Квартира в ипотеку в Израиле под 3%.При сдаче на сутки самоокупаемость за 5-9 лет

[amiraner]

Кто сталкивался с ипотечным кредитом в Израиле? По непроверенной информации, если взять квартиру у моря в Тель_Авиве , свой взнос 40% (стоимость 300.000 $ 50кв, неризедентов кредитуют без проблем) и начать сдавать ее посуточно,отбить квартиру можно за 5-9 лет, то есть фактически это самоокупаемость. Кто слышал ,имел опыт? Про сложности и нюансы ведения бизнеса я наслышан, про обстрелы и визовый режим так же,поэтому комментарии и умозаключения пессимистов-бизнесменов не интересны.

[alex_piter]

Если квартира сдается подневно примерно 180 дней в году (это имхо оптимистичный показатель) в течение 9 лет, то чистая стоимость аренды для окупаемости составит 300000/180/9 = 185 дол в сутки. С учетом стоимости коммунальных услуг, уборки и т.д. минимальная стоимость для достижения таких показателей - около 250 дол. в сутки.
Теперь откроем букинг и увидим, что средняя стоимость отеля 5* рядом с морем, включая завтрак, составит примерно те же 250 дол. Как вы думаете, что выберет клиент?
ИМХО срок окупаемости никак не 9, и уже тем более не 5 лет. 15 лет будет неплохим результатом.

[amiraner]

Ну если забить в поиск букинга "апартаменты" в Тель-Авиве, и помониторить что предлагают у моря, увидим цену 200-250$, и если в квартире предлагается 4 спальных места, то заселяемость в год будет больше чем 180 дней, и я не думаю, а уверен,что будут выбирать квартиру.Ну например у моей сестры в Испании квартира сдается на сутки 320 дней в году, из этих 360 дней,40 дней там живут родственники, и эти дни она считает как простои. Квартира VIP уровня, ценник выше чем в соседнем отеле, потому что 4 спальных места ,а уровень тот же. Сравнение возможностей гостиниц и квартир,считаю не совсем корректным

[imperor]

Ценник выше, чем в соседнем отеле - это сферический конь в вакууме. Какой отель и какая квартира? VIP уровень по каким (чьим) понятиям?
Что до квартиры, о которой Вы думаете, то 4 спальных места в 1, 2, ...(???) комнатах? Будет ли гостиная? Место расположения квартиры... Транспорт, магазины, ресторанчике, парковка и ещё кучка нюансов. Все это хорошо влияет на ценник.
Не забудьте, что будет ещё нужен человек, присматривающий/сдающий квартиру, он тоже захочет денег, как и прачечная, уборщица, букинг. Как с налогами?
Имхо, Алекс Питерский более реалистичен...

[Мика.]

квартиру у моря в Тель_Авиве , свой взнос 40% (стоимость 300.000 $ 50кв,

Судя по цене - дерьмовый район. Никому вы там со сдачей за день не нужны, а если помесячно в дешевом районе ,то сооветственно и публика, от которой вы и плату не увидите, А выселение - по суду/полиция/ бюрократия.
Не забыть такой расход, как муниципальный налог- 150$ в мес.
И откуда дровишки о "неризедентов кредитуют без проблем" ?

[amiraner]

В поисковик забейте "кредиты на недвижимость в Израиле для иностранцев". Я согласен в том,что в дерьмовом районе спрос будет никакой. А вот судя по переписки с одной из хозяйкой квартиры которая сдается посуточно (я выступил в роли квартиросьемщика) забронировать квартиру у нее,с сегодня на сегодня не просто, ближайшие свободные даты, есть только на конец сентября

[Мика.]

В поисковик забейте "кредиты на недвижимость в Израиле для иностранцев".

Я не говорю, что их не дают. Я говорю о "лёгкости" получения ссуды.

