Аренда дома в Испании на длительный срок

[Винский]

Хочу арендовать дом в Испании на длительный срок.
Варианты ищу (detached house) на известных испанских сайтах
Все что нравится по району, стилю дома и мебели, размеру и ландшафтному дизайну участка - начинается от 5000 евро в месяц
Данная цифра меня не устраивает.
Даже если бы устраивала, то никакой просмотр дома и окрестностей перед арендой не выявит неприятных косяков которые можно понять лишь прожив в данном месте несколько недель:
- соседи
- инфраструктура
- климатические особенности

Поэтому возникает вопрос: как в типовом договоре на длительную аренду жилья в Испании прописывается ответственность за досрочное прекращение аренды?
Есть ли пункты о каких-то неустойках и упущенной выгоде?
Кроме потери стоимости месячной аренды, которая остается у риэлторского агентства (если агентство участвовало в заключении договора аренды)

Этот вопрос так же касается ситуации с арендой шале на побережье (второй вариант, который я рассматриваю в Испании).
Арендная плата за шале ниже аренды дома, но эти самые шале годятся только для летнего отдыха с июня по сентябрь: участок маленький, мебель от бабушки, дом поделен на крохотные спальни... вообщем Крым сплошной
Арендовать данное чудо на год в голову не приходит, а как только заикаешься об аренде на сезон - цена аренды удваивается: некоторые вообще недельный прайс сразу присылают

Можно ли заключив договор аренды с владельцем шале на год, зафиксировать стоимость аренды помесячно, а по прошествии сезона (за 2 месяца до его окончания предупредить) спокойно съехать в найденный на месте нормальный дом?
Прихожу к выводу, что дом нужно искать на месте, живя в Испании

Прочитал на одном сайте, что:

- Через полгода после подписания контракта об аренде съемщик получает возможность разорвать соглашение досрочно, однако он обязан предупредить арендодателя заранее — не менее чем за 2 месяца
- Досрочное расторжение договора является основанием для вступления в силу статей о неустойках

[Винский]

Сегодня предложили дом в аренду, но так как начало аренды приходится на начало купального сезона - хозяин просит депозит за 6 месяцев, так чтобы мы не съехали с окончанием сезона
В условиях договора это прописывается
Поэтому не дождавшись ответов в этой теме купил билеты open jaw в Барселону - Аликанте: съездим на недельку перед поездкой на Кипр-Крит в Испанию и сами во всем разберемся на месте. Заодно оценим найденные варианты

[mobimen]

тоже интересно - но только не за 5к евро

[Винский]

Тоже не хочу за 5 )))
Тем более, что свой подвижный образ жизни менять не собираемся - то есть сидеть дома не будем. Зимой минимум на месяц-полтора уедем в южное полушарие...
То есть дом будет простаивать по моим подсчетам в год около 50% оплаченного времени
Как альтернативу дому я рассматриваю хороший пентхаус, но пока цена за понравившиеся варианты такая же как за дом
Поэтому остается найти такой вариант жилья и договор к нему, который позволит оптимизировать затраты и при этом остаться базой для путешествий

[Винский]

Возможно кому-то будет интересен алгоритм, который я использую для поиска дома (не только в Испании)

Сам процесс поиска довольно увлекательное занятие:

- находишь симпатичный по фоткам вариант
- пробиваешь местоположение дома по спутниковой карте (в большинстве случаев адрес липовый) по характерным признакам: как правило форма бассейна и крыши, а если на дне мозаика в виде дельфина или морской звезды - процесс идентификации значительно упрощается
- после рассматриваю в 2D и 3D соседство и прилегающие улицы
- построение нескольких маршрутов на велике, пешком и на авто до пляжа, магазинов, ресторанов

И если все ок, то пишешь письмо арендодателю (чаще всего это агентства) с просьбой подтвердить цену и привести пример среднего счета за коммуналку: газ, вода, электричество, чистка бассейна, садовник, вывоз мусора и административные фи
Если совокупность платежей и цены устраивает - забиваешь стрелку на просмотр и далее, уже в доме ведешь переговоры с менегером с целью цену понизить

В принципе это не сложно
Авиабилеты в Испанию не стоят бешеных денег: используя поиск вариантов всегда находишь что-то прямое и недорогое
Тем не менее оказывается данная деятельность, которую для себя я считаю факультативной помимо моей основной деятельности, стоит не маленьких денег
Вот пример из письма от русскоязычной девушки проживающей в Испании

Теперь об условиях работы.
Обычно я занимаюсь подбором недвижимости для покупки, и тут мои услуги стоят от 2500 евро до 1,5% от стоимости объекта.

