Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

[Tata2001]

Помогите, пжст, поставить на юридические рельсы следующий вопрос: насколько я понимаю, продавец квартиры пишет в договоре 1 млн, а остальную сумму указывает в расписке, про какие то там неотделимые улучшения? Мне как покупателю-это надо? я же хочу налоговый вычет с 2-х млн. получить, как вот эти противоречия с продавцом утрясать?

[House495]

Ну как утрясать - послать его по известному адресу. Тут вопрос даже не в налоговом вычете, а в том, что вы де-факто принимаете на себя все риски по сделке. То бишь если дойдет до расторжения договора имеете хороший шанс получить с продавца 1 млн и нифига более. Мало ему, что вы в качестве одолжения покупаете квартиру менее 3 лет в собственности? Это уже повышенный риск.

[TsarTV]

House495
Иногда это одолжение не продавцу, а покупателю
Мы покупали новый дом, квартиру в ипотеку, а банк давал только собственность- переуступка их не устраивала, продававец оформляла собственность и тут же продавала нам за миллион, остальное шло в расписке, как за продажу в первую очередь ( типа мы заплатили, чтобы никому другому не продали)... Мы продавали свою одновременно тоже всего два года во владении ( просто увеличивали площадь). Единственное, вычет тогда был тоже с миллиона!
Мы, например, вообще не покупаем старых квартир, только новые, не люблю когда в квартире кто-то уже жил
Tata2001
А за полную стоимость в оформлении никто не продаст, вы хотите вычет, а продавец не хочет платить налог

[Tata2001]

Согласна, что послать самый правильный и легкий вариант , но как то ведь люди покупают такие квартиры. Не думаю, что все такие глупые, чтобы идти на сознательный риск, значит как то оформляют, чтобы и волки сыты и овцы целы, но вот как?

tsartv, спасибо. Вы вот не боялись, что вашу сделку вернут назад и плакали ваши денежки, которые в расписке? А то, что полную стоимость при таком сроке владения никто не захочет прописывать я как раз оооочень хорошо понимаю. вопрос то в другом-что делать?

[TsarTV]

Tata2001
Ну я и не боялась из-за того, что там владелец был первый и единственный и мы сами ждали пока она квартиру в собственность оформит. Дом только сдался, был не долгостроем, в двойных продажах эта строительная не замечена была и митинги дольщики не устраивали сделку проверял банк и ипотечное агентство- ну в общем у нас много всего совпало ну нашу тоже не побоялись купить, женщина покупала из соседнего дома, для матери... Оформляли все в одном агентстве....
Хотя за вычет со второго миллиона жаба душит

[lego]

спасибо. Вы вот не боялись, что вашу сделку вернут назад и плакали ваши денежки, которые в расписке?

Тут надо понять вашу цель - получить налоговый вычет либо обезопасить себя на случай расторжения (признания недействительным) договора купли-продажи квартиры. По раздельности эти цели достигнуть можно, а вот одновременно...

Обезопасить себя и одновременно удовлетворить продавца можно так:
Заключается договор купли-продажи с ценой 1 млн. р., в нем продавец расписывается, что получил 1 млн. р. Этот договор сдается в ФРС.
Одновременно подписывается доп. соглашение к договору купли-продажи, где цена квартиры увеличивается до 2 или более млн. р. В доп. соглашении продавец пишет, что дополнительно к 1 млн. получил еще 1 млн. р. Это соглашение никуда не сдается.
В случае расторжения договора, вы сможете взыскать с продавца все выплаченные деньги. Тонкость в том, что доп. соглашение тоже подлежит гос. регистрации и без регистрации считается незаключенным. Отсутствие регистрации доп. соглашения не помешает вам взыскать все деньги с продавца, не не позволит получить имущ. вычет.

А, вообще, можно просто разделить налоговое бремя с продавцом. Предложить ему подписать договор с реальной ценой и компенсировать 50% от налога, который должен уплатить продавец. Стоит также посмотреть, за сколько сам продавец купил эту квартиру, - может быть, выгоднее платить налог с разницы между ценой приобретения и ценой продажи, а не воротить разные серые схемы.