А вот судя по переписки с одной из хозяйкой квартиры которая сдается посуточно (я выступил в роли квартиросьемщика) забронировать квартиру у нее,с сегодня на сегодня не просто, ближайшие свободные даты, есть только на конец сентября

Сколько месяцев в году она сдает? И откуда возьмете туристов во времена военных конфликтов?

[merial]

Промодерировано.

[GhOsT_n2]

Простите что пишу, информации у меня нет, но есть впечатление, что вы нас и себя пытаетесь убедить в прибыльности этого дела. alex_piter, достаточно хорошо всё расписал, правда можно внести небольшие коррективы, ну что бы быть прям точным. Если вы купите квартиру за 300 000, минус первоначальный взнос 120 000 (40%), то ваш кредит это 180 000. Допустим на 10 лет под 3% годовых. Если там нет никаких скрытых комиссий, страховок и прочего, то на 10 лет ваш ежемесячный платёж это 1738. Считаем сколько нужно ставить аренду. Не забываем, что нам ещё нужно отбить 120 000 своих потраченных, а это по 1000 в месяц на 10 лет. Итого 2738. Тут был ещё некий муниципальный налог - посчитаем и его 2738+150=2888. Итого нам нужно аккумулировать сумму в 345560 за 10 лет. Почти 190 долларов это цена квартиры в сутки при загруженности в 50%. Только на 10 лет, а не на 9 и никак не на 5.
Правда сюда ещё нужно включить прочие расходы по содержанию такой недвижимости, тут уже точно посчитать невозможно. Но это как все уже сказали, коммуналка, уборка, зар. плата тому кто это сдаёт. Не забудьте, что за 10 лет вам квартиру подзагадят и возможно ремонт понадобится через какое-то время. Да кстати, как насчёт мебели которую придётся купить в квартиру, она ведь тоже денег стоит и эти деньги тоже нужно отбивать из аренды. Так что 250 баксов это ещё не факт что хватит. Будет занятость меньше 50% - процесс затянется.
И мне кажется некорректно сравнивать туристический поток Испании и Израиля? Или я не прав?

Кстати если положить 120 000 под 7% годовых на 10 лет, то на выходе будет 236 000 с небольшим. Тут конечно минус инфляция, но зато нет геморроя.

[Мика.]

Если там нет никаких скрытых комиссий, страховок и прочего

Есть. Обязательная страховка жизни и строения.

[amiraner]

Под самоокупаемостью (5-9 лет)имелось ввиду сумма остаточного долга, то-есть 180 тыс долларов

[GhOsT_n2]

Квартира стоит 300. Сколько она будет стоить через 10 лет? Inflation rate какой в стране?
Считайте сколько вы заработаете в кэше и сравните с безрисковыми вложениями 120 000 которые у вас есть. А потом думайте, что для вас более привлекательно.

Имхо, но квартира в ипотеку, для сдачи в аренду, как вложение фин. средств - не самое удачное решение.

[amiraner]

По статистике ежегодное подорожание недвижимости в Израиле составляет 5%

[Мика.]

По статистике ежегодное подорожание недвижимости в Израиле составляет 5%

Неужели вы не понимаете, что если бы ваша идея работала, все израильтяне уже обзавелись бы квартирами под ежедневную сдачу? Мы похожи на дураков?
Здесь покупают вторую\третью и т.д. квартиру для вложения и берут ипотеку, сдавая помесячно, таким образом ежемесячная выплата ипотеки гасится деньгами от арендаторов, что дает в будущем : 1. свою выплаченную квартиру для дальнейшей сдачи\ продажи, 2. Квартиру подросшим детям.
Ежедневная сдача хороша при сдаче квартиры, купленной без ипотеки.

[GhOsT_n2]

Кстати сдача в аренду по суткам, на ипотечное кредитование никак банком не регулируется? По идее могут и запретить.