По аренде существует два стандартных подхода:
1) комиссия в размере одной месячной оплаты;
2) поиск для арендатора бесплатный, а комиссию посреднику выплачивает агентство (обычно это половина комиссии агентства, полученной от арендатора).
Второй вариант выглядит более привлекательным, однако у него есть свои особенности. Посредник при этом представляет интересы агентства, а не арендатора. Выбор объектов ограничивается теми, по которым есть договоренность у посредника, а посредник заинтересован в том, чтобы предложить более дорогой объект. Я не работаю по этой схеме, т.к. моя задача - защищать интересы заказчика и мне важно сохранить финансовую независимость от агентств. С другой стороны, привязка к размеру арендной платы, как в первом варианте, тоже не кажется мне корректной. Это слишком мало в случае с квартирами эконом-класса и слишком много для элитной недвижимости.

Я оцениваю работу по поиску квартиры или дома в аренду в 2500 евро. В эту сумму включаю отбор и совместный просмотр любого необходимого количества вариантов. Смена условий поиска в процессе также возможна. Если Вы не всегда сможете (или не всегда захотите) лично посещать дома, я могу самостоятельно делать это, проводить подробную фотосъемку и предоставлять Вам отчет с указанием существующих недостатков и моего впечатления от объекта. В переговорах с агентством я представляю Ваши интересы, в том числе готова добиваться снижения арендной платы в тех случаях, когда это уместно. Я также могу проанализировать договор аренды, чтобы в нем не осталось сюрпризов. После заключения договора аренды в течение месяца я готова помогать Вам с решением любых вопросов, связанных с обживанием дома.
Если Вас интересует более полная поддержка, мы конечно же можем обсудить любые варианты

Спрашивается - нафига мне еще один посредник, да еще который своими впечатлениями со мной делится будет (откуда она вообще знает что мне нравится, а что нет), если я покупаю за 200 евро билет до Испании, лечу туда 5 часов, на месте беру тачку за 5 евро в день и объезжаю за день все выбранные через интернет варианты (предварительно забив стрелки по емейлу с дискретом в 2 часа), а если подобрал вариант - нанимаю адвоката за 200 евро час и проверяю контракт и далее его подписываю
Ну 600 евро с отелем я потрачу, но никак не 2500...
Да еще доверять впечатлениям неизвестно кого - это тоже самое как у белбоя в отеле спросить рекомендацию хорошего ресторана...

=====================================

Пришли к выводу, что для того чтобы найти то что нам надо и нравится - надо пожить немного в том районе, где предполагается аренда
То есть 2 недели в провинции Аликанте, 2 недели в провинции Барселона, арендую дома понедельно с учетом цен начала сезона (май-июнь)
За это время надеюсь в реале подберем понравившиеся варианты и договариваться будем с середины сентября, когда курортный сезон пойдет на убыть, а хозяева станут сговорчивее

О кратковременной аренде позже - здесь оказывается тоже есть свои нюансы

[Винский]

Поэтому возникает вопрос: как в типовом договоре на длительную аренду жилья в Испании прописывается ответственность за досрочное прекращение аренды?
Есть ли пункты о каких-то неустойках и упущенной выгоде?
Кроме потери стоимости месячной аренды, которая остается у риэлторского агентства (если агентство участвовало в заключении договора аренды)

Ответ на мой вопрос
Может кому-то пригодится.

Вопрос, о возможном расторжении контракта досрочно – по закону (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.), и а частносит статьи 11 закона - Desistimiento del contrato. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses , siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Т.е. – по закону арендатор имеет право по прошествию 6-ти месяцев расторгнуть договор аренды, предупредив арендодателя за 30 дней. НО!!! Опять таки, практически всегда в договорах аренды прописываются условия для каждого конкретного договора. И закон также указывает, что стороны могут обговорить условия досрочного прекращения аренды. И также указывается, что арендодатель имеет право на компенсацию, в случае досрочного расторжения контракта.

