Форум Винского

**Артур-К** » 05 окт 2012, 22:07

Доброго времени суток, уважаемые форумчане!
Кто-нибудь задавался вопросом: какой вид недвижимости обладает наибольшей рентабельностью (в сравнении с другими), как то: квартиры, комнаты в общежитии, дачи, гаражи, склады, магазины, павильоны, офисы и прочее. Влияет ли в данном случае географический фактор или распределение рентабельности во всех средних и крупных городах примерно одинаково?
Заранее благодарен за ответы.

**yzoom** » 05 окт 2012, 22:10

всё зависит от количества монет в кошельке кожаном и чтоб не надо было азбуку продавать!

**Артур-К** » 05 окт 2012, 22:13

Т.е., на что хватает "золотого запасу", то и брать?

**zerokol** » 05 окт 2012, 22:33

Артур-К писал(а) 05 окт 2012, 22:07:Влияет ли в данном случае географический фактор или распределение рентабельности во всех средних и крупных городах примерно одинаково?

как обычно, в общем, "за всю Одессу", сказать нельзя

**Telepuz** » 05 окт 2012, 22:37

А мне лично наибольшую прибыль приносит магазин который я сдаю в аренду

Э

**Артур-К** » 05 окт 2012, 22:42

Стационарный магазин или павильон на арендуемой земле на территории рынка? Что-то мне подсказывает, что второй вариант сопряжён с дополнительными рисками...

**Telepuz** » 06 окт 2012, 07:08

нет стационарный магазин переделанный из квартиры на первом этаже...

**Haskel** » 06 окт 2012, 08:20

Рентабельность зависит от суммы покупки и суммы аренды.....если за копейки купить квартиру, то она тоже рентабельная будет.

**Артур-К** » 06 окт 2012, 08:43

Ну, это если повезёт найти за копейки...Речь идёт о средней стоимости покупки того или иного объекта недвижимости.

**Haskel** » 06 окт 2012, 08:58

В моем понимании, коммерческая недвижимость более рентабельна.

**Артур-К** » 06 окт 2012, 12:35

Да я тоже к этому склоняюсь...Хотя, жилая недвижимость считается более "быстросдаваемой", менее зависимой (напарямую, во всяком случае) от общей экономической ситуации и меньше заморочек с налогами, что также сказывается на конечной рентабельности.

**ZEWS** » 10 окт 2012, 00:34

Артур-К писал(а) 05 окт 2012, 22:07:Доброго времени суток, уважаемые форумчане!
Кто-нибудь задавался вопросом: какой вид недвижимости обладает наибольшей рентабельностью (в сравнении с другими), как то: квартиры, комнаты в общежитии, дачи, гаражи, склады, магазины, павильоны, офисы и прочее. Влияет ли в данном случае географический фактор или распределение рентабельности во всех средних и крупных городах примерно одинаково?
Заранее благодарен за ответы.

Если принять за основу что все будет куплено сугубо по рыночной цене, то распределение таково:

1. коммерческая в регионах
2. коммерческая в москве
3. жилая в регионах
4. жилая в москве

Рентабельность будет от 5% до 20%.

**Артур-К** » 10 окт 2012, 10:16

To ZEWS: Спасибо за чётко структурированный ответ!

**ZEWS** » 10 окт 2012, 11:57

Артур-К
Не за что. Обращайтесь. Я эту тему достаточно хорошо знаю.

**tatonka95** » 19 окт 2012, 20:49

Артур-К писал(а) 05 окт 2012, 22:07:100 Доброго времени суток, уважаемые форумчане!
Кто-нибудь задавался вопросом: какой вид недвижимости обладает наибольшей рентабельностью (в сравнении с другими), как то: квартиры, комнаты в общежитии, дачи, гаражи, склады, магазины, павильоны, офисы и прочее. Влияет ли в данном случае географический фактор или распределение рентабельности во всех средних и крупных городах примерно одинаково?
Заранее благодарен за ответы.

