Налоговые проблемы и их решение при сдаче в аренду недвижимости

[САША74]

Каким надо быть лохом , чтоб арендаторы условия свои диктовали

[kaba]

Каким надо быть лохом , чтоб арендаторы условия свои диктовали

Если квартирант не лох. Квартиранты не платят за аренду - как правильно выставить?

[ZEWS]

Каким надо быть лохом , чтоб арендаторы условия свои диктовали

Это не признак лоховства. Это признак цивилизованности. Арендатор имеет такие же права. Просто у нас в России сложилась полукриминальная практика, когда владелец недвиги - царь и бог, который может в любое время выкинуть арендатора. Это неправильно.

[Antoha79]

Внимательно читаем закон.
По первой части, чтоб Вас наказать недостаточно рассылать письма налоговой. Т.к. это может быть рассмотрено только на административной комиссии с вашим присутствием и только с доказателством "воспрепятствования" , а это практически тяжело, если самому только не сдаться... , так, что это фигня

+1 Всегда удивляло, как часть сограждан спешно бежит в разные конторы, получив такие письма. Если не повестка, и та не подписана лично тобой(а не брошена в ящик), никуда бы не пошел. А первый урок дал отец-сразу после чернобыльской ему пришло такое письмо "счастья"-так он порвал и выбросил. И видимо сберег немного лет жизни. У меня организацию в свое время налоговая закидала такими письмами-"срочно явиться и купить программу электронной отчетности у нашего поставщика"))) Ага, бегом.

[DocGRIGORICH]

такие хитрожопые у меня бы съехали на следующий день.... без компенсации... нашел бы 100500 причин по которым они бы оказались на улице

Вы хитрожопых явно недооцениваете. На форуме уже приводили примеры, как трудно выселить арендаторов.
Впрочем, это Ваше дело как поступать - платить или рисковать.

На их хитрожопость есть всегда ... с винтом. Это тут арендаторам не заграница, тут их и полисия не спасет...
Поясню дополнительно. Если они т/е арендаторы хотят платить лишние деньги на налоги еще и государству - пусть платят.
Надо в аренде не гнобить и цену не завышать - это раз, (при повышенной цене быстро уходят и надо новых искать)
Ценить стабильность и не менять арендаторов как перчатки - это два,(от хорошей цены не убегают)
И в договоре прописать, стоимость аренды с уплатой налогов и стоимость аренды без уплаты налогов и все - три.( можно договор с открытой датой заготовить вообще)
И они сами выбирают по какой ставке платить... естественно они выбирают без налогов (т/к дешевле) и дальше если об их аренде становится известно налоговой,
то у них возникает недоплата по аренде и естественно при предьявлении к вам претензий - вы их переадресуете арендаторам и все.
А сами на себя они стучать не будут. Но это кто как умеет прописать грамотно договор.

[pups]

И они сами выбирают по какой ставке платить... естественно они выбирают без налогов (т/к дешевле) и дальше если об их аренде становится известно налоговой,
то у них возникает недоплата по аренде и естественно при предьявлении к вам претензий - вы их переадресуете арендаторам и все.

Это неверно.
В договоре нельзя прописать условия нарушения законов.
Договор, имеющий положения не соответствующие действующему законодательству, ничтожен, статья 422 п.1 ГК РФ.
Никаких претензий налоговой Вы никому не переадресуете, оплата налогов - проблема выгодоприобретателя,
статьи 207-208 НК РФ.

[DocGRIGORICH]

И они сами выбирают по какой ставке платить... естественно они выбирают без налогов (т/к дешевле) и дальше если об их аренде становится известно налоговой,
то у них возникает недоплата по аренде и естественно при предьявлении к вам претензий - вы их переадресуете арендаторам и все.

Это неверно.
В договоре нельзя прописать условия нарушения законов.
Договор, имеющий положения не соответствующие действующему законодательству, ничтожен, статья 422 п.1 ГК РФ.
Никаких претензий налоговой Вы никому не переадресуете, оплата налогов - проблема выгодоприобретателя,
статьи 207-208 НК РФ.

