Покупка недвижимости в Таиланде

[ED]

самое оптимальное - не надо жадничать. пожалуйста используйте нормальные риэлторские конторы, отдельно юридические. обе желательно по рекомендациям. не используйте дешевые варианты и не обращайтесь к людям без денег. такие бывают начинают делать не адекватные поступки под гнетом финансовых проблем. также научитесь отличать leasehold от freehold. деньги конечно же через банк с получением всех нужных форм в официальном порядке.
ED

От модератора.
Обращаю ещё раз внимание всех, на правила форума:
На форуме запрещена несанкционированная (бесплатная) реклама и предложения услуг. Неважно какая: открытая или замаскированная. Желающим дать объявление или предложить услуги надо ознакомиться с разделом РЕКЛАМА на Форуме Винского выбрать вид рекламной компании, оплатить рекламу и спать спокойно.
Ваши рекламные материалы, будут размещены на форуме на законных основаниях.
Любителям заниматься рассылками и вирусным маркетингом надо иметь ввиду, что на форуме стоит система отслеживающая ЛС с предложением услуг с гибким алгоритмом слежения. Результатом вашей незаконной деятельности будут: штрафные санкции и полное блокирование аккаунта и IP до выплаты штрафа.

Все темы по аренде и продаже недвижимости, приведены в удобоваримый вид, склеены и почищены.
В процессе, узнал абсолютно всех по никам, кто предлагает свои услуги открыто или пытается это сделать завуалированно через ЛС.
В будущем.
Внимательно слежу за всеми темами+помогает скрипт отслеживающий предложение услуг через ЛС.
Просьба, не дёргать судьбу "за усы" и не нарушать правила.
Хотите предлагать недвижимость, или помощь в услугах по аренде- обращайтесь в рекламный отдел на мыло frenk65@yandex.ru или в ЛС.
Спасибо за понимание.
С уважением,
Френк.

[strannikk55]

Всем доброго вечера! Довелось в этом году побывать на Пхукете! Хочу написать свои впечатления. Поразило много новых строек, во всех частях острова практически. И это несмотря на постоянные заверения, что практически нет земли для строительства. И это на фоне того, что и так в самый сезон аренда максимум на 2-4 месяца, за редким исключением аренды на долгий срок по сниженной цене. От хороших знакомых много информации, кто в свое время, когда "бакс" был "нормальным" относительно, они купили апартаменты. И дело даже не в локациях, просто уже достаточно построено недвижимости даже на пиковое время. И более удивительно, что местная власть мало занимается инфраструктурой, я даже не говорю про туалеты и раздевалки и душ, а при таком развитии строительства просто необходимы и велодорожки просто пешеходные тротуары, ведь сейчас практически туристы пересекают дорогу в опасной близости от транспорта, я уже не говорю что малоприятно в 30-35 градусов идти рядом с непрерывным потоком мото и авто транспорта. И на мой взгляд не остается места для решения этих вопросов. И это на фоне достаточно уже дорогой жизни на Пхукете. Всем удачи и здоровья!

[Aleks-NN]

Так Пхукет это остров, чем больше застроят- тем останется меньше земли на новые застройки, тем выше будет цена на уже готовые и на оставшуюся землю.

Изумительное наблюдение!
Как много факторов Вы учитываете прежде чем сделать вывод о будущей динамике цен на недвижимость?
Каким по счёту фактором является оставшаяся площадь под застройку?
Вы Пхукет на снимках со спутника видели? При сохранении средне-годовых темпах строительства понимаете когда там земли "станет мало"?
Про утрату имущества при событиях аналогичных 2004 году, когда инвестиции умножаются на 0 тоже не забывайте.
Как бы для размышления, Удачи!

[Александр22]

На тайвизе пару недель назад была статья что то вроде самое большое падение спроса на недвижимость за десятилетия

[zhaffsky]

10 лет назад его и не бвыло по сути)

Ну да, ну да. То-то тема с 2006 года существует ;-)

[Александр22]

Племянница жены, 23 года, после университета устроилась в Бангкок Паттайя хоспитал.
Сразу купила новый дом за 3 млн бат в ипотеку на 25 лет под 0.3% годовых.
Ноль целых три десятых процента.
Вопрос - почему при таких халявных ставках не наблюдается очередей за недвижимостью.
Русский стереотип - недвижимость это инвестиция номер один. По льготной ипотеке некоторые ухитрились десятки квартир оформить.
Никакая это не инвестиция в Таиланде, что машину в кредит взять что дом в ипотеку, никто в здравом уме про запас не купит.
Потому что не подорожает - это раз, и некому продать - это два

[boyruss1]

Без относительно инвестирования. Покупка год назад за 2,8 млн бат (Паттайя, дом 2009 г постройки), сейчас квартиры в этом же до - от 3,9 и никто не готов сделать скидку. Просто опыт перед глазами, не более.

