Форум Винского

**Libertad** » 21 апр 2010, 14:30

Собираюсь сдать квартиру в связи с отъездом в Испанию.

Вопросы следующие:
1) как принято поступать с оплатой коммунальных услуг?
Кто платит - хозяин, жильцы, пополам?

2) как описать все, что остается в квартире (мебель, технику)? Включить в договор?
С риэлтерами связываться не хочется. Если просто составить договор и подписать двумя сторонами, будет ли он иметь юридическую силу?

3) как технически брать плату за квартиру? Например, раз в месяц жильцы могут класть деньги на мой счет в банке либо встречаться с родителями и отдавать наличные. Как лучше? Или все равно?

Извините за наивные вопросы, но я в этом совсем ничего не понимаю.
Спасибо!

**Anдреi** » 21 апр 2010, 15:08

Если сдаете по рыночной цене, обычно арендодатель платит коммунальные.
Если будете платить в налоговую, то все равно как передавать деньги, если нет лучше родители, а на них оформите доп. visa, чтобы могли класть здесь, а вы там снимать с основной.

**merial** » 21 апр 2010, 15:23

1)Жилец оплачивает телефон(половину абонентской платы, за включенные минуты), воду(если она по счетчику), свет. Остальное хозяин.
2) Все что из техники, мебели и т.п. считаете нужным, описываете в приложении к договору. Договор можете составить сами и он будет иметь юр.силу.
3) Лучше из рук в руки. В договоре прописывайте дату, не позднее которой должна вноситься плата. Составьте график платежей, один экземпляр храните у себя - другой у жильца. При передаче денег отмечаете в обоих графиках суммы, дату + подписи обеих сторон.

P.S. если хочешь, могу составленный собственный договор переслать.

**Успешная** » 21 апр 2010, 15:27

Обычно, арендатор кроме арендной платы оплачивает электричество и междугородние и международные переговоры по телефону (если таковые будут). Все остальное, включая абонентскую плату МГТС и другие коммунальные платежи, оплачивается арендодателем.
Как передавать деньги - обговаривается в индивидуальном порядке. Предлагаю заявить удобный Вам способ, если арендаторам он по каким-либо причинам не подходит - договариваться и выбирать оптимальный для обоих сторон способ. Но чаще арендаторы принимают условия арендодателя по передаче денег.

**old crow** » 21 апр 2010, 15:30

я бы посоветовала через родителей, причем лучше чтоб они приходили в квартиру за деньгами, мониторили обстановку под предлогом ежемесячной платы.
был неудачный опыт - сдавала знакомым - деньги клали на счет, я в квартире 2 года не появлялась, без договора, потом получила ее обратно в настолько плохом состоянии, что стоимость арендных платежей за 2 года не покрывала ремонт.
поэтому я Вам советую в договоре прописать все - в каком состоянии мебель, техника, и т.д., если не хотите, чтоб квартиранты заводили животных - тоже в договор.
Берите залог в размере ежемесячной платы - пропишите что он отдается при условии сохранности имущества при выселении - это нормальная практика, гарантирует покрытие хоть каких то расходов в случае чего.

**Silver69** » 21 апр 2010, 15:36

Снимаю сам. Коммуналку, кроме электр-ва, оплачивает арендодатель. Деньги передаю из рук в руки, делая отметку в договоре. Попробуйте договориться с арендатором на оплату сразу за полгода - год в обмен на скидку. Всем будет проще. Я вот вижу свою хозяйку раз в полгода и все счастливы.

**Cutie Pie** » 21 апр 2010, 15:38

old crow
есть ещё понятие "износ", вашу квартиру никто не обязан вам возвращать в первозданном виде. Хотя это может и мечта каждого арендодателя, найти такого жильца, который там появляется, чтобы переодеться и уйти снова в ночь, но чаще всего люди там живут - спят на кроватях, стирают в стиральной машине, трутся о стены, открывают-закрывают двери... Физический износ есть даже у настенных обоев.

В договоре можно прописать технику-мебель, но не качество оных. Единственным качеством, которое принимает суд, может выступать "работоспособность". Т.е. если диван раскладывается, но весь засален-затёрт до дыр, то суд не постановит его восполнить, ведь он работает.

**old crow** » 21 апр 2010, 15:53

Cutie Pie

я говорю не про износ, который естественно будет, а про разбитый унитаз, разрисованные (ободранные) обои, изодранную когтями обивку двери и т.д.

по моему такие вещи неплохо прописать.
особенно если квартира ремонтировалась и обставлялась под себя, и ТС на момент ремонта сдавать ее не планировал

**Sara** » 21 апр 2010, 16:00

А вот интересно, как насчет залога? Т.е. я имею ввиду некоторую сумму, которую арендаторы отдают арендодателю на тот случай, если сломают что-нибудь из мебели или техники. Типа своеобразной страховки. А если не сломают, то по истечении срока аренды сумма арендаторам возвращается. Моя племянница снимала в Москве квартиру на таких условиях. Является ли это частой практикой?
Интересуюсь потому, что стали сдавать новую квартиру (все новое - мебель, техника) и встал вопрос - как защитить все это имущество. Опыт сдачи квартир в аренду показывает, что людям чужое имущество по барабану, и получить с них компенсацию за сломанный диван или холодильник практически невозможно. Какой тут может быть выход?

