Организация многодомового ТСЖ

[sergeyf73]

В августе 2019 мы зарегистрировали многодомовое ТСЖ (3 дома в одном ЖК, 450 квартир) и встали на управление, сместив УК застройщика.
Если кто-то идёт в этом направлении, могу поделиться опытом, пока в памяти свежи законы и процедуры. Делали всё сами, не будучи юристами (просто наткнулись на тотальный непрофессионализм в этой теме), без связей и знакомств ,дела приняли 1 октября.
Видела тут тему про оплату капремонта, в никуда платить-это одно, а если сделан счёт дома (у нас сделан одновременно с созданием ТСЖ) и денежка копится там, то этими средствами очень даже можно распорядиться на пользу дому и не через 20 лет.
Ну и в принципе, уже зная "кухню", могу ответить по вопросам ценообразования в системе ЖКХ, что должно быть, а что нет. К примеру, антенна-это общедомовое имущество (дом без неё не сдаётся,точнее, не должен сдаваться), транслирует она 20 бесплатных каналов ТВ, т.е. вы платите только если что-то сломается, раскидывая сумму за ремонт на всех подключённых, абонентской ежемесячной платы нет.
Если у вас ТСЖ, то размер квартплаты определяется вами (собственниками) на общем собрании,есть минимальный перечень услуг (спускает муниципалитет), хотите больше и лучше, придётся доплачивать,но вы должны понимать, за что именно платите.

[валек]

Главное чтобы жильцы (собственники) были не равнодушные к проблемам ТСЖ (а не только своей квартирки).
Сам вхожу в правление ТСЖ несколько лет, жильцам " всё пофигу", и такая ситуация с каждым годом только увеличивается...

[Хатхор]

валек, есть такая трудность, однако, на этапе создания мы смогли набрать 2/3 голосов (для многодомового надо 2/3) , учитывая, что УК у нас уходила не мирно и агитация "против" шла на всю катушку. Т.е. с людьми надо говорить, процент совсем уж асоциальных элементов невелик

[natalia17070]

У моего гл.буха до ТСЖ ком.платежи были примерно 6000р за 3х комнатную кв. После образования ТСЖ ком.платежи возросли до 8000руб.
Честно, не понимаю плюсов. А если не работающий пенсионер, нет доп. доходов. И расходы по ком.платежам растут каждые пол года. Продавать квартиру, переезжать в др.дом?

[Хатхор]

После образования ТСЖ ком.платежи возросли до 8000руб.

размер ком. платежей определяет собрание членов ТСЖ. Т.е. , если собрание ( 50%+1 голос) решило, что вы строите ограждение территории, или бассейн во дворе, то правление выносит на собрание смету и эти траты включаются в квитанцию. Бюджет принимается на год. Собрание так же может принять решение ничего не делать по благоустройству, получать минимальный перечень услуг (его утверждает правительство города/области) и коммуналка будет меньше.
У нас коммуналка не изменилась в сравнении с УК, это позволяет ТСЖ жить без долгов поставщикам услуг, делать небольшие ремонты, проводить небольшие работы по благоустройству, но у нас домам всего 4,5 года, практически новые, в старых небольшими ремонтами не обойтись.Так же мы провели реорганизацию , убрали диспетчеров (встали на автоматику), бухгалтера (заключили договор с обсл. фирмой), что позволило сэкономить на зарплатах и налогах и пустить эти средства на нужды дома.
Любой собственник может прийти в ТСЖ и попросить протокол собрания, на котором утверждался тариф. Бланки голосования так же хранятся в ТСЖ, при сомнениях, всё можно поднять и проверить.
Ну, а если всё чисто и тариф принят большинством, то да, меньшинство подчиняется этому решению, не зависимо от того нравится им это , или нет
ТСЖ -это активное участие в жизни дома всех собственников. Вы можете прийти на собрание, взять слово и убедить соседей, что вот такие-то расходы вам ни разу не нужны и голосовать за них не надо. Не хотите вникать и приходить на собрания , значит, всё решат за вас.

[natalia17070]

А если есть в доме не плательщики по ком.услугам? Как с ними быть, как выбить оплату?

[Хатхор]

А если есть в доме не плательщики по ком.услугам? Как с ними быть, как выбить оплату?

