Сдача квартиры-оформление

[Express]

Можете порекомендовать, на какие нюансы обратить внимание, при заключении договора найма с позиции наймодателя?

[MegaWolt]

Особенно актуально, как я думаю, для дауншифтеров, сдающих квартиру и живущих типа в Болгарии или на Гоа и проводящих больше 183 дней за границей - как физики они перестают быть резидентами и заплатят 30% и за выручку с аренды и за продажу (причем безо всяких вычетов, даже сумму фактически понесенных расходов не смогут вычесть). А как ИП - только 6%. Вот только сомнение, если я покупал как физик, могу ли я продать как ИП или сначала подарить самому себе как физик дарит ИП, который потом продает...

Ну заплатят, если докажут что налоговый нерезидент - что не так просто, тк это не совсем 183 дня отсутствия
А по-хорошему ради 30% можно уж дауншифтеру отбыть 183 дня на Родине

[House495]

Можете порекомендовать, на какие нюансы обратить внимание, при заключении договора найма с позиции наймодателя?

1. Договор заключаем строго на срок менее года. Иначе жильцы получают такие права, что потом от них не избавишься. Сразу исключаем права на преимущественное право на заключение договора на новый срок, на поднаем, на вселение временных жильцов, на замену нанимателя, на годичный срок, который может быть предоставлен нанимателю судом «для устранения нарушений».
2. Перечислить в договоре «граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем», и убедиться, что список закрытый. В отношении совершеннолетних лучше включить пункт о том, что они несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем (ст. 677 ГК). Чтобы расширить круг лиц, с которых гипотетически можно что-то взыскать.
3. Запретить временных жильцов (ст.680 ГК), вообще четко прописать сроки и правила нахождения в квартире посторонних, включая домашних животных, крыс и тараканов.
4. Четко прописать взаимные права и обязанности в том, что касается текущего ремонта, любого переустройства квартиры, покупки либо замены мебели и бытовой техники.
5. Четко прописать, кто и в каком порядке оплачивает коммуналку, как подтверждается оплата.
6. Четко прописать условия расторжения договора, особенно по инициативе наймодателя. Вообще условия перечислены в законе, и здесь особо не разгуляться, но это может иметь психологическое воздействие на тех, кто не очень в теме.
7. Прописать порядок и сроки оплаты и драконовские штрафы за несвоевременную оплату по договору. Т.е. если вопрос решается в правовой плоскости через суд, то выселить непросто и затратно по времени, но хоть в исполнительном листе может появиться более солидная сумма к взысканию, нежели недоплаченная помесячная такса. Хотя судья, конечно, можно снизить размер, но это другой вопрос. Опять же, психологическое воздействие.
8. Прописать процедуры инспектирования квартиры наймодателем или его представителями, включая достаточную периодичность.

В Акте приемки-передачи подробно описать состояние квартиры (я бы даже сделал с приложением фото), подробный перечень мебели и бытовой техники с описанием состояния, чтобы потом не было разборок по поводу того, что есть нормальный износ, а что разломали-расцарапали жильцы. Я бы также указал в акте "заместительную" стоимость каждого предмета, а в договоре - обязанность жильцов компенсировать данную стоимость при утрате предметом потребительских свойств по их вине.

[porhaleks]

7. Прописать порядок и сроки оплаты и драконовские штрафы за несвоевременную оплату по договору.

В ГК нет ничего про штрафы, поэтому о них лучше не заикаться. Штрафы в РФ вправе взимать только государство.

[House495]

7. Прописать порядок и сроки оплаты и драконовские штрафы за несвоевременную оплату по договору.

В ГК нет ничего про штрафы, поэтому о них лучше не заикаться. Штрафы в РФ вправе взимать только государство.

Вы для разнообразия откройте этот самый ГК, и почитайте как-нибудь.

Статья 330. Понятие неустойки
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

[Drew70]

Статья 330. Понятие неустойки

[porhaleks]

Статья 330. Понятие неустойки

Вот про неустойку и писать в договоре, а не про штрафы.
Иначе судья затребует протокол от полиции, чтобы на его основании штраф назначить

[House495]

Для плохо владеющих русским языком стоит объяснить, что:
а) ГК РФ использует понятия "неустойка", "пеня" и "штраф" как равнозначные. Что для владеющих русским языком вроде бы очевидно из содержания ст.330.
б) Фраза "штрафы в РФ вправе взимать только государство" не является правильной, для чего опять же можно ознакомиться с ГК РФ, и не только со ст.330. А заодно и с прочими кодексами, регулирующими отдельные сферы. Можно, конечно, не понимать разницы между уголовным, административным и гражданским законодательством, но если понимания нет - спорить-то зачем?

Гражданский кодекс
Статья 795. Ответственность перевозчика за задержку отправления пассажира
1. За задержку отправления транспортного средства, перевозящего пассажира, или опоздание прибытия такого транспортного средства в пункт назначения (за исключением перевозок в городском и пригородном сообщениях) перевозчик уплачивает пассажиру штраф в размере, установленном соответствующим транспортным уставом или кодексом, если не докажет, что задержка или опоздание имели место вследствие непреодолимой силы, устранения неисправности транспортных средств, угрожающей жизни и здоровью пассажиров, или иных обстоятельств, не зависящих от перевозчика.

Кодекс торгового мореплавания
Статья 196. Ответственность перевозчика за задержку отправления судна или прибытие судна с опозданием
За задержку отправления судна, перевозящего пассажира, или прибытие судна с опозданием в пункт назначения перевозчик уплачивает пассажиру штраф в размере до пятидесяти процентов платы за проезд пассажира и платы за провоз его багажа, если не докажет, что задержка отправления судна или прибытие его с опозданием произошли вследствие обстоятельств, не зависящих от перевозчика.

Воздушный кодекс
Статья 120. Ответственность перевозчика за просрочку доставки пассажира, багажа или груза
За просрочку доставки пассажира, багажа или груза в пункт назначения перевозчик уплачивает штраф в размере двадцати пяти процентов установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда за каждый час просрочки, но не более чем пятьдесят процентов провозной платы, если не докажет, что просрочка имела место вследствие непреодолимой силы, устранения неисправности воздушного судна, угрожающей жизни или здоровью пассажиров воздушного судна, либо иных обстоятельств, не зависящих от перевозчика.

Водный кодекс
Статья 18. Ответственность сторон договора водопользования
1. Стороны договора водопользования несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору водопользования в соответствии с гражданским законодательством.
3. За забор (изъятие) водных ресурсов в объеме, превышающем установленный договором водопользования объем забора (изъятия) водных ресурсов, водопользователь обязан уплатить штраф за такое превышение в размере пятикратной платы за пользование водным объектом.

Кодекс водного транспорта
Статья 79. Выдача груза грузополучателю
Договором перевозки груза может быть предусмотрено, что за время ожидания судном выгрузки и приема груза грузополучателем, а также за время ожидания распоряжения грузоотправителя с грузополучателя взыскивается штраф, предусмотренный пунктом 2 статьи 120 настоящего Кодекса, а в случае доставки груза в другой порт грузополучатель компенсирует расходы на выгрузку груза, платежи за хранение груза в порту его вынужденной выгрузки, а также расходы на дополнительную перевозку груза.