Приобретение коммерческой недвижимости (магазина) за рубежом, жить рядом на доходы от неё.

[Константин Б.]

Добрый день! Наверно уже были похожие темы здесь, но я много поискал и почитал, но попались только утверждения, что заграницей есть смысл покупать недвижимость только с целью получения прибыли от роста стоимости самой недвижимости, а доходы от сдачи её в аренду малы и налоги для иностранцев очень большие, что в принципе приводят доходы от аренды в "ноль". Неужели все так плохо в арендном бизнесе за рубежом? Я новичок на форуме и за границей бываю пока только " пакетом". И хочется спросить у бывалых.
У меня например есть несколько небольших объектов коммерческой недвижимости в России.Часть сдаю в аренду, на другой части свой бизнес. В связи с неспокойной ситуацией с соседями и небольшого сомнения,что НЕ может такое и у нас произойти - хотелось бы понять - нельзя ли, продав здесь часть своей коммерческой недвижимости, купить за рубежом (пусть в небольшом городке, пусть намного намного меньше) аналогичную (имеется ввиду тоже коммерческую, уже с арендаторами, магазин например - понимаю,что порядок цен покупки выше ,доход от сдачи меньше чем у нас), перевезти семью туда на ПМЖ (пройдя все этапы этого), сняв,купив им жилье. Самому оставаться в России - и к ним в гости ездить. Сумма, которую хотелось бы потратить - не больше 300 000 - 500 000 долларов. Можно на эту сумму купить что-то из коммерческой недвижимости (с покупкой квартиры сдача её в наем там сложнее, нет опыта покупки - сдачи в аренду квартиры, хотя и в сдаче коммерческой недвижимости за рубежом тоже нет опыта) и получать доход 1000 - 2000 долларов в мес. Запросы у нас небольшие в плане расходов на жизнь, если будет не хватать - добавлю от доходов из России. Если кому то покажется вопрос смешной или некорректный -просьба писать по делу, а если хочется поязвить - наверно тогда лучше мимо пройти. У меня нет знаний языков, читать иностранные ресурсы сложно даже с гуглом. Пробовал найти русскоязычные сайты по этой теме - больше рекламы и продвижения каких то услуг. Хотелось бы услышать мнение реальных путешественников, для которых эта тема очень знакома.

[Haskel]

Я бы не стал. Тема знакома, 5 лет назад тоже были мысли....Сейчас перегорел.
Ситуация у "соседей", в России пока(тьфу-тьфу) не возможна, там у них на самом деле все запущено было....
Тем более Вы сами понимаете, что в плане зарабатывания денег, у нас лучше...

[Константин Б.]

Дело не только в том,что сейчас твориться на Украине, уже давно хочется перебраться в более стабильное место.Россию очень люблю и она останется единственной родиной.Но для семьи хотелось бы более надежной ситуации в плане стабильности и спокойствия. Я не планирую так так быстро сейчас продать часть недвижимости в России и купить за границей похожее, купить лишь бы где. Сначала поедем всей семьей по разным странам (благодаря этому форуму понял, что это не совсем так сложно, как казалось ранее), посмотрим разные места в одной и потом в другой странах, может где поживем и поймем - вот оно наше место.Купим или лучше возьмем в аренду жилье, поживем побольше, присмотримся, может где рядом и будет продаваться магазинчик с арендаторами или что-то похожее. А к этому времени попробуем приготовить к продаже какую-нибудь недвижимость в России.Они хоть и небольшие, но продать по своей цене тоже время надо. Бизнес в России не собираемся бросать, попытаемся перевести на более удаленное управление и все равно я буду жить в России и семья часто будет бывать в России - у нас родственники, друзья и малая Родина, с которой много связанно. Просто хотелось бы иметь надежное местечко вне России, что б "запасной аэродром" так сказать. И коммерческую недвижимость хочется иметь не только в России, а в другой ещё "корзиночке". Можно конечно продать часть недвижимости в своем городе и купить в другом, потому как, если мой город будет уходить в "кризис"(ну вдруг ситуация будет не совсем гладкая в плане сдачи в аренду недвижимости) - можно жить на аренду с площади в другом городе.Но если по всей России ситуация не ахти будет, то как семью кормить ? Просто сейчас хочу ещё вложиться в постройку коммерческой недвижимости, что б сдать в аренду, придется в опять в банк, закладывать имеющуюся недвижимость.Если экономика пойдет на спад, недвижимость особо никому будет не нужна, банки могут забрать залоговую недвижимость. Вот и думаю, может построить, продать и купить где - нибудь не у нас? Хочется понять (сам то нигде не был самостоятельно, только в гостиницах) можно ли купить недвижимость под аренду, жить если понадобится рядом. Рассматривая не мусульманские страны: Канаду, Новую Зеландию, Австралию, Латинскую Америку. В Европу не хочется, нет в ней уверенности. Написал здесь, что б посмотреть - может есть у кого такой опыт, может знают о такой ситуации от друзей ,знакомых. Хочется услышать реальных рассказов.

