Покупка квартиры в Москве 2014 под аренду!

[1979]

- Обычно за дома-новостройки ломят дороже, чем за вторичку, а арендаторы за это дороже платить не хотят.
- В Новостройках иногда делают квартиры большой площади, что тоже ухудшает соотношение купил/сдал.
- Новостройку дешево продают только на этапе котлована, это еще года 2-3 до момента сдачи в аренду. Простой, убытки, упущенная прибыль...
- Есть большой риск, что вообще не достроят и денежки тю-тю....
- Слишком дешевые в аренде объекты - тоже плохо (хоть и сдать легче). Тогда ремонт, мебель и бытовая техника (которые со временем уничтожаются) - заметные убытки. Да и чтоб получить нормальный доход, таких дешевых вариантов надо много, что увеличивает количество возни с ними. По-моему, сейчас "золотая середина" - это 45-60 тыс. руб в месяц.

вы говорите про квартиры в одном сегменте например Москва-Москва. Если сравнивать ближайшее Подмосковье-Москва, то ничего подобного о чём вы пишите. 1ка в той же Коммунарке будет значительно дешевле 1ки в старой панеле у ближайшей станции метро Тёплый стан/Ясенево.
На этапе котлована сейчас тоже продают не особо дёшево, те счастливые времена закончились.
Если в Новострой в Коммунарке за 1ку 30тр дай бог, то на том же Тёплом стане 1ка в зассаной панеле от 35тр

[SergeiKa]

- Обычно за дома-новостройки ломят дороже, чем за вторичку, а арендаторы за это дороже платить не хотят.
- В Новостройках иногда делают квартиры большой площади, что тоже ухудшает соотношение купил/сдал.
- Новостройку дешево продают только на этапе котлована, это еще года 2-3 до момента сдачи в аренду. Простой, убытки, упущенная прибыль...
- Есть большой риск, что вообще не достроят и денежки тю-тю....
- Слишком дешевые в аренде объекты - тоже плохо (хоть и сдать легче). Тогда ремонт, мебель и бытовая техника (которые со временем уничтожаются) - заметные убытки. Да и чтоб получить нормальный доход, таких дешевых вариантов надо много, что увеличивает количество возни с ними. По-моему, сейчас "золотая середина" - это 45-60 тыс. руб в месяц.

вы говорите про квартиры в одном сегменте например Москва-Москва. Если сравнивать ближайшее Подмосковье-Москва, то ничего подобного о чём вы пишите. 1ка в той же Коммунарке будет значительно дешевле 1ки в старой панеле у ближайшей станции метро Тёплый стан/Ясенево.
На этапе котлована сейчас тоже продают не особо дёшево, те счастливые времена закончились.
Если в Новострой в Коммунарке за 1ку 30тр дай бог, то на том же Тёплом стане 1ка в зассаной панеле от 35тр

Ну да, говорю о том, куда сам вкладывался и хоть что-то знаю.
А если на этапе котлована не слишком дешево продают, то какой смысл так рисковать и замораживать деньги на пару-тройку лет?

[1979]

А если на этапе котлована не слишком дешево продают, то какой смысл так рисковать и замораживать деньги на пару-тройку лет?

как вариант вложение кэша, в одном нале сидеть чревато

[DrVad]

- Обычно за дома-новостройки ломят дороже, чем за вторичку, а арендаторы за это дороже платить не хотят.

Новострой обычно дешевле вторички, при условии, что она еще не в собственности, конечно.
Есть варианты получить ключи через месяц - другой.

[SergeiKa]

- Обычно за дома-новостройки ломят дороже, чем за вторичку, а арендаторы за это дороже платить не хотят.

Новострой обычно дешевле вторички, при условии, что она еще не в собственности, конечно.
Есть варианты получить ключи через месяц - другой.

Ой, никогда не верил в наличие таких идиотов, которые вдруг сейчас продают на 10% дешевле, чем если месяц-другой подождать.

[1979]

Ой, никогда не верил в наличие таких идиотов, которые вдруг сейчас продают на 10% дешевле, чем если месяц-другой подождать.

