Сдача квартиры-оформление

[Drifa]

Мнение Минфина. Оно, конечно, касается, только случая, описанного в письме. Но меня все равно пугает.
И раздражает, что этот аспект не освещается при агитации - показывать доходы. Возможно все-таки лучше не регистрироваться.
А платить 13 %. Возможно есть какие-то разъяснения по поводу жилых помещений. А вот что написано в ОКВЭД, совершенно не важно, тем более , если Вы предусмотрительно снимитесь с учета для снятия рисков. Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/3-716 09.06.2012

Вопрос: Физическое лицо более 10 лет является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. Раньше это лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и вело в помещении предпринимательскую деятельность (магазин). Более трех лет назад собственник помещения официально утратил статус ИП и стал сдавать помещение в аренду другим лицам, которые используют помещение для организации магазина. Сейчас собственник хочет продать нежилое помещение другому физическому лицу. Будет ли доход, полученный от продажи такого помещения, доходом, не подлежащим налогообложению (освобождаются от налогообложения) по пп. 17.1 ст. 217 НК РФ?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из письма, физическим лицом продано нежилое помещение, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, после прекращения осуществления такой деятельности.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

[GarryFisher]

А зачем? ) Вопрос не праздный, правда интересно, какие цели вы преследуете, планируя сдавать как ИП, или может привилегии есть какие?

Затем, что 6% налога, меньше, чем 13%.Однако, еще надо оплатить стоимость страхового года (2012 год)17.208 рублей (пропорционально проработанному в 2012 г. времени).

Отличия в сдаче как физ.лицо и как ИП минимальны - тот же самый договор. Ежемесячно выставляете счет, получаете оплату , подписываете акт приема-передачи услуги. Деньги с клиента лучше получать по безналу, так как при расчетах налом надо купить, поставить на обслуживание и зарегистрировать в ИФНС кассовый аппарат и выдавать клиенту кассовый чек при расчетах, вести книгу кассира-операциониста. По-любому надо вести книгу доходов-расходов.Ну, и не забывать сдавать декларацию в установленный срок.

Уточню только два момента. Первый. Уплата страхового года для ИП состоит из взносов в ПФР и ФФОМС, причем в ПФР в наибольшей части. И эти взносы можно зачесть в счет 6-ти процентного налога при условии что они не превышают 50% от него. Т.е. при достаточной сумме налогооблагаемой базы (17 тыс./3% * 100) можно сказать что почти вся стоимость страхового года погашается налогом. И уместно говорить только о 6%-ном налоге.

Второй. Для ИП который не занимается розничной торговлей а получает эпизодически (раз-два в месяц) наличную выручку по своей деятельности нет необходимости покупать (регистрировать и т.п.) кассовый аппарат и получать весь последующий геморрой. Можно (и нужно) сделать проще. Заказывается в типографии за смешные деньги ( около 1-2 тыс.руб) изготовление именных номерных бланков строгой отчетности (БСО) для расчетов наличными средствами. И ведется журнал расхода этих бланков. Суммы денег отражаются в книге доходов. Все просто. Было на эту тему разъяснение ЦБ, не помню номера и даты письма, у меня дома в папке вся нормативная документация по законодательству осталась.

И еще. Есть еще один вариант, третий, между физлицом (13%) и ИП (6%). Можно купить лицензию на сдачу квартир и прочей недвижимости (кроме нежилой). Сейчас, если не ошибаюсь она стоит порядка 40 тыс. руб. на год. Это может быть дешевле (гораздо) при сдаче например элитной квартиры или коттеджа, когда суммы аренды порядка 150-200 тыс. руб. в месяц и выше. У меня как раз клиент с таким вариантом и был.

[Drifa]

Без кассы на УСН нельзя, с патентом - можно. Другое дело - за неиспользование кассового аппарата - смешной штраф, к которому можно привлечь в течении всего двух месяцев. Если это не патент, конечно. Патент - без кассы.

