Приобретение коммерческой недвижимости (магазина) за рубежом, жить рядом на доходы от неё.

[Константин Б.]

Добрый день! Наверно уже были похожие темы здесь, но я много поискал и почитал, но попались только утверждения, что заграницей есть смысл покупать недвижимость только с целью получения прибыли от роста стоимости самой недвижимости, а доходы от сдачи её в аренду малы и налоги для иностранцев очень большие, что в принципе приводят доходы от аренды в "ноль". Неужели все так плохо в арендном бизнесе за рубежом? Я новичок на форуме и за границей бываю пока только " пакетом". И хочется спросить у бывалых.
У меня например есть несколько небольших объектов коммерческой недвижимости в России.Часть сдаю в аренду, на другой части свой бизнес. В связи с неспокойной ситуацией с соседями и небольшого сомнения,что НЕ может такое и у нас произойти - хотелось бы понять - нельзя ли, продав здесь часть своей коммерческой недвижимости, купить за рубежом (пусть в небольшом городке, пусть намного намного меньше) аналогичную (имеется ввиду тоже коммерческую, уже с арендаторами, магазин например - понимаю,что порядок цен покупки выше ,доход от сдачи меньше чем у нас), перевезти семью туда на ПМЖ (пройдя все этапы этого), сняв,купив им жилье. Самому оставаться в России - и к ним в гости ездить. Сумма, которую хотелось бы потратить - не больше 300 000 - 500 000 долларов. Можно на эту сумму купить что-то из коммерческой недвижимости (с покупкой квартиры сдача её в наем там сложнее, нет опыта покупки - сдачи в аренду квартиры, хотя и в сдаче коммерческой недвижимости за рубежом тоже нет опыта) и получать доход 1000 - 2000 долларов в мес. Запросы у нас небольшие в плане расходов на жизнь, если будет не хватать - добавлю от доходов из России. Если кому то покажется вопрос смешной или некорректный -просьба писать по делу, а если хочется поязвить - наверно тогда лучше мимо пройти. У меня нет знаний языков, читать иностранные ресурсы сложно даже с гуглом. Пробовал найти русскоязычные сайты по этой теме - больше рекламы и продвижения каких то услуг. Хотелось бы услышать мнение реальных путешественников, для которых эта тема очень знакома.

[Haskel]

Я бы не стал. Тема знакома, 5 лет назад тоже были мысли....Сейчас перегорел.
Ситуация у "соседей", в России пока(тьфу-тьфу) не возможна, там у них на самом деле все запущено было....
Тем более Вы сами понимаете, что в плане зарабатывания денег, у нас лучше...

[Константин Б.]

Дело не только в том,что сейчас твориться на Украине, уже давно хочется перебраться в более стабильное место.Россию очень люблю и она останется единственной родиной.Но для семьи хотелось бы более надежной ситуации в плане стабильности и спокойствия. Я не планирую так так быстро сейчас продать часть недвижимости в России и купить за границей похожее, купить лишь бы где. Сначала поедем всей семьей по разным странам (благодаря этому форуму понял, что это не совсем так сложно, как казалось ранее), посмотрим разные места в одной и потом в другой странах, может где поживем и поймем - вот оно наше место.Купим или лучше возьмем в аренду жилье, поживем побольше, присмотримся, может где рядом и будет продаваться магазинчик с арендаторами или что-то похожее. А к этому времени попробуем приготовить к продаже какую-нибудь недвижимость в России.Они хоть и небольшие, но продать по своей цене тоже время надо. Бизнес в России не собираемся бросать, попытаемся перевести на более удаленное управление и все равно я буду жить в России и семья часто будет бывать в России - у нас родственники, друзья и малая Родина, с которой много связанно. Просто хотелось бы иметь надежное местечко вне России, что б "запасной аэродром" так сказать. И коммерческую недвижимость хочется иметь не только в России, а в другой ещё "корзиночке". Можно конечно продать часть недвижимости в своем городе и купить в другом, потому как, если мой город будет уходить в "кризис"(ну вдруг ситуация будет не совсем гладкая в плане сдачи в аренду недвижимости) - можно жить на аренду с площади в другом городе.Но если по всей России ситуация не ахти будет, то как семью кормить ? Просто сейчас хочу ещё вложиться в постройку коммерческой недвижимости, что б сдать в аренду, придется в опять в банк, закладывать имеющуюся недвижимость.Если экономика пойдет на спад, недвижимость особо никому будет не нужна, банки могут забрать залоговую недвижимость. Вот и думаю, может построить, продать и купить где - нибудь не у нас? Хочется понять (сам то нигде не был самостоятельно, только в гостиницах) можно ли купить недвижимость под аренду, жить если понадобится рядом. Рассматривая не мусульманские страны: Канаду, Новую Зеландию, Австралию, Латинскую Америку. В Европу не хочется, нет в ней уверенности. Написал здесь, что б посмотреть - может есть у кого такой опыт, может знают о такой ситуации от друзей ,знакомых. Хочется услышать реальных рассказов.

[ZEWS]

Константин Б.
1. Вы в принципе сами все уже поняли, что тема не очень выгодная, но все таки питаете надежду, что это не так:

2. С другой стороны Вы озвучиваете весьма скромные ожидания с точки зрения дохода

Самому оставаться в России - и к ним в гости ездить. Сумма, которую хотелось бы потратить - не больше 300 000 - 500 000 долларов............получать доход 1000 - 2000 долларов в мес.

поэтому у вас вполне может получится. Просто я считаю что 1000-2000 баксов с полумиллиона долларов очень мало.
Если ваши запросы такие скромные - то все осуществимо.

3.

Можно на эту сумму купить что-то из коммерческой недвижимости (с покупкой квартиры сдача её в наем там сложнее, нет опыта покупки - сдачи в аренду квартиры, хотя и в сдаче коммерческой недвижимости за рубежом тоже нет опыта)

Вы правда думаете что купить и сдать квартиру там сложнее чем коммерческую недвигу? Смею вас уверить что все ровно наоборот. Покупка и сдача в наем квартиры намного легче.

4.

Рассматривая не мусульманские страны: Канаду, Новую Зеландию, Австралию, Латинскую Америку.

С таким бюджетом( 300-500 тыков баксов) вам стоит точно выкинуть Австралию и НЗ. Там вы на такие деньги только квартиру небольшую купите. А из коммерческой - только "будку мороженого"

[Константин Б.]