есть, конечно ((( . Из 450 квартир злостных у нас в районе 10, люди не живут, контактов нет, будем подавать в суд, хоть и очень не хочется, ибо заморока. По закону, в суд можно идти уже при 2х месяцах задолженности, но мы стараемся решать без суда, соседи же. У кого-то реально трудности, составляем график погашения, кто-то просто не считает это обязательным, типа, там долг-то всего 20 тысяч, а вы мне уже звоните. Список должников вывешиваем на стендах (фамилии нельзя, но можно номера квартир), чтоб соседи , которые исправно платят, знали, по чьей вине у нас нет того-то и того-то.Обзваниваем, конечно. Было, что свет отключали в паре квартир, и это оооочень эффективно ))), но неприятно, ибо, опять же, это наши же соседи, а мы за здоровый климат. Проблема , требующая постоянного внимания, боремся...
Ну и, хочу сказать. что должников у нас меньше, чем было у УК, ибо люди видят, куда идут их деньги. У нас председатель ведёт инстаграмм , каждый день показывает, сколько денег поступило, сколько и на что он сегодня потратил, какие ведутся работы ,что вообще в доме происходит, это очень правильная штука.

[natalia17070]

В нашем доме собственники решили сделать кап.ремонт за счет средств, которые выведут на отдельный р/сч.
Но денег естественно не хватает. И УК и сильно активные собственники решили увеличить тариф на кап.ремонт. Правомерно они поступают? Если собственник не работающий пенсионер. Вот ему прям радостно от такого руководства ТСЖ. И так ком.платежи постоянно растут.

[Хатхор]

natalia17070, так у вас УК , или ТСЖ ?
Начальная ставка муниципальных тарифов определяется постановлением правительства (кстати, с 1 июля повышают, для Москвы на 5%, для ЛО, где я живу, на 3,6%) , дополнительные расходы на дополнительные услуги определяет управляющая организация, это для УК. УК определяет размер дополнительных платежей самостоятельно, могут никого не спрашивать. Если ТСЖ, то должно было быть собрание членов ТСЖ ( собрание решает, ТСЖ муниципальные тарифы не касаются, ТСЖ в этом плане само себе законодатель)и такое решение должно было быть принято большинством голосов при, естественно, кворуме. И в том , и в другом случае, да, правомерно.
Вот у нас в декабре на собрании был утверждён тариф для ком. платежей на год, нас повышение с 1 июля не касается, мы идём по тарифу, утверждённому собранием, повысятся только ресурсы (свет, вода).
Если у вас есть сомнения, по направьте жалобу в ГЖН, это может сделать любой собственник, как индивидуально, так и коллективно, ГЖН запросит протоколы собраний, сметы, и другие документы. При обоснованной претензии, тариф предпишут пересчитать. При необоснованной- оставят , как есть.
Эмоции эффективны на собрании, куда пенсионер должен был прийти и высказать недовольство, жалобу составляйте чётко, апеллируя фактами. Никому не нравится повышение каких-либо плат, но когда всё дорожает, с чего бы коммуналке понижаться ? Если текут крыши и подвалы, то их надо ремонтировать, иначе никак, если , конечно, не хотите залитых потолков и плесени. Содержание жилья по закону лежит на собственниках этого жилья и никак иначе. Единственное подспорье-это средства капремонта, которые мы все ежемесячно платим , опять же, по закону. Эти средства можно использовать в любой момент, если сделан счёт дома и денежка копится на этом счёте, а не уходит на счета муниципалитета, который устанавливает сроки вашего ремонта и это может быть и через 5 и через 25 лет, а не тогда, когда это надо вам. Если счёт дома есть, средства на нём есть, и дом решил затеять основательный ремонт, то можно обратиться к государственной программе поддержки ЖКХ, по заявлению вам оплатят 80% стоимости ремонта. Естественно, есть некоторые условия, но они вполне логичные, к примеру, дому должно быть больше 5 лет (до 5 он на гарантии застройщика), и т.п.

В нашем доме собственники решили сделать кап.ремонт за счет средств, которые выведут на отдельный р/сч.