Стоимость патента на следующий год, пока неизвестна. Вроде закона Москвы на следующий год пока не было. До 1 декабря должен появиться. Если уже есть, то лучше ссылка на документ со стоимостью патента на следующий год. Говорят об увеличеии до 60 000. В 2012 было 40 000.

Уменьшение стоимости патента на взносы в ПФР - точно не знаю. Надо уточнять. Уточнила. Стоимость патента не уменьшается. ПФР в этом году было ок. 17 000, в следующем пока неизвестно.

И про увеличение взносов ПФР, и уменьшение на них налога УСН. УСН на взносы в ПФР снижается. Закон об увеличении взносов на рассмотрении в госдуме. Должны принять. Есть надежда, что увеличат взносы не с 2013, а позже.
Ну и конечно важно, какая квартира. От этого сильно зависит выбор ситемы налогообложения.

И, конечно, риск потом не продать имущество, используемое в предпринимательской деятельности, с вычетом. Налоговый кодекс, к сожалению, не разделяет в этом аспекте, жилое и нежилое. Возможно будут какие- то письма, но мне пока никаких дискуссий не попадалось А практика меняется.

[GarryFisher]

Без кассы на УСН нельзя,

Вы невнимательно прочитали мое сообщение. Прочитайте еще раз. УСН УСНу рознь. В данном случае, когда ИП получает наличку ОДИН раз в месяц, то можно. Этот вопрос уже поднимался и обсуждался много раз. В то же журнале "Главбух" была официальная консультация и соответствующая ссылка на нормативное письмо ЦБ РФ, который и является главным регулятором движения налички. У меня еще есть копия этой странички, но дома. Поэтому не могу здесь привести номер и дату письма. Для таких ситуаций и существует специальный финансовый документ - бланк строгой отчетности (номерной), по содержанию идентичен приходному кассовому ордеру.
Патент ко взносам в ПФР не имеет никакого отношения, тут и уточнять ничего не надо. А вот 6%-ный налог - имеет.

[Drifa]

Если пришлете, когда сможете, ссылку на документы и выдержку из статьи, подтверждающих возможность принимать деньги ИП на УСН без кассы буду очень благодарна.
Знаю, что ИП, применяющие ЕНВД (аренда не подпадает) и ИП на патенте могут не использовать кассовый аппарат. А насчет, раз в месяц или в год, и можно??? Не попадалось...

[GarryFisher]

К сожалению, точнее не могу. Все документы остались в Москве, а я сейчас в Паттайе. Если у Вас есть доступ к Гаранту или Консультанту, то там есть подшивка "Главбуха", можно поискать по ключевым словам (типа "расчеты наличными у ИП", "касса и ИП", и т.д.) по ним же можно поискать и письмо ЦБ.
Кстати, такая же ситуация может быть у ИП в случае эпизодической продажи чего-либо (например списанного основного средства, автомобиля по остаточной стоимости) физическому лицу, когда покупатель просто пришел с пачкой денег и не хочет заморачиваться безналом.

[Drifa]

Спасибо за наводку. Поищу.
Только эпизодическая продажа авто, скорее всего, не относится у ИП, сдающего квартиру в аренду, к предпринимательской деятельности, следовательно можно продать без кассы. Но это уже размышления на совершенно другую тему.

[Буковка]

Мне сообщили еще одну страшную подробность: физик платит еще 18% НДС - это так?
А ПФР и ОМС физик платит?

Уточню только два момента. Первый. Уплата страхового года для ИП состоит из взносов в ПФР и ФФОМС, причем в ПФР в наибольшей части. И эти взносы можно зачесть в счет 6-ти процентного налога при условии что они не превышают 50% от него. Т.е. при достаточной сумме налогооблагаемой базы (17 тыс./3% * 100) можно сказать что почти вся стоимость страхового года погашается налогом. И уместно говорить только о 6%-ном налоге.

Это какой-то закон? можно ссылку?

