минусовой индекс

Мы сделали проверку его калькулятору квартир, тех квартир, которые видели своими глазами т.к. очень многие евроремонтом называют новые обои на стенах и новый ленолеум А в оценке есть важный параметр про состояние. Вот оценка этих квартир была значительно ниже цены, по которой их продают, а некоторые уже и продали.
И еще интересный момент: параметр удаленность от метро, по моей квартире первый раз поставила 10 минут пешком, второй раз 5 минут транспортом, в первом случае цена вышла на 200 000 выше второго
Евгений, не доверяйте чужой аналитике, верьте только собственному опыту.

[Светлан@]

Есть ли у кого положительный опыт сдачи недвижки в аренду от 3 мес
и более при вашем отсутствии после непосредственного момента сдачи.
Т.е. типа сдал и уехал зимовать-путешествовать. А кум-сват-брат средства с арендатороф получает и вам засылает.
Интересует практический опыт подобных деяний.
Возникали ли какие либо проблемы?

Сигарилка все правильно написала, могу только добавить:
в такой ситуации, если нет проверенного кума-свата-брата, готового радеть за ваши деньги (за долю малую или по-родственному - неважно) можно посоветовать поискать арендатора, который заплатит, например, за 3 мес. вперед. Естественно, цена должна быть интересной, чтобы человек на это пошел.
При этом, все равно нужно доверенное лицо, записанное в договор, которое будет посещать квартиру, например, раз в месяц. Проверять ее состояние, не поселилась ли у вас "чистоплотная таджикская семья из 10 человек" и быть готовым к решению каких-либо проблем типа починки кранов-унитазов, и т.п.

[Cutie Pie]

Органы госрегистрации просто не имеют права зарегистрировать сделку на продажу жилья физлицу, если дом не сдан.

да? мы тут намедни смотрели строящийся дом, корпус уже стоит, ГК назначена на июль след. года. Сразу же они предлагают зарегистрировать сделку в ГБР как "правоприобретателя", после сдачи ГК компания-продавец сама в течение месяца кабаном несёцца опять же в ГБР со мной и перерегистрирует меня как "правообладателя". Такая схема имеет место быть?

[Evgeny Rodichev]

Такая схема имеет место быть?

Конечно, это и есть фьючерсная сделка, я упоминал про это. Правоприобретатель - это просто покупатель, если попросту, с соответствующими правами. Правообладатель - это владелец, с совсем другими правами.

Regards,
E.R.

[Cutie Pie]

а ппри такой схеме может быть кидок?

[Evgeny Rodichev]

Кидок может быть при любой схеме, но крупные риэлторские компании сознательными кидками не занимаются - у них другой бизнес, так что не переживайте

Тут скорее другая специфика. При фьючерсной сделка, как и при соинвестировании, Вы вступаете, в какой-то мере, в отношения совместного бизнеса с инвестиционной компанией. Т.е. вступаете в инвестиционный бизнес, как бы это не называлось. А любой бизнес - всегда риск. Конкретно - Вы можете получить квартиру раньше или позже, по деньгам - как выиграть, так и проиграть.

Кроме того, при таких сделках крайне полезно досконально изучить договор, особенно в части неустоек, возможностей одностороннего расторжения, форсмажора и т.п. Проконсультироваться с независимым юристом. Очень часто то, что воспринимается людьми как "кидок" оказывается прописанным в договоре - все крупные риэлторские конторы имеют мощнейшие юридические отделы, и там умеют составлять договора так, чтобы и клиентам подводные камни в глаза не бросались, и интересы компании в любой ситуации не ущемить.

Помните главное - риэлторская контора не заинтересована вас кидать, она заинтересована в максимизации своей прибыли. Если это совпадет в конкретной рыночно-инвестиционной ситуации с вашими интересами - все будет хорошо. Если не совпадет - что же, бизнес - это риск, значит, в конкретном случае риск не оправдался.

Regards,
E.R.

[Макс К.]

Нелепое слово "коррекция".
...уровень масла в двигателе был скорректирован...
...высота небоскребов в США 11 сентября была скорректирована...
...стоимость акций на бирже ежедневно корректируется...

По моему, надо говорить прямо: "Снижена на хх% в $", "повышена на ххРуб", и тд.

Риэлторы осторожничают, как бы случайно после ауитительного роста не произошел обвал цен, и осторожненько пытаются говорить, что все как всегда, просто чуть чуть немножечко поправились квартирки и это не навсегда, завтра, да что там, сёдня к вечеру снова будет как всегда. Рост, Рост, все вырастет я щаз корректировочка, корректировочка...