Спасибо большое за ответ! Мне и хотелось узнать порядок цен на нежилую недвижимость. По поводу квартиры купить и сдать - нам бы хотелось жить в не туристических местах, и там наверно со сдачей квартиры тяжелее, наверно (я правда не знаю точно) в обычных, не туристических, районах , квартира,как и у нас в России (не Москве и Питере) дает меньше ,чем коммерческая недвижимость. Кто может может знает какие цены на небольшой магазинчик ,например, в Канаде и стоимость аренды за нее? Вопрос для меня не праздный, хотелось бы реальной информации. И неужели цены в Канаде ниже чем в Австралии или Новой Зеландии?

[Тень Маврикия]

Сумма, которую хотелось бы потратить - не больше 300 000 - 500 000 долларов.

и получать доход 1000 - 2000 долларов в мес.

Беру среднее: 400 000 вложение, 18 000 годовой доход. Это дает доходность 4,5% годовых. Откройте "Недвижимость и Цены", в Москве полно объектов продается с доходностью от 9%. Так что думайте куда вложить.

[Константин Б.]

Тень Маврикия, спасибо за совет. Но в России я сумею вложить гораздо выгоднее, чем 4,5 % годовых. Но здесь вопрос не в этом. Хочется "тихую гавань"в спокойном месте за рубежом, на случай сильных катаклизм в России. Если в России все будет хорошо в плане стабильности, мы можем жить и в России и в "нашем" местечке за границей.Можно туда и родителей с детьми отправить, если самим в России захочется быть больше. Вот и ищу сейчас на сайтах информацию о недвижимости нежилой в разных странах, но как то доверия к этим сайтам нет. Вот и написал сюда, в надежде , может кто и силен в этом вопросе - а , ИМЕННО , какова стоимость нежилой недвижимости в тех местах,в которых вы были.Потому как думаю, многие из тех,кто путешествует много, путешествует на доходы от сдачи в аренду недвижимости, чаще наверно нежилой, потому как доходы выше. И поэтому ,по случаю, мог бы и увидев в местах,где бывает, поинтересоваться стоимостью данной недвижимости. Вопрос по существу к бывалым путешественникам.

[ZEWS]

Спасибо большое за ответ! Мне и хотелось узнать порядок цен на нежилую недвижимость. По поводу квартиры купить и сдать - нам бы хотелось жить в не туристических местах, и там наверно со сдачей квартиры тяжелее, наверно (я правда не знаю точно) в обычных, не туристических, районах , квартира,как и у нас в России (не Москве и Питере) дает меньше ,чем коммерческая недвижимость. Кто может может знает какие цены на небольшой магазинчик ,например, в Канаде и стоимость аренды за нее? Вопрос для меня не праздный, хотелось бы реальной информации. И неужели цены в Канаде ниже чем в Австралии или Новой Зеландии?

Я думаю что порядок цен на коммерческую также отличается от жилой, как и в России. Если у Вас в городе цена 1 м2 жилья 50-60 руб/м2, а нежилая от 60 до 150 то за границей ПРИМЕРНО расчитывайте на такой уровень, что коммерческая будет +0 + 250% от цены на жилую в этом районе.


Цены в Канаде думаю будут дешевле чем в Оз и НЗ, хотя бы по причине того что 90% городов в Оз и НЗ находится вблизи от океана, а в Канаде можно найти провинциальный городок, только вот нафиг он Вам нужен??
Если уж переселяться то рядом с Торонто, Оттавой и т.д.

Беру среднее: 400 000 вложение, 18 000 годовой доход. Это дает доходность 4,5% годовых. Откройте "Недвижимость и Цены", в Москве полно объектов продается с доходностью от 9%. Так что думайте куда вложить.

Ну я бы не был так уверен, когда продавец пишет "сколько это приносит от аренды".
9% доходности от аренды в Москве - это ОЧЕНЬ хороший показатель, который надо еще поискать. Скажем так, такие варианты особо "на дороге" не валяются.

Вот и написал сюда, в надежде , может кто и силен в этом вопросе - а , ИМЕННО , какова стоимость нежилой недвижимости в тех местах,в которых вы были.Потому как думаю, многие из тех,кто путешествует много, путешествует на доходы от сдачи в аренду недвижимости, чаще наверно нежилой, потому как доходы выше. И поэтому ,по случаю, мог бы и увидев в местах,где бывает, поинтересоваться стоимостью данной недвижимости. Вопрос по существу к бывалым путешественникам.

Вряд ли вам кто то ответит, чтобы и "бывал в НЕтуристических местах" и "узнавал цену на магазины".

Повторюсь, цена коммерческой( 1 этаж, 50-200 метров) будет стоить от + 0% до + 300% от цены квартир в этом здании, районе.

[Тень Маврикия]

Ну я бы не был так уверен, когда продавец пишет "сколько это приносит от аренды".
9% доходности от аренды в Москве - это ОЧЕНЬ хороший показатель, который надо еще поискать. Скажем так, такие варианты особо "на дороге" не валяются.

Такие предложения не то, что на дороге валяются, за них еще приплатят если возьмете. Таких предложений как грязи в Липецкой или Ярославской области. Откройте газете НиЦ и позвоните по паре телефонов.

[ZEWS]

Потому как думаю, многие из тех,кто путешествует много, путешествует на доходы от сдачи в аренду недвижимости, чаще наверно нежилой, потому как доходы выше. .

Ошибаетесь, ИМХО, из тех кто тут путешествут на деньги от аренды, 90% имеют жилую недвигу, а не коммерческую.

[Константин Б.]

У нас в глубинке можно найти коммерческую с большим %, чем 9 %.Её просто надо искать или случайно наткнуться на продажу и сразу взять. Ещё бывают продажи помещения, знаю примеры, купив здание за 3 млн. руб. (2 400 000 + 600 000 ремонт) можно сдать за 50 000 руб в месяц. + коммуналка с арендат ора. Вот смотрю разные сайты - есть возможно интересные предложения - но это сайты, как все в реальности - неизвестно - это надо ехать, анализировать ситуацию с этой недвижимостью. Просто я здесь думал,что есть такие, кто погонял по миру, нашел более менее ему подходящее местечко, и как для постоянного проживания и как плацдарм для дальнейших путешествий и заодно прикупил недвижимость рядом, в аренду сдает.