[Tata2001]

lego То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов? Только договор купли-продажи? И еще, как то странно для меня: продавец ведь тоже сильно заинтересован в продаже, а получается при покупке именно его квартиры все риски несет покупатель, да еще и за него половину налога платить? Я то мыслила, что наоборот продавец раз хочет что-то намудрить так пусть бы сбросил эти 130 тыс. от цены квартиры и пишет тогда 1млн в договоре а я бы по нему еще 130 тыс. вернула. Но опасаюсь, что меня такую умную с лестницы спустят

[lego]

То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов?

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение квартиры. Таким образом, важна цель расходов - на приобретение квартиры. Расходы на оплату права заключить договор, приобретение неотделимых улучшений и т.д. налоговая инспекция не признает, т.к. они не направлены на приобретение квартиры. Налоговики учитывают только цену.

Если продавец заинтересован в продаже, то есть поле для переговоров.

[Sual]

То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов? Только договор купли-продажи?

Договор никак не может подтвердить ваши расходы. Вы его вправе вообще не оплачивать.

я же хочу налоговый вычет с 2-х млн. получить, как вот эти противоречия с продавцом утрясать?

А почём он сам-то квартиру брал? Неужто за 1 млн?

[sueño]

Если продавец заинтересован в продаже, то есть поле для переговоров.

Вот это ключевой момент, собственно.
Я не эксперт, могу только о своем опыте рассказать.
У меня в договоре прописано 2 млн. - все обсуждал мой агент. Продавец одновременно покупал другую квартиру. Если я правильно понимаю - если одновременно продаешь квартиру и покупаешь другую (допустим, за миллион по договору) - то налоговый вычет компенсирует налог? А если бывшая хозяйка пенсионерка, и налоговый вычет ей не получить (ибо не с чего), и сроки поджимают - можно и на 2 млн. в договоре согласиться.

[lego]

[Если я правильно понимаю - если одновременно продаешь квартиру и покупаешь другую (допустим, за миллион по договору) - то налоговый вычет компенсирует налог?

Правильно, только сделки по продаже и покупке квартиры могут быть совершены в течение налогового периода, который для налога на доходы физ. лиц составляет 1 год. Пример: в марте 2012 г. я продаю свою квартиру за 3 млн. р. и в сентябре 2012 г. покупаю новую квартиру за 4 млн. р.

Мой доход - 2 млн. р. (доход от продажи первой квартиры). Этот доход для целей налогообложения я могу уменьшить на два вычета:
Во-первых, на вычет в размере сумм от продажи квартиры, но не свыше 1 млн. р. Иными словами, вычет в сумме 1 млн. р.
Во-вторых, вычет в размере сумм, направленных на приобретение жилья, но не свыше 2 млн. р. В нашем случае 2 млн. р.

Т.о., доход в 3 млн. будет уменьшен на 1 и на 2 млн., налог будет 0 р.

[Tata2001]

То есть для налоговой никакие расписки с любой формулировкой не являются подтверждением расходов? Только договор купли-продажи?

Договор никак не может подтвердить ваши расходы. Вы его вправе вообще не оплачивать.
А почём он сам-то квартиру брал? Неужто за 1 млн?

Про договор да, неправильно выразилась. Расписки к нему понятно дело, что нужны. И как уже разъяснили расписки за "неотделимые улучшения" не прокатят для вычета. А по второму вопросу я правильно понимаю: если он покупал допустим за 4млн, так ему эту сумму и выгодно писать при продаже мне (то есть типа купил за 4млн и продал за 4млн и налог с доходов платить не должен так как дохода нет)? Если так-то отлично, а если он ее не покупал, а получил от гос-ва и приватизировал?