[Cutie Pie]

ага, Макс К.
Особенно убивает, что каждого плюгавенького риэлтора обучили нейролингвистическому программированию и он неудачно пытаецца внедрить свой опыт, типа вбить в голову покупателя мысль о постоянном росте. В итоге выглядит как попытка состроить хорошую мину при плохой игре

[S-Sun]

Здравствуйте, пишу на этом форуме впервые, хотя, читаю более 1.5 лет. Но так как тема недвижимости немного касается моей работы (а точнее, фирмы, где я работаю), просто решил описать что происходит на рынке недвижимости в Москве со стороны небольшой фирмы, торгующей новыми или ещё строюшимися квартирами:

1. Стоимость кв.м. растёт в долларах в последние месяцы, незначительно на 2-5% ежемесячно, но стабильно;

2. Цена в рублях практически не меняется, если и корректируется, то в сторону увеличения, но незначительно;

3. Цена вторички реально растёт, особенно на относительно недорогие предложения (маленький метраж, плохой дом и т.п., но зато более или менее доступно);

4. Цена в Евро, может и снижается, но только благодаря взметнувшему вверх курсу Евро. Сейчас Евро уже 5 день падает, если это продлится достаточно долго, то и цена в Евро на кв.м. в Москве, так же будет расти.
Всё что касается цен на недвижимость на реальном опыте продаж в Очаково, Солнцево и в Кожухово в меньшей степени;

5. Спрос начал понемногу проявляться с осени этого года, сейчас перед НГ, реально вырос в разы. Нет, не ажиотаж конечно, но продавать и вести переговоры стали в 2-3 раза больше, по-сравнению с октябрём 2007г.
Впрочем, и в прошлом "застойном" году перед НГ тоже кратковременно вырос спрос, но только на достаточно дорогие квартиры, в хороших домах, ближе к центру Москвы.
Но в этот раз, видимо, спрос если и упадёт после НГ, то только до уровня октября этого года. Т.е. будет рост цен, но небольшой, и такой спрос большинство строительных компаний будет удовлетворять для дальнейшей активной работы. Но как инвестиции московские квартиры, пока, не привлекательны, и надеюсь, не скоро ими станут. Сейчас значительно больше растут регионы, но не все, конечно.

6. Аренда квартир в Москве растёт, и прилично, за этот год выросла в среднем на 25-30%. Что касается люксового рынка квартир, сказать ничего по ним не могу - не сталкивался.


P.S. Теперь по общим наблюдениям:

а.) Дешеветь квартиры за кв.м. в Москве точно в обозримом будущем не будут, слишком много денег в Москве, слишком многие сюда хотят приехать за любые деньги, слишком мало места под застройку, слишком всё коррумпировано, всё распределено между своими в Пр-ве г. Москвы и приближёнными к ним.

б.) То же и с арендой, инвестиционные квартиры скоро вымрут в Москве как класс. Прочие квартиры рано или поздно, либо обретают своих новых хозяев, либо заселяются разросшимися родственниками старых хозяев. Так что аренда будет дорожать и дальше, значительно опережая рост цены кв.м.

в) Имеет смысл всё-таки, задуматься о покупки квартиры, по ипотеке, поскольку ежемесячный ипотечный взнос уже сейчас не сильно опережает оплату за месяц аренды квартиры (я говорю не о люксовых вариантов, там совсем другая ситуация), как я и поступил , и очень рад этому. Зато, по крайней, мере, уж эти деньги не будут выброшены на ветер, не так обидно их отдавать и т.п.
Рано или поздно в росте з/пл и ставок аренды квартир в Москве, выиграют последние, По-крайней мере, для большинства граждан работающих в Москве и имеющих неплохую работу и доход.

Подумайте о покупке в Москве или ближнем Подмосковье.

Ни в коем случае, не рассматривайте, мой пост, как рекламу или что-то в этом роде, сам не Риэлтор, и лично продажами квартир не занимаюсь, просто уж тема больно для Москвы животрепешюшая, вот и решил написать, чтобы немного прояснить ситуацию.


Кто-то тут писал, про долгую регистрацию собственности в ПИКе и т.п. Такие уж у нас Гос.органы, дом уже давным давно стоит, все в нём живут, а свидетельства о собственности на руках нет чуть-ли не годами. Получают первыми видимо, покупатели квартир у Интеко и иже с ними, а ПИК видимо просто, не так приближен, либо мало даёт на руку, это не вина этих компаний, просто рынок недвижимости и строительства в Москве полностью коррумпирован, наверное, на все 100%.

Просто так в Москве ничего не строится.

[МИФФ]

Вот человек с "земли" пришел и честно сказал,что цены на аренду растут,а не снижаются . А то кое кто график левый разместил и туману нагнал,хотя изначально по теме был не прав.