**old crow** » 21 апр 2010, 16:06

Sara
в Москве это обычная практика, это даже риэлторы советуют в обязательном порядке делать

**Cutie Pie** » 21 апр 2010, 16:09

old crow
ну, говорю же, эти вещи оспоримы в суде...
Сдавая квартиру, с ремонтом можно попрощаться, делался он "под себя" или нет, неважно. Глупо требовать пиететного отношения к тому, что тебе не принадлежит.
Скол унитаза может произойти не обязательно от некачественного обращения с этим унитазом, а из-за некачественной керамики.
Обои могут ободраться из-за того, что дверь без ограничителя, всё время ударяет в стену и в итоге - повреждённые обои.

В общем, если собираешься сдавать квартиру, то не надо требовать невозможного. Всё особо ценное вывезти, технику-мебель прописАть в договоре. И не возмущаться...

Помню, однажды мы снимали квартиру (это было на Севере, квартира в стиле совок, с коврами ). Значит, свернули мы этот ковёр и убрали его на балкон. После того, как съехали, хозяйка начинает жаловаться, что де мы такие засранцы - за ковром не ухаживали. Говорим, мы мол не пользовались, вот и не ухаживали, он стоял себе на балконе, перед отъездом его снова разложили, чтобы не возникало вопросов, где ковёр. Ёптыть, а выбивать его по весне? Он же запылился!!! В итоге, мы отчалили ей 4 тысяч рублей на генуборку всей квартиры и моральную компенсацию за невыбиваемый ковёр, лишь бы закрыть вопрос вообще

Мама моя тоже прикололась. Установила какую-то раковину дурацкую перед сдачей квартиры. Причем эта раковина без столешницы была, просто раковина на каком-то креплении к стене. Ясный пень, что такие раковины на раз-два от стены отваливатся. В общем, заставила она арендатора сделать ей хорошую раковину с нормальной столешницей, чтоб больше не ломалась. За его счёт, разумеется

**Фёдорыч** » 21 апр 2010, 16:10

И снимал и сдавал. Что могу сказать, ищите нормального арендатора. Будет нормальный арендатор - обо всем можно договориться и о скидывании денег на карту и о порядке оплаты коммунальных платежей и о состоянии квартиры в котороым она должна быть возвращена. А нарветесь на скажем так "непроверенных товарищей" - все что угодно может быть и взять с них нечего. У меня в отданной в аренду квартире как-то перестрелка была

**Anдреi** » 21 апр 2010, 16:12

Sara писал(а):А вот интересно, как насчет залога? Т.е. я имею ввиду некоторую сумму, которую арендаторы отдают арендодателю на тот случай, если сломают что-нибудь из мебели или техники. Типа своеобразной страховки. А если не сломают, то по истечении срока аренды сумма арендаторам возвращается. Моя племянница снимала в Москве квартиру на таких условиях. Является ли это частой практикой?

Кроме того, если арендатор выезжает без уведомления до определенного срока, то половина, обычно, удерживается.

**adaero** » 21 апр 2010, 16:58

По срокам имейте в виду, что договор аренды заключенный на срок более года, считается заключенным с момента госрегистрации.
Как вариант - сделать договор на 11 месяцев, в котором прописать условие о том, что по истечении срока действия договора, он считается продленным на тех же условиях, на тот же срок (т.е. на следующие 11 месяцев). В этом случае регистрировать не придется

Добавлено спустя 3 минуты 28 секунд:
Sara
либо залог, либо закладывать возможные убытки в цену аренды, как делают наши ритейлеры

**Black Cat** » 21 апр 2010, 17:23

Снимаю квартиру уже 10 лет. Пришлось поменять далеко не одну. Найти хорошего хозяина также тяжело как и хорошего жильца. И договор, если честно, не несет никакой гарантии. Это вам любой риэлтор скажет. Это скорее успокоение для обоих сторон. Если даже что-то не так, и вы решите подавать в суд, подумайте, как вы там будете объяснять, что не платили налоги.
Но договор составить все равно нужно. Зачастую приходят с проверкой участковые, которым добрые соседки-бабульки нашептали, что эта квартира сдается. Меня этот договор всегда выручал.
Плюс зачастую агентства работают по схеме: оплата первого месяца, оплата последнего месяца, депозит за порчу в размере месячной оплаты. Но если будете искать жильцов через знакомых, то по такой схеме "не принято" работать - типа друзья и мы доверяем.

**Ksafr** » 21 апр 2010, 17:32

Оля, ИМХО в твоем случае, самый удобный способ оплаты - банковский перевод на твой счет, к которому у тебя есть карта. (сам снимал квартиру у девушки, живущей в Германии - и ей удобно, и мне (не надо налик снимать)

Также (это уже по моему опыту сдачи квартиры) могу посоветовать - договор на 11 мес. (чтобы с налоговой проблем не было). Как правило, за 11 мес. понятно, что за человек снимает, если нормальный - потом можно и не заключать... И пусть обязательно родители заглядывают, чтобы не было ощущения, что хозяйка уехала, и можно делать что угодно...