сравнил для себя, жилье в ближнем Подмосковье в 2 раза дешевле, чем в Москве (на окраине), а сдаются примерно за одну цену, т.е. рентабельность сдачи квартиры в Подмосковье вдвое выше, чем в Москве

**ZEWS** » 19 окт 2012, 21:08

tatonka95 писал(а) 19 окт 2012, 20:49:
Артур-К писал(а) 05 окт 2012, 22:07:100 Доброго времени суток, уважаемые форумчане!
Кто-нибудь задавался вопросом: какой вид недвижимости обладает наибольшей рентабельностью (в сравнении с другими), как то: квартиры, комнаты в общежитии, дачи, гаражи, склады, магазины, павильоны, офисы и прочее. Влияет ли в данном случае географический фактор или распределение рентабельности во всех средних и крупных городах примерно одинаково?
Заранее благодарен за ответы.

сравнил для себя, жилье в ближнем Подмосковье в 2 раза дешевле, чем в Москве (на окраине), а сдаются примерно за одну цену, т.е. рентабельность сдачи квартиры в Подмосковье вдвое выше, чем в Москве

Нуну. Не преувеличивайте. Рентабельность в Подмосковье может быть действительно выше, но уж никак не в два раза. Процентов думаю 30% максимум.

**DocGRIGORICH** » 20 окт 2012, 05:35

ZEWS писал(а) 10 окт 2012, 00:34:
Артур-К писал(а) 05 окт 2012, 22:07:Доброго времени суток, уважаемые форумчане!
Кто-нибудь задавался вопросом: какой вид недвижимости обладает наибольшей рентабельностью (в сравнении с другими), как то: квартиры, комнаты в общежитии, дачи, гаражи, склады, магазины, павильоны, офисы и прочее. Влияет ли в данном случае географический фактор или распределение рентабельности во всех средних и крупных городах примерно одинаково?
Заранее благодарен за ответы.

Если принять за основу что все будет куплено сугубо по рыночной цене, то распределение таково:

1. коммерческая в регионах
2. коммерческая в москве
3. жилая в регионах
4. жилая в москве

Рентабельность будет от 5% до 20%.

Добавлю к правильно вышесказанному - еще влияет и кто снимает в аренду !
Так в одном доме на первом этаже снимают в аренду несколько бутиков под разные темы - дороже всех платят "золотари" и сотовая связь.
Получается -> разная рентабельность при начальной стоимости одинаковой. И еще приемущество - они делают регулярно сами ремонт и новый дизайн.

**ZEWS** » 22 окт 2012, 11:27

Что значит дороже платят? Есть ставка аренды по которой собственник выставляет свою недвижимость. Ее снимают либо золотари либо не золотари. Как это влияет на рентабельность?
На нее влияет быстрота сдачи и стабильность арендатора. Так что разница в рентабельности не очень существенна.

А вот кому поднимают ставку аренды при уже сдаче, выше рынка: игровые автоматы, продукты, пиво на разлив, ломбарды.

Что касается золотарей и сотовиков - то это доходные бизнесы, и они скорее быстрее снимут нужное им помещение, если оно хорошо расположено.
Ну условно, собственник выставляет суперпроходимое место по рыночной цене. Так он сдаст его через месяц, а если понравится золотарю то сразу.
Но тут рентабельность за счет этого месяца будет условно, не 15%, а 15,5%. то бишь неглобально.

**DocGRIGORICH** » 22 окт 2012, 19:25

ZEWS писал(а) 22 окт 2012, 11:27:Что значит дороже платят? Есть ставка аренды по которой собственник выставляет свою недвижимость. Ее снимают либо золотари либо не золотари. Как это влияет на рентабельность?
.

Да, все просто. Стоят на первом этаже здания сразу 10 бутиков имеющих только разные входы, но стены между ними общие.
Стоил каждый бутик одинаково при покупке, а вот аренду платят теперь разную, вот и получается -> одни бутики окупаются быстро, а другие медленнее.
Вот и рентабельность будет разная.

**Telepuz** » 22 окт 2012, 19:48

Блин прям в точку... Первый арендатор который мне помог до строить магазин и арендовал 4 года был торговец золотом и там же был ломбард.. Далее мелкие арендаторы - цветы сувениры(2 месяца) и товары по сниженным ценам.(6месяцев) теперь опять заехал ломбард и золотой магазин .. И похоже надолго...

**ZEWS** » 23 окт 2012, 09:27

DocGRIGORICH писал(а) 22 окт 2012, 19:25:
ZEWS писал(а) 22 окт 2012, 11:27:Что значит дороже платят? Есть ставка аренды по которой собственник выставляет свою недвижимость. Ее снимают либо золотари либо не золотари. Как это влияет на рентабельность?
.

