Есть 6млн.р., стабильный доход и т.п. Нужен совет.

[matvey]

Еще ложка дегтя. В бизнесе есть такая штука, вроде вложился, вроде все правильно сделал, а не пошло Ну, не прет маржа
То ли звезды не так, то ли фарта не хватает. В общем одна головная боль этот бизнес
тут как то пару месяцев назад, мне один крендель, типа продаю свой бизнес (он у нас одинаковый частично), и как раз 6 миллионов хотел
И место, и с оборудованием, и персоналом))). Так вот, пузырь это дутый, и на лоха расчитанный, кому деньги ляжку жгут.
Черт с ним оборудованием, а персонал мне его нах не нужен. А самое главное площадь арендная.
Мне арендодатель завтра скажет досвидания, и пшик этому бизнесу.
Кстати, проходную комерческую недвижимость за 6 лямов и в регионах не купить. В смысле областных центрах. Ну, если только подвал какой то..

[slish]

Еще ложка дегтя. В бизнесе есть такая штука, вроде вложился, вроде все правильно сделал, а не пошло Ну, не прет маржа
То ли звезды не так, то ли фарта не хватает. В общем одна головная боль этот бизнес

Это не ложка дегтя, это 80% реальность любого "хочу заняться бизнесом" И кстати объяснение абсолютно правильное (исключая уж полных раздолбаев, берем как константу, что человек начиная понимает что и как делает):
То ли звезды не так, то ли фарта не хватает. - ну нет другого объяснения

[ZEWS]

3. Магазин в регионе. 100 000 в месяц. Гимора на 60%

Как-то оптимистично вы Знакомые ведут подобный бизнес, от 0 до 70 тыс максимум (прям в очень "жирный" месяц) на таких деньгах.

Ну так я специально для ТС писал, он оптимист. Поэтому я взял в расчеты что ему очень повезет( а вдруг?) найти такое помещение.
Цена 80 000 за 1 м2. 75 м2. Будет сдавать по 1 300. Вот 100 штук и набежит.

Хотя конечно, лучше расчитывать на более реальные рыночные 75 000 рублей в месяц с такой суммы.

[ZEWS]

Кстати, проходную комерческую недвижимость за 6 лямов и в регионах не купить. В смысле областных центрах. Ну, если только подвал какой то..

Да не, можно. Ценник от 60 000 до 120 000 за метр.
Это значит с 6 лямов может купить нежилое 50-100 м2.

[maluta3]

проблем с сэс и пожарниками нет. У них теперь редкие плановые выезды с оповещением.
Крыши в вашем случае нет.

[matvey]

Да не, можно. Ценник от 60 000 до 120 000 за метр.
Это значит с 6 лямов может купить нежилое 50-100 м2.

Ну, в принципе согласен. От полтийника цены за метр. Правда цена от места сильно скачет. Плюс ремонт.
Сам уже подумываю, не купить ли еще ком.недвижимости. Забить на бизнес. Да и сдавать все в аренду. Снимать только сливки
Но тут опять задница вырисовывается. Где гарантия удачной и долговременной сдачи..

проблем с сэс и пожарниками нет. У них теперь редкие плановые выезды с оповещением.
Крыши в вашем случае нет.

В основном все на этапе открытия. Далее по ходу, только нос по ветру нужно держать.
90е ушли. Врядли к вам придут с такими предложениями. Как правило все те уже сами в авторитете, либо во власти. Если только отморозки юные.
Но власть может заипать Вот тут нужно уметь "правильно" вести бизнес

[slish]

В основном все на этапе открытия. Далее по ходу, только нос по ветру нужно держать.

Не "терзают" ну никак, могут раз в 2-3 года придти, чето найти, попросить огнетушитель второй повесить. Главное к ним потом не идти "типа повесил", повесил и повесил, захотят сами придут. Я кстати рекламный стенд "аля пирожок" в ГАИ согласовывал, они ответственные за это почему-то (правда давно)

Если только отморозки юные.

Да даже за малолеток не слышал такого уже лет 15 Могут конечно наверное, когда обкурятся или перепьют, на второй приход лес поедут валить

[br1900]

У меня вот вопрос к ТС. А так где Вы сейчас живёте некуда эти 6 млн вложить? Рубли вроде как без проблем сейчас перевести в любую конвертируемую валюту. И не надо выдумывать про всякие веб камеры в банях.

[matvey]

Да даже за малолеток не слышал такого уже лет 15 Могут конечно наверное, когда обкурятся или перепьют, на второй приход лес поедут валить

Наверное последний из могикан Вспомнилось. Это было где то в году 2001-2002. На втором этаже помещение под офис было. А крыша древняя, протекала.
Стою на улице, репу чешу, как бы малой кровью обойтись. Тут подкатывает заморыш, типа обеспечиваю помощью, крышей.. Я сначала и не понял. Подумал, с ремонтом помогает
Потом уже, доходить стало что мне предлагают. Думал по башке сразу дать, но город хоть и родился в нем, а долго не жил, 90е недавно закончились. Вдруг, думаю, как это бывает, закурить подсылают спросить самого дохлого
Грю ок, у меня соучредитель из ФСБ, я ему мол доведу твое предложение. Заходи позже. Больше не видел. Захожу в контору, все бледные сидят

На месте ТС, положил бы на депозит, под разные валюты. И пока осмысливал бы ситуацию. Глядишь, через год уже 7 миллионов

[namaste1969]

Кстати, проходную комерческую недвижимость за 6 лямов и в регионах не купить. В смысле областных центрах. Ну, если только подвал какой то..

