Форум Винского

**Отто Пырьев** » 26 мар 2012, 09:39

Уважаемые форумчане, сдающие квартиры, поделитесь опытом.
Есть 2 квартиры в Москве, хочу их сдавать, проживая за границей (раньше никогда не сдавал).
Как это лучше сделать?
1. Заключать ли договор (на 11 месяцев)? Вы его заключаете?
2. Как быть с налогом (13%)? Является ли факт наличия договора (нерегистрируемого) обязательством платить налоги?
3. Оформляете ли вы факт получения арендной платы с жильцов (расписки, квитанции и т.д.)?
4. Есть еще доверительное управление недвижимостью. Что вы об этом думаете? Стоит ли связываться?
5. Кто оплачивает коммуналку?
6. Какие ресурсы вы используете для поиска жильцов?

спасибо

**pups** » 26 мар 2012, 11:22

1.да
2.нет. Если уж так захочется платить, зарегистрируйте ИП с упрощенкой, налог с дохода=6%.
3.да, обязательно.
4.не связывался.ИМХО есть смысл только для дорогой недвижимости и то это весьма спорно.
5.как правило, хозяин платит постоянную часть. Переменную часть - электричество, тлф-междгород, интернет, вода (если по счетчику) - жильцы.
Но, в принципе, как договоритесь.
6.никакие. Рекомендации знакомых, впрочем у меня все арендаторы давние.

Вообще-то Вы не тем интересуетесь. Если Вы собираетесь сдавать квартиру, находясь за границей, то главное - иметь в Москве человека, который сможет и захочет разрулить любую ситуацию с квартирой и жильцами.Выпишите доверенность и всё.

**Павлин** » 26 мар 2012, 22:29

pups писал(а) 26 мар 2012, 11:22:Вообще-то Вы не тем интересуетесь. Если Вы собираетесь сдавать квартиру, находясь за границей, то главное - иметь в Москве человека, который сможет и захочет разрулить любую ситуацию с квартирой и жильцами.Выпишите доверенность и всё.

А вот я тоже задумывался об этом вопросе.
Интересно, занимаются риелторские конторы подобными вещами? Т.е. заключаешь с каким-нибудь ИНКОМом договор, по которому вместо такого вот человека-разрульщика всех вопросов, будет выступать агентство? А сам только получать деньги на карту?
Возможно ли такое?!

**House495** » 26 мар 2012, 22:40

Всем сдающим рекомендовал бы обратить внимание на тему
Квартиранты не платят за аренду - как правильно выставить?

Даже не в части методов борьбы с недобросовестными жильцами, а в части необходимости тщательной проработки всех условий договора найма. Потому как многие используют куцые шаблоны, навязываемые полуграмотными риэлторами, которые никого не защищают. А правовыми путями избавиться от неплательщиков ой как непросто.

**Павлин** » 27 мар 2012, 00:11

House495, да читали... По этому, кстати, и мысль переложить все возможные траблы на риелторскую контору, лучше с "именем" (нет, понятно, что кровопийцы) в которой есть свои юристы.

**House495** » 27 мар 2012, 00:19

Павлин писал(а) 27 мар 2012, 00:11:House495, да читали... По этому, кстати, и мысль переложить все возможные траблы на риелторскую контору, лучше с "именем" (нет, понятно, что кровопийцы) в которой есть свои юристы.

Я как-то наводил справки, и у меня сохранились смутные воспоминания, что речь шла о 25% платы. Не поручусь за достоверность данной информации. Возможно также, что они работают только с элитным жильем. Но доверять решение своих проблем я бы им не стал. Очень сомневаюсь как в их добросовестности, так и компетентности. Ну то есть уплачиваемая им солидная часть ренты, имхо, это своеобразная страховка, которая очень дорого стоит, не приносит реальной выгоды, и в случае проблем вряд ли их решит. Единственно, квартиру имхо нужно обязательно застраховать у нормального страховщика - а то спалят, подонки, или соседей зальют, ищи их потом Я каждый год страхую, хотя не сдаю, только думаю об этом

**pups** » 27 мар 2012, 07:54

Вот погуглил быстренько по доверительному управлению:
http://www.astons-dom.ru/leaseap/ готовы работать за 10%
Понятно, что стандартные операции типа взимания денег они выполнят - чего тут сложного? А вот подпишутся ли они решать возможные конфликты? Сомневаюсь.