случаи когда "вдруг-срочно" в течении недели нужно продать квартиру/машину бывают, только эти "10%" как правило оседают у риэлтора/перекупщика. Только если риэлтор видит что человеку срочно нужны деньги, его и на 15-20% грех не отогнуть

[DrVad]

К примеру, я покупал квартиры за месяц до сдачи и получения ключей у застройщика по цене значительно дешевле вторички.
Кто из нас идиот?
И разница далеко на 10% была.
Собственности, конечно, придется подождать с годик, но жить то это не мешает, или сдавать (кому что актуальнее).

[SergeiKa]

К примеру, я покупал квартиры за месяц до сдачи и получения ключей у застройщика по цене значительно дешевле вторички.
Кто из нас идиот?
И разница далеко на 10% была.
Собственности, конечно, придется подождать с годик, но жить то это не мешает, или сдавать (кому что актуальнее).

Не иначе как у Вас денег больше, чем у застройщика. Что ему так срочно по дешевке понадобилось продать.

[1979]

Не иначе как у Вас денег больше, чем у застройщика. Что ему так срочно по дешевке понадобилось продать.

на самом деле нужны просто концы в этих кругах, ну и наличие денег. Подрядчики периодически получают квартирами за свою работу, эти квартиры продаются по быстрому.

[DrVad]

Какие концы, господа, вы о чем?
Смотрите цены - все же есть. Новостройка стоит дешевле вторички.
К чему эти теории заговоров?

[SergeiKa]

Какие концы, господа, вы о чем?
Смотрите цены - все же есть. Новостройка стоит дешевле вторички.
К чему эти теории заговоров?

Видимо, мы говорим о разном.
Я всегда покупаю вторичку в Москве, недалеко от метро, ближе к центру. И там новостройки однозначно дороже, так как не совсем "эконом".
Где-то на окраине, или за МКАДом, где новостройки эконом и ультра-эконом класса, вполне возможно, они дешевле вторички. Не знаю, не покупал. И не собираюсь.

[Serji1]

там где я ездил по ближнему подмосковью покупать что-то с целью сдавать это просто утопия это как купить участок на луне и сдать его гастрабайтеру работающему в москве за 35 тыс

[DrVad]

Я всегда покупаю вторичку в Москве, недалеко от метро, ближе к центру. И там новостройки однозначно дороже, так как не совсем "эконом".

Так в тех новостройках и площади поди раза в 2 больше? И как правильно замечено - не эконом.
Сейчас, например, практически нет однушек менее 50 метров, а вторичка 50 - это как правило 2-ка.
Сравнивать надо сравнимые вещи.

А уж кто где берет - так это кому на что хватило.

[Andre_W]

Сдаю из дешевого:
Однушка 32 кв.м. на Аэропорту - 48000

Скажите-это скольки этажный дом на Аэропорте? Квартира полностью мебелирована и с техникой?Метро рядом?

[SergeiKa]

Сдаю из дешевого:
Однушка 32 кв.м. на Аэропорту - 48000

Скажите-это скольки этажный дом на Аэропорте? Квартира полностью мебелирована и с техникой?Метро рядом?

Пятиэтажка кирпичная сталинская. Да, полностью с мебелью и техникой, от метро около 600 метров по Гуглю.

[1979]

Сейчас, например, практически нет однушек менее 50 метров,

1ки сегодня от 30м2 начиная тот же КРОСТ, ДСК1 как правило 38-40м2.
50м2 1ки есть, но они менее популярные ибо дорогие получаются

[DrVad]

Те что 30-40 они и стоят дешевле вторички, кончено если не брать убитую в хлам хрущевку, которая на голову сыпится.
Но кто такую будет снимать за приличные деньги - вопрос.

[1979]

Те что 30-40 они и стоят дешевле вторички, кончено если не брать убитую в хлам хрущевку, которая на голову сыпится.
Но кто такую будет снимать за приличные деньги - вопрос.

за приличные деньги сегодня сдать сложно, а 30-40м2 как раз в большинстве своём

[SergeiKa]

Про покупку новостроя для дальнейшей продажи с форума риэлторов.
ссылка удалена Anдpei

Наблюдения последних пяти месяцев: многие застройщики перестали повышать цены. И по ходу стройки, и по ходу новых корпусов. Т.е. появляются в продаже квартиры в новых корпусах по старой стартовой цене, либо на непроданные квартиры цены не повышают.... :nez-nayu:
А стройка тем временем идет.....

