Форум Винского

**Буковка** » 18 ноя 2012, 17:42

Господа-товарищи!
кто оформлял сдачу квартиры как индивидуальный предприниматель, если не трудно черкните порядок действий, а то мне какие-то страшные картины рисуют.
Спасибо.

**pups** » 20 ноя 2012, 18:36

Ванек писал(а):А зачем? ) Вопрос не праздный, правда интересно, какие цели вы преследуете, планируя сдавать как ИП, или может привилегии есть какие?

Затем, что 6% налога, меньше, чем 13%.Однако, еще надо оплатить стоимость страхового года (2012 год)17.208 рублей (пропорционально проработанному в 2012 г. времени).

Отличия в сдаче как физ.лицо и как ИП минимальны - тот же самый договор. Ежемесячно выставляете счет, получаете оплату , подписываете акт приема-передачи услуги. Деньги с клиента лучше получать по безналу, так как при расчетах налом надо купить, поставить на обслуживание и зарегистрировать в ИФНС кассовый аппарат и выдавать клиенту кассовый чек при расчетах, вести книгу кассира-операциониста. По-любому надо вести книгу доходов-расходов.Ну, и не забывать сдавать декларацию в установленный срок.

**MikeTYO** » 20 ноя 2012, 19:42

Только не забываем, что, если квартира сдавалась индивидуальным предпринимателем, при продаже вы должны будете заплатить подоходный налог независимо от срока нахождения квартиры в собственности. То есть, даже по прошествии трех лет. И учитывая планы по росту стоимости страхового года в три раза через пару лет, смысла в сдаче ИП вообще нет.

**Tanchik_** » 20 ноя 2012, 20:00

MikeTYO писал(а) 20 ноя 2012, 19:42:Только не забываем, что, если квартира сдавалась индивидуальным предпринимателем, при продаже вы должны будете заплатить подоходный налог независимо от срока нахождения квартиры в собственности. То есть, даже по прошествии трех лет. И учитывая планы по росту стоимости страхового года в три раза через пару лет, смысла в сдаче ИП вообще нет.

Простите, а почему надо платить подоходный налог? Как же тогда быть когда ИП продает автомобиль, который использовался как средство для производства услуги, например такси, тоже надо платить налог? Если ИП торговал на рынке, решает прекратить деятельность или сменить ее, продает стол, на котором лежал товар, он тоже попадает на НДФЛ?
Если квартира в собственности более 3-х лет налог платить не надо.
Кроме того, 6% меньше 13%, нет риска что придет участковый и будет шантажировать, на практике такое бывало.

**MikeTYO** » 20 ноя 2012, 21:08

Если индивидуальный предприниматель на УСН, то надо платить налог на выручку от реализации имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Вот цитата из Письма ФНС от 2.06.2011:

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

И подобных Писем ФНС выпустили множество.

**Буковка** » 20 ноя 2012, 21:16

MikeTYO писал(а) 20 ноя 2012, 21:08:Если индивидуальный предприниматель на УСН, то надо платить налог на выручку от реализации имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Вот цитата из Письма ФНС от 2.06.2011:

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

И подобных Писем ФНС выпустили множество.

Всем спасибо за ответы, но последним Вы меня просто убили...
А сколько этот налог при продаже? Насколько я понимаю это для УСН, а если не УСН, т нужно нанимать бухгалтера или есть шанс справиться самой?
А если сдавать как физическое лицо, то есть подобные подводные камни?
Хотя если честно, то меня изначально интересовал алгоритм действий при регистрации ИП и какие бумаги при этом собрать: надеялась,ч то кто-то недавно ходил и черкнет коротенько, а то не знаю с чего начать.

**MikeTYO** » 20 ноя 2012, 21:32

А если не УСН, то проще платить 13% НДФЛ раз в год, и не будет никакого страхового взноса. Впрочем, посчитайте. Сильно зависит от того, за сколько сдается квартира. И стоимость страхового года ИП платят независимо от того, были ли сами доходы от сдачи квартиры.

**Буковка** » 20 ноя 2012, 21:34

MikeTYO писал(а) 20 ноя 2012, 21:32:А если не УСН, то проще платить 13% НДФЛ раз в год, и не будет никакого страхового взноса. Впрочем, посчитайте. Сильно зависит от того, за сколько сдается квартира. И стоимость страхового года ИП платят независимо от того, были ли сами доходы от сдачи квартиры.