[ZEWS]

Константин Б.
1. Вы в принципе сами все уже поняли, что тема не очень выгодная, но все таки питаете надежду, что это не так:

2. С другой стороны Вы озвучиваете весьма скромные ожидания с точки зрения дохода

Самому оставаться в России - и к ним в гости ездить. Сумма, которую хотелось бы потратить - не больше 300 000 - 500 000 долларов............получать доход 1000 - 2000 долларов в мес.

поэтому у вас вполне может получится. Просто я считаю что 1000-2000 баксов с полумиллиона долларов очень мало.
Если ваши запросы такие скромные - то все осуществимо.

3.

Можно на эту сумму купить что-то из коммерческой недвижимости (с покупкой квартиры сдача её в наем там сложнее, нет опыта покупки - сдачи в аренду квартиры, хотя и в сдаче коммерческой недвижимости за рубежом тоже нет опыта)

Вы правда думаете что купить и сдать квартиру там сложнее чем коммерческую недвигу? Смею вас уверить что все ровно наоборот. Покупка и сдача в наем квартиры намного легче.

4.

Рассматривая не мусульманские страны: Канаду, Новую Зеландию, Австралию, Латинскую Америку.

С таким бюджетом( 300-500 тыков баксов) вам стоит точно выкинуть Австралию и НЗ. Там вы на такие деньги только квартиру небольшую купите. А из коммерческой - только "будку мороженого"

[Константин Б.]

Спасибо большое за ответ! Мне и хотелось узнать порядок цен на нежилую недвижимость. По поводу квартиры купить и сдать - нам бы хотелось жить в не туристических местах, и там наверно со сдачей квартиры тяжелее, наверно (я правда не знаю точно) в обычных, не туристических, районах , квартира,как и у нас в России (не Москве и Питере) дает меньше ,чем коммерческая недвижимость. Кто может может знает какие цены на небольшой магазинчик ,например, в Канаде и стоимость аренды за нее? Вопрос для меня не праздный, хотелось бы реальной информации. И неужели цены в Канаде ниже чем в Австралии или Новой Зеландии?

[Тень Маврикия]

Сумма, которую хотелось бы потратить - не больше 300 000 - 500 000 долларов.

и получать доход 1000 - 2000 долларов в мес.

Беру среднее: 400 000 вложение, 18 000 годовой доход. Это дает доходность 4,5% годовых. Откройте "Недвижимость и Цены", в Москве полно объектов продается с доходностью от 9%. Так что думайте куда вложить.

[Константин Б.]

Тень Маврикия, спасибо за совет. Но в России я сумею вложить гораздо выгоднее, чем 4,5 % годовых. Но здесь вопрос не в этом. Хочется "тихую гавань"в спокойном месте за рубежом, на случай сильных катаклизм в России. Если в России все будет хорошо в плане стабильности, мы можем жить и в России и в "нашем" местечке за границей.Можно туда и родителей с детьми отправить, если самим в России захочется быть больше. Вот и ищу сейчас на сайтах информацию о недвижимости нежилой в разных странах, но как то доверия к этим сайтам нет. Вот и написал сюда, в надежде , может кто и силен в этом вопросе - а , ИМЕННО , какова стоимость нежилой недвижимости в тех местах,в которых вы были.Потому как думаю, многие из тех,кто путешествует много, путешествует на доходы от сдачи в аренду недвижимости, чаще наверно нежилой, потому как доходы выше. И поэтому ,по случаю, мог бы и увидев в местах,где бывает, поинтересоваться стоимостью данной недвижимости. Вопрос по существу к бывалым путешественникам.