Да и вот еще что: деньги мне дает банк и он кстати не против договора на квартиру менее 3 лет, но на мои вопросы вежливо отвечают, что мол узнаете все на сделке. У меня только одна мысль по этому поводу: что в страховку скорее всего заложат повышенный коэффициент, чего бы тоже не хотелось...

Мой доход - 2 млн. р. (доход от продажи первой квартиры). Этот доход для целей налогообложения я могу уменьшить на два вычета:
Во-первых, на вычет в размере сумм от продажи квартиры, но не свыше 1 млн. р. Иными словами, вычет в сумме 1 млн. р.

Это при сроке владения менее 3-х лет еще и вычет в 1млн. предоставляют?

[TsarTV]

Tata2001
У меня повышенного коффициэнта по страховке не было, хотя квартира, которую мы брали в ипотеку, была в собственности всего месяц банк это тоже не волновало.

[Tata2001]

tsartv -прикольно, но непонятно. Банк ведь дает деньги под сделку, размер которой определен в договоре. Как у вас это выглядело: в договоре 2млн, квартира реально стоит 6млн, и банк вам выдал 4млн?

[sueño]

Это при сроке владения менее 3-х лет еще и вычет в 1млн. предоставляют?

Это в смысле тот самый миллион, с которого продавец не платит налогов - это тоже "вычет".
У меня тоже повышенного коэффициента по страховке не было. И вообще страховка - это какая-то совсем небольшая сумма.

[Sual]

А по второму вопросу я правильно понимаю: если он покупал допустим за 4млн, так ему эту сумму и выгодно писать при продаже мне (то есть типа купил за 4млн и продал за 4млн и налог с доходов платить не должен так как дохода нет)?

Ну да, эту или чуть меньшую, но всё равно большую чем нужно для полного вычета, в рамках 0-4 млн должно быть без разницы.

а если он ее не покупал, а получил от гос-ва и приватизировал?

А это уже сложный случай , не знаю. Только по цене продавливать его. Ну или вычет до следующего раза оставить, если в целом предложение хорошее.

что в страховку скорее всего заложат повышенный коэффициент, чего бы тоже не хотелось...

.
Только если в части страхования финриска, оно в любом случае копейки стоит, не переживайте.

[lego]

Если он покупал допустим за 4млн, так ему эту сумму и выгодно писать при продаже мне (то есть типа купил за 4млн и продал за 4млн и налог с доходов платить не должен так как дохода нет)?

Только так и надо поступать.

"Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов".

Это на юридическом языке означает, что если продал по той же цене, по которой купил, то налог платить не надо.

[sueño]

Банк ведь дает деньги под сделку, размер которой определен в договоре.

Это не так. У меня банк интересовала оценочная стоимость квартиры, нужна была независимая оценка, из которой они вычли мой взнос и остальную сумму дали. Даже не на реально уплаченной сумме базировались. В договоре у меня 2 млн, у банка взяла почти 4...

[TsarTV]

Tata2001
Вы знаете, у меня все было еще проще- договор был на 999 тыс р, ипотека на 880 тр ( квартира стоила 75т $ тогда, она через три месяца стала стоить в три раза дороже- февраль 2006 год ) так что все было в рамках
Наверно у вас все сложнее!
В оценочном документе от банка стояла полная цена, по договору проходил миллион, но расписку о получении всех денег, продавец прокладывала и для банка...

[Tata2001]

Всем спасибо за соучастие Итак подитожив, поняла, что не все безнадежно, за исключением бабушек с первичной приватизацией. Договор значит нужен на 2млн, а остальную сумму по доп. соглашению такому:

Одновременно подписывается доп. соглашение к договору купли-продажи, где цена квартиры увеличивается до 2 или более млн. р. В доп. соглашении продавец пишет, что дополнительно к 1 млн. получил еще 1 млн. р. Это соглашение никуда не сдается.
В случае расторжения договора, вы сможете взыскать с продавца все выплаченные деньги. Тонкость в том, что доп. соглашение тоже подлежит гос. регистрации и без регистрации считается незаключенным. Отсутствие регистрации доп. соглашения не помешает вам взыскать все деньги с продавца

При всех этих тонкостях оно будет иметь силу в суде при не дай Бог расторжении сделки? я про расписки даже слышала, что в суде они не имеют силы, типа того, что человек может сказать, что его силой принудили такую расписку дать и чтобы этого избежать, надо расписки писать в присутствии 2-х свидетелей. Так это или у меня уже вообще паранойя?