а еси УСН, то дешевле платить 13% я так понимаю...

**Tanchik_** » 20 ноя 2012, 21:45

MikeTYO писал(а) 20 ноя 2012, 21:08:Если индивидуальный предприниматель на УСН, то надо платить налог на выручку от реализации имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Вот цитата из Письма ФНС от 2.06.2011:

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

И подобных Писем ФНС выпустили множество.

В письме Минфина РФ от 08.09.2011 г. № 03-11-11/226 были даны разъяснения по вопросу налогообложения индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения в виде доходов (налоговая ставка - 6% от дохода), которые занимаются сдачей в аренду или продажей квартир.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ, индивидуальные предприниматели, применяющие УСН 6%, учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы (ст. 249, 250 НК РФ).

Пункт 4 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам относит доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду).

В том случае если индивидуальный предприниматель занимается продажей недвижимого имущества (квартир), он так же уплачивает 6% с полученного дохода, т.к. п. 1 ст. 249 НК РФ учитывает доходы, полученные от реализации любых товаров.

Важно отметить, что индивидуальный предприниматель, применяющий УСН 6%, освобождается от уплаты НДФЛ 13%, на основании п. 24 ст. 217 НК РФ. Таким образом, налоговые ставки не складываются, индивидуальный предприниматель уплачивает только 6% с полученных доходов.

Для того что бы избежать каких либо проблем, связанных с определением налоговой ставки (6% или 13%), при регистрации индивидуального предпринимателя следует правильно указать виды экономической деятельности (коды ОКВЭД).

Так, применительно к рассматриваемым случаям, индивидуальному предпринимателю при регистрации следовало бы указать следующие виды экономической деятельности:

70.12 – «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества»;

70.20 – «сдача внаем собственного недвижимого имущества».

**Tanchik_** » 20 ноя 2012, 21:49

Буковка писал(а) 20 ноя 2012, 21:16:
MikeTYO писал(а) 20 ноя 2012, 21:08:Хотя если честно, то меня изначально интересовал алгоритм действий при регистрации ИП и какие бумаги при этом собрать: надеялась,ч то кто-то недавно ходил и черкнет коротенько, а то не знаю с чего начать.

Всю информацию можно найти на сайте налоговой, какие формы заполнять и какие документы предоставить. Отчетность сдается один раз в год, при условии что у вас нет нанятых работников. Ничего сложного в этом нет, не сложнее чем анкету на визу заполнить:) Удачи:)

**MikeTYO** » 20 ноя 2012, 22:04

Ну так Письма то о разном говорят. В случае с физическим лицом он освобождается от НДФЛ от продажи имущества. А вот ИП не освобождается. Суммарно налоговая нагрузка на индивидуального предпринимателя будет выше.

**Tanchik_** » 20 ноя 2012, 22:07

Почему выше? Если указать вид деятельности при регистрации правильно то подлежит только уплата 6% и больше ничего, а это ниже чем 13%

**MikeTYO** » 20 ноя 2012, 22:13

Конечно. Только физическое лицо просто платит 13%, а ИП 6% и страховой взнос. А его планируют поднять с нынешних 17 тыр в три раза в следующие два года. И при продажи квартиры физическое лицо от НДФЛ освобождается, при условии собственности в 3 года и выше, а ИП опять таки платит. И какая же разница, 6% или 13%? То есть, считать надо. Если сильно дорогая квартира или этих квартир под сдачу сильно много, то может и имеет смысл ИП. Если одна средняя квартира, то смысла становиться ИП нету.

**Буковка** » 20 ноя 2012, 22:17

Очень полезная темка получилась. Т.к. квартира в собственности -дцать лет, то попробую резюмировать:
- если сдаю как физик, то заключаю договор, веду амбарную книгу, плачу 13% от выручки от сдачи в аренду. В случае продажи (такие планы есть) ничего не плачу.
- если оформляю ИП с УСН, то заключаю договор, веду амбарную книгу, плачу 6% от выручки от сдачи в аренду, страховой внос порядка 17 тыс руб в год (для моей квартиры это 5.5%). НО в случае продажи плачу 6% от стоимости продажи (но даже занизив стоимость до 2 млн сумма весьма значительная).