И совершенно верно пишите, что в одном договоре нельзя. Но как всегда ньюансы или детали если хотите.
А что Вам мешает дать два договора и с двумя разными ценами. Где вы четко пропишите согласно всех норм оба договора нужные вам цены.
А уже устно обьясняете - вот условия - это с налогами - это без. Выбирайте, но вы подписываете только один где с налогами.(чтоб у них было законное основание находиться в хате).
Оплата подтверждается листом где ежемесячно расписывается тот кто получает деньги (но в меньшей оговоренной сумме, но в двух листах, чтоб у каждого было)
При этом никому не выгодно нарушать условия договоренности.
Т/е если арендодатель захочет получать всю сумму (большую т.е. обмануть арендатора) то арендатор его заявляет в налоговую и арендодатель их уплатит в доход государства и ничего дополнительно не получит кроме неприятностей.
Если арендатор захочет стукнуть в налоговую или сдаст проверке - то он по листу оплаты недоплачивает сумму аренды и поэтому он будет обязан доплатить недоплаченную сумму по договору (в данной ситуации суд однозначно будет на стороне арендодателя) т/к в договоре стоит сумма большая чем платит арендатор.
Как-то так всего не написать, но тот кто захочет поймет.

[Alexander_Sh]

Ну да, а арендодатель даже при такой схеме попадает на штраф за неподачу декларации и пени. Точных цифр не помню, но немало там

[DocGRIGORICH]

Ну да, а арендодатель даже при такой схеме попадает на штраф за неподачу декларации и пени. Точных цифр не помню, но немало там

Если вы прочитаете и совместите информацию в посте : № 614 то,

"pups";p=3258641] В общем, ничего страшного нет.
Если объекты сдаются, но налоги с этого не платятся, то надо заключить договора аренды, ну, скажем с 1 ноября (да хоть и с1 января 2012года) и ответить в налоговую: "да, сдаю, да сдаю как физическое лицо, налоговую декларацию подам в установленные законом сроки - до 30 апреля 2013 года и налоги уплачу в законом установленные сроки - до 15 июня 2013 года". Ни днем раньше Вы государству ничего не обязаны..

поймете, что никакого штрафа и быть не может. Т/к декларация подается в следующем году, а в году где если и был инциндент - вы уже будете знать - надо ли платить или сдавать декларацию и т/д ...
Вот в посте №616 тоже пишу : -

Ваш, вариант про договор с недавнего числа - это если уже попались на выездной проверке... т/е это последняя защита..

и тут действительно очень прав "pups" и это непробиваемая защита....

Если только у вас не жил налоговый инспектор (под прикрытием) со спец заданием об уличении именно Вас в этом нарушении, имеющий спец аппаратуру по аудиовидеозаписи ваших договоренностей (разрешение на которую выдает только суд сейчас по уже имеющимся уликам или явному доказанному подозрению...) и ему выдавали деньги из госказны меченые копюры... Извините за юмор если он Вам не понравиться.
Это я к тому - при грамотном подходе - выход есть всегда и надо это знать.
Пусть вон ловят тех кто ворует миллионы и миллиарды ....

[grebnev]

Так для размышления... На днях получаю бумагу из налоговой....типа у вас более 4 объектов недвижимости просим дать объяснения не сдаете ли вы их в аренду в случае не предоставления объяснений применим к вам меры согласно статьи 19.4 коап... Не знают паразиты уже откуда денег соснуть...

В общем, ничего страшного нет.

Если объекты сдаются, но налоги с этого не платятся, то надо заключить договора аренды, ну, скажем с 1 ноября (да хоть и с1 января 2012года) и ответить в налоговую: "да, сдаю, да сдаю как физическое лицо, налоговую декларацию подам в установленные законом сроки - до 30 апреля 2013 года и налоги уплачу в законом установленные сроки - до 15 июня 2013 года". Ни днем раньше Вы государству ничего не обязаны.
Увы, слать налоговиков нах в данной ситуации неосмотрительно - велика вероятность выездной проверки.

Элегантное решение...
Но ,начиная с 30 апреля и далее, видимо, придется выйти из тени и больше в нее не возвращаться?..объект на карандаше у налоговой..или есть варианты?

"Увы, слать налоговиков нах в данной ситуации неосмотрительно - велика вероятность выездной проверки".

B данном случае игнорировать по своим последствиям приравнивается к слать нах?