[TsarTV]

У нас продавец в банке при получении денег из ячейки писала расписку на всю сумму и что претензий к нам не имеет ( что-то в этом духе, точно не помню, 6 лет прошло ) ! Муж такую же расписку писал нашему покупателю... Вообще это уже годами отработанная схема, конечно мошенники не дремлют, надо все проверять. А бабушки, кстати, если приватизировали квартиру больше 3 лет назад ( как и все остальные), то им вообще должно быть все равно, хоть всю сумму в договоре указывать. А еще, если банк нормальный, то СБ банка всю сделку проверяет и квартиру тоже, там же и его деньги и риск.
Помоему самые опасные сделки- это наследственные квартиры! У меня так друзья попались, через полгода объявились настоящие наследники, мошенников даже нашли и посадили! Но потом еще долго судились за квартиру, наследники оказались тоже не совсем наследники, но потом судились с городом, который хотел забрать себе квартиру:)))))) в итоге выграли и квартиру отстояли, но года полтора потратили!

[Primd]

При всех этих тонкостях оно будет иметь силу в суде при не дай Бог расторжении сделки? я про расписки даже слышала, что в суде они не имеют силы, типа того, что человек может сказать, что его силой принудили такую расписку дать и чтобы этого избежать, надо расписки писать в присутствии 2-х свидетелей. Так это или у меня уже вообще паранойя?

Не переживайте, при расторжении договора, доп. соглашение будет являться основанием для взыскания с продавца в Вашу пользу суммы неосновательного обогащения... Если Вам будет спокойней, пишите расписку в присутствии свидетелей, но юридически это нигде не предусмотрено
Доказать что расписка написана под влиянием насилия или угрозы в суде практически не реально, только через вступивший в силу приговор по уголовному делу...
Сейчас новый вид мошенничества все больше и больше набирает обороты в сфере недвижимости - человек приобретает квартиру, а потом выясняется, что продавец состоит на учете в психушке или у нарколога... Сделку признают недействительной на том основании, что в момент совершения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог ими руководить- покупатель вынужден возвратить квартиру, а продавец-деньги... Но сами понимаете, что квартира отдается сразу, а денег покупатель никогда не получит, т.к. продавец-гол как сокол... Поэтому чтобы себя обезопасить- просите ОБЯЗАТЕЛЬНО справки у продавцов, что они нигде не состоят на учете...
Недавно так знакомая попала- при этом, уже успела сделать ремонт в квартире на несколько миллионов...Сейчас без квартиры и без денег-только с исполнительным листом о взыскании с продавца миллионов...
Так что не стесняйтесь и просите справки... Еще требуйте предъявить справку из ТСЖ или ДУКа об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, чтобы потом не было сюрпризов в виде тысячных счетов на оплату квартплаты...

[House495]

Сейчас новый вид мошенничества все больше и больше набирает обороты в сфере недвижимости - человек приобретает квартиру, а потом выясняется, что продавец состоит на учете в психушке или у нарколога...

Новый ? Да это практически основное развлечение 90-х. Психи да незаконно выписанные дети. Еще были незаконно выписанные "сидельцы", но это, надеюсь, уже в прошлом. Справки НД и ПНД помогают слабо, надо сказать. На практике встречал психов, которые стояли на учете по месту прежней регистрации, а по месту новой ПНД выдавал чистую справку. Ну и вообще псих не обязательно должен быть учтенным психом

[Primd]

Новый ? Да это практически основное развлечение 90-х. Психи да незаконно выписанные дети. Еще были незаконно выписанные "сидельцы", но это, надеюсь, уже в прошлом. Справки НД и ПНД помогают слабо, надо сказать. На практике встречал психов, которые стояли на учете по месту прежней регистрации, а по месту новой ПНД выдавал чистую справку. Ну и вообще псих не обязательно должен быть учтенным психом

В Москве может и старый, а у нас новый виток развития получил Новое-это хорошо забытое старое... В судах резко увеличилось количество дел по оспариванию сделок по этому основанию...
А что касается неучтенных психов-понятно, что обезопасить себя на все сто нельзя, но хотя бы попытаться надо...