**S_erenity** » 21 апр 2010, 17:45

1. чаще всего коммунальные платят те, кто собираются снимать (старайтесь периодически проверять квитанции, чтоб потом задолженность не выплачивать). И это логично-особенно если есть счетчики на воду и т.п.

2. а) составляете приложение к договору, в кот. включаете ВСЕ что есть(кроме статуэток-ваз). Очень советую взять в качестве залога n-ю сумму денег, хотя бы 1/2 ежемес. суммы, чтобы подстраховаться(особенно если квартира с техникой).
б) Вы можете сами с этим договором к нотариусу пойти-рублей 200 за печать, и Вам спокойнее.

3. как удобно лично Вам это прежде всего. Мне, честно, было не очень удобно переводить деньги(но хоз-ка жила в др. городе), сейчас относим к ней домой, благо живем рядом. Если в разных концах города-договаривайтесь о встрече в центре.

п.с. очень советую квартиру оставить максимально пустой(чтобы людям действительно было где разместить все свои вещи), если есть спорные моменты-типа цветка в горшке/посуды, поговорите с временной "хозяйкой" Вашей квартиры.
п.п.с. ОЧЕНЬ советую не сдавать друзьям/знакомым. В 99% случаев потеряете и в друзьях и в деньгах.

**Libertad** » 21 апр 2010, 17:53

Друзья, всем большое спасибо за советы.
Сделала выводы:
1) коммунальные оплачу на год вперед, за исключением телефона и электричества - сколько используют, за столько и заплатят.
2) в приложении к договору опишу мебель и технику, возьму залог в размере стоимости за 1 месяц. Я планирую оставить всю мебель и технику (стиралку, холодильник, телевизор и прочая), заберу только книги, одежду и компьютер (личные вещи). Ремонт не достоин внимания. Предполагаю, что жильцы захотят сами сделать ремонт и попросят за это скидку.
3) лучше, чтобы родители заезжали за деньгами и заодно проверить, все ли в порядке.

**Павлин** » 21 апр 2010, 20:14

Libertad, разумные выводы! Вот может быть и телефон оплатить авансом за год, да и за свет тоже внести некую сумму. Потом просто Ваши квартиросъемщики будут помесячно вносить и за то и за другое (либо родителям, либо на счет). А то телефон и отключить могут - набегаетесь.

**achp** » 21 апр 2010, 20:36

adaero писал(а):По срокам имейте в виду, что договор аренды заключенный на срок более года, считается заключенным с момента госрегистрации.

Читайте ГК РФ. Физические лица не могут заключать между собой договор аренды — они заключают договор найма жилого помещения. А для таких договоров никакой госрегистрации ГК не предусматривает.

**Tradition** » 21 апр 2010, 23:06

Павлин писал(а):Libertad, разумные выводы! Вот может быть и телефон оплатить авансом за год, да и за свет тоже внести некую сумму. Потом просто Ваши квартиросъемщики будут помесячно вносить и за то и за другое (либо родителям, либо на счет). А то телефон и отключить могут - набегаетесь.

Не думаю, что свет, и тем более телефон стоит оплачивать заранее! Свет за год точно не отключат, а телефон- пусть лучше отключат за недобросовестность, чем потом нереальные счета оплачивать. К тому же сейчас у МГТС есть личный кабинет пользователя, можете ежемесячно проверять свои счета.

**Viachik** » 21 апр 2010, 23:15

В договоре , типовом или каким-то образом сделанным по образцам из инета - должна быть прописана одна важная (для вас ) вещь. - Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора , при выволнении условий дговора со стороны арендодателя - штрафные санкции, как правило в размере месячного залога (т.е. он не возвращается). В противном случае, когда ( и если) цены на сьем упадут ( а это часто бывает сезонно летом) - и люди сьедут ( якобы по др. причинам) потратите время=деньги на поиски новых квартирантов , ну и сдадите вновь уже по минималке .

**АндрейТ** » 21 апр 2010, 23:21

achp писал(а):
adaero писал(а):По срокам имейте в виду, что договор аренды заключенный на срок более года, считается заключенным с момента госрегистрации.
Читайте ГК РФ. Физические лица не могут заключать между собой договор аренды — они заключают договор найма жилого помещения. А для таких договоров никакой госрегистрации ГК не предусматривает.

+1
Договор найма и только так.
Если налог 13% будете платить (декларацию подавать), то расписки в получении денег лучше делать.
Кстати, налогооблагаемую сумму можно уменьшить за счет ваших коммунальных платежей.
Удачи!

