Форум Винского

**alex_piter** » 26 сен 2013, 12:22

Многие рассматривают вариант покупки/владения квартирой в крупном городе РФ как вариант для обеспечения старости (сдавать в аренду - копеечка будет капать, можно жить либо где-то в теплых краях, либо масло (а возможно и икру) на хлеб намазывать в РФ).
И вроде это считается крайне надежным, квартиры в последнее время кардинально не дешевели, их не экспроприировали (в отличие от счетов в банков, наличности и т.д.), спрос на аренду более-менее постоянный и неплохой...

Но! Будет ли это актуально лет через 15-20-25?
Понятно, что если нефтянка упадет, станут использовать альтернативные источники энергии или РФ получит бан на экспорт энергоресурсов (ттт!), то всем придет полная Ж!
Но если рассматривать другие возможные причины снижения спроса на аренду:
-уменьшение трудовой эмиграции/миграции (вследствие введения новых законов, изменения эконом. ситуации у соседей и т.д.)
-открытие новых деловых и промышленных центров в стране и более ровное географическое распределение трудовых и финансовых ресурсов
-сильное законодательное усложнение сдачи в аренду объектов жилой недвижимости (драконовские законы и реальный строгий контроль за их исполнением)
-строительство "доходных домов", фактическая монополизация рынка аренды управляющими компаниями, владеющими собственными жилыми комплексами, и сдающими их в аренду.
-удешевление и упрощение ипотеки как для граждан, так и для иностранцев

Понятно, что диверсификация инвестиций - универсальный инструмент, и имея 3 квартиры, 2 объекта коммерческой недвижимости, хороший депозит и недвижимость за границей, можно жить достаточно спокойно... Но не у всех есть достаточная финансовая возможность.
Кто что думает по этому поводу? Могут ли вышеобозначенные причины повлиять?
Какие еще варианты инвестиций (кроме недвиги и депозита) можно рассматривать как "пенсионные"?

P.S. Знаю, что есть тема "Квартира vs депозит" - все 78 страниц не осилил... возможно что-то похожее там было... но там скорее обсуждается краткосрочная перспектива, а вопрос про долгосрочную.

**Attorney-at-law** » 26 сен 2013, 12:29

alex_piter писал(а) 26 сен 2013, 12:22:Знаю, что есть тема "Квартира vs депозит"

В том то и дело, что здесь все то же обсуждение пойдет по новому кругу. Одни за доходы от вкладов в банки будут, другие - от сдачи квартир (и я в их числе, поскольку считаю, что потребность в жилье в России будет вечная, а значит всегда будет спрос на найм жилья), третьи посоветуют или нежилую недвигу, или вложиться в ненапряжный бизнес.
Надо ли дублировать темы?

**alex_piter** » 26 сен 2013, 12:32

Attorney-at-law писал(а) 26 сен 2013, 12:29:
alex_piter писал(а) 26 сен 2013, 12:22:Знаю, что есть тема "Квартира vs депозит"

В том то и дело, что здесь все то же обсуждение пойдет по новому кругу. Одни за доходы от вкладов в банки будут, другие - от сдачи квартир (и я в их числе, поскольку считаю, что потребность в жилье в России будет вечная, а значит всегда будет спрос на найм жилья), третьи посоветуют или нежилую недвигу, или вложиться в ненапряжный бизнес.
Надо ли дублировать темы?

Я бы депозит в перспективе 15-20-25 лет вообще не рассматривал. ИМХО это другая тема... однако если модераторы считают по-другому - можно перенести в существующую.

**zerokol** » 26 сен 2013, 13:00

и депозит и квартира подвержены "риску страны".
Но лично с моей точки зрения квартира все таки надежнее, ибо в кризис деньги могут обесцениться до нуля, а квартира все так и будет что то стоить. Если же наступит то будующее, что и квартиры будут ничего не стоить, это будет что то типа БП и деньги тогда точно не будут иметь ценности.

**alex_piter** » 26 сен 2013, 13:05

zerokol писал(а) 26 сен 2013, 13:00:и депозит и квартира подвержены "риску страны".
Но лично с моей точки зрения квартира все таки надежнее, ибо в кризис деньги могут обесцениться до нуля, а квартира все так и будет что то стоить. Если же наступит то будующее, что и квартиры будут ничего не стоить, это будет что то типа БП и деньги тогда точно не будут иметь ценности.

Согласен, что подвержены. Про депозит я бы предпочел здесь не говорить. Бывают ведь обратные примеры, типа Кипра или Мальты, или Испании например, когда деньги в банках более-менее стабильны (Кипр тут за скобки), а вот недвижимость вроде формально не дешевеет, но ликвидность теряется почти полностью, т.е. ни сдать, ни продать особо не получится... а на бумаге - да, денег стоит.