**House495** » 27 мар 2012, 08:43

pups писал(а) 27 мар 2012, 07:54: Понятно, что стандартные операции типа взимания денег они выполнят - чего тут сложного? А вот подпишутся ли они решать возможные конфликты? Сомневаюсь.

Ну так о чем и речь. Добросовестный арендатор итак деньги переведет. А подряжаться решать проблемы за 10%, т.е. 4-6 тыс рублей в месяц при найме стандартной квартиры? Очень сомневаюсь.

**Павлин** » 27 мар 2012, 08:47

Ну да, я тоже посмотрел ссылку pups - они еще и ремонт могут организовать... да так, что еще должен останешься...
Видимо, "не вариант"! Нужен надежный человек, за те же 10%.

**House495** » 27 мар 2012, 09:06

Павлин писал(а) 27 мар 2012, 08:47:Ну да, я тоже посмотрел ссылку pups - они еще и ремонт могут организовать... да так, что еще должен останешься...
Видимо, "не вариант"! Нужен надежный человек, за те же 10%.

Опять же, смысл платить человеку за решение еще не возникших проблем? Имхо, нужно иметь принципиальную договоренность о том, что он вмешается при возникновении проблем - не бесплатно, разумеется. Ну или раз в квартал будет инспектировать жилище.

**yzoom** » 27 мар 2012, 09:25

Уже не первый год занимаюсь доверительным управлением недвижимостью. По опыту проблемы бывают нескольких видов: 1) В квартире устраивают публичный дом и очень сложно бывает проконтролировать это если ты живёшь скажем в Тайланде. 2) В 2-х случаях из 10-ти, примерно, квартиранты забивают на выплату ежемесячных платежей, когда узнают, что владельцы квартиры живут далеко и всячески затягивают переводы придумывая истории всяческие. Приходится заниматься их выселением и подбором новых арендаторов. 3) Бывает, что снимая квартиру люди не рассчитывают своих возможностей и через некоторое время просто съезжают и опять уходит время на подбор новых клиентов и затруднительно это делать на дистанции.
4) в квартире устраивают без вашего согласия некое подобие гостиницы.

В этих случаях конечно выгодно пользоваться услугами сторонних лиц которые имеют доверенность на сдачу в аренду квартиры.
Что надо сделать уезжая на длительный период:
1) Заключить договор с агентом или с агентством недвижимости и выдать им доверенность на право сдавать квартиру в аренду.
2) Застраховать квартиру от ущерба (пожар+взрыв+повреждение водой+ответственность перед третьими лицами) лучше конечно по максималке. Страховка не повредит. Самому заключить или в доверенности на право заниматься сдачей в аренду прописать и возможность заключения договора страхования имущества.
3) Познакомить выбранного агента с соседями, дабы соседи всегда могли вовремя стукануть на непорядок с квартирантами

Больше ничего не нужно. Нормальный агент сам уже отследит, чтоб в квартире не устроили публичный дом или хостел для рабочих из стран ближнего зарубежья. А если заключать договор с юр.лицами (агентствами по недвижке) то там не будут особо заморачиваться с подбором клиентов и контролем за ними.

Стоит или не стоит отдавать квартиру в доверительное управление: Думаю стоит т.к. ни кто кроме вас лично и доверенного лица не сможет решить внезапно возникшую проблему. А 10-15% это не такая уж и крупная сумма чтоб обезопасить себя от возможных проблем.

**yzoom** » 27 мар 2012, 09:28

Опять же, смысл платить человеку за решение еще не возникших проблем? Имхо, нужно иметь принципиальную договоренность о том, что он вмешается при возникновении проблем - не бесплатно, разумеется. Ну или раз в квартал будет инспектировать жилище.