[Petrawd]

Покупка год назад за 2,8 млн бат (Паттайя, дом 2009 г постройки), сейчас квартиры в этом же до - от 3,9 и никто не готов сделать скидку. Просто опыт перед глазами, не более.

Очень хочется увидеть адрес столь выгодной инвестиции !?

[boyruss1]

Petrawd, хотите в гости зайти? Просто поверьте. Мы сами очень рады, что купили вообще и успели купить по той (скидочной) цене, на которую согласился китайский продавец. Кстати, наблюдая за кондо, 4/5 окон в нем всегда темные. На нашем этаже постоянно живет 3 соседа (19 квартир), четвертый недавно умер. Но уборка общих мест хорошая.

[Petrawd]

Просто поверьте.

В вашем ответе и не сомневался )

[boyruss1]

Petrawd, и вы меня поймите - 4 русских семьи на все кондо)

[Александр22]

никто не готов сделать скидку.

Съесть то он съест, да кто ж ему даст. (с)
Я тут на предыдущих страницах выкладывал актуальное объявление о продаже студии, которую купил в 2010 году и продал в 2012.
Цена не изменилась

[jsuetin]

Подскажите пожалуйста, на каких ресурсах смотреть недвижимость в Тае, есть ли что то типа Циан, где собрана большая часть?

[boyruss1]

jsuetin, я бы поостерегся такого подхода.
Надо понимать, что вы хотите купить: место, сколько квадратов, инфраструктура, внутренние правила кондо, кто продает, квота. И затем работать с местным агентсвом (с агентом), с которым работали ваши знакомые. Все остальное - почти фейк.
Если вы не ориентируетесь на местности, вам не надо покупать.
p.s. я бы сначала пожил в тех домах, которые вам понравились и только потом думал о покупке.

[gurd]

jsuetin, для общего развития можно посмотреть Fazwaz.com, там можно прикинуть общий уровень цен, узнать год постройки кондика и размер коммуналки. Но конечно лучше приехать на место и смотреть вживую.

[jsuetin]

boyruss1, я уже пожил), пожалуйста, если вас не затруднит можно без ненужных советов, спасибо)

[boyruss1]

jsuetin, тогда на заборе ищите (у любого кондо офис есть). Странные вопросы вы задаете, для пожившего.

[Александр22]

1.64 млн единиц жилой недвижимости в Таиланде пустуют. Экономический ущерб оценивается в 3.45 трлн бат, что сравнимо с годовым бюджетом страны.
Каждый четвертый юнит в кондоминиумах пустует.
Предлагается ввести налог на пустующую недвижимость для оживления рынка.
https://www.nationthailand.com/business ... y/40057639

[strannikk55]

1.64 млн единиц жилой недвижимости в Таиланде пустуют. Экономический ущерб оценивается в 3.45 трлн бат, что сравнимо с годовым бюджетом страны.
Каждый четвертый юнит в кондоминиумах пустует.
Предлагается ввести налог на пустующую недвижимость для оживления рынка.
https://www.nationthailand.com/business ... y/40057639

Добрый вечер! очень интересные факты. Но это очевидно, и давно уже видно, что всеми путями идет громадное строительство кондоминиумов и соответственно продажа юнит в них. Не хочу писать какими путями это происходит, думаю у многих есть свои мысли на этот счет. Хочу только отметить, что по моим наблюдениям, уже сейчас на Пхукете, юниты заняты в основном 3-4 месяца в году, есть конечно и годовые контракты, но на мой взгляд это исключение скорее. И что самое не правильное, на что все ответственные лица закрывают глаза, это делается в ущерб развитию инфраструктуры, дорог особенно, про обустройство пляжей, пешеходные или велосипедные дорожки, я вообще не говорю, и отсюда падает привлекательность на мой взгляд и соответственно уменьшается активное время пребывания туристов. Особо, я бы выделил здесь транспорт, при такой жаре поток отдыхающих идет рядом с потоком транспорта, вероятно необходимо переходить на электрический ! И для инвесторов это плохой знак, кондоминиумы должны обслуживаться, платить налоги, и это ложится именно на инвесторов, отсюда вытекает большая арендная плата за высокий сезон, но в пересчете на год получается очень очень низкая рентабельность, я бы даже другое слово здесь употребил. И думаю будет прозрение довольно скоро, ведь инвесторы не бесконечные! Это одни и те же люди! И получается если будет еще налог, то это как то за предельно, инвесторы шли вообще то за прибылью! Надо думать не про налоги а как увеличить время высокого сезона! Вот такие мои мысли, может у кого то есть лучшие предложения?! Всем удачи!