Что-то мне расхотелось быть ИП...

P.S. Или я что-то упустила?
не поняла с

Так, применительно к рассматриваемым случаям, индивидуальному предпринимателю при регистрации следовало бы указать следующие виды экономической деятельности:

70.12 – «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества»;

70.20 – «сдача внаем собственного недвижимого имущества».

т.е. при 70.20 особождаются от выплаты налога при продаже? Но ведь "собственное жилое недвижимое имущество" используется "индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности"...

**Toxic_Avenger** » 20 ноя 2012, 22:21

А что мешает перед продажей ликвидировать ИП и продать квартиру как физик? Если она в собственности до этого уже много лет? Или какие-то моменты упускаю?

**Буковка** » 20 ноя 2012, 22:23

Toxic_Avenger писал(а) 20 ноя 2012, 22:21:А что мешает перед продажей ликвидировать ИП и продать квартиру как физик? Если она в собственности до этого уже много лет? Или какие-то моменты упускаю?

Действительно. Такой вариант возможен? Или там какой-нибудь "карантин" будет?

**MikeTYO** » 20 ноя 2012, 22:23

Ага. Упустили повышение страховых взносов со следующего года. Кроме того, с НДФЛ в 13% можно получать налоговые вычеты (на лечение, обучение, покупку квартиры), а вот ИП?

**Tanchik_** » 20 ноя 2012, 22:39

MikeTYO писал(а) 20 ноя 2012, 22:23:Ага. Упустили повышение страховых взносов со следующего года. Кроме того, с НДФЛ в 13% можно получать налоговые вычеты (на лечение, обучение, покупку квартиры), а вот ИП?

Федеральным законом от 28.11.2011 N338-ФЗ были внесены изменения в статью 346.21 НК РФ, в соответствии с которыми:

С 2012 года для ИП, не производящих выплат и иных вознаграждений физическим лицам и уплачивающих страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере, определяемом исходя из стоимости страхового года - налог УСН уменьшается до 100% исчисленными и уплаченными взносами в ПФР и ФФОМС.

При этом отметим ограничения, которые необходимо соблюдать: Сумма налога ИП на Упрощенной системе налогообложения (УСН) (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное медицинское страхование, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ.

**Tanchik_** » 20 ноя 2012, 22:40

Буковка писал(а) 20 ноя 2012, 22:23:
Toxic_Avenger писал(а) 20 ноя 2012, 22:21:А что мешает перед продажей ликвидировать ИП и продать квартиру как физик? Если она в собственности до этого уже много лет? Или какие-то моменты упускаю?

Действительно. Такой вариант возможен? Или там какой-нибудь "карантин" будет?

Такой вариант возможен, никаких ограничений нет.

**ZEWS** » 21 ноя 2012, 09:26

Вопрос конечно не очень простой.
А вам не кажется что надо посмотреть что написано в свидетельстве ИП?
Какую предпринимательскую деятельность он ведет?

Если у него написано "сдача в аренду", а "купли-продажи" нет, то на мой взгляд:

С одной и той же квартиры:
С аренды платить налоги он будет как ИП ( 6%)
С продажи - платить налоги будет как физик(13% с разницы, минус все налоговые вычеты)

**Drifa** » 21 ноя 2012, 09:42

Мнение Минфина. Оно, конечно, касается, только случая, описанного в письме. Но меня все равно пугает.
И раздражает, что этот аспект не освещается при агитации - показывать доходы. Возможно все-таки лучше не регистрироваться.
А платить 13 %. Возможно есть какие-то разъяснения по поводу жилых помещений. А вот что написано в ОКВЭД, совершенно не важно, тем более , если Вы предусмотрительно снимитесь с учета для снятия рисков. Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/3-716 09.06.2012

Вопрос: Физическое лицо более 10 лет является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. Раньше это лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и вело в помещении предпринимательскую деятельность (магазин). Более трех лет назад собственник помещения официально утратил статус ИП и стал сдавать помещение в аренду другим лицам, которые используют помещение для организации магазина. Сейчас собственник хочет продать нежилое помещение другому физическому лицу. Будет ли доход, полученный от продажи такого помещения, доходом, не подлежащим налогообложению (освобождаются от налогообложения) по пп. 17.1 ст. 217 НК РФ?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из письма, физическим лицом продано нежилое помещение, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, после прекращения осуществления такой деятельности.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

**GarryFisher** » 21 ноя 2012, 14:13

pups писал(а) 20 ноя 2012, 18:36:
Ванек писал(а):А зачем? ) Вопрос не праздный, правда интересно, какие цели вы преследуете, планируя сдавать как ИП, или может привилегии есть какие?