[ZEWS]

Спасибо большое за ответ! Мне и хотелось узнать порядок цен на нежилую недвижимость. По поводу квартиры купить и сдать - нам бы хотелось жить в не туристических местах, и там наверно со сдачей квартиры тяжелее, наверно (я правда не знаю точно) в обычных, не туристических, районах , квартира,как и у нас в России (не Москве и Питере) дает меньше ,чем коммерческая недвижимость. Кто может может знает какие цены на небольшой магазинчик ,например, в Канаде и стоимость аренды за нее? Вопрос для меня не праздный, хотелось бы реальной информации. И неужели цены в Канаде ниже чем в Австралии или Новой Зеландии?

Я думаю что порядок цен на коммерческую также отличается от жилой, как и в России. Если у Вас в городе цена 1 м2 жилья 50-60 руб/м2, а нежилая от 60 до 150 то за границей ПРИМЕРНО расчитывайте на такой уровень, что коммерческая будет +0 + 250% от цены на жилую в этом районе.


Цены в Канаде думаю будут дешевле чем в Оз и НЗ, хотя бы по причине того что 90% городов в Оз и НЗ находится вблизи от океана, а в Канаде можно найти провинциальный городок, только вот нафиг он Вам нужен??
Если уж переселяться то рядом с Торонто, Оттавой и т.д.

Беру среднее: 400 000 вложение, 18 000 годовой доход. Это дает доходность 4,5% годовых. Откройте "Недвижимость и Цены", в Москве полно объектов продается с доходностью от 9%. Так что думайте куда вложить.

Ну я бы не был так уверен, когда продавец пишет "сколько это приносит от аренды".
9% доходности от аренды в Москве - это ОЧЕНЬ хороший показатель, который надо еще поискать. Скажем так, такие варианты особо "на дороге" не валяются.

Вот и написал сюда, в надежде , может кто и силен в этом вопросе - а , ИМЕННО , какова стоимость нежилой недвижимости в тех местах,в которых вы были.Потому как думаю, многие из тех,кто путешествует много, путешествует на доходы от сдачи в аренду недвижимости, чаще наверно нежилой, потому как доходы выше. И поэтому ,по случаю, мог бы и увидев в местах,где бывает, поинтересоваться стоимостью данной недвижимости. Вопрос по существу к бывалым путешественникам.

Вряд ли вам кто то ответит, чтобы и "бывал в НЕтуристических местах" и "узнавал цену на магазины".

Повторюсь, цена коммерческой( 1 этаж, 50-200 метров) будет стоить от + 0% до + 300% от цены квартир в этом здании, районе.

[Тень Маврикия]

Ну я бы не был так уверен, когда продавец пишет "сколько это приносит от аренды".
9% доходности от аренды в Москве - это ОЧЕНЬ хороший показатель, который надо еще поискать. Скажем так, такие варианты особо "на дороге" не валяются.

Такие предложения не то, что на дороге валяются, за них еще приплатят если возьмете. Таких предложений как грязи в Липецкой или Ярославской области. Откройте газете НиЦ и позвоните по паре телефонов.

[ZEWS]

Потому как думаю, многие из тех,кто путешествует много, путешествует на доходы от сдачи в аренду недвижимости, чаще наверно нежилой, потому как доходы выше. .

Ошибаетесь, ИМХО, из тех кто тут путешествут на деньги от аренды, 90% имеют жилую недвигу, а не коммерческую.

[Константин Б.]