Начинаешь привыкать к такой стабильности :co_ol: и если раньше увидев рекламу квартиры по 3 рубля, реально выясняется что квартиры мол были по вчера 3, а сегодня по 4 но крупные.... Вызывало жгучее желание плюнуть маркетологам застройщика в лицо, и пойти купить другой объект.... Это видно прочувствоовали многие застройщики, поднимая планово на 2-3% цены теряя в продажах сразу 20-30% объемов.... :du_ma_et:

Что интересно, в готовых и почти готовых комплексах появляются предложения по стартовым ценам, завуалированные под сезонные скидки ! Такого раньше вообще не было ! :ne_ne_ne: инвесторы, рассчитывающие на выгодные перепродажи сосут лапу в ожидание людей с наличкой, пока застройщики реализуют нераспроданное ипотечникам....

[SenV]

Причем тут аренда собственно?

[SergeiKa]

Причем тут аренда собственно?

Тема стала шире, обсуждалось, что еще выгоднее купить на этапе котлована, чтоб вначале квартира подорожала, а потом ее еще и в аренду сдавать.

[SERG7777]

Если покупать квартиру для аренды, то с этой покупки надо выжать все до капли. Первое -это покупка квартиры на старте продаж новостройки. Допустим 1-ка стоила 4 млн.( Москва замкадная), через 2 года, как дом построили, получаете ключи , оформляете собственность, делаете супер эконом ремонт и велком арендаторы. Квартира Ваша уже будет стоить около 6 млн. Допустим сдали квартирку за 25 тыр. Три года сдаете, квартира Ваша достигла максимальной цены - 6,5 млн., т.к. теперь при продаже можете показать полную стоимость( при продаже квартиры в собственности которая была менее 3 лет надо платить налог). Даете объяву и тут к Вам пошли гурьбой ипотечники. Получается: 4 млн. квартира + 150 тыр. ремонт= 4,150 млн. затраты. Отнимем 900 тыр. за аренду и получается, что квартира обошлась в 3,250 млн. Продаем за 6,5 млн. и получаем 100% прибыль за 5 лет или 20% годовых. Конечно выгодно продать сразу после получения ключей, но это уже другая тема.

[Serji1]

Я бы снял в замкадье за 15, не больше

[1979]

Я бы снял в замкадье за 15, не больше

в Чеховском районе думаю снимите, ну или комнату если

[ZEWS]

Если покупать квартиру для аренды, то с этой покупки надо выжать все до капли. Первое -это покупка квартиры на старте продаж новостройки.

Отдавая вам должное что вы разбираетесь в рынке новостроек с таким вашим советом абсолютно не согласен.

Сдача в аренду - это низкодоходный безрисковый консервативный бизнес с позорными 3-4% годовых. Его выбирают люди не гонящиеся за высокой прибылью в ущерб рискам.

Покупка на этапе котлована - самое рискованное что может быть на рынке жилья. С возможной высокой доходностью. Его выбирают люди готовые сильнол рисковать в погоне за высокой прибылью.

А что предлагаете вы? Вы предлагаете "ботаникам", чтобы в конце спокойно получать свои "ботанические" 3% перед этим пуститься во все тяжкие, максимально увеличив риски - залезть в котлован. Логики как то не вижу особо.

Это все равно что предложить пенсионеру, хотящему беззаботный оллэнклюзив в Турции - поехать туда через Африку, через племена людоедов, переплывать реки с крокодилами, ехать на слонах, драться по ночам с гиенами чтобы в конце оказаться в Анталье и под звуки "арам зам зам арам зам зам" плюхнуться на лежак.

[ZEWS]

Квартира Ваша уже будет стоить около 6 млн. Допустим сдали квартирку за 25 тыр. Три года сдаете, квартира Ваша достигла максимальной цены - 6,5 млн., .

И еще у меня есть определенные сомнения, что: однушку за МКАДом можно легко сдать за 25 000.
Что однушка за МКАДом можно легко продать за 6 -6,5 лямов.

Такие ценники имхо можно и внутри Москвы найти.

[1979]

Сдача в аренду

У Вас есть живая альтернатива?

[1979]

И еще у меня есть определенные сомнения, что: однушку за МКАДом можно легко сдать за 25 000.
Что однушка за МКАДом можно легко продать за 6 -6,5 лямов.