Да, все просто. Стоят на первом этаже здания сразу 10 бутиков имеющих только разные входы, но стены между ними общие.
Стоил каждый бутик одинаково при покупке, а вот аренду платят теперь разную, вот и получается -> одни бутики окупаются быстро, а другие медленнее.
Вот и рентабельность будет разная.

Вы опять не поняли меня. А что мешает предложить свое помещение еще одному золотарю?
Любое помещение по цене аренды стремится к рыночному равновесию. И если локально в какие то периоды( месяц - два три) ставка аренды может опережать своих соседей -то на всем расчетном периоде окупаемости ( 4-15 лет) два соседних помещения будут стремится к одинаковой рентабельности
Если один человек сдает свое помещение золотарям 10 лет за 5 рублей, а его сосед соседнее помещение под канцтовары 10 лет по 2 рубля - то это не проблема помещений и их рентабельности, а проблема личности сдающего.

**DocGRIGORICH** » 23 окт 2012, 18:59

ZEWS писал(а) 23 окт 2012, 09:27:Вы опять не поняли меня. А что мешает предложить свое помещение еще одному золотарю?...
Если один человек сдает свое помещение золотарям 10 лет за 5 рублей, а его сосед соседнее помещение под канцтовары 10 лет по 2 рубля - то это не проблема помещений и их рентабельности, а проблема личности сдающего.

К сожалению - если вы сдали одно помещение золотарю, то рядом с ним другой золотать не станет уже и т/д и это уже не проблема личности сдающего, а условия рынка...(опыт сдачи в аренду). Только другой вид бизнеса и хорошо если такой же интересный арендатор, но увы не всегда. А стабильность аренды - это еще один плюс для рентабельности!

**adaero** » 31 окт 2012, 20:52

Какая коммерческая недвижка наиболее выгодна? Какую площадь лучше брать?

**matvey** » 31 окт 2012, 22:35

adaero писал(а) 31 окт 2012, 20:52:Какая коммерческая недвижка наиболее выгодна?

Странный вопрос. Смотря кому, для каких целей..
Торговля - проходное место. Цеха, склады - подъездные пути. Офисы - коммуникабельность. Притоны - отходные пути.
Как угадать. Кто то и на окраине удачно сдает. Хотя, чем центрее, тем дороже аренда.

Какую площадь лучше брать?

размер имеет значение

**ZEWS** » 01 ноя 2012, 00:34

adaero писал(а) 31 окт 2012, 20:52:Какая коммерческая недвижка наиболее выгодна? Какую площадь лучше брать?

Сложно сказать. Все индивидуально.
НО Для начинающего лучше взять самые ликвидные варианты.
Это следующие факторы: Проходное место, площадь до 150 кв, отдельный вход.

**adaero** » 01 ноя 2012, 07:48

matvey писал(а) 31 окт 2012, 22:35:Странный вопрос. Смотря кому, для каких целей..
Торговля - проходное место. Цеха, склады - подъездные пути. Офисы - коммуникабельность. Притоны - отходные пути.
Как угадать. Кто то и на окраине удачно сдает. Хотя, чем центрее, тем дороже аренда.

С точки зрения сдающего, а не характеристик недвижимости.

К примеру куда с точки зрения выхлопа выгоднее вложить условные 5 млн.рублей?
Всегда думал что самое выгодное - стрит ритейл. Но последние тенденции говорят о том, что все покупатели уходят в сетевой формат - а к недвижке под сеть не подступишься, нужны совсем дургие деньги.
Либо же я просто не являюсь клиентом таких магазинов? просто даже не могу представить кто конечный клиент у арендатора помощения?

**adaero** » 01 ноя 2012, 07:50

ZEWS писал(а) 01 ноя 2012, 00:34:Проходное место, площадь до 150 кв, отдельный вход.

А можно попдробнее где лучше - спальный район? Центр? Под офис? Под торговлю?
А может вообще делать склад для интернет-магазинов?

**ZEWS** » 01 ноя 2012, 09:29

adaero писал(а) 01 ноя 2012, 07:50:
ZEWS писал(а) 01 ноя 2012, 00:34:Проходное место, площадь до 150 кв, отдельный вход.

А можно попдробнее где лучше - спальный район? Центр? Под офис? Под торговлю?
А может вообще делать склад для интернет-магазинов?