Так что, закон диктует это......Но по опыту могу сказать, что обычно требуют немаленькие залоги владельцы недвижимости и обязательство аренды минимум 1 год и, в случае досрочного расторжения договора аренды, штрафы. И повторюсь все пункты нужно четко прописывать в контракте

[theislander]

Я четыре с половиной года назад искал квартиру в Гранаде - очень утомительный процесс оказался (списывался в основном по объявлениям на fotocasa). Закончилось все 5-бедрум квартирой (искал студию или что-то типа того) в приятном спальном районе совсем рядом с центром за 450 евро + почти столько же за электричество, так как привык в родной Сибири к +27 в квартире зимой вместо +15, а то и ниже
Я бы еще попробовал прошерстить . и владельцев подходящих домов-квартир склонить к сдаче long-term со скидкой.

[Винский]

Я бы еще попробовал прошерстить . и владельцев подходящих домов-квартир склонить к сдаче long-term со скидкой

Не вариант.
Более того - не рекомендую обманывать . и пытаться выходить на арендодателей вне сервиса . так как это грозит пожизненным баном арендатору и арендодателю
Арендаторам пофиг (хотя я предложил разработчикам несколько алгоритмов выявлений и наказаний хитровыебных юзеров), а арендодатели хорошо зарабатывают на партнерке . и должны дорожить репутацией

[Винский]

Как и обещал - несколько нюансов при краткосрочной аренде дома / виллы в Испании (и не только)
Во-первых расшифровка самого понятия
Краткосрочная аренда: это аренда на время отпуска или праздников (Новый год, Пасха)
Как правило срок аренды не превышает 1 месяца, но может длиться 2-3 месяца: как правило это каникулярное время неработающих мамаш с детьми

Варианты ищутся на другом известном испанском сайте
Открыв страницу интересного варианта надо почитать описание объекта и не забыть посмотреть что входит/не входит указанную на сайте цену
Обычно это три позиции:

- финальная уборка
- полотенца и постельное белье
- коммунальные платежи

Почему-то не все указывают на сайте, но частенько добавляют в финальную цену НДС 10% (VAT) и курортные сборы (я в процессе поиска актов законности этой добавки)
То есть та цена, которую вы видите - может (и скорее всего) измениться в большую сторону в процессе переписки с арендодателем

Здесь простор для полета фантазии и жадности. Например нет фиксированных цен за уборку:
- за финальную уборку лачуги 100 квм могут попросить столько же сколько просят за уборку виллы 450 квм
- коммунальные платежи квартиры могут превышать коммунальные платежи виллы
и так далее. И ничего с этим не поделаешь - таковы условия арендодателя

Наиболее цивилизованный вариант, когда арендодатель включает в коммунальные платежи фиксированную величину кВт, а остальное сверх этого предлагает оплатить по счетчику (в этом случае надо узнать тариф и указать это в договоре)
Сейчас, в процессе переписки и фильтрации вариантов перед поездкой, я удалил варианты жадин - нет смысла тратить свое время на общение с такими людьми

Так же каждый арендодатель в Испании составляет календарь цен: весна, лето, осень, зима.
Самые дорогие для аренды: июль и август
Если период аренды захватывает два месяца, то приходится считать средне-арифметическое из суммы по ценам одного месяца и другого

Частные случаи: так как мы собираемся арендовать довольно большую по метражу и количеству спален виллу, в переписке с арендодателем указываем, что аренда для семейной пары без детей и животных
Некоторые не жадины предлагают частичную аренду: например 2 спальни, 2 туалета, гостиная, кухня, все фасилитис снаружи. А остальное под замок. И существенная скидка с первоначальной цены
Некоторые скромно умалчивают о такой возможности - этих в топку

В процессе переговоров в реале, естественно, будем торговаться пытаясь сбить цену так как май-июнь низкий сезон
Ну и стратегия наша такова - арендовав дом на две недели осмотреться и если понравиться текущий вариант - попытаться договориться с хозяевами на долгосрочную аренду с сентября или найти хорошие варианты на месте

[olva]