Такие ценники имхо можно и внутри Москвы найти.

В ближайшем заМКАДье 1ки сдаются за 25 с плохим/муниципальным ремонтом. С посудомойкой, паркетной доской за 25тр не снимите.
6-6,5 крутовато для 1ки это если супер ремонт,техники и площадь 50м2+
типовые 1ки с муниципальным ремонтом и минимум мебели порядка 39м2 стоят 5,5+-

[ZEWS]

Сдача в аренду

У Вас есть живая альтернатива?

Альтернатива чему? Доходности со сдачи в 3-5% годовых максимум?

[SergeiKa]

За 6,5 млн. можно купить в Москве, причем не на самой окраине и (вложив еще 0,5-1,0млн. на ремонт и технику) сдать примерно за 45-50.

[Lamp]

За 6,5 млн. можно купить в Москве, причем не на самой окраине и (вложив еще 0,5-1,0млн. на ремонт и технику) сдать примерно за 45-50.

Вы могли бы привести пару конкретных примеров какую именно квартиру можно сейчас в Москве купить за 6,5 млн. руб , чтобы сдать можно было за 50 тыс. руб? Пусть даже после ремонта.

[DrVad]

Могу пример привести за 5 с ремонтом, но и сдать дороже 30 не получится, по крайней мере по текущей ситуации.
Потому и умиляют разговоры про 25 в подмосковье.

[SERG7777]

Квартира Ваша уже будет стоить около 6 млн. Допустим сдали квартирку за 25 тыр. Три года сдаете, квартира Ваша достигла максимальной цены - 6,5 млн., .

И еще у меня есть определенные сомнения, что: однушку за МКАДом можно легко сдать за 25 000.
Что однушка за МКАДом можно легко продать за 6 -6,5 лямов.

Такие ценники имхо можно и внутри Москвы найти.

Поверьте, однушку в панельке за МКАДом можно сдать и за 35-40. ( см. Котельники, Белая дача, Дзержинский). А про продать за 6-6,5 легко можно сделать в Новокосино, Жулебино, Бутово.

[SergeiKa]

За 6,5 млн. можно купить в Москве, причем не на самой окраине и (вложив еще 0,5-1,0млн. на ремонт и технику) сдать примерно за 45-50.

Вы могли бы привести пару конкретных примеров какую именно квартиру можно сейчас в Москве купить за 6,5 млн. руб , чтобы сдать можно было за 50 тыс. руб? Пусть даже после ремонта.

Я сам купил в 2012 году на Аэропорту (Шебашевский п.) однушку 32к.в.м за 6,05 млн., отремонтировал, сейчас сдаю за 48000
Не думаю, что за 2 года цены сильно выросли....

[1979]

продать за 6-6,5 легко можно сделать в Новокосино, Жулебино, Бутово.

В Павшинской пойме 1ки с ремонтом за 6-6,5 со скрипом продаются. Без ремонта за 5-5,5 много продаётся

[SERG7777]

продать за 6-6,5 легко можно сделать в Новокосино, Жулебино, Бутово.

В Павшинской пойме 1ки с ремонтом за 6-6,5 со скрипом продаются. Без ремонта за 5-5,5 много продаётся

Во первых Пойма не Москва и те кто там покупал для аренды делали глупость. Да и для инвеста данная стройка вообще никак, за исключением продаж квартир от застройщика со скидкой.

[qwerty1917]

Во первых Пойма не Москва и те кто там покупал для аренды делали глупость. Да и для инвеста данная стройка вообще никак, за исключением продаж квартир от застройщика со скидкой.

Мост до метро сейчас там достроят и посмотрим какие цены будут на пойму и на аренду.
Район уж точно не хуже всяких красных горок в люберцах и прочих

[1979]

Во первых Пойма не Москва и те кто там покупал для аренды делали глупость. Да и для инвеста данная стройка вообще никак, за исключением продаж квартир от застройщика со скидкой.

пойма не чита балашихам, Некрасовкам и прочим люберцам. Квартиры там сдавались на ура. Сейчас строят пешеходный мост к метро Мякинино и цены там будут как в Митино, т.к. Митино только дальше по ветке метро, район тот же.

[Serji1]

У нас чел работал(по хоз части), так вот... у него подход интересный был к съему... Сначала он снимал из принципа максимально дешево за приемлимое качество, а уже потом искал работу непосредственно в пешей доступности (характер работы ему был по барабану )... Может такой он типичный арендатор "некрасовок-парков"?