[Aleks-NN]

Статью прочитал - глупость полнейшая, высосано из пальца и притянуто за уши.
Кризис который может затронуть кредитные организации - может случиться только там где высокие кредитные ставки, а квартира в залоге.
Статья же начинается с формулировки "Пустующее жильё" и даётся определение этого термина - считается жилье, которое достроено и готово к продаже, но в котором нет жильцов.

Автору как минимум нужно определиться - его построили и не продали?
тогда этот кризис может коснуться застройщиков взявших кредиты.
Или эти квартиры проданы - и в них никто не живёт некоторое время, что подтверждается низким потреблением электроэнергии?
тогда чьи это проблемы? каким образом они коснуться кредитные организации?

Самое главное как они убыток посчитали и чей?
Вот у меня есть квартира и владение ей стоит дешевле чем аренда тех зимних месяцев в которые я приезжаю на зимовку - меня это устраивает.
Кондо получат свои сборы на эксплуатацию и нормально оплачивает зп нанятым сотрудника за уборку и охрану.
Отсутствуя я не нагружаю инфраструктуру (транспорт, электроэнергия, вода, канализация) что хорошо для людей которые проживают рядом.
Наверное недополучат денег мужик который печёт блина с бананами и тётушка продающая фрукты на рынке?
Ну статья не об этом же.
Статья закидывает мульку что надо ввести налоги на простаивающее жильё.
Стоп игра, я налог на недвижимость заплатил, никакого убытка никому не доставил, с какого перепуга и кому собственник должен платить ещё?
Я думаю тему подняли чтобы помусолить - не понятно с кого (критерий пустующей), за что (что вменяется), и кому.
Обосновать и аргументировать трудно, я сомневаюсь что это реально, поэтому и непонятно зачем такие статьи "ни о чём" писать.

[Александр22]

Пустующая это где никто не зарегистрирован.
То есть не продана и висит на застройщике.
Как посчитали убыток - непонятно, скорее всего это мертвый капитал, потрачен без толку плюс проценты по кредиту. В общем, неудачная инвестиция.
Налог для того чтобы продавали по рыночным ценам, то есть руководствовались спросом, а не морозили недвижимость годами.
Какая правительству от этого выгода - налоги лишними не бывают, ну и популизм конечно.

[Aleks-NN]

Александр22, Согласен со всем сказанным.
Тоже понимаю что застройщики, возможно с привлечением кредитных средств, вложились в стройку.
Построили и не могут/не хотят продать квартиры в кондо по ценам которые устраивают рынок (покупателей, частных инвесторов в недвигу).
Вероятно их хотят стимулировать продать, ибо квартира с собственником - источник налога физического лица (тайца или экспата) государству.
Если так, то может тем кто присматривается к покупке сейчас - повезло, на квартиры в новых кондо будут какие-то скидки.
Естественно относится к кондо в которых не продаются (нет спроса по причине не лучшей локации и/или высокой цены).
На сколько снизят, и сделает ли это квартиры привлекательными к покупке - будем посмотреть со стороны.
(вторую брать не планирую в любом случае - жить в своей выгодно, инвестировать чтобы делать бизнес на аренде - сомнительно).

[Юлия@]

Добрый день! Покупаю кондо. В договоре такой пункт:
7.2 Расторжение Договора Продавцом (в связи с неисполнением Покупателем своих обязательств)
Если Покупатель не уплачивает какой-либо взнос покупной цены или любую другую сумму, причитающуюся по настоящему Договору, в течение срока, превышающего тридцать (30) дней с даты наступления срока, применяется следующая процедура:

(a) Продавец направляет Покупателю письменное уведомление о неисполнении обязательств, предоставляя Покупателю дополнительный срок в тридцать (30) дней с даты получения такого уведомления для устранения неисполнения обязательств.

(b) Если Покупатель не устранит неисполнение обязательств в течение такого дополнительного срока, Продавец имеет право немедленно расторгнуть настоящий Договор, направив Покупателю письменное уведомление.

(c) После расторжения Договора в соответствии с настоящим пунктом все платежи, произведенные Покупателем до даты расторжения, подлежат возврату Продавцу в качестве неустойки, и Покупатель не имеет дальнейших претензий к Продавцу в связи с этим.

Пункт (с) очень смущает. У кого как, данное условие было прописано в договоре купли-продаже? Хочу его изменить, если есть кто знающий или посоветуйте юриста

[Александр22]

Всегда так было.
Если смущает - откажитесь, переделывать не будут.