[Telepuz]

продолжение темы ... походу бумаги разослали всему городу.... в налоговой полный писец.. вчера товарищ прибежал у него две квартиры и полуразвалившийся домик в тьмутаракане тоже грозная бумага явитесь и представте декларации за 2010-2011 год или напишите объяснения накой куй у вас столько недвижимости и чаво вы с ней делаете если не сдаете интересно такой дибилизм только у нас или еще кому в стране пришло? если кто не верит могу выложить скан этих бумажек

[pups]

явитесь и представте декларации за 2010-2011 год или напишите объяснения накой куй у вас столько недвижимости

1.Представить декларацию можно и без явки в налоговую.По почте, п. 4 ст. 80 НК РФ
2.Требовать декларацию и тем более объяснение налоговая не имеет права.Представить ее обязаны только:

В соответствии со статьями 227 и 228 Налогового кодекса в налоговую инспекцию по месту жительства представляют декларацию, в частности, предприниматели без образования юридического лица; частнопрактикующие нотариусы; адвокаты, учредившие адвокатский кабинет; другие физические лица, которые в установленном законодательстве порядке занимаются частной практикой; граждане, получившие доходы от физических лиц по договорам гражданско-правового характера (например, договорам найма или аренды, домработницы, репетиторы, иные лица, которые оказывают услуги физическим лицам по содержанию их личных домохозяйств), реализовавшие имущество, принадлежащее на праве собственности, включая ценные бумаги, а также те, кто получил доходы за пределами Российской Федерации. С 1 января 2008 года в Кодексе законодательно закреплена обязанность подавать декларацию по доходам, выплачиваемым наследникам авторов произведений науки, искусства, литературы и т.д., а также теми гражданами, которые получили подарки от физических лиц (с учетом норм п. 18.1 ст. 217 Кодекса).

интересно такой дибилизм только у нас или еще кому в стране пришло?

У меня несколько квартир в Москве. Пока ничего не пришло.
В общем, налоговая может посылать любые письма,а гражданин вправе отвечать\ не отвечать на них.
Нормальный диалог государства и гражданина.

ЗЫ. Пожалуйтесь на них в ФНС.Москва, ул. Неглинная, 23, +7 (495) 913-06-38 или эл.обращение
http://old.nalog.ru/obr/form.php?r=20061986

[SenV]

Элегантное решение...
Но ,начиная с 30 апреля и далее, видимо, придется выйти из тени и больше в нее не возвращаться?..объект на карандаше у налоговой..или есть варианты?

Можно сделать так если первый раз прижали, то сдаете декларацию за прошлый год. При этом можно написать что сдавали всего пару месяцев потом квартиросьемщик съехал, а в следующем году в какой то момент выбрасывайте старый договор и переподписывайте новый, например с июня, если прошел и этот год , а проверок не было то просто опять выбрасывайте старый договор , а с первого января подписывайте новый и т.д. Всегда можно сказать что прежний арендатор съехал задним числом, а договор переписать например на супруга арендатора и с нужной датой

[adaero]

Элегантное решение...
Но ,начиная с 30 апреля и далее, видимо, придется выйти из тени и больше в нее не возвращаться?..объект на карандаше у налоговой..или есть варианты?

Можно сделать так если первый раз прижали, то сдаете декларацию за прошлый год. При этом можно написать что сдавали всего пару месяцев потом квартиросьемщик съехал, а в следующем году в какой то момент выбрасывайте старый договор и переподписывайте новый, например с июня, если прошел и этот год , а проверок не было то просто опять выбрасывайте старый договор , а с первого января подписывайте новый и т.д. Всегда можно сказать что прежний арендатор съехал задним числом, а договор переписать например на супруга арендатора и с нужной датой

Все это хорошо и правильно. Но скоррее всего (если поступит команда "фас") будет так: налоговая будет штамповать решения о взыскании как если бы арендодатель сдает круглый год, и придется таскаться по инспекциям и судам с кучей документов (договоров аренды о соглашений об их расторжении) и доказывать что не верблюд. С чем всех и поздравляю

[pups]

налоговая будет штамповать решения о взыскании как если бы арендодатель сдает круглый год, и придется таскаться по инспекциям и судам с кучей документов (договоров аренды о соглашений об их расторжении) и доказывать что не верблюд.