**Ksafr** » 21 апр 2010, 23:57

Viachik писал(а):В договоре , типовом или каким-то образом сделанным по образцам из инета - должна быть прописана одна важная (для вас ) вещь. - Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора , при выволнении условий дговора со стороны арендодателя - штрафные санкции, как правило в размере месячного залога (т.е. он не возвращается). В противном случае, когда ( и если) цены на сьем упадут ( а это часто бывает сезонно летом) - и люди сьедут ( якобы по др. причинам) потратите время=деньги на поиски новых квартирантов , ну и сдадите вновь уже по минималке .

Viachik, идея правильная, но не уверен, что при текущей ситуации реальная.

Я как раз сдавал свою квартиру в феврале 2010, перед этим сдавал несколько лет назад (в сентябре 2007 г., потом в сентябре 2009 жильцы съехали), какую заметил разницу:

- цена упала на 20%
- стандартным условием является оплата залога (т.н. последнего месяца, и залога на имущество) в рассрочку (т.е. разбивается на 2-3 месяца).

Когда я сам снимал квартиру - то специально проверял, чтобы подобных условий не было (а вдруг с работы выпрут? или перейду на другую работу в другом районе?), - т.е. наличие подобного условия может в разы снизить кол-во желающих, а сейчас рынок арендатора, а не арендодателя (как было в 2007, например, когда я месяц не мог найти нормальную квартиру за нормальную, рыночную, - но не завышенную цену), - так что скорее всего либо сдашь квартиру нормальным, но скорее всего, придется и дать им нормальные условия, - либо т.н. "сложным" - они все заплятят, - но потом неизвестно что с квартирой будет (я знаю минимум 3 случая у друзей, когда в квартире бордель устраивали - и причем, после этого квартира попадает в ментовскую базу - и ее шерстят при каждом случае).

Да, и еще могу посоветовать - лучше ИМХО работать через нормальное агентство - с тебя, как с арендодателя, денег за это не возьмут, но по крайней мере им выгодно найти нормальных - т.к. в следующий раз через них же сдавать будешь. Я через Инком и сдавал, и снимал - только хорошие впечатления!

**Viachik** » 22 апр 2010, 00:12

Не является причиной для нормальных сьемщиков. Разговор строится так: хотяте не повышения рублевой цены при там , скажем увеличении курса доллара. Нормально, прописываем в договоре со штрафами со стороны хозяина . Но также и их обязательства - по долгосрочному договору. Залог , он по любому. Гарантия долгосрочности - не возвращение при доср. расторжении. Нет бабок - нах такие клиенты. Ищите платежеспособных, снижая цену. Лучше снизить цену до минималки, чем трахаться на показах пару месяцев (имхо) по упертой своей цене. За год тот же результат. Главное - стабильность на долг. период.
Не, ну если хозяину пох.. то вообще вопросов нет. Обсжудаем договор однако.

**Ksafr** » 22 апр 2010, 00:22

Нет бабок - нах такие клиенты. Ищите платежеспособных, снижая цену.

блин, так здесь речь идет не о платежеспособности.

Просто, сам квартиры снимал много раз и, скорее всего, буду снимать, считаю себя достаточно хорошим арендодателем, - во всяком случае, плачу всегда вовремя. Но на такие условия (залог остается у арендодателя, если расторгается раньше времени) никогда не подпишусь! Например, перейду на другую работу, стану в полтора раза более платежеспособным, - но если офис далеко, - буду искать новую квартиру!

А при теперешнем рынке арендатора, а не арендодателя, из-за этого условия можно много нормальных, платежеспособных клиентов потерять.

Поскольку я и сдаю свою квартиру, опишу, каким образом страхуюсь от быстрого съезда: залог = плата за последний месяц, т.е. если сегодня арендатор скажет, что все - то у него оплачено до конца мая (за апрель он уже оплатил + залог).

Соответственно, заранее договариваюсь с агентством, с которым работаю, что показ квартиры - с 1 июня, они к этой дате поищут клиентов. Если мои условия нормальные, рыночные и квартира хорошая - то потеряю только несколько дней!

**Viachik** » 22 апр 2010, 00:33

Я не на чем не настаиваю. Главное чтобы интересы (и понимание взаимных проблем) совпадали. Вы не снимите на таких условия, а я без таких не сдам

**Ksafr** » 22 апр 2010, 05:20

Viachik писал(а):Я не на чем не настаиваю. Главное чтобы интересы (и понимание взаимных проблем) совпадали. Вы не снимите на таких условия, а я без таких не сдам

ну да, тут полностью согласен!

Я сам и не сдаю с такими требованиями, потому что для меня другие факторы важнее! Но тут - главное, чтоб интересы совпали!

**zerokol** » 22 апр 2010, 07:33

Ksafr писал(а):Я через Инком и сдавал, и снимал - только хорошие впечатления!

инком скурвился, захотел с меня (сдатчика) деньги получить
залог в принципе можно в рассрочку брать, я лично не вижу никакой проблемы.

Во-первых, конечно, в российских условиях договор найма имеет природу договора личностного. Взаимоотношения в процессе исполнения договора во многом определяются простой симпатией или антипатией, носят не правовой, а психологический характер. Поэтому ищите тех нанимателей, которые будут Вам симпатичны, с которыми лично Вам (Вашим родителям, если они будут получать арендную плату) будет комфортно общаться и с которыми возникает доверие.