1. нужна доверенность, а не договорённость
2. кто будет контролировать возможные проблемы? человек который не заинтересован в контроле? вряд ли он даже 10 минут, в этом случае, потратит на контроль

**House495** » 27 мар 2012, 09:41

yzoom писал(а) 27 мар 2012, 09:25: Стоит или не стоит отдавать квартиру в доверительное управление: Думаю стоит т.к. ни кто кроме вас лично и доверенного лица не сможет решить внезапно возникшую проблему. А 10-15% это не такая уж и крупная сумма чтоб обезопасить себя от возможных проблем.

Ну то есть вы за эти 4-6 тр в месяц (речь о стандартной 2 двушке, например) готовы заниматься поисками жильцов, вопросами регулярного контроля состояния квартиры, разбирать жалобы соседей на жильцов, выбивать из них оплату, заниматься выселением, решать вопросы залива, пожара, общения со страховой и т.п.? Или при возникновении каждой конфликтной ситуации будет вставать речь об отдельном гонораре?

**yzoom** » 27 мар 2012, 09:56

Ну то есть вы за эти 4-6 тр в месяц (речь о стандартной 2 двушке, например) готовы заниматься поисками жильцов, вопросами регулярного контроля состояния квартиры, разбирать жалобы соседей на жильцов, выбивать из них оплату, заниматься выселением, решать вопросы залива, пожара, общения со страховой и т.п.? Или при возникновении каждой конфликтной ситуации будет вставать речь об отдельном гонораре?

С поиска жильцов идет процент который сами же арендаторы и платят (50% от месячного платежа как правило). Выбивать оплату ни кто не собирается, в случае неплатежа в оговорённые сроки + 5 дней жильцы выселяются и их залог (100% арендной платы за последующий месяц им не возвращается) в договоре всё прописывается и весь порядок действий в случае неплатежей в том числе. Для принудительного выселения не требуются никакие затраты кроме как на смену замков(2-3 тысячи рублей или иной суммы если замки стоят дороже, это ложится естественно на владельца жилья и вычитается из арендной платы) и трату времени.
Вопросов со страховой не возникало ещё на моей памяти (тьфу тьфу тьфу), порядок взаимодействия со страховой, в случае возникновения страхового случая, такой же как и при осаго к примеру. Да и не все владельцы квартир страхуют квартиры.
Проверить клиента через ГИАЦ МВД РФ, ИЦ, ЗИЦ ,перед заключением с ним договора найма, тоже не проблема. Если арендодатель не хочет иметь судимых или лиц в розыске, в качестве арендаторов, то не будет таковых. Проверка документов(паспорта) на утерю или замену на новый тоже не проблема.
Любая конфликтная ситуация решается быстро и без дополнительных денежных трат.

**Павлин** » 27 мар 2012, 10:02

Ну вот я чего и задумался об этом вопросе.... Вот конкретный пример из жизни.
По-кругу в квартире "потекли" батареи, причем текли, сволочи, примерно через полгода каждая по очереди. Т.к. в свое время криворукие сантехники из ЖКУ поставили их через одно место...
Вот и вопрос - стало бы агентство покупать аналогичные батареи, заниматься их заменой??? А агент?
Может лучше платить и "доверять" какому-нибудь знакомому человеку?!

**House495** » 27 мар 2012, 10:04

yzoom писал(а) 27 мар 2012, 09:56: Выбивать оплату ни кто не собирается, в случае неплатежа в оговорённые сроки + 5 дней жильцы выселяются и их залог (100% арендной платы за последующий месяц им не возвращается) в договоре всё прописывается и весь порядок действий в случае неплатежей в том числе. Для принудительного выселения не требуются никакие затраты кроме как на смену замков(2-3 тысячи рублей или иной суммы если замки стоят дороже, это ложится естественно на владельца жилья и вычитается из арендной платы) и трату времени.