Что значит "будет штамповать решения"? На основании чего? По "щучьему велению, по моему хотению"?
Основание для начисления налогов - налоговая декларация и\или акт налоговой проверки с доначисленными суммами.
Согласно п.2 ст. 854 ГК РФ право на списание средств клиента взыскателем без его согласия допускается по решению суда, а также в случаях, установленных федеральным законом.Да и физ.лицо, не организация, с него и не спишешь ничего.
Над обычной районной налоговой инспекцией, что никакой власти нет? Если они таких решений хоть несколько "проштампуют" их так выебут, что мало не будет.Мы живём в правовом государстве, просто многие этого не знают, ну и в этом нет ничего зазорного - не все же могут починить толчок или ноутбук, так и решение сложные налоговых (и вообще юридических) проблем следует доверить специалистам.

[adaero]

Согласно п.2 ст. 854 ГК РФ право на списание средств клиента взыскателем без его согласия допускается по решению суда, а также в случаях, установленных федеральным законом.Да и физ.лицо, не организация, с него и
не спишешь ничего.

Понятно, что выше упростил схему. Как-то так будет -
1. ИФНС будет рассылать требования об уплате налога с установлением срока на исполнение. К примеру на основе среднерыночной ставки ар.платы по региону*площадь квартиры. Естественно обложатся - заключением оценщика или письмом Комстата
2. По истечение срока будут направлять в суды иски о взыскании налога за счет имущества (да той же квартиры) и средств в банках. Плюс плюшки с обеспечительными мерами, арестами квартир и прочее-прочее. И все это поставят на поток.
Конечно это негативный сценарий, установка "на раскулачивание" нужна самом высоком уровне. С одной стороны, надеюсь не дойдет до этого, но с другой у нас может быть все

[borovski]

В Налоговом кодексе у налоговой нет права "рассылать требования об уплате налога с установлением срока на исполнение...на основе среднерыночной ставки ар.платы по региону*площадь квартиры".
Других оснований для доначисления налогов, кроме как перечисленных в НК, у налоговой нет.
Иски о взыскании налога за счет имущества - тоже бред.

[grebnev]

Элегантное решение...
Но ,начиная с 30 апреля и далее, видимо, придется выйти из тени и больше в нее не возвращаться?..объект на карандаше у налоговой..или есть варианты?

Можно сделать так если первый раз прижали, то сдаете декларацию за прошлый год. При этом можно написать что сдавали всего пару месяцев потом квартиросьемщик съехал, а в следующем году в какой то момент выбрасывайте старый договор и переподписывайте новый, например с июня, если прошел и этот год , а проверок не было то просто опять выбрасывайте старый договор , а с первого января подписывайте новый и т.д. Всегда можно сказать что прежний арендатор съехал задним числом, а договор переписать например на супруга арендатора и с нужной датой

Толково придумано...только прошу уточнить понятие "прижали", то есть действие налоговой, после которого стоит подавать декларацию..имеется в виду налоговая проверка, выявившая наличие квартирантов, или даже простое письмо из налоговой с предложением сообщить не сдаешь ли свою недвижимость подпадает под понятие "прижали" и предполагает целесообразность подачи декларации ?

[SenV]

Мое мнение забить на письма и иметь договор на руках если касается этого года то до января, если проверок каких либо не было то договор выкинуть и сделать новый с января по нему вы должны отчитываться через год, как то так, хотя я лично пока забил на все и ничего вообще не делаю, как шевеление у нас в районе начнется так может и буду использовать свою схему

[borovski]

Никто вам здесь однозначного рецепта на все случаи жизни не даст. По сути вопроса - вы уклоняетесь от уплаты налога. Задача налоговой службы - такие факты выявлять, действуя в рамках закона. У налоговой есть определенные инструменты по выявлению таких фактов. Например, опрос свидетелей (соседи, консьержка, бывшие квартиранты и т. д.). Соответственно, если кто-нибудь из них захочет создать вам проблемы - он сможет это сделать. Возможны ситуации с проверкой регистрации у проживающих в квартире, с недовольством соседей большим количеством проживающих в квартире. А когда прижмут - вы сами это поймете, бе зточнения понятий. Налоговая может быть весьма изобретательной, а чтобы противостоять ей и знать свои права - изучайте налоговый кодекс.