Как выгодно вложить и начать получать очень хорошую прибыль в США

[$$$$$]

Приветствую вас, друзья! Сейчас мы расширяем наш бизнес в Филадельфии (Пенсильвания) и ищем делового партнера для нашего нового проекта в сфере недвижимости. Хочу подчеркнуть, что речь идет не просто об инвесторе, а именно о деловом партнере, т.к. мы сами будем активно участвовать и вкладывать свои средства, необходимые для запуска проекта. Под этот проект вместе с бизнес-партнером будет регистрироваться новая совместная американская компания, а прибыльность проекта составит примерно 25-27% годовых. Если Вас это интересует, то оставляйте сообщения и я отвечу на все Ваши вопросы, а также пришлю Вам более детальную информацию о бизнесе и самом проекте.

PS Поскольку у меня немного свободного времени, то не удивляйтесь, если я буду отвечать Вам с опозданием. Но обещаю, что приложу все усилия, чтобы эти задержки были непродолжительными

[ПрофиТ]

Сейчас мы расширяем наш бизнес в Филадельфии (Пенсильвания)

А мы, это сколько вас, огласите весь список ?
Какой бизнес у вас уже есть и что он из себя представляет, желательно хоть какие то цифры ?

и вкладывать свои средства, необходимые для запуска проекта.

О каких суммах идёт речь, деньги нужны только для запуска, после сразу пойдёт прибыль в озвученных процентах ?

[$$$$$]

хорошие вопросы)))
- мы - это брат и я - в качестве владельцев бизнеса (у нас семейный бизнес), а остальные - это наемные рабочие и подрядчики
- мы уже несколько лет занимаемся жилой и офисной недвижимостью в Филадельфии, и на данный момент у нас там 9 объектов (по большей частью жилой)
- деньги понадобятся в 2 этапа: первый этап - при покупке объекта и земли, второй этап - при ремонте. Прибыль пойдет где-то через 3-4 месяца. Это время необходимо для завершения всех бумажных формальностей и завершения ремонта.
Что касается экономики и остальных деталей, то предлагаю прислать их вам каким-то личным сообщением или файлом, если устроит такой вариант

[Rezoner]

$$$$$, понимаете ли, здесь форум, а не доска объявлений. Если Вы хотите рассказать о своем проекте, это еще может быть предметом обсуждения. Только вот вызывают недоумение владельцы 9 объектов недвижимости, которые для покупки десятого вместо банка обращаются к незнакомым бизнес-партнерам, обещая им сказочные 25-27% годовых уже через 3-4 месяца... Либо у Вас нереально превосходный бизнес-план при полном отсутствии знакомых и плохой кредитной истории, либо вы чего-то не договариваете.

[Persian tramp]

прибыльность проекта составит примерно 25-27% годовых.

мы - это брат и я - в качестве владельцев бизнеса

Дальше можно не читать.

Вспоминается:
- Как заработать миллион?
- Выпустить книгу с аналогичным названием.

[Bearspaw]

Да обыкновенный house flipping. Ничего криминального но и ничего уникального.
Ну и нет никаких гарантий 25%, да что там 25% даже 5%.

[$$$$$]

Понимаю вашу заинтересованность. Объяснения очень простые. Мы покупаем объекты по низким ценам на аукционах в Филадельфии. А если вы хоть немного знакомы с тем, как работают такие аукционы, то вам должно быть известно, что там принимаются к оплате только собственные деньги, а кредиты взять в банке под это у вас ну никак не получится. Сейчас мы хотим купить более или менее крупный объект, а своих накопленных денег на это не хватит, к сожалению. Вот и подыскиваем партнера, чтобы как можно скорее запустить этот проект, пока еще цены не слишком сильно подскочили. Теперь что касается "фантастической" прибыли по вашим словам. Это отнюдь не фантастика. После ремонта объекта мы его не продаем, а сдаем в аренду. И среднее время окупаемости вложенного капитала за счет аренды получается около 4 лет. Вот вам и 25-27%. Все просто и никакой магии)))
Да, здесь уникальности действительно никакой нет. Просто опыт и трудолюбие

Да, и еще один момент по поводу отсутствия знакомых.. Как вы понимаете, бизнес делается в США, а это означает, что у партнера должна быть возможность вести бизнес на легальных основаниях в Америке, а также он должен завести свой капитал в США и тоже, не поверите, но по всем правилам. А это, к сожалению, не все могут сделать..