Во-вторых, сторонам нужно обо всём договориться. Чем более детально, тем лучше. Никаких таких общепринятых условий не существует, за исключением норм, содержащихся в гражданском законодательстве и которые не могут быть ухудшены договором, если такая возможность прямо не предусмотрена в законе. Так или иначе, каждый случай уникальный. "Соседка так сдавала" - не прецедент и не показатель.

В-третьих, нужно оформить договорённости письменно. Для этого надо обратиться к профессиональному юристу. Упаси Боже, не к риэлторам. Вообще, по поводу риэлторов - разговор отдельный. Профессионального риэлтора в природе не существует. Нигде этому как следует не учат. Риэлторы, в основной своей массе, люди определённой породы, неудачники, не умеющие заниматься ничем другим, выбравшие род деятельности, который позволяет срубить бабок, ничего особо не делая и не неся за результат никакой ответственности (перед исключениями из этого правила извиняюсь, но я таких не знаю). Как уже писали, договор найма (это если обе стороны физические лица) не регистрируется. Не то, чтобы не подлежит государственной регистрации (здесь пробел в законодательстве), а именно не регистрируется, так как фактически, у регистрирующих органов не хватит для этого ресурсов, ну и другие есть причины. Это значит, что правильно составленный договор в простой письменной форме (просто подписанный двумя сторонами) имеет юридическую силу со всеми вытекающими последствиями. При заключении договора не забудьте о правах третьих лиц: других собственников этого жилья, а также постоянно или временно зарегистрированных по адресу места нахождения. Они должны выразить согласие с Вашими намерениями сдать жильё в наём.

**Cutie Pie** » 22 апр 2010, 08:26

Ksafr писал(а):считаю себя достаточно хорошим арендодателем, - во всяком случае, плачу всегда вовремя. Но на такие условия (залог остается у арендодателя, если расторгается раньше времени) никогда не подпишусь!

я тоже. Тем более, что само понятие "залог" (юридически) означает гарантию сохранности имущества, а вовсе не гарантии "вечной любви" Можно конечно вносить понятие "штрафные санкции", но тогда я потребую зеркальных штрафных санкций и для арендатора.

**adaero** » 22 апр 2010, 08:45

achp писал(а):
adaero писал(а):По срокам имейте в виду, что договор аренды заключенный на срок более года, считается заключенным с момента госрегистрации.
Читайте ГК РФ. Физические лица не могут заключать между собой договор аренды — они заключают договор найма жилого помещения. А для таких договоров никакой госрегистрации ГК не предусматривает.

Справедливо
Прошу извинить за дезинформацию

achp писал(а):Читайте ГК РФ. Физические лица не могут заключать между собой договор аренды — они заключают договор найма жилого помещения. А для таких договоров никакой госрегистрации ГК не предусматривает.

adaero писал(а):Справедливо
Прошу извинить за дезинформацию

Читайте ГК РФ. Не всё однозначно. По правилам статьи 130, наём жилья однозначно соответствует критериям для регистрации. Однако, надо понимать, что Глава 35 ГК - специфическая и относится, в первую очередь, к социальному найму, который у нас широко развит (неприватизированные квартиры). При этом, наём может быть ещё и коммерческим, который гораздо ближе к аренде, но формально попадает под действие Главы 35. Основная проблема в том, что требовать регистрации договоров найма в настоящий условиях - непомерная нагрузка на органы регистрации и социальное напряжение, связанное с необходимостью для каждой бабушки, решившей не приватизировать квартиру, всё-таки регистрировать договор найма. Поэтому не регистрируют, хотя легально из закона такого исключения для найма нет.

**Павлин** » 22 апр 2010, 09:26

zerokol писал(а):
Ksafr писал(а):Я через Инком и сдавал, и снимал - только хорошие впечатления!

инком скурвился, захотел с меня (сдатчика) деньги получить

Меня, так вообще жаба душит кормить этих кровососов, которые только бабки стрегут, практически ни за что не отвечая (почитайте их вариант договора)!