И про продажу и налог: из того письма я поняла, что мужику впаяли налог, т.к помещение нежилое и эти поблажки на него в принципе не распространялись вне зависимости от времени и наличия ИП. А вот если я ИП, то могу ли я в один день перестать быть ИП или это пожизненный статус?

[Drifa]

Перестать быть ИП Вы сможете. По имуществу, используемому ИП в предпринимательской деятельности когда- либо, по мнению Минфина, вычет не получите уже никогда -никогда. Насколько, я поняла это письмо.
А по любому другому имуществу получите, если не использовали имущество для извлечения дохода. ИМХО.

Физик НДС не платит. НДС платит ИП на основной системе налогообложения. И жилые помещения НДС не облагаются при продаже. Нежилые - да. И аренда нежилых - да, жилых - нет.
Если - основная ситема налогообложения.

А на мужика все нормально бы распространялось, если бы он, например, просто купил нежилое, инвестировал, а через пять лет продал. И был бы у него вычет трехлетний по иному имуществу..
Или если бы сдавал в аренду, не регистрировался и платил 13%...

Взносы в ПФР и ОМС ИП на УСН платит. С 2013 года налог уменьшается на них на 100% (подлежит уточнению). А вот какой будет взнос в ПФР по неизвестно. Есть опасения, что он может оказаться больше 100% УСН у некоторых категорий ИП. Закон пока не принят. Ждем третьего чтения.

Кстати сняться с учета ИП очень просто в любой момент. Подаете заявление, платите 160 руб. и в течении пяти дней по закону обязаны снять с учета. Если захотят проверить деятельность, то должны проверять уже после снятия с учета.

[Буковка]

если НДС физик не платит, то... опять получается, что из-за налога при продаже становиться ИП невыгодно...
А для пенсионеров льготы предусмотрены?
Есть ли пинципиальная разница между ПБЮЛ и ИП? Особенно в свете налога с ИП при продаже?

[Drifa]

ПБОЮЛЫ были очень очень давно.
Уже давно никаких ПБОЮЛОВ.

Только ИП.

Вот смотрите, что у меня получается.
Варианты.

1. Не регистрироваться и не платить и не спать спокойно.
2. Не регистрироваться, платить 13% и спать спокойно, сдавать декларацию.
3. Регистрироваться ИП.
а. Основная система налогообложения . (Кассовый аппарат обязателен). Все остальные тонкости рассматривать не будем. НДС - сдача квартиры не облагется.
б. УСН 6%%. (ПФР + ОМС снижают налог, но их размер на 2013 год пока неизвестен, кассовый аппарат обязателен) При продаже имущества, используемого для аренды в статусе ИП на УСН, обязательна уплата налога. При снятии с учета риски при продаже остаются. (Писем Минфина по поводу продажи именно жилых помещений после утери статуса ИП, мне пока не попадалось.)
в. Патент. Новый закон с 1 января 2013 года. Пока проект. В проекте стоимость патента на 2013 год - 60 000.
http://base.consultant.ru/cons/cgi/onli ... W;n=140104
ПФР+ОМС с 2013 года стоимость патента не снижают. Стоимость патента на 2013 год пока неизвестна. Кассовый аппарат не нужен. При продаже имущества после утери статуса ИП - не знаю.

[Drifa]

Насчет уменьшеня налога на УСН на размер страховых взносов.

пункт 3 статьи 346.21

[Буковка]

Вот смотрите, что у меня получается.
Варианты.