Как было обсуждено в теме, ссылку на которую я давал выше, легально выселить жильцов практически невозможно - во всяком случае, в "оговоренные сроки + 5 дней". Хорошо, если жильцы не очень знающие, или быстро шугающиеся

**Отто Пырьев** » 27 мар 2012, 10:14

yzoom писал(а) 27 мар 2012, 09:56:С поиска жильцов идет процент который сами же арендаторы и платят (50% от месячного платежа как правило). Выбивать оплату ни кто не собирается, в случае неплатежа в оговорённые сроки + 5 дней жильцы выселяются и их залог (100% арендной платы за последующий месяц им не возвращается) в договоре всё прописывается и весь порядок действий в случае неплатежей в том числе. Для принудительного выселения не требуются никакие затраты кроме как на смену замков(2-3 тысячи рублей или иной суммы если замки стоят дороже, это ложится естественно на владельца жилья и вычитается из арендной платы) и трату времени.
Вопросов со страховой не возникало ещё на моей памяти (тьфу тьфу тьфу), порядок взаимодействия со страховой, в случае возникновения страхового случая, такой же как и при осаго к примеру. Да и не все владельцы квартир страхуют квартиры.
Проверить клиента через ГИАЦ МВД РФ, ИЦ, ЗИЦ ,перед заключением с ним договора найма, тоже не проблема. Если арендодатель не хочет иметь судимых или лиц в розыске, в качестве арендаторов, то не будет таковых. Проверка документов(паспорта) на утерю или замену на новый тоже не проблема.
Любая конфликтная ситуация решается быстро и без дополнительных денежных трат.

Сколько стоят ваши услуги? 10-15%? вне завимости от величины арендной платы?
вы гарантируете стабильное поступление арендной платы на счет владельца? не будет такой ситуации, что одни жильцы съехали, а других ищут месяцами?

**GRUW** » 27 мар 2012, 10:15

а агент не может например владельцу недвижимости "петь" что нету квартирантов на вашу площадь в течении ну например 3-х месяцев, сдавая при этом квартиру? как контролировать самого агента?

**Отто Пырьев** » 27 мар 2012, 10:16

pups писал(а) 26 мар 2012, 11:22:1.да
2.нет. Если уж так захочется платить, зарегистрируйте ИП с упрощенкой, налог с дохода=6%.
3.да, обязательно.
4.не связывался.ИМХО есть смысл только для дорогой недвижимости и то это весьма спорно.
5.как правило, хозяин платит постоянную часть. Переменную часть - электричество, тлф-междгород, интернет, вода (если по счетчику) - жильцы.
Но, в принципе, как договоритесь.
6.никакие. Рекомендации знакомых, впрочем у меня все арендаторы давние.

Вообще-то Вы не тем интересуетесь. Если Вы собираетесь сдавать квартиру, находясь за границей, то главное - иметь в Москве человека, который сможет и захочет разрулить любую ситуацию с квартирой и жильцами.Выпишите доверенность и всё.

а не боитесь, что жильцы или соседи, имея на руках договор и ваши расписки в получении денег, "стукнут" в налоговую?

**yzoom** » 27 мар 2012, 10:20

kopiyff, я же говорю, познакомьте "агента"(доверенное лицо) с соседями и договоритесь соседями, чтоб вас предупредили в случае чего в том числе и когда квартиранты появятся.

да и квартира простаивать только в одном случае может, по крайней мере в Москве, если за неё хотят владельцы получить 60 тысяч, а это по факту однушка без ремонта и мебели и находится в Бутово. Тогда она будет стоять пока владельцы не захотят ценник уровнять со средне рыночным.

**Отто Пырьев** » 27 мар 2012, 10:20

yzoom писал(а) 27 мар 2012, 09:25:2) Застраховать квартиру от ущерба (пожар+взрыв+повреждение водой+ответственность перед третьими лицами) лучше конечно по максималке. Страховка не повредит. Самому заключить или в доверенности на право заниматься сдачей в аренду прописать и возможность заключения договора страхования имущества.

стандартная страховка содержит условие не сдавать квартиру в аренду.
Если включить эту опцию, то страховка будет очень нехило стоить

**House495** » 27 мар 2012, 10:25

Отто Пырьев писал(а) 27 мар 2012, 10:16: а не боитесь, что жильцы или соседи, имея на руках договор и ваши расписки в получении денег, "стукнут" в налоговую?

