Форум Винского

**esu** » 12 дек 2011, 18:05

Вопрос такой: Предположим что у меня есть кондоминимум в Паттае, покупочная цена которого составляет примерно 700k - 900k THB. На какой годовой доход можно рассчитывать, если этот кондо сдавать в аренду? На различных сайтах я видел цены по 8к - 10k THB в месяц, но как я понимаю это в идеальном случае. То есть нужно рассчитывать еще на то что кондо будет стоять пустой, например в не-сезон. Кстати, какой процент времени когда кондо заселена, можно считать нормальным?

**Kor** » 13 дек 2011, 02:50

Тысяч на пять в месяц, причем две трети в году будет пустовать. Итого около 20 000 бат в год.

**Skiff** » 13 дек 2011, 03:17

если правильно купить и хорошо управлять, то можно выйти на 7% в год от текущей стоимости + небольшой рост стоимости, частично компенсирующий обесценивание денег
но указанная ценовая категория для ПТТ представляется не очень удачной

**OldHarry** » 13 дек 2011, 09:43

Skiff писал(а) 13 дек 2011, 03:17:если правильно купить и хорошо управлять

это значит жить рядом. отдав в доверительное управление, рискуешь получать сообщения, что клиентов нет и загаженную квартиру в итоге, так как клиенты все таки , видимо, были или бывали. Скидывают иногда срочно хаты европейцы за полцены, но это на удачу, попал-не попал, желательно иметь кэш под рукой.

**Smls** » 13 дек 2011, 10:36

Skiff писал(а) 13 дек 2011, 03:17:если правильно купить и хорошо управлять, то можно выйти на 7% в год от текущей стоимости

В России если купить неправильно и плохо управлять, то где-то так-же и выйдет. Лучше в своем городе офис купить и в аренду сдать, ИМХО.

**trora** » 13 дек 2011, 15:09

если сами будете сдавать- живя в паттае- то может мес 6 сдачи наберете.
если серьезно подойдете к вопросу- то 10 мес. опять же- живя в паттае
если хата меблирована и не в ебенях- то 6-7 000 можете просить. за длительный срок- скидку придется давать.
+ расходы на агента- если удаленно сдаете
+ ежегодные сборы на обслуживание кондо.
+расходы на возмешение ущерба- пропавщие ложки,разбитый унитаз и прочее...

**pups** » 13 дек 2011, 15:44

Кондо за 900.000 бат можно сдать за 7000-8000 пока оно новое, с новой мебелью и ремонтом. По мере ушатывания цена аренды снизится до 5000-6000 бат.
Возьмем, в среднем, 6500 бат\мес.
Если кондо будет сдаваться 6 месяцев из 12, то это хорошо. Бывает, что кондо и в высокий сезон пустует. Ну, например, сейчас я квартиру, в этой ценовой категории, за пару часов найду, а то и быстрее.
Итого, в хорошем раскладе, 39.000 бат в год - 4.3% годовых.
В супер-пупер раскладе (100% занятость) - 7-8% (так как аренда при долгосрочном контракте дешевле).
Но это не прибыль, это доход,
-вычтем амортизацию мебели и ремонта (мебель и ремонт дешевой квартиры, это где-то 100.000-150.000 бат, норма амортизации 16% годовых).
-И вообще-то налоги надо уплатить - с дешевого кондо их нет,до 150.000 бат всё идет под налоговый вычет, но если есть еще доходы, то они будут суммироваться и попадать под налогообложение, а слабое налоговое администрирование в Таиланде вечным не будет.
-Если будете сдавать через агенство - минус комиссия (при долгой аренде = 1 месячной аренде).
-Минус - maintaice fee, для дешевого кондо где-то около 3000-5000 бат\год.

Что касается увеличения цены квартиры, то по моим наблюдениям с 2004 года, за 7 лет, квартиры поднялись в цене в батах где-то на 30-40%, то есть где-то 5% годовых (+ еще 50% за счет роста курса бата к доллару, но дальше бат маловероятно , что будет расти, скорее падать будет).

Вот такие цифры. Чего не хватает, можно посчитать самому.

**esu** » 13 дек 2011, 15:49

Skiff писал(а) 13 дек 2011, 03:17:но указанная ценовая категория для Паттайя представляется не очень удачной

А как вы считаете, какая ценовая категория кондо самая удачная с точки зрения окупаемости вложений? Например что выгодней - кодно за 700k - 900k THB или за 2000к - 3000к THB?

**pups** » 14 дек 2011, 09:12

Вопрос не ко мне, но моё ИМХО, что самые дешевые кондо более востребованы на рынке аренды.Сейчас пик сезона, зайдите во Вьюталей 5,7,8 - жилья жопой ешь. А попробуйте снять что-то неубитое и не в страшных ебенях за 6000 - замучаетесь.Кроме того, дешевое кондо можно сдавать и в убитом виде (просто снизив цену), а дорогое кондо в обшарпанном состоянии просто никто не возьмёт ни за какую цену. У дешевых кондо в аренде одна проблема - с ними не работают риэлторы, самому надо всё делать.
А вообще никакой вариант не лучше. Однушка в Бирюлёво не так красива как Viewtalay в Паттайе, но за то заполняема на 100% независимо от сезона и от ее состояния.

**Skiff** » 14 дек 2011, 13:01

esu писал(а) 13 дек 2011, 15:49:А как вы считаете, какая ценовая категория кондо самая удачная с точки зрения окупаемости вложений? Например что выгодней - кодно за 700k - 900k THB или за 2000к - 3000к THB?