Я ,например, знаю город в России, где купив магазин за 6 500 000 руб.(правда эти магазины разбирают), можно сдать его за 90 000 руб + коммуналка. И на эти деньги жить неплохо в этом городе.. Думаю выгоднее,чем сдавать жилую. Просто надеялся на ситуацию, как я в Турции, гулял по Алании, проходил мимо агенства по недвижимости, зашел, увидел предложение красивой небольшой ,но красивой виллы, на наши те деньги 4 000 000 стоила(года 3-4 вроде назад).А ведь можно было посмотреть съездить. Вот и думаю,может кто живет более менее постоянно где, знает, продается магазин, с арендаторами.Может и расклад знает по аренде и цене - вот мне и нужен примерный такой расклад. Ну видно не судьба.

[ZEWS]

Такие предложения не то, что на дороге валяются, за них еще приплатят если возьмете. Таких предложений как грязи в Липецкой области. Откройте газете НиЦ и позвоните по паре телефонов.

Повторюсь еще раз. Поверьте мне как практику, а не теоретику.
9% - это очень удачная доходность. Все что написано в объявлениях - 90% замануха, 9% от аренды - это доходность которую нужно еще поискать. Найти можно, но так сказать что ее навалом - нельзя.

Я ,например, знаю город в России, где купив магазин за 6 500 000 руб.(правда эти магазины разбирают), можно сдать его за 90 000 руб + коммуналка.

16,5 % годовых с аренды недвижимости?
Сейчас?
Извините, верится как-то с трудом.
Лет 7 назад такое возможно было, сейчас это единичные эксклюзивные варианты.



ЗЫ Просто удивительно, что вы зная такие места с 16,5% годовых ищите чтобы вложиться за границей под 4%.

На вашем месте - надо сидеть до последнего на таких золотых яйцах.

Вот и думаю,может кто живет более менее постоянно где, знает, продается магазин, с арендаторами.Может и расклад знает по аренде и цене - вот мне и нужен примерный такой расклад. Ну видно не судьба.

Еще раз, если вы меня не поняли.
Магазины продаются везде.

Доходность на которую вы можете расчитывать от 3 до 6% максимум. Эти цифры будут примерно одинаковы по всему миру ( за исключением развивающихся рынков типа России, Бразилии, Китая, Индии), тап может быть чуть выше.
Что вы еще хотите знать????
Можно купить магазин в Канаде? Можно!
Можно купить магазин в Австралии? Можно!
Доходность будет от 3 до 6%.
С 400 000 баксов расчитывайте примерно на 1 500 ежемесячной аренды.

[Константин Б.]

Таких доходных мест по 16,5% можно найти. Надо только не в "миллионниках" искать, в городах значительно поменьше ( в них нет торговых громадных центров), вот недавно, в одном городе продали торговый центр(по местным меркам) 1200 кв.м. 21 500 000 руб.(продавали кстати долго,хотя стоит на дороге) если с умом сдать - можно по 500 000 - 600 000 в месяц чистыми забирать.Ладно,об не об этом вопрос. Спасибо кто нашел время мне ответить.

[ZEWS]

Таких доходных мест по 16,5% можно найти. Надо только не в "миллионниках" искать, в городах значительно поменьше ( в них нет торговых громадных центров), вот недавно, в одном городе продали торговый центр(по местным меркам) 1200 кв.м. 21 500 000 руб.(продавали кстати долго,хотя стоит на дороге) если с умом сдать - можно по 500 000 - 600 000 в месяц чистыми забирать.Ладно,об не об этом вопрос. Спасибо кто нашел время мне ответить.

Ваш торговый центр с ценой 1 м2 = 18 000 руб., не может сдаваться по цене 5 000 за 1 м2 в месяц., тем более если убрать неторговые метры то вообще 7 000 за м2 в месяц.
Это цена аренды элитных бутиков в центре Москвы, но никак не в провинции.

Окупаемость торгового центра за меньше чем за 3 года?

Цена сдачи 1 м2 в захолустных городах где даже нет торговых центров будет 500 рублей в месяц максимум но никак не 5 000( в 10 раз выше)

[oleg41]

Цена сдачи 1 м2 в захолустных городах где даже нет торговых центров будет 500 рублей в месяц максимум но никак не 5 000( в 10 раз выше)

Так автор топика вроде и пишет о цене 500 руб. за метр в месяц. 600 000 : 1200 = 500.

[ZEWS]

Так автор топика вроде и пишет о цене 500 руб. за метр в месяц. 600 000 : 1200 = 500.

Упссс. Сорри, нолик пропустил.
Но в любом случае то что можно сдать по максимальной цене в 500 рублей не будет стоить 18 000 за м2, то бишь ниже даже себестоимости строительства.

[Константин Б.]

Уважаемый, ZEWS, цена аренды как раз на уровне 500 руб. кв. метр., площадь центра 1200 кв.,(возьмите калькулятор на компе,китайские немного могут врать) . Второй этаж можно по 400 сдать, первый по 600, можно и подороже "сети" пустить. Ср. цена аренды в это городе 500-900 руб.Продавался именно по этой цене,1.5 года, просто никто не хотел им заниматься, он у дороги, но перед ним трубопровод , но подъезд хороший,но город небольшой , может немного больше 150000 населения , не у всех там такие деньги есть,купил армянин.У меня в то время денег не хватило, и банки не очень пошли на встречу.

Не обижайтесь ZEWS ,что ещё раз про ошибку напомнил.Не видел вашего последнего сообщения. Такие площади встречаются ещё в городках средних и поменьше.Их просто надо искать.Я сам такие два помещения брал.

[ZEWS]

Уважаемый, ZEWS, цена аренды как раз на уровне 500 руб. кв. метр., площадь центра 1200 кв.,(возьмите калькулятор на компе,китайские немного могут врать) . Второй этаж можно по 400 сдать, первый по 600, можно и подороже "сети" пустить. Ср. цена аренды в это городе 500-900 руб.Продавался именно по этой цене,1.5 года, просто никто не хотел им заниматься, он у дороги, но перед ним трубопровод , но подъезд хороший,но город небольшой , может немного больше 150000 населения , не у всех там такие деньги есть,купил армянин.У меня в то время денег не хватило, и банки не очень пошли на встречу.