Затем, что 6% налога, меньше, чем 13%.Однако, еще надо оплатить стоимость страхового года (2012 год)17.208 рублей (пропорционально проработанному в 2012 г. времени).

Отличия в сдаче как физ.лицо и как ИП минимальны - тот же самый договор. Ежемесячно выставляете счет, получаете оплату , подписываете акт приема-передачи услуги. Деньги с клиента лучше получать по безналу, так как при расчетах налом надо купить, поставить на обслуживание и зарегистрировать в ИФНС кассовый аппарат и выдавать клиенту кассовый чек при расчетах, вести книгу кассира-операциониста. По-любому надо вести книгу доходов-расходов.Ну, и не забывать сдавать декларацию в установленный срок.

Уточню только два момента. Первый. Уплата страхового года для ИП состоит из взносов в ПФР и ФФОМС, причем в ПФР в наибольшей части. И эти взносы можно зачесть в счет 6-ти процентного налога при условии что они не превышают 50% от него. Т.е. при достаточной сумме налогооблагаемой базы (17 тыс./3% * 100) можно сказать что почти вся стоимость страхового года погашается налогом. И уместно говорить только о 6%-ном налоге.

Второй. Для ИП который не занимается розничной торговлей а получает эпизодически (раз-два в месяц) наличную выручку по своей деятельности нет необходимости покупать (регистрировать и т.п.) кассовый аппарат и получать весь последующий геморрой. Можно (и нужно) сделать проще. Заказывается в типографии за смешные деньги ( около 1-2 тыс.руб) изготовление именных номерных бланков строгой отчетности (БСО) для расчетов наличными средствами. И ведется журнал расхода этих бланков. Суммы денег отражаются в книге доходов. Все просто. Было на эту тему разъяснение ЦБ, не помню номера и даты письма, у меня дома в папке вся нормативная документация по законодательству осталась.

И еще. Есть еще один вариант, третий, между физлицом (13%) и ИП (6%). Можно купить лицензию на сдачу квартир и прочей недвижимости (кроме нежилой). Сейчас, если не ошибаюсь она стоит порядка 40 тыс. руб. на год. Это может быть дешевле (гораздо) при сдаче например элитной квартиры или коттеджа, когда суммы аренды порядка 150-200 тыс. руб. в месяц и выше. У меня как раз клиент с таким вариантом и был.

**Drifa** » 21 ноя 2012, 14:41

Без кассы на УСН нельзя, с патентом - можно. Другое дело - за неиспользование кассового аппарата - смешной штраф, к которому можно привлечь в течении всего двух месяцев. Если это не патент, конечно. Патент - без кассы.

Стоимость патента на следующий год, пока неизвестна. Вроде закона Москвы на следующий год пока не было. До 1 декабря должен появиться. Если уже есть, то лучше ссылка на документ со стоимостью патента на следующий год. Говорят об увеличеии до 60 000. В 2012 было 40 000.

Уменьшение стоимости патента на взносы в ПФР - точно не знаю. Надо уточнять. Уточнила. Стоимость патента не уменьшается. ПФР в этом году было ок. 17 000, в следующем пока неизвестно.

И про увеличение взносов ПФР, и уменьшение на них налога УСН. УСН на взносы в ПФР снижается. Закон об увеличении взносов на рассмотрении в госдуме. Должны принять. Есть надежда, что увеличат взносы не с 2013, а позже.
Ну и конечно важно, какая квартира. От этого сильно зависит выбор ситемы налогообложения.

И, конечно, риск потом не продать имущество, используемое в предпринимательской деятельности, с вычетом. Налоговый кодекс, к сожалению, не разделяет в этом аспекте, жилое и нежилое. Возможно будут какие- то письма, но мне пока никаких дискуссий не попадалось А практика меняется.