**alexeype** » 22 апр 2010, 09:27

Впринципе уже всё объяснили. У меня опыт с одной стороны большой, а с другой - небольшой. Снимаем уже больше 7 лет, но только в самом начале с договорами и риелтерами. Что могу по такой сдаче сказать - прописывайте условия рассторжения и все возможные санкции, мало ли что. Если живете так далеко, то залог обязателен, пропишите, что он как за сохранность имущества, так и может быть использован при удержании по штрафным санкциям за досрочный съезд (я бы просто прописал бы, что обязаны предупредить о съезде за месяц и могут жить в счет половины залога 2 недели, например). Вобщем этот момент почетче. Я сам грешен - один раз неожиданно съехал при том что снимал сезонно. Правда нашел жильцов на замену и в деньгах вроде даже небольшой плюс должен был образоваться у хозяйки (волшебная бабушка была, старался её не наказать материально), но хлопоты ей были лишние и скорее он предпочла бы их не иметь. Потом уже снимал "по знакомству" без залогов и т.п., один раз переехал когда хозяйка мозг стала выносить после того как узнала, что жена беремена и достала нас (нет у неё самой детей и как-то она их боится видно в квартире иметь) - тоже осталась она в условном плюсе, но опять же по доброй воле и такой момент на самотек я бы не отпускал на месте арендодателя. Сейчас снимаю у бывших соседей, которые и остаются соседями снизу, всё на полном доверии без документов, залогов, походов в гости и т.п., но они просто знают как мы живем и даже на этаж им подняться чтобы проверять квартиру в голову не приходит Насчет коммуналки и т.п. вроде правильный абсолютно вариант выбрали, на жильцов оставить только то, что могут отключить легко и что они будут оплачивать точно (но лучше периодически это проверять в МГТС и в Мосэнергосбыте, благо и там и там это легко делать дистанционно - в последнем просто по номеру абонента всё по телефону раскажут после очередного перерасчета раз в полгода).

Вобщем главное - нормальные жильцы. Никакие договоры не помогут если квартиру просто убьют. Договор поможет только с нормальными людьми решить мелкие спорные моменты, ни на что больше он не годен. Пользоваться ли риелтерами - решать Вам. Я бы по возможности не пользовался бы - никаких плюсов сдающему кроме потока клиентов на просмотр они не дают, поток они никак не отсеивают, им главное комиссионные получить (отсеивать будут только тех, кто очевидно Вам не подойдет прямо с порога, а других наоборот подготовят к тому на что сделать акценты при самопредставлении, т.к. Ваши ожидания они быстро усвоят), зато часть нормальных людей они комиссиоными отсеют и т.п. (я, например, не хочу через них снимать не только из-за комиссионных, но и потому, что они будут при каждом удобном случае выносить мозг хозяйке, чтобы она поменяла жильцов и они смогли бы срубить еще раз денег). Если есть время, я бы самостоятельно поискал жильцов как через форумы, так и через знакомых, через работы и т.п.

**merial** » 22 апр 2010, 09:40

Viachik писал(а):Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора , при выволнении условий дговора со стороны арендодателя - штрафные санкции, как правило в размере месячного залога (т.е. он не возвращается).

Да, именно так и сдавали, так как интересовала именно долгосрочная аренда. Не было никакого желания через пару месяцев опять искать жильцов. Никаких проблем с арендатором на эту тему не возникло.

**Буря** » 22 апр 2010, 09:52

Libertad
Ещё учтите тот случай, что вашим квартиросъёмщикам по каким-либо обстоятельствам придётся съехать раньше, чем через год, не смотря на санкции. Квартиру нужно будет повторно сдавать, а если у вас не будет возможности приехать для заключения новой сделки, то пригодится доверенность на заключение договора найма, выписанная, например, на одного из ваших родителей.
Не знаю требуется ли нотариально заверять её, у нас простая:
Я, Ф.И.О. (паспорт номер .........., выдан кем ........., дата выдачи......), доверяю Ф.И.О. (паспорт номер .........., выдан кем ........., дата выдачи......) заключать договор о сдаче квартиры в найм, распположенной по адресу ......................., и полностью производить расчет.

Ваша подпись с расшифровкой.
Подпись лица, которому доверяете заключение сделок, с расшифровкой.
Дата.

Действует такая доверенность, если не указан срок действия, 1 год, по-моему.
Копия паспорта прилагается.
Сдаём через агентство - доверенность устраевает. Насколько это правильно с юридической точки зрения??? )))

Буря писал(а):... пригодится доверенность на заключение договора найма, выписанная, например, на одного из ваших родителей.Не знаю требуется ли нотариально заверять её

Доверенность в этом случае не требует обязательного нотариального удостоверения. Но на месте нанимателя, я всё-таки попросил бы более весомого подтверждения, чем просто рукописная бумажка. Думаю, что другие тоже могут усомниться. Поэтому лучше удостоверить у нотариуса. И текст будет грамотнее (не в обиду).

Буря писал(а):Действует такая доверенность, если не указан срок действия, 1 год, по-моему.

Если срок не указан, то один год. А вообще, любая доверенность может быть выдана на срок до трёх лет.

**Andrey_Mr** » 22 апр 2010, 10:43

Тоже имею значительный опыт снятия квартиры. Начиная с конца 2007г найти приемлимый вариант и продавить свои условия обычно очень просто.
От себя добавлю:

-в договоре всегда прописываю штрафные санкции, если я расторгаю договор раньше срока не предупредив за 1 месяц - штраф в размере суммы залога-100%. Если арендодатель расторгает договор раньше срока, то с него 200% если не предупредил вообще и 100% если предупредил за 1 месяц до выселения.

-всегда требую сменить личину замка при 1 дн моего проживания, вне зависимости от уверений арендодателя.

-когда ищу квартиру - стараюсь выбирать застрахованную квартиру от протечек итп. и по возможности с пультом охраны.