[калям]

пойма не чита балашихам, Некрасовкам и прочим люберцам. Квартиры там сдавались на ура. Сейчас строят пешеходный мост к метро Мякинино и цены там будут как в Митино, т.к. Митино только дальше по ветке метро, район тот же.

подтверждаю,сын там живет и снимает для тещи -с большим трудом нашел ценник серьезный

[Панова]

Я бы снял в замкадье за 15, не больше

Взял бы он взял, да кто же ему сдаст? (с)
Извините, что вклинюсь в разговор знатоков . Недавно побывала по обеим сторонам баррикад.
Подружка сдаёт свою 1-ку (сама на ПМЖ), попросила поучаствовать с ее стороны. Жулебино (замкадье, т.е), 5 минут от метро, обычная панелька П3-17, ремонт муниципальный, ну, как при покупке был. Никакой особо навороченной техники. 30 тыр + коммуналка. Оторвали с руками.
А другая знакомая искала снять. Итог: 2-ка в вонючей хрущобе в Люберцах, но к МКАДу ближе однозначно - 38 тыр. как с куста. И тоже долго билась.

[qwerty1917]

Товарищи,давайте пожалуйста при написании сдал/снял/купил/продал дату указывать, месяц и год и цену с квартплатой или без, а то путаница возникает.
Жулебино аренда квартиры 30 тыр - космос!! Год назад может быть,сейчас как то с трудом верится ( не ставлю под сомнение,но сдали по моему очень хорошо)
Я квартиру на Полежаевской ( 800 м от метро) сдавал ( две недели назад) - год назад квартира за 30+комуналка ( всего 32) абсолютно без мебели и без кухни с бабушкиным ремонтом была сдана за час.
В этом году просил при тех же вводных 33000+ 2000 ( комуналка) в таком виде за две недели ни кто не арендавал,пришлось сделать ремонт завезти холодильник стиралку,кухню,обновить обои,завез диван и стночку в комнату сдал за 35000+ 2000 комуналка,но очереди не было,но за неделю ушла.
Есть у меня подозрения,что спад на этом рынке есть,но так же есть убеждение,что квартиры в 5-10 мин от метро, в 2-3 станциях от кольца ( метро) этот спад коснется в самую последюю очередь.

[DrVad]

Вот вот, я в Москве с месяц назад за 27+комуналка сдал, так не сказать, что желающими толпами стояли.
При том, что в прошлом году соседи аналогичную же квартиру по 33 сдавали.

[Панова]

qwerty1917
Первый случай - май 2014.
Второй - июль 2014.
DrVad Я не настаиваю, есличо

[Toxic_Avenger]

Ну вот и смотрите сами: Одинцово (7 км от МКАД), новая однушка с муниципальным ремонтом - 28 + свет, вода по счетчику. Сдана месяц назад. Стоит эта квартира примерно 5 200 000 р. сейчас, плюс-минус.

[qwerty1917]

Вот кстати не первый раз слышу,что в Жулебино квартиры сдаются по такой же цене как в приделах третьего кольца в Москве, не понятно чего там такого особенного ........ ))

[1979]

Есть у меня подозрения,что спад на этом рынке есть

Судя по информации из разных мест это факт.
Сейчас близкий планирует покупать 1ку под аренду, его убеждает знакомый что 1ки в Новокосино улетают за 35тр+счётчики, я его пытаюсь вразумить что таких цен нет уже скоро год как.

[1979]

Вот кстати не первый раз слышу,что в Жулебино квартиры сдаются по такой же цене как в приделах третьего кольца в Москве, не понятно чего там такого особенного ........ ))

Кроме "Садовода" там нет ничего, ну метро сейчас дошло, прорыв однозначно

[Панова]

qwerty1917
1979
Ребята, так вы попробуйте снять

[Serji1]

Панова, мне ничего снимать не надо, я всего лишь отразил свое скромное впечатление от поездок по стройкам ближнего подмосковья на юге... там просто [мат удален]везде до электричек идти пехом минут по 40, доехать куда-то на машине нереально, кругом грязь и [мат удален]:smile: если кто то там купит что-то для сдачи то этот человек просто дебил