У нас в глубинке можно найти коммерческую с большим %, чем 9 %.Её просто надо искать или случайно наткнуться на продажу и сразу взять. Ещё бывают продажи помещения, знаю примеры, купив здание за 3 млн. руб. (2 400 000 + 600 000 ремонт) можно сдать за 50 000 руб в месяц. + коммуналка с арендат ора. Вот смотрю разные сайты - есть возможно интересные предложения - но это сайты, как все в реальности - неизвестно - это надо ехать, анализировать ситуацию с этой недвижимостью. Просто я здесь думал,что есть такие, кто погонял по миру, нашел более менее ему подходящее местечко, и как для постоянного проживания и как плацдарм для дальнейших путешествий и заодно прикупил недвижимость рядом, в аренду сдает.

Я ,например, знаю город в России, где купив магазин за 6 500 000 руб.(правда эти магазины разбирают), можно сдать его за 90 000 руб + коммуналка. И на эти деньги жить неплохо в этом городе.. Думаю выгоднее,чем сдавать жилую. Просто надеялся на ситуацию, как я в Турции, гулял по Алании, проходил мимо агенства по недвижимости, зашел, увидел предложение красивой небольшой ,но красивой виллы, на наши те деньги 4 000 000 стоила(года 3-4 вроде назад).А ведь можно было посмотреть съездить. Вот и думаю,может кто живет более менее постоянно где, знает, продается магазин, с арендаторами.Может и расклад знает по аренде и цене - вот мне и нужен примерный такой расклад. Ну видно не судьба.

[ZEWS]

Такие предложения не то, что на дороге валяются, за них еще приплатят если возьмете. Таких предложений как грязи в Липецкой области. Откройте газете НиЦ и позвоните по паре телефонов.

Повторюсь еще раз. Поверьте мне как практику, а не теоретику.
9% - это очень удачная доходность. Все что написано в объявлениях - 90% замануха, 9% от аренды - это доходность которую нужно еще поискать. Найти можно, но так сказать что ее навалом - нельзя.

Я ,например, знаю город в России, где купив магазин за 6 500 000 руб.(правда эти магазины разбирают), можно сдать его за 90 000 руб + коммуналка.

16,5 % годовых с аренды недвижимости?
Сейчас?
Извините, верится как-то с трудом.
Лет 7 назад такое возможно было, сейчас это единичные эксклюзивные варианты.



ЗЫ Просто удивительно, что вы зная такие места с 16,5% годовых ищите чтобы вложиться за границей под 4%.

На вашем месте - надо сидеть до последнего на таких золотых яйцах.

Вот и думаю,может кто живет более менее постоянно где, знает, продается магазин, с арендаторами.Может и расклад знает по аренде и цене - вот мне и нужен примерный такой расклад. Ну видно не судьба.

Еще раз, если вы меня не поняли.
Магазины продаются везде.

Доходность на которую вы можете расчитывать от 3 до 6% максимум. Эти цифры будут примерно одинаковы по всему миру ( за исключением развивающихся рынков типа России, Бразилии, Китая, Индии), тап может быть чуть выше.
Что вы еще хотите знать????
Можно купить магазин в Канаде? Можно!
Можно купить магазин в Австралии? Можно!
Доходность будет от 3 до 6%.
С 400 000 баксов расчитывайте примерно на 1 500 ежемесячной аренды.

[Константин Б.]

Таких доходных мест по 16,5% можно найти. Надо только не в "миллионниках" искать, в городах значительно поменьше ( в них нет торговых громадных центров), вот недавно, в одном городе продали торговый центр(по местным меркам) 1200 кв.м. 21 500 000 руб.(продавали кстати долго,хотя стоит на дороге) если с умом сдать - можно по 500 000 - 600 000 в месяц чистыми забирать.Ладно,об не об этом вопрос. Спасибо кто нашел время мне ответить.

[ZEWS]

Таких доходных мест по 16,5% можно найти. Надо только не в "миллионниках" искать, в городах значительно поменьше ( в них нет торговых громадных центров), вот недавно, в одном городе продали торговый центр(по местным меркам) 1200 кв.м. 21 500 000 руб.(продавали кстати долго,хотя стоит на дороге) если с умом сдать - можно по 500 000 - 600 000 в месяц чистыми забирать.Ладно,об не об этом вопрос. Спасибо кто нашел время мне ответить.