**GarryFisher** » 21 ноя 2012, 15:20

Drifa писал(а) 21 ноя 2012, 14:41:Без кассы на УСН нельзя,

Вы невнимательно прочитали мое сообщение. Прочитайте еще раз. УСН УСНу рознь. В данном случае, когда ИП получает наличку ОДИН раз в месяц, то можно. Этот вопрос уже поднимался и обсуждался много раз. В то же журнале "Главбух" была официальная консультация и соответствующая ссылка на нормативное письмо ЦБ РФ, который и является главным регулятором движения налички. У меня еще есть копия этой странички, но дома. Поэтому не могу здесь привести номер и дату письма. Для таких ситуаций и существует специальный финансовый документ - бланк строгой отчетности (номерной), по содержанию идентичен приходному кассовому ордеру.
Патент ко взносам в ПФР не имеет никакого отношения, тут и уточнять ничего не надо. А вот 6%-ный налог - имеет.

**Drifa** » 21 ноя 2012, 15:25

Если пришлете, когда сможете, ссылку на документы и выдержку из статьи, подтверждающих возможность принимать деньги ИП на УСН без кассы буду очень благодарна.
Знаю, что ИП, применяющие ЕНВД (аренда не подпадает) и ИП на патенте могут не использовать кассовый аппарат. А насчет, раз в месяц или в год, и можно??? Не попадалось...

**GarryFisher** » 21 ноя 2012, 15:36

К сожалению, точнее не могу. Все документы остались в Москве, а я сейчас в Паттайе. Если у Вас есть доступ к Гаранту или Консультанту, то там есть подшивка "Главбуха", можно поискать по ключевым словам (типа "расчеты наличными у ИП", "касса и ИП", и т.д.) по ним же можно поискать и письмо ЦБ.
Кстати, такая же ситуация может быть у ИП в случае эпизодической продажи чего-либо (например списанного основного средства, автомобиля по остаточной стоимости) физическому лицу, когда покупатель просто пришел с пачкой денег и не хочет заморачиваться безналом.

**Drifa** » 21 ноя 2012, 15:37

Спасибо за наводку. Поищу.
Только эпизодическая продажа авто, скорее всего, не относится у ИП, сдающего квартиру в аренду, к предпринимательской деятельности, следовательно можно продать без кассы. Но это уже размышления на совершенно другую тему.

**Буковка** » 21 ноя 2012, 22:40

Мне сообщили еще одну страшную подробность: физик платит еще 18% НДС - это так?
А ПФР и ОМС физик платит?

Уточню только два момента. Первый. Уплата страхового года для ИП состоит из взносов в ПФР и ФФОМС, причем в ПФР в наибольшей части. И эти взносы можно зачесть в счет 6-ти процентного налога при условии что они не превышают 50% от него. Т.е. при достаточной сумме налогооблагаемой базы (17 тыс./3% * 100) можно сказать что почти вся стоимость страхового года погашается налогом. И уместно говорить только о 6%-ном налоге.

Это какой-то закон? можно ссылку?

И про продажу и налог: из того письма я поняла, что мужику впаяли налог, т.к помещение нежилое и эти поблажки на него в принципе не распространялись вне зависимости от времени и наличия ИП. А вот если я ИП, то могу ли я в один день перестать быть ИП или это пожизненный статус?

**Drifa** » 21 ноя 2012, 22:52

Перестать быть ИП Вы сможете. По имуществу, используемому ИП в предпринимательской деятельности когда- либо, по мнению Минфина, вычет не получите уже никогда -никогда. Насколько, я поняла это письмо.
А по любому другому имуществу получите, если не использовали имущество для извлечения дохода. ИМХО.

Физик НДС не платит. НДС платит ИП на основной системе налогообложения. И жилые помещения НДС не облагаются при продаже. Нежилые - да. И аренда нежилых - да, жилых - нет.
Если - основная ситема налогообложения.

А на мужика все нормально бы распространялось, если бы он, например, просто купил нежилое, инвестировал, а через пять лет продал. И был бы у него вычет трехлетний по иному имуществу..
Или если бы сдавал в аренду, не регистрировался и платил 13%...