Все очень индивидуально. Надо рассматривать кокнретные два варианта.
Я например покупаю только в Центре. Но не буду навязывать это.
Минусы центра:
Меньше пеший трафик скорее всего, если это не мегасуперключевая точка в городе.
Плюсы Центра:
Центр ограничен, спальные районы - нет. Там хоть каждую вторую квартиру под нежилое переводи. Огромный навес потенциальной конкуренции.
Имиджевые арендаторы пойдут

Минусы спального района
Имиджевые арендаторы не пойдут
Ограниченный платежеспособный спрос ( люди беднее)
Плюсы спального района
Трафик пеший выше.

**ZEWS** » 01 ноя 2012, 09:33

adaero писал(а) 01 ноя 2012, 07:48:С точки зрения сдающего, а не характеристик недвижимости.

К примеру куда с точки зрения выхлопа выгоднее вложить условные 5 млн.рублей?
Всегда думал что самое выгодное - стрит ритейл. Но последние тенденции говорят о том, что все покупатели уходят в сетевой формат - а к недвижке под сеть не подступишься, нужны совсем дургие деньги.
Либо же я просто не являюсь клиентом таких магазинов? просто даже не могу представить кто конечный клиент у арендатора помощения?

Я уже сказал что начинаещему рантье( вроде вас) не стоит наверное пока лезть в сложные форматы ( базы, склады, гаражи, и т.д.) а вложить в понятный формат ( магазин, офис)

5 млн в каком городе?

Сетевой формат - действительно проблема, поэтому нужно смотреть два сегмента 1 Центр ( имиджевый, в торговый центр не каждый пойдет, нужен отдельный вход) 2. Магазин у дома (когда до большого центра добиратьс неудобно)

**adaero** » 01 ноя 2012, 09:45

Казань. Но в городе уже столько всего построено, что вероятность промахнуться очень высока

**Идол Страсти** » 01 ноя 2012, 10:40

adaero у сетевиков есть определённые требования предусматривающие к примеру наличие свободной определённой площади на фасаде объекта для размещения на ней своего собственного корпоративного стиля, подходящего конкретно для них электроснабжения в кВт. отдельной входной группы, как здесь вам уже описывали и. т.п. В каждой компании они разные, однако перед тем, как рассмотреть Ваш объект в качестве потенциальной торговой точки – основным фактором всё же будет являться пешеходный трафик, то бишь просто считают людей проходящих мимо в течении часа, для немосквы у сетевиков это как минимум от 1200 до 1500 человек в час (соответственно отсюда и будет расчитываться и аренда в моём примере соответственно она должна быть в диапазоне от 1200 до 1500 руб. в мес. за 1 кв.м, как договоритесь)на меньший поток сетевики не заедут. из скромной практики, банки и сетевики гемор полный с простым ипешником ловчее работать да к тому же пока есть возможность делать так, что и налоги платить необязательно
п.с. по факту всё прилично–рентабельное смели с рынка уж лет как дцать.., готовый бизнес продаётся на пике стоимости, есть смысл рискнуть и вложиться на котловане в центряке в каком нить городе, где осталась точечная застройка не забывая о том, что в обозримом будущем к примеру сигареты разрешается продавать в помещениях не менее 50кв.м. а открыть пришедший в рынок на смену игровым аппаратам лохотрон типа «бингобум» по франшизе потребуется мин 100 квадратов.

**ZEWS** » 01 ноя 2012, 10:58

Идол Страсти
Согласен во многом.
Что смущает? минимальный Трафик 1500 в час для немосквы многоват.

Это каждые 2 секунды мимо помещения должен проходить 1 человек? В течении всего дня??? Это реально только на суперключевых точках города.

И откуда формула 1200 человек в час = 1 200 рублей м2?

Один человеко/час = рубле/метр/месяц? Это формула сетевиков? Если честно не слышал, но интересная формула. Только трудно реализуемая в немоскве.

**adaero** » 01 ноя 2012, 11:10

А хаты на первых этажах, переведенные в ком. имеют смысл или это уже отыгранная история?

**ZEWS** » 01 ноя 2012, 11:24

adaero писал(а) 01 ноя 2012, 11:10:А хаты на первых этажах, переведенные в ком. имеют смысл или это уже отыгранная история?

Нет, это история может быть сладкой. Я по крайней мере именно туда и вкладываю.