[Tata2001]

Сейчас новый вид мошенничества все больше и больше набирает обороты в сфере недвижимости - человек приобретает квартиру, а потом выясняется, что продавец состоит на учете в психушке или у нарколога...
Так что не стесняйтесь и просите справки... Еще требуйте предъявить справку из ТСЖ или ДУКа об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, чтобы потом не было сюрпризов в виде тысячных счетов на оплату квартплаты...

В банке сказали, что справку из психушки и от нарколога нужно только в случае,если продавец сильно пожилой человек, как будто наркоманы действительно всё старики . Справки из Жэка и об отсутствии задолженности обязательно

[Аладьин]

[Если я правильно понимаю - если одновременно продаешь квартиру и покупаешь другую (допустим, за миллион по договору) - то налоговый вычет компенсирует налог?

Правильно, только сделки по продаже и покупке квартиры могут быть совершены в течение налогового периода, который для налога на доходы физ. лиц составляет 1 год. Пример: в марте 2012 г. я продаю свою квартиру за 3 млн. р. и в сентябре 2012 г. покупаю новую квартиру за 4 млн. р.

Мой доход - 2 млн. р. (доход от продажи первой квартиры). Этот доход для целей налогообложения я могу уменьшить на два вычета:
Во-первых, на вычет в размере сумм от продажи квартиры, но не свыше 1 млн. р. Иными словами, вычет в сумме 1 млн. р.
Во-вторых, вычет в размере сумм, направленных на приобретение жилья, но не свыше 2 млн. р. В нашем случае 2 млн. р.

Т.о., доход в 3 млн. будет уменьшен на 1 и на 2 млн., налог будет 0 р.

Тема старая, но тем не менее...

Извиняюсь за тормознутость, но правильно ли я понял, что согласно этому пункту продавец не подпадает под НДФЛ при продаже квартиры:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

Ситуация: альтернативная сделка, продается квартира (менее трех лет в собственности) за 5,5 млн. и сразу же покупается другая за 5,8 млн.. НДФЛ ноль?

[Veranera]

Ситуация: альтернативная сделка, продается квартира (менее трех лет в собственности) за 5,5 млн. и сразу же покупается другая за 5,8 млн.. НДФЛ ноль?

Конечно, месяц уже прошел, возможно неактуально, но все же - для тех, у кого такой же вопрос возникнет

НЕТ! Это не так.

Речь идет о разных объектах и разных налоговых вычетах.
Продается квартира А за 5,5 млн, покупается квартира Б за 5,8 млн.

1)налоговый вычет при продаже
НДФЛ = ((доходы с продажи квартиры А) - (расходы на покупку квартиры А))*13% = (5,5 млн - расходы на ее покупку)*13%
Здесь сумма вычета - это сумма, с которой налог платить не нужно, он вычитается из доходов.
Учитываются расходы на покупку именно той квартиры, что продается.
Причем, если нет подтверждающих расходы документов, размер вычета будет 1 млн.

Квартира Б тут ни при чем
2) За покупку квартиры Б можно возместить уплаченные налоги, но не со всей стоимости, а с 2 млн.
Это налоговый вычет на покупку жилья.
Снова нужны подтверждающие расходы документы.
Можно вернуть из бюджета уплаченный налог 2НДФЛ. Ключевое слово "вернуть". Если 2НДФЛ не платите - возвращать нечего.
Использовать можно несколько раз, но не более 2 млн. за всю жизнь. Для квартир, купленных до 2014 г. - только один раз в жизни, даже если не набирается 2 млн.
НДФЛ = 2* 13%, т.к. (расходы на покупку квартиры Б) = 5,8>2. Эту сумму можно вернуть из бюджета, часто не сразу, а в течение нескольких лет.