Налоговая уже обсуждалась в какой-то из тем. Соседи на руках договор и расписки иметь не могут по определению. Зачем стучать жильцам? Ну разве что в случае серьезного конфликта. Потом, налог платится раз в год - пока не прошел момент подачи декларации, никто вас ни в чем упрекнуть не может. Даже если владельца квартиры полностью изобличат в ее сдаче - ну заплатит налог, плюс не слишком большие штрафы, делов-то.

**yzoom** » 27 мар 2012, 10:34

Павлин писал(а) 27 мар 2012, 10:02:Ну вот я чего и задумался об этом вопросе.... Вот конкретный пример из жизни.
По-кругу в квартире "потекли" батареи, причем текли, сволочи, примерно через полгода каждая по очереди. Т.к. в свое время криворукие сантехники из ЖКУ поставили их через одно место...
Вот и вопрос - стало бы агентство покупать аналогичные батареи, заниматься их заменой??? А агент?
Может лучше платить и "доверять" какому-нибудь знакомому человеку?!

Естественно самолично заниматься заменой батарей на новые доверенное лицо не будет, как не будет этим заниматься и друг или знакомый, а вот пригласить сантехника из управляющей компании и оплатить его услуги, любое доверенное лицо в праве. После любых работ составляется акт выполненных работ и подписывается двумя сторонами, исполнителем и заказчиком. Оплачивает подобные работы естественно владелец недвижимости. А если начинает протекать сантехника или лампочка перегорела т.е. текущий бытовой ремонт это уже выполняется арендаторами.
Конечно лучше заплатить знакомым или близким друзьям или родственникам, чтоб они занимались поиском арендатором и в дальнейшем контролировали вашу недвижимость. Только вот не все имеют родственников или друзей которым возможно это поручить.

**yzoom** » 27 мар 2012, 10:43

по поводу будет квартира стоять или нет, уже писал выше, по среднему рынку квартира за неделю сдаётся.

по поводу страховой, к примеру в ингосстрахе страховка будет стоить в год: отделка инженерные сооружения 500 тысяч страхвых выплат, гражданская ответственность перед третьими лицами 3 миллиона - 25 тысяч рублей если включена сдача в аренду и 22700 если не включена сдача в аренду.

платить или не платить за страховку это уже дело самого владельца квартиры.

**Mr.MiF** » 27 мар 2012, 10:56

Отто Пырьев писал(а) 27 мар 2012, 10:20:
yzoom писал(а) 27 мар 2012, 09:25:2) Застраховать квартиру от ущерба (пожар+взрыв+повреждение водой+ответственность перед третьими лицами) лучше конечно по максималке. Страховка не повредит. Самому заключить или в доверенности на право заниматься сдачей в аренду прописать и возможность заключения договора страхования имущества.

стандартная страховка содержит условие не сдавать квартиру в аренду.
Если включить эту опцию, то страховка будет очень нехило стоить

Отто, какие именно у Вас квартиры? Район, состояние, начинка? Как Вы будете определять цену на каждой сдаваемой квартиры?

Страховку нужно делать обязательно. Когда я хотел три года назад снимать одну очень хорошую трешку на Таганке, хозяин был юридически очень подкован, проработал все моменты и узнал, что она будет стоить 3-4% в год.

С агентствами - да простят меня их представители, присутствующие на форуме - я бы не связывался в связи с их искаженной системой стимулов. Даже с элитными. У меня есть один знакомый, который работает по элитке, он не слишком сильно отличается от тех, кто сдает простые квартиры. Видимо, специфика работа в индустрии дает о себе знать.

**zerokol** » 27 мар 2012, 10:58

а чем плох публичный дом в квартире?
помню в детстве мечтал стать директором публичного дома, но не сбылась мечта детства

**House495** » 27 мар 2012, 11:12

Mr.MiF писал(а) 27 мар 2012, 10:56: Страховку нужно делать обязательно. Когда я хотел три года назад снимать одну очень хорошую трешку на Таганке, хозяин был юридически очень подкован, проработал все моменты и узнал, что она будет стоить 3-4% в год.