[amiraner]

Ежедневная сдача, это бизнес, не для дураков)) На кого похожи те, кто этим не может заниматься, я не знаю. А сдача квартир посуточно, это не идея, а работающая схема, в каждой стране со своими нюансами. Покупая квартиру в ипотеку, вы в первую очередь инвестируете в недвижимость, которая постоянно растет в цене. Сдача квартиры на сутки отличается от догосрочной аренды, только тем, что у вас будет больше шансов быстрее выплатить долг за квартиру, соответственно и заработать , плюс есть фактор риска как и в любом бизнесе, только здесь прогореть невозможно, квартиру у вас не заберут, а сдать в догосрочку можно успеть всегда.Вообще если вы Мика внимательно, читали тему, то заметили бы, что я создавая эту тему планировал получить ответы на свои вопросы, от реальных людей кто , с этим сталкивался. Еще раз перечитайте пожалуйста, там в конце есть предложение, про бизнесменов-пессимистов, и насколько важны эти умозаключения.

[GhOsT_n2]

Ну ждите ждите своих оптимистичных историй
А раз прогореть невозможно, так к чему сомненья? Вы всё знаете, всё умеете. Вперёд исполнять задуманное.


Дам совершенно ненужный экономический совет. Посчитайте opportunity cost неблагоприятного исхода событий и нескольких видов risk free investment либо investment с умеренным риском. Я могу понять такой бизнес построенный целиком на кредите. Бизнес из воздуха, с самоокупаемостью в будущем. Супер! Но вы в упор не замечаете, что хотите потратить почти 4 с половиной миллиона рублей которые у вас на руках!

[amiraner]

Ну да)) То же подумал, кто будет рассказывать?)) А считать я умею, уже все посчитано)) Хотелось услышать практиков.

[Мика.]

Вообще если вы Мика внимательно, читали тему, то заметили бы, что я создавая эту тему планировал получить ответы на свои вопросы, от реальных людей кто , с этим сталкивался.

Вообще, если вы обращаете внимание на детали, то увидели бы, что я живу в Израиле.
Довожу ло вашего сведения :
1. Я живу здесь 24 года.
2. Дважды брала ипотеку.
3. 21 год работаю в банке. Не уборщицей, и не буфетчицей.
4. Хотите лезть в воду не зная броду? На здоровичко, за ваши деньги - любой каприз.

А сдача квартир посуточно, это не идея, а работающая схема, в каждой стране со своими нюансами

Дык , и у нас есть нюансы. Кланы мафиозный сдают посуточно квартиры для "массажа". Только они ипотеки не берут.
На этом, с моей стороны дисскусию заканчиваю - не люблю строителей воздушных замков.

Кстати сдача в аренду по суткам, на ипотечное кредитование никак банком не регулируется? По идее могут и запретить.

Не регулируется. Банк дает ипотеку под жилье. Как вы это жилье используете , банк не интересует.

только здесь прогореть невозможно, квартиру у вас не заберут

И в копилку инфы: за просрочку выплат - штрафы, квартира является залогом у банка и может быть изъята у владельца и продана по причине задолженности платежей.

[amiraner]

Работать в Израиле за зарплату, и заниматься бизнесом в Израиле, это две большие разницы, начало любого бизнеса, это своего рода строительство воздушного замка, который ты со временем материализуешь. За 21 год "подневольного" труда можно только "получить", а не "заработать", это касается и менталитета, и капитала.

[Мика.]

Работать в Израиле за зарплату, и заниматься бизнесом в Израиле, это две большие разницы.

Был у меня давным-давно знакомый, который свои предложения начинал с фразы: " Сейчас я вам всё объясню".
Ну и старый анекдот вспомнился : " И эти люди будут учить меня бизнесу?"
Судя по серьезности вашего мониторинга рынка : - "одна квартиросдатчица сказала" - успехов вам!

За 21 год "подневольного" труда можно только "получить", а не "заработать

Ну может у вас это так. У нас можно работая, вложить деньги в недвижимость. Какой же из вас бизнесмен , если вы невнимательно читаете ?

[Мика.]