Да не, можно. Ценник от 60 000 до 120 000 за метр.
Это значит с 6 лямов может купить нежилое 50-100 м2.

эта оценка верная, но для ТС хотел бы дополнить мысль ZEWS
- регионы(в смысле города-миллионники) очень сильно разнятся по рынку недвиги
- ценник на готовые к эксплуатации(или эксплуатируемые) ликвидные помещения начинается с 75тр за метр

вариант уменьшения цены за кв/м возможен, если заниматься переводом из жилого в нежилое
Но заморачиваться этим надо умеючи, так как ввод в эксплуатацию такого помещения с момента окончания сделки (свидетельство на жилую собственность+ключи у вас)
и до вьезда нормального арендатора ( уже в нежилую ) может занять от 2х месяцев(личный опыт) до 6 месяцев( тоже личный опыт), а то и большие сроки (на глазах - чужой отрицательный опыт)
так что подходит ли вам этот вариант - думайте сами

[ZEWS]

так как ввод в эксплуатацию такого помещения с момента окончания сделки (свидетельство на жилую собственность+ключи у вас)
и до вьезда нормального арендатора ( уже в нежилую ) может занять от 2х месяцев(личный опыт)

То есть вы за 2 месяца
- перевели квартиру из жилого в нежилое( все справки, все инстанции, все коммисии, все согласия)
- сделали ремонт в помещении
- сдали помещение в эксплуатацию
- нашли арендатора.

Очень круто. Могу сказать что "до 6 месяцев" - это нормальный срок. 6 месяцев примерно нужно на все про все.Если делать все по закону.

[namaste1969]

to ZEWS
да, только с одним нюансом - квартиру я покупал уже под бизнес для готового арендатора
а то, что за 2 месяца (особенно если учесть, что в эти 2 месяца я физически отсутствовал 1 - был в Непале и Тибете)
- да, это рекордный срок - но у меня плюсом было, что в строительно-ремонтных делах я не посторонний
ну и бумажки в администрации риэлтор быстро продвигал

ps а про средний срок в 6 месяцев я указывал, однако (тоже на личном опыте с другим помещением)

[mrbrooks]

mrbrooks
Я прочитал ваш пост. Могу ответить по каждому пункту подробно, но не вижу смысла, ибо резюме одно общее:
Забудьте и НЕ Мечтайте.
Ваши мечты и пожелания находятся на 99% на уровне фантастики.
Какие "хотя бы 4 года окупаемости в недвижимости"? Какие аукционы, какие СГУПы, какие бани? Алееее!!!
1. Вы имеете капитал на уровне паршивой однушки в Марьино
2. Вы не обладаете нужными связями
3. Вы не можете присутствовать в России
4. Вы не знаете реалий рынка, подводных течений
Опуститесь на землю. Если вы любите ходить в баню это не значит что вы сможете вести этот бизнес через вебкамеру из другой страны.

Для вас есть только 4 более подходящих пути( причем доходы в несколько раз ниже чем вы задумали)
1. Депозит. 60 000 -70 000 в месяц. Гимора 10%.
2. Квартира в Москве. 25 000 в месяц. Гимора 40 %
3. Магазин в регионе. 100 000 в месяц. Гимора на 60%
4. Бизнес в России.Полный переезд в Россию для ведения дел, никаких вебкамер. от 0 до бесконечности. Если есть талант на свои 150 000 - 200 000 сможете расчитывать.
ВСЕ. Все остальное выкиньте из головы.

Подход у вас, ув. ZEW, очень странный.
1. Я разве считаю, что у меня запредельная сумма?
2. Вместо того, чтобы утверждать сходу, вы бы лучше сообщили какие связи и где пригодились бы... А я бы уж посмотрел - есть они, или нет. А то ведь знаете как бывает: по сусекам пометешь - бывает кого-то и найдешь.
3. Я об этом знаю! Указал это в дано. Именно потому что это является для меня условием на данный момент, я и пришел сюда и задаю глупые для кого-то вопросы. В иных условиях может и не беспокоил бы вас.
4. Все когда-то начинают. Никто со знаниями реалий рынка не рождается. И опять же, лучше б поделились своим видением этих самых реалий, а не указывали на то, что я и их не знаю (нужен бы мне был ваш совет, если бы я их знал?).
Поверьте, я вполне адекватный и неглупый человек. Как следствие, ответ "это все глупости", или нечто подобное практической пользы для меня не несет. То, чем я сейчас занимаюсь, называется активный поиск, благо причин сильно торопиться у меня пока нет. Я не утверждаю, что указанные мной варианты безошибочны, я лишь пытаюсь нащупать оптимальную для себя сферу. Пока заинтересовало то, о чем написал... вот напишет сейчас кто-нибудь о реально непросчитываемых трудностях при покупке бизнеса, я глядишь в другую сторону начну смотреть. Пока же, очень прошу (если есть желание помочь) прокоментировать мои вопросы про СГУП, если вы действительно в этом разбираетесь.