Окупаемость за три года по вашим цифрам привела бы в этот город кучу инвесторов которые стали бы клепать там такие торговые центры в этом и соседних городах по одному в неделю.
Значит там что-то не так, ибо цена 18 000 ну не рыночная ни разу.

Если торговый центр стоит 18 000 за метр, то сколько стоит 1 метр жилья в этом городе? 10-12 000 рублей за метр? При средней себестоимости по России строительства в 25 000.

[Константин Б.]

Я ,думаю, нет смысла здесь больше говорить не по теме топика. Что б рассуждать, ZEWS, как обстоят дела на рынке недвижимости в небольших городах, надо быть и жить в этой теме. Центр ушел недорого, но там был риск не сдачи по 500-600 руб., потому как рядом много другой торговки, и этой недвижимостью надо плотно было заниматься, в плане продуманного привлечения арендаторов. Все " золотые" места даже в таких городках раскуплены (хотя бывают горячие предложения) ,вот и приходится из из не совсем "золотой" недвижимости делать её очень привлекательной для арендаторов. В этих городах есть сложившиеся места торговли,куда испокон веков покупатели ходят, в основном это бывшие рынки,которые активно перестраиваются в торговые центры, и покупательская способность в этих городах ограниченна численностью населения, и нет смысла городить торговые центры, особенно , что строить их придется на окраине, т.к. свободной площади в центре города уже нет. А если населения не так много как в крупнейших городах,кто пойдет на окраины в новые торговые площади,если есть пара-тройка таких в шаговой доступности от места жительства. Арендный бизнес в небольших городах отличается от такого же бизнеса в крупных городах.
Если вы подозреваете меня в дезинформации , могу попробовать найти телефон продавца и покупателя. Центр продавал банк,через свое юр.лицо, а помещение это по-моему он забрал как залоговое. Сейчас оно уже успешно начинает функционировать, у меня знакомый туда в аренду встает. Я очень жалею ,что не смог его купить. Но такую недвижимость ещё можно найти в нашей области.Просто надо искать, и что б деньги свободные на неё лежали наготове. А по сути моего вопроса так и нет настоящих историй? Никто не владеет нежилой недвижимостью за границей? И что там с дополнительными налогами для иностранцев?

[ZEWS]

Константин Б.

Я ,думаю, нет смысла здесь больше говорить не по теме топика. Что б рассуждать, ZEWS, как обстоят дела на рынке недвижимости в небольших городах, надо быть и жить в этой теме.

Так я как раз именно этим и живу и занимаюсь, поэтому понимаю что недвига которую можно сдать по 500 рублей, не может стоить 18 000 за метр. Такая продажа может быть в качестве форсмажора( быстро, когда кому то очень резко понадобились деньги), а если он "продавался несколько лет" то значит там проблемы, о которых вы не знаете/не говорите

Центр ушел недорого, но там был риск не сдачи по 500-600 руб.,

что и требовалось доказать

потому как рядом много другой торговки, и этой недвижимостью надо плотно было заниматься, в плане продуманного привлечения арендаторов.

Что под этим понимается?
Найти кому втюхать эту недвигу? И что дальше? Если ставка аренды не соответствует этому месту, то арендатор съедет через три месяца. Вы снова "продуманно" продвините объект, например дав взятку человеку из крупной сети, который ищет помещения в регионах, чтобы он рекомендовал именно ваше место. И? Что дальше? Магазин снова съедет если аренда не соответсвует выручке.

Все " золотые" места даже в таких городках раскуплены (хотя бывают горячие предложения) ,вот и приходится из из не совсем "золотой" недвижимости делать её очень привлекательной для арендаторов.

Если ваша недвига непривлекательна для покупательских потоков, вы можете сколько угодно делать ее привлекательной для арендаторов - толку от этого нет, будет текучка арендаторов и простои помещения до тех пор пока ваше "незолотое" помещение будет иметь "золотые" ставки в 500-600 рублей за м2.

Если вы подозреваете меня в дезинформации , могу попробовать найти телефон продавца и покупателя. Центр продавал банк,через свое юр.лицо, а помещение это по-моему он забрал как залоговое. Сейчас оно уже успешно начинает функционировать, у меня знакомый туда в аренду встает.

Я вам верю, просто думаю что вы не знаете кое какие ньюансы. Например какие то проблемы связанные с его залоговым статусом и прочими обременениями.
Просто сказок не бывает. Помещение которое стоит 18 000 за м2 и которое можно сдать по 500-600 не может продаваться несколько лет. При таких данных его оторвут за неделю, даже в мелких городах. Это бросовая цена. Если несколько лет никто не купил по бросовой цене, там либо реальная рыночная ставка аренды 200 рублей, либо помещение имеет проблемы.

А по сути моего вопроса так и нет настоящих историй? Никто не владеет нежилой недвижимостью за границей? И что там с дополнительными налогами для иностранцев?

1. По сути вашего вопроса - я вам ответил. На форуме, насколько я знаю, нет людей которые переехали купив заграницей магазин и сдавая его в аренду.

2. Вам же могу посоветовать выбирать страну для переезда не по принципу "где можно купить магазин и сдавать его", а по более важным показателям для проживания вашей семьи. Магазин сможете купить в 90% стран, доходность я вам дал 3-6%. Все остальное - это нюансы - кроме налогов.
Отберите 10 стран, куда бы вы хотели бы переехать и изучите налоги от сдачи магазинов.

3. При этом нужно понимать что 1000-2000 долларов, которые вы планируете брать с магазина, вам не хватит для проживания семьи в Австралии и НЗ.

[Константин Б.]

[

что и требовалось доказать

ZEWS,там маленько другой случай, эту недвижимость (она стоит на дороге в центре города ) имела свои минусы:на первом этаже "Пятерочка",которая в свое время заключила договор с прежним владельцем на очень выгодных условиях для неё, там по-моему какой - то % с выручек, но может и их занижать, а минимум который она должна платить был 80 000 вроде.Новый хозяин (банк) с ними долго возился,что б они съехали, второй этаж наполовину офисы , на половину торговка - какие -то непонятные вещи.Сами стены из простого кирпича,им можно тоже придать современный вид.Внутри снести надо все перегородки ненесущие,сделать помещение внутри большим и просторным, ремонтик косметический недорогой, но приглядный. Подъезд оформить шире и переход через трубы(там рядом трубы) сделать лучше ,надежнее. Повторяю,центр тем и был мне интересен,что с ним ,поработав, можно сделать конфетку, но это немного "зона рискованного земледелия", все "жемчужные места" разобраны. И я ,кстати, видел много реальных примеров, как из такого "утенка" делают "лебедя", не "орла", но достойного "лебедя".Несущего золотые яйца, а мы потом ходим рядом и пальцы кусаем. Но арендный бизнес - это громадная работа,если хочется купить недорого, а сдавать прилично.