[nat_ru]

Да, и еще один момент по поводу отсутствия знакомых.. Как вы понимаете, бизнес делается в США, а это означает, что у партнера должна быть возможность вести бизнес на легальных основаниях в Америке, а также он должен завести свой капитал в США и тоже, не поверите, но по всем правилам. А это, к сожалению, не все могут сделать..

Вы ищете на российском туристическом форуме партеров, которые могут вести бизнес в США на законных основаниях? Те же трюфеля, только вид сбоку.
В Привете вас с братом забанили?

[Persian tramp]

Вот вам и 25-27%.

С какого потолка взяты эти цифры? Расчет в студию. Пока одни общие слова.

[$$$$$]

Честно говоря, я не знаю что такое "Привет". Но могу погуглить, если хотите

[$$$$$]

3-х этажное здание площадью около 4,000м² на участке земли площадью около 3,500м², в котором можно сделать до 25 апартаментов. Примерная стоимость покупки составит $700.000, а ремонта $250.000. Примерная арендная ставка одних апартаментов составит $1,100/мес. Итого, без учета роста рыночной стоимости самой недвижимости, годовая прибыль со сдачи в аренду 25 апартаментов составляет $330,000. Вот вам и получается около 25% прибыли при минусе налогов и текущих расходов.

[pinetrees]

Честно говоря, я не знаю что такое "Привет". Но могу погуглить, если хотите

"Привет" это клуб ностальгии по СССР

[$$$$$]

И еще небольшой комментарий. Я прекрасно понимаю, что у некоторых людей есть желание потролить ради развлечения или просто от того, что нечего делать. Но очень прошу сэкономить мое, да и ваше время тоже, и писать сообщения только при настоящей заинтересованности в данной теме. Спасибо и надеюсь на ваше понимание
Также хочу напомнить, что этот раздел форума называется "Бизнес за рубежом. Налоги, финансы, банки". Так что имейте это тоже, пожалуйста, в виду когда у кого-то может появится желание делать упреки типа тут туристический форум и причем тут вообще какой-то бизнес)))

[Rezoner]

упреки типа тут туристический форум и причем тут вообще какой-то бизнес)))

в этом разделе форума и правда неуместны. Но в вашем бизнес-плане я вижу несколько странностей:
- Отремонтировать и обставить апартаменты для сдачи в аренду - 250000 : 25 =10 000 за единицу - не маловато ли?
- расчет сделан для 100% заполняемости, сдаётся всё и круглогодично. Нереально.
- текущие расходы + налоги по-моему занижены (может знающие люди уточнят)

[$$$$$]

- $10000 на апартаменты - это средняя стоимость только ремонта. Он будет в основном только косметический, т.к. сам объект покупается в приличном состоянии. Обставляют квартиру и покупают мебель сами арендаторы.
- 100% заполняемось квартир вполне реальна. Средняя продолжительность поиска арендатора - 1 мес. Естественно поиск осуществляется параллельно всех квартир. Договор составляется как минимум на 1 год аренды и страховой депозит как минимум 1 мес. Так что здесь тоже никакой "магии"

[Persian tramp]

Соответственно, прибыль - совершенно другие цифры.

Да весь расчет от лукавого, лишь бы получить в оконцовке заветные 25 %. При желании игрой цифр можно и 50% "прибыли" насчитать. Дележка шкуры не убитого медведя.

[pinetrees]

В Филли на апартментах сейчас вроде 6% cap rate считается очень хорошим, а 8% вообще находка.

[$$$$$]

Да, вы правильно пользуетесь калькулятором. За 4 года выручка составит $1.320.000. Из них около $400.000 уйдет на налоги и текущие расходы. Вот у вас и получится прибыли около 25% в год

Вы по поводу "Лукавого" и живого медведя поосторожнее то. А то действительно на себя накликаете)) А если серьезно, то 4 года - это средний период окупаемости. Например, те объекты, которые мы 3 года назад на аукционах покупали, уже сейчас окупились. Но сейчас цены довольно быстро растут, т.к. экономика сильно растет, поэтому себестоимость растет немного большими темпами, чем арендные ставки. Поэтому сейчас окупаемость будет около 4 лет. А сами арендные ставки зависят от конкретного расположения дома. В нашем случае мы всегда выбираем средне-низкий сегмент, т.к. здесь меньше вложений и быстрее сроки окупаемости получаются

[tema1982]

Я прекрасно понимаю, что у некоторых людей есть желание потролить

Мне кажется вы сами даете этому повод. Чтобы выглядело серьезно нужно:

1. Выложить investor deck
2. Term sheet
3. Pro forma statements
4. Financials from existing objects
5. Краткую биографию менеджмента

Еще желательно предоставить контактную информацию вашего юриста, accountant or financial adviser, and tax adviser.