Взгляд с другой стороны забора)) Я уже долго сдаю, свою большую квартиру в центре Малаги и 3 маленьких апартамента друзей на берегу в Бенальмадене ( не комерция, а чистый энузазизм))).
Досрочное расторжение, да по закону так как Вы пишите, на практике, за месяц предупредили и то хорошо, посмотрел ущерб, не оплаченые счета, вычел из залога и досвидание, ищешь следующего арендатора. Да хмуришь брови , трясешь договором, но реально в суд не идешь, дорого, долго, да по большому счету и не нужно. Конечно, на дорогих объектах ,может быть все по другому, особенно если владелец адвокат или прирожденный судяжник.
Пожить высокий сезон, за цену длительной аренды. Да таких умников в Испании хватает. Я с апреля месяца, если вдруг, что то оказалось свободным, до октября сдаю понедельно. Хотя предпочитаю, с этим не возиться, гемору много, а так как, я с этого ничего не имею , то не интересно. Хотя классика ,на Коста дель Соль, с октября по май длительная аренда дешево и высокий сезон недельно дорого. И некоторым так удается)))
Девочка, что Вам предлагала свои услуги, в принципе работает по стандартной схеме, так же работают и с англичанами, датчанами и прочими немцами. Есть спрос на такие услуги, не все такие продвинутые как Вы или просто у многих нет времени или лень.
В стоимость аренды всегда включена стоимость "коммуниды" это плата за обслуживание квартиры или дома. Так как эта стоимость для отдельного дома может быть нулевой ( хозяин оплачивает сам услуги садовника горничной и так далее или это оплачивает арендатор отдельно, в том объеме что считает нужным), а в жилом комплексе квартир или домов, это обязательный платеж для хозяина и может доходить до 2000 тыс в месяц в крутом месте. Вот и получиться , что маленькая квартира в крутом комплексе, в аренде дороже дома. У меня друзья сдают в Марбелье, в крутом комплексе квартиру которая раз в 5 дороже моей в Малаге, а чистыми, после оплаты всей "коммуниды" и налогов имеют столько, сколько я с Малагской квартиры. Парадокс)))
То, с чем столкнулись мои знакомые, арендовавшие дорогую виллу в Марбелье. В вилле было много антиквариата, картин ваз и так далее, одна девочка не ловко попой двинула и вазу разбила, итог минус 50 тыс. у хозяина все бумаги на его сокровища были в полном порядке. Так что, если такое есть, просите убрать сразу.
Ну и вопрос, любопытно, почему для длительной аренды Коста дель Соль не расматриваете??? Климат все таки , на мой взгляд, лучший в Европе.

[Винский]

Ну и вопрос, любопытно, почему для длительной аренды Коста дель Соль не расматриваете??? Климат все таки , на мой взгляд, лучший в Европе.

С недавних пор мы вообще не рассматриваем Испанию в качестве места для долгосрочной аренды
Но алгоритм поиска объекта для долгосрочной аренды одинаков для большинства стран центральной и южной Европы

[Виталий MustBe]

А почему передумали по поводу Испании? Интересно услышать за и против)

[Винский]

Вначале меня пробесили испанские риэлтеры.
У меня даже создалось ощущение, что я телефонирую в Крым или Анапу в поисках дома: написана одна цена и отдельный дом, по факту переписки цена уже за неделю и дом шареный с "милой парой" или парой похуже. Отдельный дом, но со всех четырех сторон кто-то впритык живет - вижу на спутниковой карте. То есть получаю со всех сторон пердёж, визги детей или дискотеку. Сам жилой фонд - старьё: какие-то коморки с кроватями, допотопные кухни и элемент роскоши - уличный бассейн 3 на 10 максимум, который чистить забабахаешься...
По региону: в Испании мне нравится лишь север от Барселоны, ближе к границе с Францией. Остальное напоминает Африку или арабский базар с чудовищно плотной застройкой вдоль моря. Та часть Испании, которая мне нравится предлагается по невменяемым ценам 8, 10, 15 и выше евро в месяц (нормальный дом и участок не менее трети гектара). На моё удивление взятым с потолка ценам риэлтеры сообщают, что то что я хочу - продается, так как не типовое

Но вот для примера, что мне предлагают не в Испании, а в Тоскане (Италия) с 10 км от центра Флоренции на участке 2 гектара за 3,5 евро + комуналка