потому как рядом много другой торговки, и этой недвижимостью надо плотно было заниматься, в плане продуманного привлечения арендаторов.

Что под этим понимается?
Найти кому втюхать эту недвигу? И что дальше? Если ставка аренды не соответствует этому месту, то арендатор съедет через три месяца. Вы снова "продуманно" продвините объект, например дав взятку человеку из крупной сети, который ищет помещения в регионах, чтобы он рекомендовал именно ваше место. И? Что дальше? Магазин снова съедет если аренда не соответсвует выручке.

Продуманным привлечением арендатора является привлечение именно того арендатора,которому будет хорошо на этом месте.Это могут быть и услуги: медицинские, банковские, развлекательные, специальная "специализация" торгового места, только например мебель или детские товары или строительные товар и т.д. Сыграть на том, что рядом Магнит, пригласить Пятерочку(и наоборот) , если рядом по торговке стоят стройка и что то похожее(хозтовары), надо их конкурентов попробовать пригласить, они от этого могут все выиграть, народ за этим товаром пойдет в одно место в городе и много другого ... .Надо очень вдумчиво подойти к этому вопросу, а не приглашать кого-попало,лишь бы встали, у меня сосед на этом прогорает, зовет всех, кого не знает даже толком, и надеется на то,что о его недвижимости узнают только через его баннер на самом магазине.Надо давать инфу всем риэлторам, обещав им их % лично им отдать, а не агентству(хотя ему тоже надо будет отдать), заняться рассылкой своего (красивого и умного) предложения во все компании и сети области, просто во все, пусть их будет 15000 штук, одно может и сыграет.Работать надо в этом направлении.

1. По сути вашего вопроса - я вам ответил. На форуме, насколько я знаю, нет людей которые переехали купив заграницей магазин и сдавая его в аренду.

2. Вам же могу посоветовать выбирать страну для переезда не по принципу "где можно купить магазин и сдавать его", а по более важным показателям для проживания вашей семьи. Магазин сможете купить в 90% стран, доходность я вам дал 3-6%. Все остальное - это нюансы - кроме налогов.
Отберите 10 стран, куда бы вы хотели бы переехать и изучите налоги от сдачи магазинов.

а 3-6% дохода,это чистыми, или с них ещё налоги берутся? Честно,сначала смотрел на НЗ, но там Солнце, надо мазаться перед выходом на улицу каждый раз(по крайней мере я так прочитал на форуме русских,там живущих). Потом посмотрел на Канаду, но там наверно трудновато с видами на жительство. Ладно ,последую вашему совету, буду изучать, налоги тех стран,куда можно будет переехать

3. При этом нужно понимать что 1000-2000 долларов, которые вы планируете брать с магазина, вам не хватит для проживания семьи в Австралии и НЗ.

Что,прям совсем нельзя прожить на 2000 долларов? даже если это крайний случай?

[Greenman]

Продуманным привлечением арендатора является привлечение именно того арендатора,которому будет хорошо на этом месте.Это могут быть и услуги: медицинские, банковские, развлекательные, специальная "специализация" торгового места, только например мебель или детские товары или строительные товар и т.д.

Углубленная специализация - верное решение, в т.ч. если рассматривать недвижимость не в России. Чем выше специализация объекта, тем выше рентабельность. У меня есть пример человека, который в США занимается реконструкцией и сдачей помещений исключительно под парикмахерские, по его словам, это уже 20-25% до налогов.

[Evg Bor]

Могу сказать точно,прожить на 2000$ в Канаде не реально.У меня дочь учится в университетете Торонто.Только за аренду маленькой квартирки 50кв.м (правда в центре рядом с метро) мы платим 1650$ не считая оплату за интернет.
Хотели купить жилье,но проблема вылезла такого рода-владелец недвижимости должен платить за содержание квартиры(текущий ремонт,консьерж, тренаж.зал и пр.пр.) min 500$ в месяц.
Это я пишу про квартиры(50-80 кв.м) в центре города.Они стоят от 320-400 тыс $
В плохих районах квартиры похожие на наши панельные дома начинаются от 170 тыс $
Про цены в магазинах даже и писать не буду.Страна с высокими налогами и все дороже,чем в Америке.
Виза...это еще та,песня...
Канаду наша семья для проживания забраковала.
А Вам бы посоветовал к Турции присмотреться внимательнее.
Мусульманство там никакое,а торговые площади не простаивают.Думаю Вам надо Стамбул поизучать...

[Константин Б.]

Нет, в Турцию точно не поедем. Где ж тогда жизнь спокойная, и что б цены более менее приличные? Читал сайты про Австралию, там з/п у жителя с высшим обр. 9000 долларов США в месяц. Нам на четверых надо тогда минимум 30 000 долларов в месяц. Много уж очень!!!

[Evg Bor]

Ну...миллион руб. в месяц в России зарабатывать возможно,если ты хотя бы коммерсант-середняк.А за границей надо жить для удовольствия.
Вы видимо в Турции попадали в неудачные отели. Если бы,скажем,в Бодруме,Вы пожили бы в "Ксанаду" или "Хилтоне".В Белеке выбрали бы для отдыха "Глориа Сиренити" или "Макс роялл"...то Ваше мнение о Турции поменялось бы кардинальным образом.

[ZEWS]

Вы видимо в Турции попадали в неудачные отели. Если бы,скажем,в Бодруме,Вы пожили бы в "Ксанаду" или "Хилтоне".В Белеке выбрали бы для отдыха "Глориа Сиренити" или "Макс роялл"...то Ваше мнение о Турции поменялось бы кардинальным образом.

Евгений, вы правда думаете что верное представление о Турции можно составить только прожив в дорогущих отелях Белека и Бодрума?
Типа там и есть настоящая Турция, привлекательная и манящая.