вот тут не поняла, речь о создании счёта дома для средств капремонта (то, что платим ежемесячно), или для дополнительных средств ? Если первое, то создав счёт, вы сможете воспользоваться им только через год, туда поступит всё, что накоплено собственниками за все годы оплаты капремонта. Если это дополнительные средства, то сумму в квитанциях определяет собрание

[natalia17070]

Добрый день.
В том то и дело, ТСЖ нет. Просто УК и сильно активные собственники решили провести собрание и 1 вопрос - вывести деньги за уплату ФКР на отдельный р/сч. дом 2007г. Капремонт по плану в 2038г. так же и о детской площадке спорили. Я предлагала поучаствовать в городской программе - Благоустройство двора. Но нет. Человеку принципиально надо собрать деньги. Бесплатно ее не устаивает.
- "дом решил затеять основательный ремонт, то можно обратиться к государственной программе поддержки ЖКХ, по заявлению вам оплатят 80% стоимости ремонта." - подскажите пожалуйста, где можно об этом почитать.

Нашла такое - В помощь собственнику помещений МКД практическое пособие в вопросах и ответах. - Верно?

[валек]

У нас председатель ведёт инстаграмм , каждый день показывает, сколько денег поступило, сколько и на что он сегодня потратил, какие ведутся работы ,что вообще в доме происходит

Здорово у вас, как на другой планете...

[Хатхор]

и 1 вопрос - вывести деньги за уплату ФКР на отдельный р/сч

это правомерно , если есть решение собрания и это вообще-то правильно-вывести средства на счёт дома. Создав счёт, воспользоваться им сможете через год.

Я предлагала поучаствовать в городской программе - Благоустройство двора

если участок (земля) в общедолевой собственности, то не сможете, все программы ,если земля муниципальная. А так-то, конечно, любой возможностью что-то получить бесплатно, надо пользоваться. У нас земля в общедолевой, и то мы нашли пару вариантов , как получить небольшой "шерсти клок" ))

подскажите пожалуйста, где можно об этом почитать

я вникала в программы в Ленинградской области, у вас регион Москва , открываете сайт Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству , раздел "государственные программы" и смотрите, куда можно влезть. Про фонд содействия реформированию ЖКХ можно тут почитать _https://roskvartal.ru/kapitalnyy-remont/7322/pravila-predostavleniya-gosudarstvennoy-podderzhki-kapitalnogo-remonta

Здорово у вас, как на другой планете...

так это затрат не требует, в чём проблема сделать так же ? У председателя ин-м, а есть ещё группа ВК, где всё обсуждаем, вообще, чем больше жители информированы, тем больше доверия и , соответственно. поддержки, мы сместили УК именно потому, что никто не мог добиться ответов, "где деньги,Зин?!" . По их годовому отчёту, к примеру, было 150 тысяч на озеленение, мы ,естественно, спросили, где озеленение на указанную сумму, или полмиллиона на юридические услуги при штатном юристе и т.д. 4 диспетчера, которые недёшево обходились дому, опять же, а мы просто вывели камеры на шлагбаумы и двор, дали собственникам доступ к приложению в телефоне, сделали открывание шлагбаумов с телефона и теперь каждый сам себе режиссёр , а диспетчер 1 и удалённый.

[Ольга Гребнева]

Добрый день, мне интересна чрезвычайно тема многодомового ТСЖ - хотела уточнить следующие моменты:
1)в каждом доме проводилось отдельное собрание по всем вопросам повестки?
2) где-то обосновывали создание многодомового ТСЖ - соблюдение условий, предусмотренных ст.136 ЖК РФ?
3) как оформлялись протоколы - по каждому дому свой протокол, потом на регистрацию подавалась единая выписка из всех протоколов по дома, где было создано многодомое ТСЖ?
4) тарифы по всем домам были одинаковые, или диференцированные?
5) не было сложностей выбора председателя при многодомном ТСЖ?