**zerokol** » 26 сен 2013, 13:11

alex_piter писал(а) 26 сен 2013, 13:05:Бывают ведь обратные примеры, типа Кипра или Мальты, или Испании например, когда деньги в банках более-менее стабильны (Кипр тут за скобки), а вот недвижимость вроде формально не дешевеет, но ликвидность теряется почти полностью, т.е. ни сдать, ни продать особо не получится... а на бумаге - да, денег стоит.

Ну это все таки локальные и нетипичные примеры, связанные с неким искусственным образованием ЕС и переходом на единую валюту.
По цитате из Пелевина "мы живем в удивительное время, так никогда не было и больше никогда не будет". Я сам по сути склоняюсь к варианту близкому к вашему, с депозитами и квартирами расположенными в разных местах. Правда это все не спасет от наступления глобального или локального БП, когда у вас будет депозит и квартира в Германии, но вас туда не пустят.

**pups** » 26 сен 2013, 13:15

Именно недвижимость в долгосрочной перспективе может дать ренту, пенсию и хлеб (с маслом или без такового, как выйдет).

Конечно, цена недвижимости и аренда подвержена ценовым колебаниям, вспомните 1998 и 2008, но цена и аренда падает в номинальном исчислении, в деньгах, но не в объеме материальных благ. Аренда средней московской однушки всегда примерно равна минимальной реальной зарплате в Москве, а аренда двушки - средней зарплате.Это было и в 1980, и в 1993, и в 1998, и в 2013 и будет далее.

Естественно, будущее знает только Господь Бог и неизвестно какие катаклизмы уготованы нам лет через 30-50. Конечно, в Петрограде-1917, Сталинграде-1943, Грозном-1996 квартира не стоила ничего. Но в этих условиях и сама жизнь ничего не стоила.

**Attorney-at-law** » 26 сен 2013, 13:15

alex_piter
Я Вам честно скажу - ни я, и никто из моих знакомых и близко не рассматривает какие либо игры с банками или другими финансовыми институтами, как способ обеспечить себе "пенсию". Только квартиры. Если, конечно позволяют средства.

**alex_piter** » 26 сен 2013, 13:19

zerokol писал(а) 26 сен 2013, 13:11:Ну это все таки локальные и нетипичные примеры, связанные с неким искусственным образованием ЕС и переходом на единую валюту.
По цитате из Пелевина "мы живем в удивительное время, так никогда не было и больше никогда не будет". Я сам по сути склоняюсь к варианту близкому к вашему, с депозитами и квартирами расположенными в разных местах. Правда это все не спасет от наступления глобального или локального БП, когда у вас будет депозит и квартира в Германии, но вас туда не пустят.

От БП страховаться нет смысла, ибо никто не знает каким он будет и будет ли вообще... По поводу нетипичных примеров - думаю это не только Европа, Дубай к примеру тоже самое... думаю много подобных мест в мире. Я понимаю что на 20 лет предсказывать что-то, особенно в РФ, трудно. Но может есть уже какие-то тенденции, которые позволяют усомниться в надежности недвижимости в РФ, как инструмента получения пассивного дохода?

**Донник** » 26 сен 2013, 13:20

Полагаю, что любой источник дохода после выхода на пенсию будет актуален во все времена.
А что будет выгоднее через лет 25-30 ( уровень возраста ТС ) : сдача квартиры в аренду или получение процента от вклада - это не всякий экстрасенс рискнет предсказать.
Хотя, если ему хорошо заплатить за прогноз - скажет по принципу: "Или шах помрет, или ишак сдохнет" и, заплаченными за "прогноз" деньгми, не побрезгует.

**alex_piter** » 26 сен 2013, 13:21

Attorney-at-law писал(а) 26 сен 2013, 13:15:alex_piter
Я Вам честно скажу - ни я, и никто из моих знакомых и близко не рассматривает какие либо игры с банками или другими финансовыми институтами, как способ обеспечить себе "пенсию". Только квартиры. Если, конечно позволяют средства.

Я же говорю - депозит в долгосрочной перспективе вообще не рассматриваю. Вопрос - верна ли эта "общая" ставка? А то все поставили на фаворита, а он не сыграл... Или контора коэффициент уменьшила до 1,001 Ну Вы поняли

**House495** » 26 сен 2013, 13:45

Я агитировать ни за что не стану, просто перечислю очевидные имхо риски:

1) Научно-технический прогресс. Кто-то может гарантировать, что через 20-30 лет городская застройка и планирование будут выглядеть ровно таким же образом? Что не изобретут новые сверхэкономичные материалы, из которых быстро настроят супердешевого жилья, и даже относительно новые на сегодня дома пустят под снос?
2) Исходя из п.1 цены на аренду могут существенно упасть. Или все люди с деньгами будут селиться исключительно в домах из новых материалов, а в старом фонде можно будет сдать исключительно за копейки условным таджикам.
3) Налоги на недвижимость. Сейчас как-то привыкли платить копейки, а сколько нужно будет платить за квартиру, тем более не единственную, через 20-30 лет?
4) Налоги на аренду. Сейчас практически никто не платит. А вот как введут спецналог со ставкой 35-50%, да строгий контроль ... это, имхо, вообще вполне реальное развитие событий.
5) Содержание квартиры - постоянные расходы. Коммуналка, страховка, ремонт, мебель. Вне зависимости от того, живет в ней кто-то, или нет.