Вы советуете человеку пожить в элитных отелях на побережье, чтобы принять решение - нравится Турция как страна или нет. Брависсимо.

[Evg Bor]

Черт,так для чего же ехать за тридевять земель,если не для того,что бы наслаждаться отличным сервисом,прекрасным видом из окна,изысканной едой?
По крайней мере к этим эталонам надо стремиться.
Перечисленные отели и дают эту точку отсчета.Не скрою,что Бодрум мне нравится,просто то,что я хотел бы там иметь из недвижимости,будет стоить 5 000 $ за кв.м.,а в Албании мне это обошлось в 1000€ за кв.м.
Думаю всегда надо задавать высокие стандарты,а потом уж их корректировать согласно толщине своего бумажника.

[Константин Б.]

Ну...миллион руб. в месяц в России зарабатывать возможно,если ты хотя бы коммерсант-середняк.А за границей надо жить для удовольствия.
Вы видимо в Турции попадали в неудачные отели. Если бы,скажем,в Бодруме,Вы пожили бы в "Ксанаду" или "Хилтоне".В Белеке выбрали бы для отдыха "Глориа Сиренити" или "Макс роялл"...то Ваше мнение о Турции поменялось бы кардинальным образом.

В России можно зарабатывать миллион в месяц, вопрос как эти 30 000 долл. заработать за рубежом ,если в России будет не совсем хорошо. И в какую страну можно направить мысли о переезде , чтоб заранее там приготовить "запасной аэродром", если в России ситуация станет не спокойная , и сколько денег надо для такого "аэродрома", и где он будет самый надежный. Вот мои вопросы.
А в Турции у меня не было жалоб на отели. Страна неплохая. Но только тебе рады в туристической зоне. У меня были друзья в горах местных, так там на них очень косо глядели.

[Evg Bor]

Возможно.В Турции мы много лет отдыхаем иногда месяц-два-три...подолгу,но вне стен отеля не жили никогда.
На счет заработков в другой стране,так я сейчас именно этим и занимаюсь,изучаю этот вопрос в Албании.
Хотя меня на другой ветке все подряд критикуют-"как ты мог вложиться в эту Богом забытую страну???"
Я считаю,что если мне нравится эта страна,то можно мягко соглашаться или не соглашаться с моей позицией.Но зачем же переходить на оскорбления?
Думаю Вы,Константин,на правильном пути.Ищите страну по душе и дерзайте,не оглядываясь на брюзжащих критиков-теоретиков.Мы же с Вами в бизнесе и отлично понимаем,что без риска не обойтись.Но разумного.
Притом надо полагаться на свою аналитику. Собирать информацию на сайте очень полезно. Выслушать оппонентов,пожалуй тоже.Но черпать можно лишь крупицы информации,ибо на сайте сидят(как я понял),возможно хорошие ребята,но не очень преуспевшие в бизнесе.Поэтому готовую кальку с проекта "Успешный переезд за границу",врятли с кого то снимешь.

[AxelF]

Константин Б.
Интересная тема для меня!
На этом форуме нашел только один близкий к теме отчет : Как попасть в рай и всё потерять. История моей жизни.
НО товарищ пропал, чем все закончилось неизвестно.
По ценам в России с Вами соглашусь, если искать, можно, пусть и с определенными недостатками найти здание и меньше 21 млн. Таким примеров знаю немало.
Из последних, товарищ купил на муниципальных торгах бывшее здание химчистки за 600 тыс (город 50 тыс. населения) в очень плохом состоянии, даже отопление все выкидывать пришлось, трассу новую тянуть, вложил еще 5 млн. руб Площадь около 600 кв.м. Сдает в среднем по 400 руб. Окупится года 3.

ZEWS
Удивляюсь Вашему скептицизму
Можно купить и ферму разрушенную в 5000 кв.м., меньше чем за 1000 руб за квадрат и сделать отличные складские площади. Доходность очень высокая будет, только уйдет лет 5, кучу сил и нервов (во сколько их оценить?).
Сам покупал магазин в 2005г по 50 тыс за кв.м недострой. Сейчас за такую цену, конечно не купить (Предлагают продать по 100). Сейчас сдаю в аренду по 1000 руб за квадрат. Ну и нюансов много в каждом конкретном случае. Я покупал в строящемся микрорайоне, ни дорог, ни транспорта, ни жителей. Сейчас все в порядке. Как доходность в % годовых оценить? в 2006 году дохода 0, сейчас по 1000 руб за квадрат?
Для себя решил так: детей учится за границу, пусть там осматриваются - лет за 5-6 может что то и надумаем, информацию пока пособираем.

А вообще очень мало информации, действительно . Видимо если бизнес, люди не очень готовы к откровениям

[Константин Б.]

Спасибо AxelF за ответ. Сейчас да, бывают интересные предложения на рынке недвижимости, но в основном в районах, в областных центрах их меньше в разы. В недвижимости очень важно по-моему чутье и знание местных особенностей. Мне же в этой теме хотелось узнать, есть ли реальные случаю покупки коммерческой недвижимости где-нибудь в спокойном месте за рубежом, с целью дальнейшей сдачи её в аренду и получение доходов от этой сдачи, а не ожидание роста стоимости этой недвижимости с целью потом продать её. Я думаю, если бы был у кого такой опыт, то в отличии от России, там особо нечего скрывать, всё официально, платятся налоги. Верно наверно, мало на этом сайте людей с таким опытом! Что ж будем собирать информацию как AxelF, понемногу отовсюду,сами будем ездить,присматриваться. Если кого вдруг возникнет желание поделиться реальной информацией - буду очень рад, можно в личку писать.

[ZEWS]

ZEWS
Удивляюсь Вашему скептицизмуМожно купить и ферму разрушенную в 5000 кв.м., меньше чем за 1000 руб за квадрат и сделать отличные складские площади. Доходность очень высокая будет, только уйдет лет 5, кучу сил и нервов (во сколько их оценить?).
Сам покупал магазин в 2005г по 50 тыс за кв.м недострой. Сейчас за такую цену, конечно не купить (Предлагают продать по 100). Сейчас сдаю в аренду по 1000 руб за квадрат. Ну и нюансов много в каждом конкретном случае. Я покупал в строящемся микрорайоне, ни дорог, ни транспорта, ни жителей. Сейчас все в порядке. Как доходность в % годовых оценить? в 2006 году дохода 0, сейчас по 1000 руб за квадрат?
Для себя решил так: детей учится за границу, пусть там осматриваются - лет за 5-6 может что то и надумаем, информацию пока пособираем.