1. Не регистрироваться и не платить и не спать спокойно.
2. Не регистрироваться, платить 13% и спать спокойно, сдавать декларацию.
3. Регистрироваться ИП.
а. Основная система налогообложения . (Кассовый аппарат обязателен). Все остальные тонкости рассматривать не будем. НДС - сдача квартиры не облагется.
б. УСН 6%%. (ПФР + ОМС снижают налог, но их размер на 2013 год пока неизвестен, кассовый аппарат обязателен) При продаже имущества, используемого для аренды в статусе ИП на УСН, обязательна уплата налога. При снятии с учета риски при продаже остаются. (Писем Минфина по поводу продажи именно жилых помещений после утери статуса ИП, мне пока не попадалось.)
в. Патент. Новый закон с 1 января 2013 года. Пока проект. В проекте стоимость патента на 2013 год - 60 000.
http://base.consultant.ru/cons/cgi/onli ... W;n=140104
ПФР+ОМС с 2013 года стоимость патента не снижают. Стоимость патента на 2013 год пока неизвестна. Кассовый аппарат не нужен. При продаже имущества после утери статуса ИП - не знаю.

при оплате 13% как физик я плачу налог по факту получения дохода? т.е. если я передумала сдавать дальше, то просто не плачу? А факт получения денег - амбарной книги достаточно?

[pups]

при оплате 13% как физик я плачу налог по факту получения дохода? т.е. если я передумала сдавать дальше, то просто не плачу? А факт получения денег - амбарной книги достаточно?

Налог за доходы 2012 года: подать декларацию до 30 апреля 2013 и уплатить налог до 15.06.2013. За 2013 - аналогично - отчет и оплата в 2014 году.

Платите по факту - на сколько насдавали, столько и заплатите.

Физ.лицу достаточно договора аренды и копий расписок или типа амбарной книги, вид учета никак не регламентирован, ведите как хотите.

[Alexander_Sh]

В принципе патент 60К в год забирает 5К из выручки от аренды ежемесячно. При сдаче объекта от 40К рублей наверное проще покупать патент чтоб не морочиться с декларацией, если стоимость сдачи в аренду ниже - дешевле отдать 13% ...
Кстати патент покупается на одного владельца (допустим сдается 2-3 квартиры) или на каждый объект?

[GarryFisher]

Кстати патент покупается на одного владельца (допустим сдается 2-3 квартиры) или на каждый объект?

На владельца. Можно сдавать квартиру (квартиры), гараж, дачу, коттедж, принадлежащие данному владельцу. Ограничений по количеству нет. Кроме нежилой недвижимости.

[Drifa]

По закону Москвы ( пока не подписан), ссылка на проект - выше. Патент покупается на каждый объект.
Не забудьте про взносы ПФР + ОМС, которые в этом году составляли ок. 17 000 и снижали стоимость патента.

В следующем году по новому закону стоимость патента взносы снижать не будут. И ждем нового закона о пывышении взносов.

[Drifa]

Еще раз ссылка на проект закона ( не вступил в силу)

http://base.consultant.ru/cons/cgi/onli ... W;n=140104

К вопросу о количестве объектов. Возможно я ошиблась. Мне показалось здесь нет деления на жилые - нежилые.

[Drifa]

Москвичи и немосквичи. Обратите внимание на то, что Патентная система налогообложения полностью меняется с 2013 года.

В Законах субъектов за 2012 год не было указаний ни на количество объектов, ни на количество метров.

Проект Законы Москвы приведен выше. Насколько я поняла. По новому Закону стоимость патента умножается на количество объектов в 2013 году.

Уже принятый закон Московской области найдете по ссылке, там внизу на странице.
http://wiki.klerk.ru/index.php/%D0%9F%D0%A1%D0%9D

В Законе МО стоимость патента зависит от количества метров.

Я просто разбираюсь с изменениями, где то могу ошибаться. Поэтому ищите ответы еще и сами.

Сумма страховых взносов 35 000 - 36 000 рублей (тоже надо уточнять, сегодня должно быть точно известно). С 2013 года эта сумма не снижает стоимость патента.

[Буковка]

Скажите, а две квартиры может сдавать физик или нужно регисрироваться как ИП?
А когда я в следующем году пойду подавать декларацию, то я просто укажу с какого месяца получала доход (подтвержденный расписсками) и все? Нужно как-то уведомлять предварительно?