-Вписываю всегда показания счеткиков в доп соглашение к договору(ежемесячные данные, таблица)

- Туда же росписи о получении денег за каждый месяц

-Для консъержки и соседей обычно представляюсь родственником хозяев квартиры(надо помнить ФИО хозяев) для простоты отношений и для защиты арендодателя от налоговой.

**Viachik** » 22 апр 2010, 10:53

Cutie Pie писал(а):
Ksafr писал(а):считаю себя достаточно хорошим арендодателем, - во всяком случае, плачу всегда вовремя. Но на такие условия (залог остается у арендодателя, если расторгается раньше времени) никогда не подпишусь!

я тоже. Тем более, что само понятие "залог" (юридически) означает гарантию сохранности имущества, а вовсе не гарантии "вечной любви" Можно конечно вносить понятие "штрафные санкции", но тогда я потребую зеркальных штрафных санкций и для арендатора.

Естественно штрафные санкции должны быть обоюдными для обеих сторон.
А то ситуация может возникнуть и обратная: сняли квартиру в условиях растущего спроса и цен (ну допустим ) , или по рублевой цене в условиях быстрого изменения курса к доллару, или летом на минимуме - а через пару месяцев за сутки до вашего очередного платежа хояева вас оповещают - извините нах, продаем и тыры пыры, завтра вас здеь быть не должно Как вам такая ситуация ндравится ? Почему вы тогда считаете ее принципиально возможной по отношению к арендодателю ? Штрафные санкции - это нормально. Договорились по срокам - выполняйте. Или терпите убытки.

**Cutie Pie** » 22 апр 2010, 10:53

Andrey_Mr писал(а):по возможности с пультом охраны.

Была у меня интересная ситуация с охранными сигнализациями всякими. Значит прям у двери пожарный извещатель. Как-то раз ребёнок добрался своими ручонками и два раза нажала кнопку. Ну я, блин, давай звонить в пожарку, типа фальшвызов. Там ничего не слышали и не знают. Короче, я подняла на ноги консьержку и ТСЖ. В итоге, выяснилось, что ничто никуда не извещает. Это типа просто выдача сигнала в компьютер ТСЖ, который ещё и не был выдан к тому же. Симуляция, короче, полнейшая...Хозяева квартиры были очень удивлены. Говорю, ну а когда вы эту шнягу проектировали, что планировалось-то хоть? Говорят, не знаем. Просто бабло собрали в ТСЖ, установили кнопки и они на полном серьёзе думали (и нам говорили, когда въезжали), что это кнопка вызова пожарных (!!!). Атас...

**Andrey_Mr** » 22 апр 2010, 11:46

Ань я имел ввиду пультовыую охрану. Т.е. вневедомственную)). Хотя и пожарные кнопки стояли точну помню....такие красные со стеклом, которое надо разбить)).

**Cutie Pie** » 22 апр 2010, 11:50

Andrey_Mr
я поняла, какую ты имел ввиду. В общем, я таких требований не предъявляю. По поводу пожарной кнопки обрадовалась поначалу, думала,ну надо же, продвинутые хозяева. И та оказалась шнягой..."При пожаре нажать", ***. Представляю, какой сюрприз будет для людей во время действительно пожара. Такую ерунду всему дому установили. Кто-то неплохо наварился. А куда сами люди смотрели?

**Max_I** » 22 апр 2010, 11:55

Залог, а точнее депозит за сохранность техники/мебели/оплату платежей - как он на самом деле называется - лучше брать меньше размера платы. Сейчас спрос снизился по сравнению с докризисными временами, поэтому так быстрее сдадите, это конкурентное преимущество. Так как многие рассматривают залог, как своего рода гарантию, что съемщик не съедет. Но эта сумма и в договоре прописывается не как залог, а как депозит.

**alexeype** » 22 апр 2010, 15:43

Думаю всё же в размере арендной платы брать нужно автору этот "залог" если нет уверенности в арендаторах. Слишком далеко автор, пересдать квартиру при досрочном съезде будет трудно сделать быстро, а ведь может и досрочный съезд жильцов совместиться с поломкой чего-либо в квартире.
Если без риэлтера сдавать, то арендаторы на это легко пойдут. У автора еще куча времени найти арендатора (она вроде с октября сдает), да и осенью сдать легче (хотя лучше с сентября сдавать - самый пик сезона). Так что суммой залога не стоит поступаться если речь не о сдаче знакомым (да и с теми лучше не поступаться если не уверены в глубокой порядочности человека). Я, например, считаю себя обязанным предупредить арендодателя за месяц о своем съезде и помочь найти других жильцов и пока так и поступал при том, что залога не оставлял последние разы (когда прошлая хозяйка поняла как мы с ней расстаемся, она была готова даже пару месяцев с нас деньги не брать лишь бы мы вернулись, но всё же она женщина со странностями и жене с ребенком я решил будет спокойнее и лучше на другой, хоть и более дорогой квартире).
Вот в мае буду подыскивать жильцов на плохонькую однушку в Новогиреево, бывшая хозяйка попросила помочь после съезда девушки, которую я её тоже подогнал при своем съезде