по моему опыту лучше ~1.5m или 3-3.5m. в диапазоне 2-3 предложения какие-то не очень.

**Александр22** » 17 дек 2011, 19:22

А почему сдавать обязательно фарангам?
У моей тайки квартира в 9 карат кондо, куплена была хз когда за 350 тыс бат, заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

**zerg69** » 17 дек 2011, 19:37

В чем привлекательность этого попадалово? У нас купил квартиру за примерно 3млн, на первом этаже, первой линии( не МОсква) перевел в нежилое и собирай 30-35 тыр в месяц. И это гарантированное заполнение на 12 месяцев. А там , удаленное управление и явный избыток предложений.

**Sergey22** » 17 дек 2011, 20:56

Александр22 писал(а) 17 дек 2011, 19:22: заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

Цена аренды?

**Александр22** » 18 дек 2011, 03:20

4500 в месяц, свет и вода отдельно.

**esu** » 22 дек 2011, 18:28

Александр22 писал(а) 17 дек 2011, 19:22:А почему сдавать обязательно фарангам?
У моей тайки квартира в 9 карат кондо, куплена была хз когда за 350 тыс бат, заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

Я слышал что тайцы не покупают у фарангов - менталитет такой. Тоесть, даже если кондо предлагать за 100 THB в месяц, таец у фаранга ее не арендует.

**Золотой Лев** » 22 дек 2011, 20:23

esu писал(а) 22 дек 2011, 18:28:
Александр22 писал(а) 17 дек 2011, 19:22:А почему сдавать обязательно фарангам?
У моей тайки квартира в 9 карат кондо, куплена была хз когда за 350 тыс бат, заполняемость 100%, живут тайцы, снимают на год.

Я слышал что тайцы не покупают у фарангов - менталитет такой. Тоесть, даже если кондо предлагать за 100 THB в месяц, таец у фаранга ее не арендует.

Ну не знаю, у нас например тайка сняла на год по 15000 т.бат в месяц и всем довольна.

**Яна Юрьевна** » 19 ноя 2013, 06:47

а как сейчас обстоят дела со сдачей квартир ?

**pups** » 19 ноя 2013, 08:08

Так же. Все цифры и факты, приведенные в теме, актуальны и сегодня.

**jahrider** » 20 июн 2018, 12:43

pups писал(а) 19 ноя 2013, 08:08:Так же. Все цифры и факты, приведенные в теме, актуальны и сегодня.

Похоже, что и сегодня все также актуально!)))

**Seregin** » 06 июл 2018, 14:35

Всем привет! как раз сейчас озадачен этим вопросом. начал сдавать через доверительное управление в 2016 году 1bed на самуи. Первый год все шло идеально,практически всегда была занята,заработок за вычетом агентских и прочих расходов на обслуживание и коммуналку около 200000б, в 17 году доходность упала ыдвое или больше,сменил агента, в 18 году тоже очень очень скромно сдается. Доверительное лицо уверяет что дело в том,что появилось много квартир с икеешным декором+ проф фотосьемка профессиональная,якобы все брони уходят туда,а мы в простое. что на это скажут гуру? действительно ли икеешный декор и фотосъемка вдвое или даже втрое увеличивают цену и ликвидность?

**jahrider** » 06 июл 2018, 16:15

Seregin писал(а) 06 июл 2018, 14:35:действительно ли икеешный декор и фотосъемка вдвое или даже втрое увеличивают цену и ликвидность?

Не ликвидность, а привлекательность для гостей.

**trora** » 08 июл 2018, 12:31

Seregin писал(а) 06 июл 2018, 14:35:икеешный декор

Скорее увеличивает концентрацию формальдегидных смол от дешевых панелей и пластика в жарком и влажном климате

Seregin писал(а) 06 июл 2018, 14:35:фотосъемка вдвое или даже втрое увеличивают цену и ликвидность?

Профессиональное фото да, привлекает больше ... простаков.
Тем больше разочарование бывает когда сравнивают снятое профессионалом с реальностью.

**Seregin** » 11 июл 2018, 08:08

Я согласен на 100% и про смолы и про проф съемку . Но если верить агенту то такие квартиры приносят в несколько раз больше доходность чем аналогичные моей.

**Александр22** » 11 июл 2018, 09:03

Рашн стайл в интерьере режет глаз всем, кроме непритязательных соотечественников.

**trora** » 11 июл 2018, 16:59

Seregin писал(а) 11 июл 2018, 08:08:если верить агенту то такие квартиры приносят в несколько раз больше доходность чем аналогичные моей.

Поверьте, закажите смену мебели на икеевскую и проф фотосьемку.
Потом отпишетесь по результату года.
Может мы все побежим в икею и к фотографам...

**pups** » 11 июл 2018, 18:35

Seregin писал(а) 06 июл 2018, 14:35:действительно ли икеешный декор и фотосъемка вдвое или даже втрое увеличивают цену и ликвидность?

Конечно, цену аренды они не увеличивают.
Скорее всего, провал в аренде связан или с непрофессионализмом\недобросовестностью агентов или с тем, что за год арендаторы так засрали квартиру, что никто в ней жить не хочет.

🏨 Trip.com — бронирование отелей за границей и в РоссииЛучшие цены для бронирования жилья в Азии. Оплата картами МИР