[boyruss1]

Юлия@, был такой же пункт - чтоб бесконечно не тянуть сделку и подвешивать объект и (бывшего) собственника.
Мы за 6 месяцев до покупки открыли счет в местном банке и перевели со счета из европейского банка необходимую сумму (+10%), курс конвертации оказался очень выгодным (на удивление), поэтому задержек в расчетах со своей стороны не опасались.

[Юлия@]

Да, если бы был один платёж, я бы не переживала, но у меня их 6, до конца 2028года и не хотелось бы , по каким либо причинам, зависящим или не зависящим от меня потерять и кондо и все деньги выплаченные ранее. Читала ЗАКОН О КОНДОМИНИУМЕ, там идёт ссылка на стандартную форму договора, которую должен применять застройщик. Саму форму в свободном доступе пока не нашла, только выдержки, но таких жёстких санкций, по выдержкам нет.

[Александр22]

Thai Civil and Commercial Code - задаток и неустойка
https://www.thailandlawonline.com/civil ... ed-penalty
А почему бы вам не внести всю сумму сразу, если есть в наличии конечно.
Мне в свое время при единовременном платеже вместо оплаты частями скостили 350 тыс с 2.35 млн, неплохая скидка

[gurd]

но у меня их 6

Все застройщики в этом плане проявляют гибкость. Думаю можно сократить число платежей до 3-4 например.

[Hol88]

Нашли вариант для покупки, юридические дела берет на себя кондо. Так вот, настойчиво зовут внести залог, при этом уже попросили наши паспортные данные. А договор показать не могут, вначале говорили, что будут связываться с владельцем, теперь, что он хочет именно залог вперед, потом договор и т.п.
Вопрос: с чего бы давать им залог, если договор продажи показать не могут?

[Aleks-NN]

деньги будете давать на основании какого-то документа.
у меня был предварительный договор купли-продажи, там стороны заявляют о своём намерении совершить сделку в срок
оговаривают сумму, дату, в какой пропорции оплачиваются сборы за оформление.
На основании этого предварительного договора открывали счёт в тайском банке и в банке РФ аргументировал перевод значительной суммы
(когда был работающий SWIFT)

Правильно делаете что просите Договор, это нужно чтобы понимать за что Вы платите и что это даёт,
какая ответственность у сторон если на дату откажутся от сделки.

[Hol88]

предварительный договор купли-продажи

Скажите, этот предварительный договор кроме продавца и покупателя кем нибудь ещё подписывается или визируется, например местной юридической конторой, вроде нотариуса?

[Александр22]

Договор для оформления недвижимости в собственность не нужен. Составляется именно для случаев залога и неустойки, когда одна из сторон уклоняется от обязательств, чем наносит второй стороне ущерб.
При передаче права собственности покупатель и продавец заполняют анкету-заявление и представляют свидетельство оплаты, как вариант, можно заплатить наличными в присутствии чиновника лендофиса.
Договор в список необходимых документов не входит

визируется, например местной юридической конторой, вроде нотариуса?

В Таиланде копии документов заверяет своей подписью владелец этих документов. Юристы заверять договор не станут, потому что если он не соответствует закону, то он ничтожен, а если соответствует то и заверять его не надо.
И на всякий случай - русские юристы в Таиланде никто, не ведитесь на рекламу. Профессия в списке запрещенных для иностранцев.

[Hol88]

В общем, кондо, просившее залог без предварительного договора, в конце концов выдало, что хозяин квартиры перестал откликаться и было послано.

Вопрос оплаты основной части за кондо. Оплата банковским переводом.
В какой момент делается перевод основной части оплаты за квартиру? До посещения land office?
На основании чего?
Чем гарантируется возврат денег, если в land office отказали в оформлении во Freehold?

[Александр22]

Платите кэшчеком и отдавайте его во время передачи права собственности. Это безопасно для покупателя, но несколько неудобно продавцу, банк зачислит средства на счет в течение трех дней, поэтому согласуйте с ним заранее.
Банковским переводом можно платить юридическому лицу на основании инвойса, а физлицу на счет я бы не стал.
Ну а если продавец настаивает на банковском переводе, произведите этот перевод во время оформления права собственности, когда чиновник спросит подтверждение получения денег продавцом, переводите прямо при нем.
Если что, в паттайском лендофисе есть отделение банка, вот название уже не помню.

[zhaffsky]

Недавно был хороший видос, чувак все грамотно суммировал

phpBB [media]

[dinosaur2008]

Да, все точно и по делу. Экономического смысла покупка недвижимости в Таиладне не имеет.