Хм, вы удивились моему скептицизму и в качестве "обратной" стороны показали ваши цифры которые находятся в моих оценках между " не очень" и "нормально". То бишь отношусь к ним с долей скептизизма.
Если в 2005 вы купили по 50, а сейчас это 100, то значит вы имели по 8% годовых? Ну это скажем так средний показатель, по мне "не очень".
А вот если вы сдаете по 1000 - то что стоит сейчас 100 000, то это нормально, но не супер. Это как раз ровно соответсвует рычагу 100( окупаемость за 100 месяцев), что говорит о "равновесной цене". Все что ниже 100 - хорошо, выше - плохо. Вы ровно на границе между "плохо" и "хорошо".

[vaddiamond]

Сумма, которую хотелось бы потратить - не больше 300 000 - 500 000 долларов.

и получать доход 1000 - 2000 долларов в мес.

Беру среднее: 400 000 вложение, 18 000 годовой доход. Это дает доходность 4,5% годовых. Откройте "Недвижимость и Цены", в Москве полно объектов продается с доходностью от 9%. Так что думайте куда вложить.

Так проблема в том, что в Москве вы получите 9 процентов в рублях, значит, при падении рубля еще на 20 процентов, вы получите минус 11 процентов годовых убытка.

А при 4,5 процентах в долларах, и росте доллара к рублю на 20 процентов вы получите плюс 24,5 процента в рублях прибыли!

вот поэтому и надо инвестировать за границей, в валюте.

[zerokol]

Спасибо AxelF за ответ. Сейчас да, бывают интересные предложения на рынке недвижимости, но в основном в районах, в областных центрах их меньше в разы. В недвижимости очень важно по-моему чутье и знание местных особенностей. Мне же в этой теме хотелось узнать, есть ли реальные случаю покупки коммерческой недвижимости где-нибудь в спокойном месте за рубежом, с целью дальнейшей сдачи её в аренду и получение доходов от этой сдачи, а не ожидание роста стоимости этой недвижимости с целью потом продать её. Я думаю, если бы был у кого такой опыт, то в отличии от России, там особо нечего скрывать, всё официально, платятся налоги. Верно наверно, мало на этом сайте людей с таким опытом! Что ж будем собирать информацию как AxelF, понемногу отовсюду,сами будем ездить,присматриваться. Если кого вдруг возникнет желание поделиться реальной информацией - буду очень рад, можно в личку писать.

Я несколько месяцев назад обратился в некую контору
ну пока были переговоры по скайпу с их менеджером, много всего, выбрать трудно.
Что подозрительного - только Англию предлагают, далее предлагают номера в отелях,
ну типа будут процент от сдачи платить частному инвестору. Однако этому я нашел
разгромную статью в сети, что, купив номер, вы юридические не сможете потом его продать без
согласия самого отеля. Да и вообще странно все это - вы покупаете номер, но отель управляет всем этим,
сможете ли вы быть уверенными, что отель его всегда заполнит? Могут и тайно заполнять, а вам давать отчет
о пустующем вашем номере.

[Vlam]

Дискуссия-то повернулась только в сторону недвижимости, а ведь как я понял это инструмент с целью

перевезти семью туда на ПМЖ (пройдя все этапы этого)

Так может с оценки шансов достижения цели и следует подбирать страну, а не с поиска магазина, выставленного на продажу?

[ZEWS]

А при 4,5 процентах в долларах, и росте доллара к рублю на 20 процентов вы получите плюс 24,5 процента в рублях прибыли!

вот поэтому и надо инвестировать за границей, в валюте.

Не все так просто.
1. Рубль еще должен падать на 20% каждый год. А он упал на 20% ( 30-36) за 5 лет. С чего вы взяли что он будет падать на 20%
2. Недвига во многих зарубежных странах ПАДАЕТ, а не растет.
3. Учтите затраты которые в несколько раз выше при покупке квартиры чем в России. Вы отдадите 10% просто в воздух.
А потом когда будете продавать отдадите теже 10% опять в воздух. В результате только чисто на издержках - купил квартиру - продал квартиру зарубежом - потеряете до 20%.

Поэтому покупать на Западе с точки зрения инвестиций - пока НЕВЫГОДНО. Надо брать чисто для себя.

[Константин Б.]

Дискуссия-то повернулась только в сторону недвижимости, а ведь как я понял это инструмент с целью

перевезти семью туда на ПМЖ (пройдя все этапы этого)

Так может с оценки шансов достижения цели и следует подбирать страну, а не с поиска магазина, выставленного на продажу?

Я не ищу магазин за рубежом, я ищу положительный опыт приобретения коммерческой недвижимости за рубежом и сдачи её в аренду.

[Тень Маврикия]

Так проблема в том, что в Москве вы получите 9 процентов в рублях, значит, при падении рубля еще на 20 процентов, вы получите минус 11 процентов годовых убытка.

А при 4,5 процентах в долларах, и росте доллара к рублю на 20 процентов вы получите плюс 24,5 процента в рублях прибыли!

вот поэтому и надо инвестировать за границей, в валюте.

А где кроме США и Эквадора вы сможете инвестировать за границей в долларах? Евро также ходит туда-сюда к доллару и к рублю как и все другие валюты, так что не угадаешь где +24,5%, а где -24,5%.

Договор с арендатором можно составить в у.е. с привязкой к доллару.

[Greenman]

А где кроме США и Эквадора вы сможете инвестировать за границей в долларах?

Ну если быть точным, то

http://en.wikipedia.org/wiki/Dollarization#US_dollar

[ВенТай]

Интересная тема для меня. Пока есть опыт приобретения и сдачи в аренду жилой недвижимости за рубежом. Присматриваемся к коммерческой в Центральной Европе.Поэтому предлагаю расширить географию обсуждения. В Европе тоже можно найти интересные варианты. Пока вырисовываются 2 направления:инвестирование в столичную коммерческую недвижимость в перспективные строящиеся обьекты на начальной стадии. И поиск недостроев с последующей реконструкцией. А купить сразу готовый рентабельный обьект сложно. Рентабельность никто не продаёт.