Наверное есть разница... Тосканские пейзажи над оливковыми рощами и виноградниками и испанское побережье с плотными штабелями тел
Так что Испания была забракована: покупать недвижимость я не собираюсь, арендовать хлам или дорого - не буду

Ну и наш частный случай
Формально мы не привязаны ни к одной стране в Европе - имеем возможность жить где хотим в Шенгене
Изначально рассматривалось несколько стран для создания базы: Литва (рыбалка/грибы, сосны, русский язык), Венгрия (хороший транспортный хаб, все рядом - Центр), Италия (виды, еда, язык, стиль), Испания (второй язык путешественника, море, климат). Другие страны были забракованы.
Но несколько дней назад сел с листом бумаги набросать хотелки и куда нужно съездить по делам: получился один свободный месяц в 2016, да и тот - август часть которого будем на даче
Зимой собираемся зимовать в Таиланде, а там уж и весна...
Но тема пусть будет - может ради экспириенса и арендуем что-нить... Вот в Венгрии поместье предложили: 7 га леса и в центре него современный упакованный дом - поедем смотреть

[olva]

Насчет риелтеров это точно, их принцип пульнуть замануху, что бы клиент-лох позвонил, а там, как в анекдоте про Ржевского "можно и в морду получить, а иногда можно и впердолить")))

[gena]

Сергей, то есть вы хотите Коста-Брава? Типа Бланес? Но там сильный ветер и далеко добираться

Почему не Тенерифе? Гораздо лучше Италии (по цене) и Континентальной Испании (по сервису), потом сезон круглый год. Пляжи конечно черные, зато хамон лучше итальянского, а сангрия вообще копейки

[Винский]

Острова вообще не рассматриваются:
- сложная пересадочная логистика, а мы много путешествуем;
- скукотища небольшого участка суши, а мы собираемся в дискретные моменты возвращения из поездок на базу - исследовать страну;

Не помню - писал об этом или нет:
- у нас нет проблем с жильём там где сейчас наша база (Москва);
- нет нужды или спешки уехать/переехать - если переезжать, то в место бОльшей комфортности, с учётом нашего образа жизни и оптимальное по стоимости (жилье + комуналка + социалка);
- так как у нас бизнес российский, то смотрю так же наличие ежедневных прямых рейсов в Москву;

По Испании у меня отбой, есть там ветер в районе Герона (это место рассматривалось) или нет - уже пофиг
Мы съездим в середине мая освежить 9-ти летние впечатления от побережья Испании и на этом всё

[vladimir-2706]

Более того - не рекомендую обманывать . и пытаться выходить на арендодателей вне сервиса . так как это грозит пожизненным баном арендатору и арендодателю

А как можно забанить арендатора пожизненно (речь ведь не об аккаунте), если кроме имени и фамилии при регистрации ничего указывать не требуется?

[Agent00x]

Некоторые не жадины предлагают частичную аренду: например 2 спальни, 2 туалета, гостиная, кухня, все фасилитис снаружи. А остальное под замок. И существенная скидка с первоначальной цены

Гы. А какой резон арендодателю обламывать себя любимого? Какой ему с этого профит?

[Винский]

Не понял что такое "гы" в вашей интерпретации - горло болит что-ли?
Так же не понятно кому вопрос - испанских арендодателей в эту тему не заглядывают

[Мария Мирабелла]

Острова вообще не рассматриваются:
- сложная пересадочная логистика, а мы много путешествуем;
- скукотища небольшого участка суши, а мы собираемся в дискретные моменты возвращения из поездок на базу - исследовать страну;

Не помню - писал об этом или нет:
- у нас нет проблем с жильём там где сейчас наша база (Москва);
- нет нужды или спешки уехать/переехать - если переезжать, то в место бОльшей комфортности, с учётом нашего образа жизни и оптимальное по стоимости (жилье + комуналка + социалка);
- так как у нас бизнес российский, то смотрю так же наличие ежедневных прямых рейсов в Москву;

По Испании у меня отбой, есть там ветер в районе Герона (это место рассматривалось) или нет - уже пофиг
Мы съездим в середине мая освежить 9-ти летние впечатления от побережья Испании и на этом всё

Интересно ваше мнение о побережье Испании, приедете - расскажите))