Мика, ну зачем вы на него слова и интернет тратите?

Надежда умирает последней. Я надеялась, что человек прислушается к мнению "изнутри", но на "нет" - суда нет. Кто я , чтобы заботиться о его деньгах? Вольному - воля. Я только знаю, кто потом будет виноват.

[Eine_Nixe]

а какую часть года закладывают на то, что квартира попусту будет пустовать, тк не будет желающих ее снять посуточно? ) Всегда улыбают бизнес обещания окупить недвижку за 5 лет )

[Eine_Nixe]

Если квартира сдается подневно примерно 180 дней в году (это имхо оптимистичный показатель) в течение 9 лет, то чистая стоимость аренды для окупаемости составит 300000/180/9 = 185 дол в сутки. С учетом стоимости коммунальных услуг, уборки и т.д. минимальная стоимость для достижения таких показателей - около 250 дол. в сутки.
Теперь откроем букинг и увидим, что средняя стоимость отеля 5* рядом с морем, включая завтрак, составит примерно те же 250 дол. Как вы думаете, что выберет клиент?
ИМХО срок окупаемости никак не 9, и уже тем более не 5 лет. 15 лет будет неплохим результатом.

Налоги забыли, затраты на ремонты засорившихся туалетов, облитых вином обоев гостями, сборы на человека, встречающего гостей и передающего ключи, подарки дому, чтобы не поставили домофон, от которого у вас будет только 1 ключ и тд.
По сути сдачи могу сказать, что успех у тех, кто состоит в нужной "компании", один на один никто не сдает, нужно знать людей, чтобы среди дикой конкуренции продвигали именно вашу квартиру. А родственники много чего рассказывают, не верьте, что все так легко и супервыгодно )

[zerokol]

во всех таких сдачах квартир, причем неважно в какой стране и городе, самое важное - кто и как будет искать жильцов и решать возникающие с ними вопросы.
А вопросы будут возникать, то лампочки перегорели, то туалет засорился, то белье прошлые жильцы прожгли. Не говоря уж о том, кто будет организовывать уборку, вывоз мусора итд. Наивно рассчитывать что некий "передаст" ключей будет заботиться о квартире как о своей, тщательно ее проверять после съезда очередных жильцов. А хороший маклер или даже ответственный человек будет стоить хороших же денег. Все это обсуждалось в аналогичной теме про сдачу квартир в Анталии

[GhOsT_n2]

Уважаемые, зачем вы время тратите? ТС довольно ясно дал понять, что он хочет здесь слышать только визжаще-радостные крики о том как люди озолотились на этом бизнесе. Все остальные мнения его не интересуют. Он состоятельный бизнесмен, который уже всё давно просчитал, пришёл к выводу что это выгодно и готов воплощать задуманное. Судя по уверенности в его заявлениях, нам осталось лишь дождаться отчёта о недвижимости которую он в скором времени приобретёт.
Ниже приведу цитаты из его сообщений, что бы окончательно внести ясность.

Про сложности и нюансы ведения бизнеса я наслышан, про обстрелы и визовый режим так же,поэтому комментарии и умозаключения пессимистов-бизнесменов не интересны.

Вообще если вы внимательно, читали тему, то заметили бы, что я создавая эту тему планировал получить ответы на свои вопросы, от реальных людей кто , с этим сталкивался. Еще раз перечитайте пожалуйста, там в конце есть предложение, про бизнесменов-пессимистов, и насколько важны эти умозаключения.

А считать я умею, уже все посчитано))

[zerokol]

Уважаемые, зачем вы время тратите?