**adaero** » 01 ноя 2012, 12:11

А кто основные арендаторы если не секрет?

**matvey** » 01 ноя 2012, 12:12

геморрой только с выводом из жилого в нежилой. Во всяком случае у нас в городе.

**Идол Страсти** » 01 ноя 2012, 14:12

ZEWS писал(а) 01 ноя 2012, 10:58:Идол Страсти
Согласен во многом.
Что смущает? минимальный Трафик 1500 в час для немосквы многоват.

Это каждые 2 секунды мимо помещения должен проходить 1 человек? В течении всего дня??? Это реально только на суперключевых точках города.

И откуда формула 1200 человек в час = 1 200 рублей м2?

Один человеко/час = рубле/метр/месяц? Это формула сетевиков? Если честно не слышал, но интересная формула. Только трудно реализуемая в немоскве.

Уважаемый ZEWS для того,чтобы Вас не смущали условные единицы озвученные мной в посте поясню, естественно вышеуказанный поток из потенциальных клиентов расчитывается для немосквы во время наибольшей и избыточной проходимости людского потока, допустим с 10.00 до 14.00 и от 17.00 до 19.00, при этом учитывается дислокация самой точки по отношению к дорожным развязкам, предприятиям–соседям, рынкам и остановкам общественного транспорта сугубо всё индивидуально для каждого объекта недвижимости. Формула взята с примера моего в прошлом партнёра ювелирной сети «585» из СПБ. А известную формулу, то что сетевики «любят подсаживаться» и подсаживать этим самым своих прямых конкурентов к слову сказать, что это только арендатору на руку

**Идол Страсти** » 01 ноя 2012, 14:17

matvey писал(а) 01 ноя 2012, 12:12:геморрой только с выводом из жилого в нежилой. Во всяком случае у нас в городе.

имхо, согласен гемор этот просто кошмарный, а цена вопроса вывода через посредников (агенство)в моём замкадье составляет в районе 600.000 руб.

**Steez** » 09 ноя 2012, 12:22

ZEWS писал(а) 10 окт 2012, 00:34:Если принять за основу что все будет куплено сугубо по рыночной цене, то распределение таково:

1. коммерческая в регионах
2. коммерческая в москве
3. жилая в регионах
4. жилая в москве

Рентабельность будет от 5% до 20%.

а какие регионы можете посоветовать?

**DocGRIGORICH** » 10 ноя 2012, 15:04

Идол Страсти писал(а) 01 ноя 2012, 10:40:adaero у сетевиков есть определённые требования предусматривающие к примеру наличие свободной определённой площади на фасаде объекта для размещения на ней своего собственного корпоративного стиля, подходящего конкретно для них электроснабжения в кВт. отдельной входной группы, как здесь вам уже описывали и. т.п. В каждой компании они разные, ....

Да, действительно есть такой подход к этой теме.
Даже сетевики разные, но порой начинают делать предложение после изучения проходимости в данном месте. Один парняга выдал как-то мне (где десяток бутиков подряд стоят) - такие цифры : Сколько за 1час и за 8 часов проходят тут людей; сколько в какой бутик за 8 часов заходят и в среднем за час(т.к. некоторые работают дольше).... Про цену и кол-во народу в час - разговора не было.

**everybody** » 27 фев 2013, 18:41

Идол Страсти писал(а) 01 ноя 2012, 14:17:имхо, согласен гемор этот просто кошмарный, а цена вопроса вывода через посредников (агенство)в моём замкадье составляет в районе 600.000 руб.

с учетом того, что отдача от нежилья может быть и в два раза больше, чем от квартиры, возможно неплохой вариант

**DocGRIGORICH** » 27 фев 2013, 21:34

everybody писал(а) 27 фев 2013, 18:41:
Идол Страсти писал(а) 01 ноя 2012, 14:17:имхо, согласен гемор этот просто кошмарный, а цена вопроса вывода через посредников (агенство)в моём замкадье составляет в районе 600.000 руб.

с учетом того, что отдача от нежилья может быть и в два раза больше, чем от квартиры, возможно неплохой вариант

Это в принципе и ежу понятно, что ком.недвижимость отбивает деньги быстрей и рентабельней.
Но в этом случае - главное - место где будет эта недвига - только в проходном месте.

🏨 Trip.com — бронирование отелей за границей и в РоссииЛучшие цены для бронирования жилья в Азии. Оплата картами МИР