Взносы в ПФР и ОМС ИП на УСН платит. С 2013 года налог уменьшается на них на 100% (подлежит уточнению). А вот какой будет взнос в ПФР по неизвестно. Есть опасения, что он может оказаться больше 100% УСН у некоторых категорий ИП. Закон пока не принят. Ждем третьего чтения.

Кстати сняться с учета ИП очень просто в любой момент. Подаете заявление, платите 160 руб. и в течении пяти дней по закону обязаны снять с учета. Если захотят проверить деятельность, то должны проверять уже после снятия с учета.

**Буковка** » 21 ноя 2012, 23:14

если НДС физик не платит, то... опять получается, что из-за налога при продаже становиться ИП невыгодно...
А для пенсионеров льготы предусмотрены?
Есть ли пинципиальная разница между ПБЮЛ и ИП? Особенно в свете налога с ИП при продаже?

**Drifa** » 22 ноя 2012, 07:24

ПБОЮЛЫ были очень очень давно.
Уже давно никаких ПБОЮЛОВ.

Только ИП.

Вот смотрите, что у меня получается.
Варианты.

1. Не регистрироваться и не платить и не спать спокойно.
2. Не регистрироваться, платить 13% и спать спокойно, сдавать декларацию.
3. Регистрироваться ИП.
а. Основная система налогообложения . (Кассовый аппарат обязателен). Все остальные тонкости рассматривать не будем. НДС - сдача квартиры не облагется.
б. УСН 6%%. (ПФР + ОМС снижают налог, но их размер на 2013 год пока неизвестен, кассовый аппарат обязателен) При продаже имущества, используемого для аренды в статусе ИП на УСН, обязательна уплата налога. При снятии с учета риски при продаже остаются. (Писем Минфина по поводу продажи именно жилых помещений после утери статуса ИП, мне пока не попадалось.)
в. Патент. Новый закон с 1 января 2013 года. Пока проект. В проекте стоимость патента на 2013 год - 60 000.
http://base.consultant.ru/cons/cgi/onli ... W;n=140104
ПФР+ОМС с 2013 года стоимость патента не снижают. Стоимость патента на 2013 год пока неизвестна. Кассовый аппарат не нужен. При продаже имущества после утери статуса ИП - не знаю.

**Drifa** » 22 ноя 2012, 08:53

Насчет уменьшеня налога на УСН на размер страховых взносов.

пункт 3 статьи 346.21

**Буковка** » 22 ноя 2012, 10:13

Вот смотрите, что у меня получается.
Варианты.

1. Не регистрироваться и не платить и не спать спокойно.
2. Не регистрироваться, платить 13% и спать спокойно, сдавать декларацию.
3. Регистрироваться ИП.
а. Основная система налогообложения . (Кассовый аппарат обязателен). Все остальные тонкости рассматривать не будем. НДС - сдача квартиры не облагется.
б. УСН 6%%. (ПФР + ОМС снижают налог, но их размер на 2013 год пока неизвестен, кассовый аппарат обязателен) При продаже имущества, используемого для аренды в статусе ИП на УСН, обязательна уплата налога. При снятии с учета риски при продаже остаются. (Писем Минфина по поводу продажи именно жилых помещений после утери статуса ИП, мне пока не попадалось.)
в. Патент. Новый закон с 1 января 2013 года. Пока проект. В проекте стоимость патента на 2013 год - 60 000.
http://base.consultant.ru/cons/cgi/onli ... W;n=140104
ПФР+ОМС с 2013 года стоимость патента не снижают. Стоимость патента на 2013 год пока неизвестна. Кассовый аппарат не нужен. При продаже имущества после утери статуса ИП - не знаю.

при оплате 13% как физик я плачу налог по факту получения дохода? т.е. если я передумала сдавать дальше, то просто не плачу? А факт получения денег - амбарной книги достаточно?

**pups** » 22 ноя 2012, 10:24

при оплате 13% как физик я плачу налог по факту получения дохода? т.е. если я передумала сдавать дальше, то просто не плачу? А факт получения денег - амбарной книги достаточно?

Налог за доходы 2012 года: подать декларацию до 30 апреля 2013 и уплатить налог до 15.06.2013. За 2013 - аналогично - отчет и оплата в 2014 году.