И еще я вам советую проконсультироваться с юристом о general solicitation and solicitation to unaccredited investors pursuant to Securities Act of 1933, as amended. То что вы делаете может оказаться противозаконным с точки зрения United States federal securities laws and/or securities laws of the State of Pennsylvania.

Извиняюсь что некоторые термины по-английски. Я просто не знаю как это правильно будет по-русски, и не хочу неправильным переводом ненамерено ввести кого-нибудь в заблуждение.

[$$$$$]

То что вы называете cap rate - это средняя температура по больнице (и я так подразумеваю, что вы говорите о Center City, где себестоимость сама по себе очень высокая), которая зависит от кучи факторов: начиная от расположения, способа покупки дома или вообще его строительства с нуля и т.д. и т.д. Я же говорю о нашем средне-низком сегменте и здесь совсем другие соотношения себестоимости к получаемой прибыли


)))) да, думаю что вы в чем-то правы. Не волнуйтесь, можно и по английски. И спасибо за совет по поводу юрконсультации. Но здесь ничего противозаконного нет, т.к. у нас абсолютно легальный, лицензированный и прозрачный бизнес, и мы также будем работать и по этому проекту с получением всех необходимых разрешений и лицензий. Совместные предприятия - это далеко не экзотика, а вполне распространенная форма ведения бизнеса здесь. Поэтому, если партнер в состоянии перевести свой капитал на легальных основаниях в США, то трудностей вообще никаких нет.

[$$$$$]

Если вы отнимите от $1.320.000 $400.000, то у вас получится $920.000. Это как раз возращение вложенных $950.000. Но недвижимость то остается в нашей собственности. Так что эти деньги - прибыль, т.к. недвижимость это наш актив, который всегда продать можно))
Если вы были внимательны, то всегда присутствует 1 мес. страховой депозит. Это как раз срок для поиска нового арендатора в каких-то непредвиденных обстоятельствах. А если старый арендатор не продлевает свой контракт, то он в любом случае за 1 мес об этом предупреждает. Так что заполняемость действительно будет стремиться к 100%, если работать, конечно, а не мух на потолке считать)))
Первые 3-4 месяца с момента покупки объекта - это срок оформления всех бумажных формальностей + проведения ремонта + подбор арендаторов. Поэтому в этот период прибыли не будет, как вы сами понимаете

[pinetrees]

То что вы называете cap rate - это средняя температура по больнице (и я так подразумеваю, что вы говорите о Center City, где себестоимость сама по себе очень высокая), которая зависит от кучи факторов: начиная от расположения, способа покупки дома или вообще его строительства с нуля и т.д. и т.д. Я же говорю о нашем средне-низком сегменте и здесь совсем другие соотношения себестоимости к получаемой прибыли

То есть это должна быть зона класс D/риск...т.к. в Филадельфии сейчас максимум 10% на C.

[$$$$$]

Это в районе Frankword Ave, если вы немного знакомы с географией
И вы меня, конечно, извините, но как вы можете говорить о максимуме в 10% в зоне С, когда на аукционе вы можете приобрести объект в 2-2.5 раза ниже его рыночной стоимости? Расчет cap rate основывается на рыночной стоимости объекта и получения прибыли с него. Поэтому совсем некорректно говорить о максимуме в таком контексте
Есть аналитические показатели - такие как cap rate (или средняя температура по больнице), а есть работающие бизнес-модели. А это как говорят в Одессе 2 БОЛЬШИЕ разницы)))

[pinetrees]