Предложенные вами пути я отчасти использую, о чем писал в стартере.

В 90% покупка - это либо заполучить сразу "недостающее звено" в уже существующем бизнесе, либо расширить.

Slish, ты абсолютно прав. Только ты говоришь о высшей лиге в данном случае. Почему ты считаешь, что бизнес не продается/покупается на других уровнях (имею в виду сделки, после которых обе стороны относительно довольны)? Вот тебе два примера: у родственника магазин (осз в собственности) и еще две точки на аренде в городишке в 1,5 часах от Москвы (продажа обуви). Ему уже за 60, сын дивет в Москве и бизнесом этим заниматься не хочет, дочь живет зарубежом. Миллиардов он не заработал, но на пенсию хватит с лихвой. По его собственныс словам, он устал... Что прикажете ему делать с бизнесом? Сжигать? Будет продавать рано или поздно. Второй пример: у другой родственницы магазин одежды в миллионнике за несколько тыс км от Москвы. Вдова, единственная дочь замужем за москвичом (там и живет). Поработает еще пяток лет и тоже будет продавать. Постарается друзьям, конечно, или родственникам, но среди них желающих может и не найтись, ибо требуется личный контроль чутьли не 24/7. Как-то так.

Спасибо всем за информацию о сэс, пожарниках и крыше. Забавно, комментарий моего обувного родственника почти дословно совпал с одним из ваших.

Br1900

Род деятельности и статус не позволяют заниматься коммерций здесь (хотя, это и было бы невероятно легко......) + я здесь не навсегда.

P.S. Кстати, пришла в голову интересная мыслишка: дабы увести дискуссию от теории ближе к практике, предлагаю следующее - я найду какое-нибудь предложение о продаже бизнеса и скину ссылку. Устроим мозговой штурм, так сказать. Вы укажите на возможные проблемы не на абстрактном примере, а на конкретном предложении. Я постараюсь предложить варианты их решения или недопущения. Может что-нибудь путное в этом и родится....а может быть, я соглашусь с тем, что все это обман и, последовав совету одного из форумчан, напьюсь с горя!

P.P.S. Я, опять же, кстати, вовсе не оптимист. Я вполне себе въедливый прагматик.

Еще раз отдельное спасибо за ваши советы, участие и активность.

[namaste1969]

mrbrooks

Если ваш обувной родственник будет до конца искренен с вами,
то он же и поведает, что разумный покупатель купит у него помещения(отдельно) + товарные запасы обуви (с большим дисконтом)
а также проведёт чистки комсостава
можете мне поверить(я в теме) - по другому обувной бизнес не продаётся (если это у него не часть большой франшизной сети)

[mrbrooks]

Может быть и так. Я, если честно, не расспрашивал, что в его понимании "продать бизнес", так как торговля пока меня не привлекает.

Ну так что скажите, ув. знатоки? Искать предложение для разбора и поисков истины?

[matvey]

Искать предложение для разбора и поисков истины?

Давай, не тяни
А то тоже появятся вдруг 6 миллионов, хоть будут свежие идеи, куда бахнуть)

[namaste1969]

присоединяюсь к matvey

а если в результате мозгового штурма вам придётся вернуться на Родину на ПМЖ - уж не обессудьте, мы предупреждали

ну если хотите серьёзного обсуждения - у меня вопрос - кто для вас будет проводить дью дилидженс? опыт имеете?

[MegaWolt]

Кстати, проходную комерческую недвижимость за 6 лямов и в регионах не купить. В смысле областных центрах. Ну, если только подвал какой то..

Да не, можно. Ценник от 60 000 до 120 000 за метр.
Это значит с 6 лямов может купить нежилое 50-100 м2.

могу предложить ТС квартиру в МСК за 6 с копейками.
1 этаж, все дела, место проходное\перспективное, с возм. отдельного входа..

если перевести в нежилое - можно в принципе и на 60к арендатора найти (вместо 30к как за квартиру)..
за лям-полтора вроде переводят коммерческие структуры..
ну ессно риски присутствуют, но в кр. случае потеря лям, а не все 6..

[namaste1969]

ну вот - развод для лохов не заставил себя ждать

Arthur11 сам почему не займёшься, если квартира твоя?
а если не твоя, то тебе туда Барахолка

[MegaWolt]

ну вот - развод для лохов не заставил себя ждать

Arthur11 сам почему не займёшься, если квартира твоя?
а если не твоя, то тебе туда Барахолка

потому что
1) надо вложить лям или переводить самому, что крайне геморрно
2) есть риск (хотя небольшой, но есть), что как нежилое не будет очень востребовано - тут нужно считать\оценивать, у меня нет для этого знаний\опыта.
3) нужно время этим заниматься