**adaero** » 22 апр 2010, 16:28

4real писал(а):
achp писал(а):Читайте ГК РФ. Физические лица не могут заключать между собой договор аренды — они заключают договор найма жилого помещения. А для таких договоров никакой госрегистрации ГК не предусматривает.

adaero писал(а):Справедливо
Прошу извинить за дезинформацию

Читайте ГК РФ. Не всё однозначно. По правилам статьи 130, наём жилья однозначно соответствует критериям для регистрации. Однако, надо понимать, что Глава 35 ГК - специфическая и относится, в первую очередь, к социальному найму, который у нас широко развит (неприватизированные квартиры). При этом, наём может быть ещё и коммерческим, который гораздо ближе к аренде, но формально попадает под действие Главы 35. Основная проблема в том, что требовать регистрации договоров найма в настоящий условиях - непомерная нагрузка на органы регистрации и социальное напряжение, связанное с необходимостью для каждой бабушки, решившей не приватизировать квартиру, всё-таки регистрировать договор найма. Поэтому не регистрируют, хотя легально из закона такого исключения для найма нет.

ок, давайте разберемся детально

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации
от 1 июня 2000 г. N 53

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений
1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С арендой все понятно.

Теперь по соотношению аренда - найм.

Найм - отдельная глава ГК (35). Положения об аренде (глава 34) к отношениям найма не применются. На этот счет никаких ссылок ни в главе о найме, ни в главе об аренде.
Т.о. в силу статьи 674 ГК для заключения договора найма достаточно простой письменной формы договора.
Кроме того согласно ст.683 ГК "договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет." О регистрации - ни слова.

Суть в том, что по договору найма передается жилое помещение, а по договору аренды 1) любое нежилое либо 2)одной из сторон является юридическое лицо.

Так что вся фишка в том, что если ТС решит сдать квартиру юридическому лицу, то будет договор аренды, а если физическому - то договор найма, со всеми вытекающими...
Так что про непомерную нагрузку на бабушек вы зря
Все четко из ГК, как справедливо меня поправили более умные товарищи

**Павлин** » 22 апр 2010, 16:57

Andrey_Mr писал(а):Ань я имел ввиду пультовыую охрану. Т.е. вневедомственную)). Хотя и пожарные кнопки стояли точну помню....такие красные со стеклом, которое надо разбить)).

Andrey_Mr, пультовая охрана - дело хорошее...
Но что Вы будете делать, когда "по тревоге" приедут ребята в форме и с автоматами?
Хозяевам ведь придется каждый раз вписывать в договор с ОВО новых людей.

**Libertad** » 22 апр 2010, 20:16

Павлин писал(а):
Но что Вы будете делать, когда "по тревоге" приедут ребята в форме и с автоматами?
Хозяевам ведь придется каждый раз вписывать в договор с ОВО новых людей.

Хорошо, что напомнили. Да, вписывать придется, но это не проблема. Полчаса вместе с дорогой.

adaero писал(а):ок, давайте разберемся детально...
...
...
...
Все четко из ГК, как справедливо меня поправили более умные товарищи

Много букв, что называется, а вот с логикой беда.

В моём сообщении было букв поменьше, но Вы его, похоже, не затруднились прочитать. Прошу Вас, ответьте мне, пожалуйста, на несколько вопросов и сразу наступят ясность и счастье. Если Вы когда-либо учили гражданское право, Вам будет легче меня понять:

1. Является ли квартира недвижимым имуществом?

2. Предполагает ли наём (кстати, в именительном падеже правильно говорить "наём", а не "найм") владение и пользование?

3. Является ли временная передача собственником имущества правомочий владения и пользования этим имуществом другому лицу ограничением (обременением) права собственности?

4. Подлежат ли регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество?

И главный вопрос: Так почему же, бля, не регистрируют наём?))) А для ответа на этот вопрос смотрите мои объяснения в предыдущем сообщении.

P.S. Если Вы не юрист, а примусы починяете, давайте не будем спорить с Вами ни о примусах, я в них ни хуя не понимаю, ни о гражданском праве, тут уж, извините Вы…

**Andrey_Mr** » 23 апр 2010, 10:06

Павлин писал(а):
Andrey_Mr писал(а):Ань я имел ввиду пультовыую охрану. Т.е. вневедомственную)). Хотя и пожарные кнопки стояли точну помню....такие красные со стеклом, которое надо разбить)).

Andrey_Mr, пультовая охрана - дело хорошее...
Но что Вы будете делать, когда "по тревоге" приедут ребята в форме и с автоматами?
Хозяевам ведь придется каждый раз вписывать в договор с ОВО новых людей.

Да такие вопросы возникают, но:

-договор на 1 год а это немалый срок.
-вписать человека в договор с ОВО недолго
-ну и арендодатели вроде стали понимать, что деньги за арнеду не просто так с неба сыпятся и нужно их только утромбовать)).

🏨 Trip.com — бронирование отелей за границей и в РоссииЛучшие цены для бронирования жилья в Азии. Оплата картами МИР