**zerokol** » 26 сен 2013, 14:14

лично мне квартира представляется меньшим из всех зол

**m.margoz** » 26 сен 2013, 18:41

House495 писал(а) 26 сен 2013, 13:45:Научно-технический прогресс. Кто-то может гарантировать, что через 20-30 лет городская застройка и планирование будут выглядеть ровно таким же образом? Что не изобретут новые сверхэкономичные материалы, из которых быстро настроят супердешевого жилья, и даже относительно новые на сегодня дома пустят под снос?

Как-то очень сомнительно. Все-таки цена квартиры и аренда - это в первую очередь location. Земля - ресурс ограниченный. Тут скорее может перераспределение произойти финансовых потоков, Москва перестанет быть единым для РФ центром, соответственно в Москве цены упадут, а в регионах вырастут. Но опять же, в какие-то кардинальные изменения в ближайшие лет 100 я не верю - просто такого не было никогда и ни при какой власти. Да и в любой стране, в столице и/или мегаполисе цены на недвижимость выше.

**m.margoz** » 26 сен 2013, 18:47

Из минусов: мне кажется, в старости, когда совсем уже сил ни на что нет, заниматься квартирой может быть сложно, а сдача в аренду - это почти как работа, хотя и не такая напряжная возможно, но временами достаточно нервная: жильцы могут неожиданно съехать, при этом существенно подпортив новенький ремонт - нужно ремонтировать снова, связываться с ремонтниками (что само по себе не просто), искать новых и т.д. не такой уж это пассивный доход, на мой взгляд.

**House495** » 26 сен 2013, 18:52

m.margoz писал(а) 26 сен 2013, 18:41: Все-таки цена квартиры и аренда - это в первую очередь location. Земля - ресурс ограниченный.

Всё верно. Поэтому ваш дом на Арбате сносится, а вам предоставляется аналогичное жилье в Новой Москве (к тому моменту это будет 50 км от МКАД ). Или предоставляется денежная компенсация согласно оценке, предоставленной "независимым" оценщиком, нанятым новым застройщиком - в размере 30% от реальной рыночной стоимости жилья. Или ничего не предоставляется, а вы направляетесь в трудовой дом пенсионеров в Мордовии - валенки шить.

**House495** » 26 сен 2013, 22:35

Достаточно актуальная статья с иллюстрациями по грядущему налогообложению недвижимости. Для более-менее бюджетного жилья увеличение, похоже, составит 4-5 раз, для элитного - существенно больше. А ведь за 30 лет таких реформ можно провести немало
http://realty.rbc.ru/articles/26/08/201 ... 8703.shtml

**XMember** » 26 сен 2013, 22:39

House495 писал(а) 26 сен 2013, 18:52:Поэтому ваш дом на Арбате сносится, а вам предоставляется аналогичное жилье в Новой Москве (к тому моменту это будет 50 км от МКАД )

Более чем реальная перспектива. 15 лет назад ещё людей из центра в Жулебино выселяли (где метро по сей день ещё нет).

**Telepuz** » 27 сен 2013, 03:34

Лично я тоже поддерживаю Зерокола... Только квартира... На пенсии не будет сил заниматься арендой ... Так и куй с ней ... Продал квартиру деньги под матрас или еще куда(дело второе) и живи спокойно из расчета ... 1 комнатная в Москве в среднем 5 лямов делим на минимальную пенсию в 20 тыщ получаем примерно 20 лет спокойной жизни это если никуда не вкладывать .... Как то так по сегодняшним ценам...

**m.margoz** » 27 сен 2013, 09:53

House495 писал(а) 26 сен 2013, 18:52:
m.margoz писал(а) 26 сен 2013, 18:41: Все-таки цена квартиры и аренда - это в первую очередь location. Земля - ресурс ограниченный.

Всё верно. Поэтому ваш дом на Арбате сносится, а вам предоставляется аналогичное жилье в Новой Москве (к тому моменту это будет 50 км от МКАД ). Или предоставляется денежная компенсация согласно оценке, предоставленной "независимым" оценщиком, нанятым новым застройщиком - в размере 30% от реальной рыночной стоимости жилья. Или ничего не предоставляется, а вы направляетесь в трудовой дом пенсионеров в Мордовии - валенки шить.

ага, это теперь научно-техническим прогрессом называется. ясно

налог всегда будет покрываться арендой, он в принципе не будет выше никогда, это просто абсурд - выгоднее снимать тогда.

🏨 Trip.com — бронирование отелей за границей и в России на сингапурском сайте российскими картами