Платите по факту - на сколько насдавали, столько и заплатите.

Физ.лицу достаточно договора аренды и копий расписок или типа амбарной книги, вид учета никак не регламентирован, ведите как хотите.

**Alexander_Sh** » 23 ноя 2012, 09:45

В принципе патент 60К в год забирает 5К из выручки от аренды ежемесячно. При сдаче объекта от 40К рублей наверное проще покупать патент чтоб не морочиться с декларацией, если стоимость сдачи в аренду ниже - дешевле отдать 13% ...
Кстати патент покупается на одного владельца (допустим сдается 2-3 квартиры) или на каждый объект?

**GarryFisher** » 23 ноя 2012, 09:52

Alexander_Sh писал(а) 23 ноя 2012, 09:45: Кстати патент покупается на одного владельца (допустим сдается 2-3 квартиры) или на каждый объект?

На владельца. Можно сдавать квартиру (квартиры), гараж, дачу, коттедж, принадлежащие данному владельцу. Ограничений по количеству нет. Кроме нежилой недвижимости.

**Drifa** » 23 ноя 2012, 09:53

По закону Москвы ( пока не подписан), ссылка на проект - выше. Патент покупается на каждый объект.
Не забудьте про взносы ПФР + ОМС, которые в этом году составляли ок. 17 000 и снижали стоимость патента.

В следующем году по новому закону стоимость патента взносы снижать не будут. И ждем нового закона о пывышении взносов.

**Drifa** » 23 ноя 2012, 09:56

Еще раз ссылка на проект закона ( не вступил в силу)

http://base.consultant.ru/cons/cgi/onli ... W;n=140104

К вопросу о количестве объектов. Возможно я ошиблась. Мне показалось здесь нет деления на жилые - нежилые.

**Drifa** » 23 ноя 2012, 14:08

Москвичи и немосквичи. Обратите внимание на то, что Патентная система налогообложения полностью меняется с 2013 года.

В Законах субъектов за 2012 год не было указаний ни на количество объектов, ни на количество метров.

Проект Законы Москвы приведен выше. Насколько я поняла. По новому Закону стоимость патента умножается на количество объектов в 2013 году.

Уже принятый закон Московской области найдете по ссылке, там внизу на странице.
http://wiki.klerk.ru/index.php/%D0%9F%D0%A1%D0%9D

В Законе МО стоимость патента зависит от количества метров.

Я просто разбираюсь с изменениями, где то могу ошибаться. Поэтому ищите ответы еще и сами.

Сумма страховых взносов 35 000 - 36 000 рублей (тоже надо уточнять, сегодня должно быть точно известно). С 2013 года эта сумма не снижает стоимость патента.

**Буковка** » 24 ноя 2012, 18:33

Скажите, а две квартиры может сдавать физик или нужно регисрироваться как ИП?
А когда я в следующем году пойду подавать декларацию, то я просто укажу с какого месяца получала доход (подтвержденный расписсками) и все? Нужно как-то уведомлять предварительно?

**MikeTYO** » 24 ноя 2012, 20:40

Буковка писал(а) 24 ноя 2012, 18:33:Скажите, а две квартиры может сдавать физик или нужно регисрироваться как ИП?
А когда я в следующем году пойду подавать декларацию, то я просто укажу с какого месяца получала доход (подтвержденный расписсками) и все? Нужно как-то уведомлять предварительно?

Да нет у физических лиц ограничений на количество квартир. Сейчас многие мои знакомые сдают квартиры, накупленные для подрастающих детей.

**Буковка** » 26 ноя 2012, 20:47

Спасибо за советы, но хотелось бы узнать наверняка: нашла вИнете ссылку на пояснения из судебной практики, где упоминается про один объект недвижимости. при сдаче которого в аренду не требуется регистрация ИП, а если больше, то - это уже предпринимательская деятельность...

**Brim** » 27 ноя 2012, 03:18

А как налоговая узнает, что квартира сдавалась ИП, а не физ. лицом?

Договор нигде не регистрируется. Адрес сдаваемой квартиры в налоговой не фигурирует.

Купили квартиру как физ. лицо. Продали, как физ. лицо. По логике, сдавать такую квартиру, как ИП должно быть нельзя... Но на практике можно.