3-4% от чего? Я за страховку плачу 17,000 в год - выплата 1,5 миллиона по имуществу (имхо, должно быть достаточно для ремонта в случае пожара и компенсации нехитрого скарба) и 300,000 по гражданской ответственность - обычно вполне достаточно по заливу. С опцией сдачи в аренду на несколько тысяч дороже. Если страховать уничтожение квартиры на полную стоимость (хотя смысла в этом не вижу) - конечно, дороже, но не более 1.5% от реальной стоимости в год.

**pups** » 27 мар 2012, 11:54

Отто Пырьев писал(а) 27 мар 2012, 10:16:
pups писал(а) 26 мар 2012, 11:22:1.да
2.нет. Если уж так захочется платить, зарегистрируйте ИП с упрощенкой, налог с дохода=6%.
3.да, обязательно.
4.не связывался.ИМХО есть смысл только для дорогой недвижимости и то это весьма спорно.
5.как правило, хозяин платит постоянную часть. Переменную часть - электричество, тлф-междгород, интернет, вода (если по счетчику) - жильцы.
Но, в принципе, как договоритесь.
6.никакие. Рекомендации знакомых, впрочем у меня все арендаторы давние.

Вообще-то Вы не тем интересуетесь. Если Вы собираетесь сдавать квартиру, находясь за границей, то главное - иметь в Москве человека, который сможет и захочет разрулить любую ситуацию с квартирой и жильцами.Выпишите доверенность и всё.

а не боитесь, что жильцы или соседи, имея на руках договор и ваши расписки в получении денег, "стукнут" в налоговую?

Не боюсь. Я плачу налоги.См. пункт 2.

**Mr.MiF** » 27 мар 2012, 11:56

Тем более, если это всего 1.5%, то стоит застраховать от пожаров/затоплений и т.д.

**pups** » 27 мар 2012, 12:00

Mr.MiF писал(а) 27 мар 2012, 11:56:Тем более, если это всего 1.5%, то стоит застраховать от пожаров/затоплений и т.д.

Всего....
1.5% от реальной цены средненькой двушки это 3000 баксов в год.

**House495** » 27 мар 2012, 12:24

Посчитал на сайте ингоса. Несущие конструкции 9 млн, отделка - 1.5 млн, гр. ответственность - 300,000 р, без франшизы, с опцией аренды, полный пакет рисков - 36,100 рублей в год

**pups** » 27 мар 2012, 12:39

House495 писал(а) 27 мар 2012, 12:24:Посчитал на сайте ингоса. Несущие конструкции 9 млн, отделка - 1.5 млн, гр. ответственность - 300,000 р, без франшизы, с опцией аренды, полный пакет рисков - 36,100 рублей в год

Ну, это, в общем нормально, хотя ИМХО дороговато. Сравнимо с ценой КАСКО автомобиля, а квартира всё-таки по дороге не ездит
А вот что покрывает страховка, которая входит в квартплату? Всегда ее плачу, там мелочь какая-то , рублей 200. но где прописаны условия страхования - х.з.

**House495** » 27 мар 2012, 12:50

pups писал(а) 27 мар 2012, 12:39:
House495 писал(а) 27 мар 2012, 12:24:Посчитал на сайте ингоса. Несущие конструкции 9 млн, отделка - 1.5 млн, гр. ответственность - 300,000 р, без франшизы, с опцией аренды, полный пакет рисков - 36,100 рублей в год

Ну, это, в общем нормально, хотя ИМХО дороговато. Сравнимо с ценой КАСКО автомобиля, а квартира всё-таки по дороге не ездит
А вот что покрывает страховка, которая входит в квартплату? Всегда ее плачу, там мелочь какая-то , рублей 200. но где прописаны условия страхования - х.з.

Можно сделать дешевле - 17,050 р, если убрать 9 млн про несущие конструкции - при теракте государство что-то предоставит, как я понимаю, пожар вряд ли уничтожит дом под ноль, а цунами у нас в регионе все же редкость
Ну тоже покрывает что-то, только там вроде норма компенсации 30,000 рублей за метр по уничтожению) Вам полис в ящик каждый год не бросают? Мне бросают. Рублей 200 - большая у вас квартира .... я вот 50 плачу

🏨 Trip.com — бронирование отелей за границей и в РоссииЛучшие цены для бронирования жилья в Азии. Оплата картами МИР