Ваш торговый центр с ценой 1 м2 = 18 000 руб., не может сдаваться по цене 5 000 за 1 м2 в месяц., тем более если убрать неторговые метры то вообще 7 000 за м2 в месяц.
Это цена аренды элитных бутиков в центре Москвы, но никак не в провинции.

Окупаемость торгового центра за меньше чем за 3 года?

Цена сдачи 1 м2 в захолустных городах где даже нет торговых центров будет 500 рублей в месяц максимум но никак не 5 000( в 10 раз выше)

[oleg41]

Цена сдачи 1 м2 в захолустных городах где даже нет торговых центров будет 500 рублей в месяц максимум но никак не 5 000( в 10 раз выше)

Так автор топика вроде и пишет о цене 500 руб. за метр в месяц. 600 000 : 1200 = 500.

[ZEWS]

Так автор топика вроде и пишет о цене 500 руб. за метр в месяц. 600 000 : 1200 = 500.

Упссс. Сорри, нолик пропустил.
Но в любом случае то что можно сдать по максимальной цене в 500 рублей не будет стоить 18 000 за м2, то бишь ниже даже себестоимости строительства.

[Константин Б.]

Уважаемый, ZEWS, цена аренды как раз на уровне 500 руб. кв. метр., площадь центра 1200 кв.,(возьмите калькулятор на компе,китайские немного могут врать) . Второй этаж можно по 400 сдать, первый по 600, можно и подороже "сети" пустить. Ср. цена аренды в это городе 500-900 руб.Продавался именно по этой цене,1.5 года, просто никто не хотел им заниматься, он у дороги, но перед ним трубопровод , но подъезд хороший,но город небольшой , может немного больше 150000 населения , не у всех там такие деньги есть,купил армянин.У меня в то время денег не хватило, и банки не очень пошли на встречу.

Не обижайтесь ZEWS ,что ещё раз про ошибку напомнил.Не видел вашего последнего сообщения. Такие площади встречаются ещё в городках средних и поменьше.Их просто надо искать.Я сам такие два помещения брал.

[ZEWS]

Уважаемый, ZEWS, цена аренды как раз на уровне 500 руб. кв. метр., площадь центра 1200 кв.,(возьмите калькулятор на компе,китайские немного могут врать) . Второй этаж можно по 400 сдать, первый по 600, можно и подороже "сети" пустить. Ср. цена аренды в это городе 500-900 руб.Продавался именно по этой цене,1.5 года, просто никто не хотел им заниматься, он у дороги, но перед ним трубопровод , но подъезд хороший,но город небольшой , может немного больше 150000 населения , не у всех там такие деньги есть,купил армянин.У меня в то время денег не хватило, и банки не очень пошли на встречу.

Окупаемость за три года по вашим цифрам привела бы в этот город кучу инвесторов которые стали бы клепать там такие торговые центры в этом и соседних городах по одному в неделю.
Значит там что-то не так, ибо цена 18 000 ну не рыночная ни разу.

Если торговый центр стоит 18 000 за метр, то сколько стоит 1 метр жилья в этом городе? 10-12 000 рублей за метр? При средней себестоимости по России строительства в 25 000.

[Константин Б.]

Я ,думаю, нет смысла здесь больше говорить не по теме топика. Что б рассуждать, ZEWS, как обстоят дела на рынке недвижимости в небольших городах, надо быть и жить в этой теме. Центр ушел недорого, но там был риск не сдачи по 500-600 руб., потому как рядом много другой торговки, и этой недвижимостью надо плотно было заниматься, в плане продуманного привлечения арендаторов. Все " золотые" места даже в таких городках раскуплены (хотя бывают горячие предложения) ,вот и приходится из из не совсем "золотой" недвижимости делать её очень привлекательной для арендаторов. В этих городах есть сложившиеся места торговли,куда испокон веков покупатели ходят, в основном это бывшие рынки,которые активно перестраиваются в торговые центры, и покупательская способность в этих городах ограниченна численностью населения, и нет смысла городить торговые центры, особенно , что строить их придется на окраине, т.к. свободной площади в центре города уже нет. А если населения не так много как в крупнейших городах,кто пойдет на окраины в новые торговые площади,если есть пара-тройка таких в шаговой доступности от места жительства. Арендный бизнес в небольших городах отличается от такого же бизнеса в крупных городах.
Если вы подозреваете меня в дезинформации , могу попробовать найти телефон продавца и покупателя. Центр продавал банк,через свое юр.лицо, а помещение это по-моему он забрал как залоговое. Сейчас оно уже успешно начинает функционировать, у меня знакомый туда в аренду встает. Я очень жалею ,что не смог его купить. Но такую недвижимость ещё можно найти в нашей области.Просто надо искать, и что б деньги свободные на неё лежали наготове. А по сути моего вопроса так и нет настоящих историй? Никто не владеет нежилой недвижимостью за границей? И что там с дополнительными налогами для иностранцев?