[Хатхор]

хотела уточнить следующие моменты:

1 . да, в каждом отдельно , естественно, это было только на бумаге, во дворе на собрание все 3 дома пришли одновременно
2. да, в протоколе
3. да, 3 отдельных протокола, инициатор собрания разный для каждого дома (собственник), подаются все 3
4. тариф единый, принимайте его сразу, иначе придётся делать перерасчёт
5. вы начинаете всё это только если у вас есть председатель, согласный на эту должность, и правление тоже готовое, в протоколе все эти фамилии уже должны стоять, убеждайте людей на собрании проголосовать за них. Не забудьте про Устав ТСЖ, это тоже сразу

Осенью нашему ТСЖ было 2 года, это срок, на который избирается правление. Почти всё первое правление ушло, но пришли новые люди, председатель остался прежний. Записывайте в Уставе критерии для кандидатов, иначе у вас там будет кто попало. У нас, к примеру, чтоб стать кандидатом в чл. правления, нужно собрать 10 подписей собственников, ориентироваться в Уставе и хозяйстве, старое правление проводило консультации. Вообще, многое законом отдано на откуп Уставу, чем чётче вы его пропишете, тем вам будет проще обосновывать потом свои решения

[Ольга Гребнева]

4. тариф единый, принимайте его сразу, иначе придётся делать перерасчёт

Спасибо большое за отклик!
К сожалению, единый тариф не получится утвердить, т.к. тех.характеристики домов разные:(
У нас расположены 2 дома на одном участке, 2 других на другом, смежные границы з/участков, общая детская площадка, расположенная на двух земельных участках, есть общее оборудование - насосы в котельной,которая обслуживает все 4 дома.
Все это я указываю в протоколе, который будет составляться после собрания по каждому дому.
Были ли у вас еще какие-нить нюансы при оформлении документов или регистрации ТСЖ? У нас, кстати, хотят ТСН указать

[Ольга Гребнева]

5. вы начинаете всё это только если у вас есть председатель, согласный на эту должность, и правление тоже готовое, в протоколе все эти фамилии уже должны стоять, убеждайте людей на собрании проголосовать за них. Не забудьте про Устав ТСЖ, это тоже сразу

Вот...что еще хотела уточнить как раз - по каждому дому оформляется отдельный протокол. У нас есть собственник кв. в доме № 3, готовый стать председателем и заниматься всеми домами...Получается, что на собрании собственников помещений, например, дома № 4, мы предлагает избрать председателем собственника другого дома? Значит, в начале каждого протокола я должна указать , что ТСН создается на несколько домов - указать эти дома и их адреса, а также обоснование создание многодомного ТСН - во избежание также вопросов - почему на собрании собственников дома № 4 выбирается председателем ТСН собственник дома № 3?
Надо ли эти указывать в Уведомлении о проведении собраний собственников помещений и Бюллетене голосования, что предлагается создание многодомного ТСН для обслуживания таких-то домов??

[Хатхор]

К сожалению, единый тариф не получится утвердить, т.к. тех.характеристики домов разные:(

у нас тоже разные, тариф единый-только так для многодомового ТСЖ. У вас 2 участка, чья земля ? Заказывали справки по земле из ЕГРН ?
Предлагаю перейти в приват, напишите мне в личку, все установочные документы у нас, естественно, сохранились, вышлю вам, как образец

[Хатхор]

Получается, что на собрании собственников помещений, например, дома № 4, мы предлагает избрать председателем собственника другого дома?

конечно, председатель один, за него вы топите на ОСС, в бюллетене он пока не называется председателем (его должно избрать правление) в бюллетене его проводите таким вопросом :
Наделить ****, собственника квартиры
No**, д.**, корп.**, паспорт серия ***, выдан **** полномочием представлять интересы
собственников многоквартирного дома при обращении в органы,
осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц
(ТСЖ), и кредитные организации для открытия банковских счетов ТСЖ.

[Donnan]

здравствуйте!
Организуем ТСН и подошли к вопросу об открытии счета. Нужна помощь знатоков - какой банк выбрать? какие нюансы при выборе надо обязательно учитывать? Заранее большая искренняя благодарность за ответ))

[Yargina]

Добрый день. У нас много лет достаточно успешно существует многодомовое ТСЖ, но сейчас начался кризис. Есть проблема с прекращением полномочий членов Правления от дома, которые утверждаются ОСЧ (тремя домами), предварительно выдвигаясь от каждого дома. Существует потребность пересмотреть соответствующие положения устава ТСЖ. Не можете поделиться наработками?