[ZEWS]

И поиск недостроев с последующей реконструкцией.

ИМХО, это уже "не покупка коммерческой с целью сдачи"( приехал, купил, сдал), это уже "бизнес в Европе" ( с вытекающими гиморами, рисками, необходимостью связей, знания рынка и многих ньюансов)

Мне вот сложно представить что человек никакого отношения к Австрии не имевший, приезжает по Шенгену в Вену, покупает недострой и начинает его реконструировать.

[AxelF]

Интересная тема для меня. Пока есть опыт приобретения и сдачи в аренду жилой недвижимости за рубежом. Присматриваемся к коммерческой в Центральной Европе.Поэтому предлагаю расширить географию обсуждения. В Европе тоже можно найти интересные варианты. Пока вырисовываются 2 направления:инвестирование в столичную коммерческую недвижимость в перспективные строящиеся обьекты на начальной стадии. И поиск недостроев с последующей реконструкцией. А купить сразу готовый рентабельный обьект сложно. Рентабельность никто не продаёт.

Да, рентабельность никто не продает, согласен. Если не приперло жизнью, конечно(тьфу 3 раза)
Имеете опыт в Таиланде? Делитесь.
Центральную Европу какие страны рассматриваете?

[ВенТай]

В Словакии мы пока инвестировали вполне удачно в жилую недвигу. А наш приятель купил тут очень дёшево первый нежилой этаж панельного дома, сейчас делает ремонт под салон подарков. Посмотрим на результат. Но он молодой и настырный.
В Таиланде есть интересный проект с некими ресурсами. Нам самим лениво заниматься - работать же надо. Или вы сами вкалываете, или ваш капитал работает.В Словакии надёжность высокая, риски и доходность низкая. А в Тае может быть высокая доходность при высоких рисках и трудозатратах.

[Czeh]

Поделюсь своими мыслями : как один из вариантов хочу купить в Праге несколько небольших квартир не в центре (на центр не хватит) у метро и сдавать туристам на короткие сроки. Рентабельность получиться до 10%. И еще пару машин прикупить и те же туристы должны по сути понемногу арендовать для поездок в соседние Германию и Австрию. Покритикуйте, поругайте и отговорите пока денег не вложил!!!

Вопрос "ВенТай" по Братиславе - Вы там сдаете на долгий срок? В центре или на окраине? Как там с туристами? Если купить не в Праге а в Братиславе под туристов студии? Хочу на пару недель в Словакию приехать и поизучать её но так хорошо как Вы её знаете я несмогу за короткое время понять. Можете чтонибудь подсказать, поделиться мыслями - куда поехать к чему присмотреться (НЕ ТУРИЗМ а ЖИТь и ЗАРАБАТЫВАТь!)

[Czeh]

И совет ТС - начните не с покупки магазина а с возможности получения ВНЖ !!!
Ну и на Австралию с НЗ Вы конечно замахнулись не ознакомившись с их иммиграционным законодательством.

[ВенТай]

В Братиславе квартиры сдаются обычно на длительный срок - от года и больше. Рентабельность ,в лучшем случае, около 5 %. В Братиславу едут работать со всей Словакии, много офисов международных компаний.Много студентов.Купить квартиру и сдавать ее-просто,но рентабельность невелика.
По поводу востребованности апартаментов для туристов - сложно сказать. Маленькие квартиры в центре найти трудно и они очень дорогие.
Братислава,по моему мнению,очень хороший город для жизни,но малоинтересное место для туристов.Обычно приезжают на короткое время в составе комбинированных туров.А вот для инвестиций в ликвидную элитную недвижимость можно найти интересные варианты.
Бизнес по сдаче апартаментов посуточно нас тоже интересует,но не в Братиславе. Хорошо работают апартаменты в Будапеште и Хевизе.
Может кто поделиться опытом такого бизнеса в других странах?

[Belka-U]

Поделюсь своими мыслями : как один из вариантов хочу купить в Праге несколько небольших квартир не в центре (на центр не хватит) у метро и сдавать туристам на короткие сроки. Рентабельность получиться до 10%. И еще пару машин прикупить и те же туристы должны по сути понемногу арендовать для поездок в соседние Германию и Австрию

По поводу покупки квартир в Праге под сдачу, посоветовала бы вначале взвесить все за и против. После вступления нового гражданского кодекса в Чехии, закон защищает права арендатора, владелец же квартиры, можно сказать, никак не защищен. Сами столкнулись в этом году именно с этой проблемой, никак не могли выселить арендатора. Толкового юриста не найти, они еще сами не разобрались окончательно как работать при новых условиях.
Квартиры покупали давно на юр.фирму, тоже с целью отступного маневра и копейки на старость)

[ВенТай]

Сдача квартиры в долговременную аренду и посуточная аренда для туристов - 2 разных вида бизнеса. Последний скорее ближе к гостиничному хозяйству.Со всей его спецификой. Самому заниматься при наличии 1-2х квартир -сложно,отдавать в управление- какя будет рентабельность?

[Czeh]

Да, Вы правы - совершенно другой бизнес!
В идеале желательно иметь штук 10 квартирок в управлении и разнух форматов. Но я не смогу осилить такой проект. А вот на 3-4 студии наскребу. Тем более что одна у меня уже есть.
Дальше можно в управление у других брать...

[Belka-U]

Я не говорю про количество квартир, а говорю о том, что вы, как владелец, защищены меньше чем арендатор. Случись какая проблема, вы не можете расторгнуть договор и выселить вашего арендатора. Зашли в квартиру без письменного уведомления и согласия арендатора - уголовное дело против вас, хотите выселить по объективным причинам - уведомляете об этом арендатора, он не соглашается, подает апелляцию и пока идет суд, может жить в полном праве в вашей квартире и ничего не платить; срок договора закончился - арендатор не съехал, а вы по каким-то причинам не уведомили его окончании срока - автоматическая пролонгация договора аренды на два года. А сдача в субаренду квартиры?!
Я не отговариваю, я только призываю к тщательному изучению их новых законов и к чему это может привести. Повторю, столкнулись с проблемой выселения, перебрали ни одного юриста, хорошего и толкового найти очень тяжело, они сами толком еще не разобрались во всех нюансах.