[ZEWS]

Константин Б.

Я ,думаю, нет смысла здесь больше говорить не по теме топика. Что б рассуждать, ZEWS, как обстоят дела на рынке недвижимости в небольших городах, надо быть и жить в этой теме.

Так я как раз именно этим и живу и занимаюсь, поэтому понимаю что недвига которую можно сдать по 500 рублей, не может стоить 18 000 за метр. Такая продажа может быть в качестве форсмажора( быстро, когда кому то очень резко понадобились деньги), а если он "продавался несколько лет" то значит там проблемы, о которых вы не знаете/не говорите

Центр ушел недорого, но там был риск не сдачи по 500-600 руб.,

что и требовалось доказать

потому как рядом много другой торговки, и этой недвижимостью надо плотно было заниматься, в плане продуманного привлечения арендаторов.

Что под этим понимается?
Найти кому втюхать эту недвигу? И что дальше? Если ставка аренды не соответствует этому месту, то арендатор съедет через три месяца. Вы снова "продуманно" продвините объект, например дав взятку человеку из крупной сети, который ищет помещения в регионах, чтобы он рекомендовал именно ваше место. И? Что дальше? Магазин снова съедет если аренда не соответсвует выручке.

Все " золотые" места даже в таких городках раскуплены (хотя бывают горячие предложения) ,вот и приходится из из не совсем "золотой" недвижимости делать её очень привлекательной для арендаторов.

Если ваша недвига непривлекательна для покупательских потоков, вы можете сколько угодно делать ее привлекательной для арендаторов - толку от этого нет, будет текучка арендаторов и простои помещения до тех пор пока ваше "незолотое" помещение будет иметь "золотые" ставки в 500-600 рублей за м2.

Если вы подозреваете меня в дезинформации , могу попробовать найти телефон продавца и покупателя. Центр продавал банк,через свое юр.лицо, а помещение это по-моему он забрал как залоговое. Сейчас оно уже успешно начинает функционировать, у меня знакомый туда в аренду встает.

Я вам верю, просто думаю что вы не знаете кое какие ньюансы. Например какие то проблемы связанные с его залоговым статусом и прочими обременениями.
Просто сказок не бывает. Помещение которое стоит 18 000 за м2 и которое можно сдать по 500-600 не может продаваться несколько лет. При таких данных его оторвут за неделю, даже в мелких городах. Это бросовая цена. Если несколько лет никто не купил по бросовой цене, там либо реальная рыночная ставка аренды 200 рублей, либо помещение имеет проблемы.

А по сути моего вопроса так и нет настоящих историй? Никто не владеет нежилой недвижимостью за границей? И что там с дополнительными налогами для иностранцев?

1. По сути вашего вопроса - я вам ответил. На форуме, насколько я знаю, нет людей которые переехали купив заграницей магазин и сдавая его в аренду.

2. Вам же могу посоветовать выбирать страну для переезда не по принципу "где можно купить магазин и сдавать его", а по более важным показателям для проживания вашей семьи. Магазин сможете купить в 90% стран, доходность я вам дал 3-6%. Все остальное - это нюансы - кроме налогов.
Отберите 10 стран, куда бы вы хотели бы переехать и изучите налоги от сдачи магазинов.

3. При этом нужно понимать что 1000-2000 долларов, которые вы планируете брать с магазина, вам не хватит для проживания семьи в Австралии и НЗ.