3) Комбинированный вариант, он чаще всего и вызывает путаницу.
В одном налоговом периоде продается квартира А, покупается квартира Б.
Так как есть налог к уплате и к возврату, происходит взаимозачет

НДФЛ = ((доходы с продажи квартиры А) - (расходы на покупку квартиры А))*13% - (расходы на покупку квартиры Б)*13%
= (5,5 млн - (расходы на покупку квартиры А) - 2 млн))* 13%


Если квартиру А купили за 3,5 млн или дороже, НДФЛ будет ноль.
Если купили дешевле, или документов, подтверждающих расходы, нет - придется платить налог.

[Аладьин]

Еще как актуально, огромное спасибо!

У меня вопрос про третий вариант: такое можно сделать раз в жизни, верно я понимаю? Раз уж возврат только на два миллиона?
И еще один: если я, как ИП, не могу получить возврат, то и третий вариант для меня лично не подходит?

[Veranera]

если я, как ИП, не могу получить возврат, то и третий вариант для меня лично не подходит?

Для Вас лично не подходит второй вариант, Вы не можете ничего вернуть из бюджета, потому что ничего не платите. Возвращается только НДФЛ.

Третий Вариант, наоборот, подходит, Вы как бы получаете обратно налог, который должны были бы уплатить с продажи.

С 2014 г. такое можно проделать и несколько раз, но на общую сумму 2 млн. Обычно получается один раз в жизни, т.к. сумма небольшая по сравнению с ценами на жилье.

[Аладьин]

По второму пункту вопросов нет- тут все однозначно, а вот третий удивил. Приятно удивил, конечно. Я исходил из того, что не могу получить налоговый вычет, а значит и претендовать на возврат. Но раз не так, то супер. Жаль, что один раз (в моем случае), но лучше так, чем никак.

Прошу прощения за сумбур, но даже мои бухгалтера не могут внятно сказать, так чего уж ждать от меня. )

[dhl888]

А если я купил квартиру по Дду в 2012 году, собственность получил в 2013 а вычет оформил сразу на всю стоимость в 2015 на 245 тр, те ещё осталось 15тр. Я имею право при следующей покупке квартиры получить 15тр и проценты по ипотеке ?

[Veranera]

собственность получил в 2013

В 2013 году еще действовала прошлая "версия" закона, когда вычет можно было оформить только один раз на один объект недвижимости. То, что вычет оформлен в 2015, значения не имеет.
Если бы ДДУ был от 12 г., а право собственности оформили в 15 - можно было бы получить остаток вычета.

Радуйтесь, что остаток небольшой, основное Вы получили)

[larrik]

miss Lee ,
разъясните и мне,пожалуйста!
Я продаю квартиру А за 3млн. Квартира приватизирована,в собственности менее 3-х лет. И сразу покупаю квартиру В в др.городе за 1,5млн ,которая тоже приватизирована и менее 3-х лет в собственности(цена этой квартиры реальная,продавец выставил именно эту сумму). Правильно ли я понимаю,что налог с продажи квартиры А я заплачу 260 тыс.руб? И на какую сумму налогового вычета с квартиры В я могу рассчитывать? 195 тыс.руб?
Спасибо!

[Veranera]

larrik
Все верно, с квартиры А налог 260 тысяч.
С квартиры В вычет 195 тысяч, если продавец укажет полную сумму в договоре. При условии что ранее вычетом не пользовались. Если и покупка, и продажа будут зарегистрированы в 2015 г., к оплате в 2016 65 тысяч.

Если в будущем купите еще недвижимость (Покупаете за полтора, полмиллиона вычета на покупку осталось), получите и оставшиеся 65 тысяч.