а мы не к ТС обращаемся, а к тем кто эту тему будет читать

[Eine_Nixe]

во всех таких сдачах квартир, причем неважно в какой стране и городе, самое важное - кто и как будет искать жильцов и решать возникающие с ними вопросы.
А вопросы будут возникать, то лампочки перегорели, то туалет засорился, то белье прошлые жильцы прожгли. Не говоря уж о том, кто будет организовывать уборку, вывоз мусора итд. Наивно рассчитывать что некий "передаст" ключей будет заботиться о квартире как о своей, тщательно ее проверять после съезда очередных жильцов. А хороший маклер или даже ответственный человек будет стоить хороших же денег. Все это обсуждалось в аналогичной теме про сдачу квартир в Анталии

квартиры обычно продвигает через букинг и через своих клиентов крупный арендодатель, с ним просто договариваются более мелкие. Весь этот бизнес по сдаче стрится на знании нужных людей. Обслуживающий человек тоже обычно намимается на группу. И очень важный вопрос, будут ли вам препятствовать жильцы дома, у них масса возможностей и очень часто им совершенно не нужны туристы, которые будут шуметь и разводить беспорядок в подъезде

[zerokol]

Весь этот бизнес по сдаче стрится на знании нужных людей. Обслуживающий человек тоже обычно намимается на группу.

ну так все эти люди то не будут работать за бесплатно

[Eine_Nixe]

разумеется, они берут часть прибыли, а если идти в агентсво, которое займется сдачей, то там придется отдать не прсто часть, а львиную часть

[Eine_Nixe]

потом автор забыл посчитать ежемесячные проценты бннку 400-500 долларов, налги на собственность, на прибыль и тд, коммуналка ...

[Мика.]

налги на собственность, на прибыль ...

Нет у нас таких налогов при сдачи жилой недвижимости в аренду. При покупке первой квартиры есть одноразовый налог, зависящий от стоимости квартиры:
до 1,517,210 ₪: 0%
1,517,210 ₪ – 1,799,605 ₪ – 3.5%
4,642,750 ₪ – 15,475,835 ₪ – 8%
свыше 15,475,835 ₪ – 10%

[Eine_Nixe]

то есть налога на прибыль у вас нету ( в размере 10% от дохода)? муниципального налога нету? налоги для резидентов и нерезиденов одинаковые?

[Мика.]

то есть налога на прибыль у вас нету ( в размере 10% от дохода)

Есть налог на прибыль - смотря от чего. На прибыль от сдачи частной квартиры, частным лицам - нет.

муниципального налога нету?

есть. это уже было озвучено для автора темы.

налоги для резидентов и нерезиденов одинаковые?

не знаю. я - гражданка страны.

[Eine_Nixe]

Сразу скажу, что к именно израильской недвижке я не имею никакого отношения, просто предположила иshодя из общего положения дел. Но быстрый гугл запрос показывает, что налог на доход при сдаче частным лицом в Израиле все же платится. А вы сдаете квартиру в Израиле?

[BigIron]

Налог платится после определенного предела. Практически, если семья сдает одну квартиру, то налог не платится. Если много, то это уже бизнес.
Можно не заявлять об этом, но когда власти узнают, то мало не покажется.

[Мика.]

Но быстрый гугл запрос показывает, что налог на доход при сдаче частным лицом в Израиле все же платится.

до 5080 шек. в месяц - не платят. По закону. На практике - 99% не платят и свыше этой суммы.

А вы сдаете квартиру в Израиле?

А оно вам надо?

[tokuchi63]

самая быстро окупаемая в Израиле квартира в БНЕЙ-БРАКЕ будет.район Пардес-Кац.там они дешевые и эритерейцы с удовольствием посуточно снимать будут.

[dfas1]

Планирую получить гражданство Израиля. На какие льготы по ипотечному жилью тогда есть шанс?

Сколько бы для нового репатрианта стоила самая дешёвая квартира, первый взнос и ежемесячный платёж?
(Не в Тель-Авиве, где меньше миллиона долларов жильё не стоит, но и не в самой дальней глуши, в идеале - Хайфа или любая приморская точка)?

Если буду сдавать купленную по льготе квартиру, не является ли это нарушением (нет ли такого правила, что льготное жильё сдавать нельзя)?