У мужика был отдельный случай - он из квартиры магазин делал, в этом случае его в налоговой могли неплохо знать, вот и докопались. А после сдачи в аренду платить какой-то налог при продаже? Пфф...
Они по сей день ничего с занижаемой стоимостью квартиры сделать не могут. А тут и вовсе никогда ничего не заметят.

Если квартира сдается за 30.000 рублей в месяц, получается 360.000 в год. 13% с этой суммы - 46.800 рублей.
17.000 в ПФР+ФМС + 6% налог (21.600, но мы его уменьшаем на 50%) = 27.800 рублей в год. Плюс набежит еще чуть-чуть за обслуживание счета ИП в банке, ну и советую пользоваться Эльбой или Моим Делом - там все очень просто в плане ведения бухгалтерии и сдачи отчетности.

**Drifa** » 27 ноя 2012, 08:10

С 2013 года ПФР - 36 000. Снижает УСН на 100 %. Так на всякий случай.

**Буковка** » 27 ноя 2012, 08:40

Drifa, боьлшое спасибо за оперативное информирование.
А можно узнать, что значит ПФР снижает УСН на 100% ?

**Drifa** » 27 ноя 2012, 09:18

Вот в предыдущем примере.

Доходы от аренды 360 000. Налог УСН 360 000 * 0,06 = 21 600.
Взносы ПФР + ОМС в прошлом году составляли 17 000. Они снижали налог на 50 %.
Следовательно всего надо было заплатить в прошлом году ИП 17 000 (пенсионка) + 21 600/2 (УСН) = 27 800. (Чуть больше чем 6 % УСН)

Brim тоже самое расписала.

Если бы Ваша квартира стоила 50 000 в месяц. Налог на УСН 50 000 * 12 * 0,06 = 36 000.
Взносы ПФР + ОМС в прошлом году составляли 17 000. Они снижали налог на 50 %.
Следовательно всего надо было заплатить в прошлом году ИП 17 000 (пенсионка) + (36 000 - 17 000) (УСН) = 36 000. ( равно 6% УСН)

В 2013 ПФР 36 000. Только его и платите. Для первого случая взнос даже больше чем УСН.
А для второго равен УСН.
Если бы квартира стоила еще дороже, то ПФР уменьшил бы УСН, к примеру 60 000 в месяц.
Пример 60 000* 12 * 0,06 = 43 200. К оплате ИП 36 000 (ПФР) + (43 200 - 36 000) (УСН) = 43 200
В 2013 году Вы заплатите 36 000 ПФР и УСН 7 200.

Прим.
Там эти взносы платятся по разным реквизитам. Поэтому, это важно.

**Буковка** » 27 ноя 2012, 09:38

Большое спасибо за детальное пояснение.

**Буковка** » 27 ноя 2012, 09:41

А как налоговая узнает, что квартира сдавалась ИП, а не физ. лицом?

Договор нигде не регистрируется. Адрес сдаваемой квартиры в налоговой не фигурирует.

а разве при уплате налога я не указываю за что? Там и всплывут квартиры...

**pups** » 27 ноя 2012, 16:05

Буковка писал(а) 27 ноя 2012, 09:41:
А как налоговая узнает, что квартира сдавалась ИП, а не физ. лицом?

Договор нигде не регистрируется. Адрес сдаваемой квартиры в налоговой не фигурирует.

а разве при уплате налога я не указываю за что? Там и всплывут квартиры...

Если Вы ИП, то налоговая может увидеть по книге учета доходов-расходов, что квартир несколько.
В налоговой платежке (хоть ИП, хоть физика)не указывается адреса квартир и их количество, просто общая сумма налога и реквизиты для перечисления денег ( учреждение банка, номер р\с, БИК, КБК, ОКАТО)

**Буковка** » 27 ноя 2012, 16:35

Pups, спасибо за детальное разъяснение, но в связи с этим встречный вопрос: я же напишу в документах в налоговую, что доход от сдачи квариры (?) пусть даже и одной -т.е. как минимум с одной есть риск возможной уплаты в будущем налога при продаже?

🏨 Trip.com — бронирование отелей за границей и в РоссииЛучшие цены для бронирования жилья в Азии. Оплата картами МИР