Это в районе Frankword Ave, если вы немного знакомы с географией
И вы меня, конечно, извините, но как вы можете говорить о максимуме в 10% в зоне С, когда на аукционе вы можете приобрести объект в 2-2.5 раза ниже его рыночной стоимости? Расчет cap rate основывается на рыночной стоимости объекта и получения прибыли с него. Поэтому совсем некорректно говорить о максимуме в таком контексте
Есть аналитические показатели - такие как cap rate (или средняя температура по больнице), а есть работающие бизнес-модели. А это как говорят в Одессе 2 БОЛЬШИЕ разницы)))

cap rate это средний, на все виды покупок, я так понимаю.
Да знаю о Фрэнкфорд. Надеюсь местные законы о выселении на стороне домовлацельцев...при 100% заселении будет скорее всего большой процент неуплат, выселений, и повреждения чего то (с тех жильцов ничего кроме депозита не взять).
Да, понимаю насчет покупки на аукционах, выгодно но часто это кот в мешке и бывает успеют испортить что могут еще после аукциона тек кто там живут. В тех краях у знакомых например очистили купленный дом от проводки и всего прочего пока он стоял пустым недолго. Не знаю можно ли делать инспекции дома на вашем конкретном аукционе и стирает ли он в том штате остальные задолженности на дом, хорошо если да.

[$$$$$]

Все что вы говорите случается, когда люди не понимают детали бизнеса. Если у людей есть голова на плечах, то они всегда страхуют свои объекты, грамотно ведут подбор арендатора и составляют договора. А то что вы говорите про кота в мешке - это тоже для новичков. Умные люди всегда готовятся к аукциону и проводят разведку перед тем, как покупать тот или иной объект на аукционе. А про порчу помещений - это тоже надо всегда своего юриста запрягать перед выселением и заселением. Люди там очень законопослушные, поэтому грамотная работа вашего юриста - это залог того, что у них не будет соблазна что-то неприятное сделать. Это очень хорошо, что вы знаете Франкфорд. Это означает, что вы также знаете, что понятие в районе Франкфорд - это тоже очень растяженное понятие и уровень каких-то эксцессов может отличаться в разы в зависимости от конкретного расположения. Поэтому, к сожалению, ваши сравнения и в этом случае тоже не совсем корректные. Просто нужно хорошо знать нюансы бизнеса и иметь голову на плечах

[pinetrees]

А во Фрэнкфорд разве проверяют кредитную историю у жильцов в апартментах? В такий районах скорее всего не найти тех которые могут что то показать. Криминальная история тоже наверно там у всех. Имею опыт с "классом Д", хоть и со стороны, все было ничего, пока один не решил пострелять.
(ни в коем случае ни хаю ваш проект, люди нередко собирают деньги на такой тип инвестиции)

[$$$$$]

Я могу говорить только за себя, но ни как не за других людей, и мы проверяем все. Большинство наших арендаторов приезжают из разных районов. Поэтому зря вы думаете, что туда люди только из округи заселяются. Это далеко не так. И у вас, честно говоря, совсем неправильное представление о Франкфорд. Это далеко не такой криминальный район, о котором вы пишите. Кроме того, мы также сотрудничаем с разными программами, такие как section 8, например, поэтому по определению там не может быть той ситуации, о которой вы говорите, т.к там вас просто не аккредитуют, если вы, ваша собственность и арендатор не соответствуете довольно строгим стандартам и требованиям. Поэтому и в этом случае ваши представления не соответствуют реальной картине. Тем не менее, я могу только посочувствовать вам и вашим знакомым, которые, по всей видимости как-то не совсем с правильной стороны подошли к ведению своего бизнеса, если имели подобные проблемы

[pinetrees]

Я не веду в этой области бизнес (риск великоват, но каждый определяет свой уровень риска): можете мне не сочувстовать. У знакомых моих много ренталс, и главное диверсифицированы, там и luxury, и пара отелей, и простые дома, и апартменты, и . дома, так что жалеть их нечего, потери невелики если попадается проблема. У них своя кэш, им ее не нужно собирать, и проблемный дом/жилец это укус комара.
Удачи вам с Фрэнкфордом, если район не так плох и вы умеете иметь дело с местными жильцами и понимаете как оперировать в таком районе.

[$$$$$]

Да, спасибо, и вам тоже удачи. Но честно говоря, здесь удачи то никакой особо и не требуется, т. к. ничего сложного и какой-то особой премудрости тут нет, а нужен просто опыт и руководство здравым смыслом

[pinetrees]

Ну на аукционе всегда нужно немного удачи, да и при любой покупке, это никогда не помешает.

[$$$$$]

ну а с этим я, пожалуй, соглашусь. Немного удачи действительно никогда не помешает)))

[vagabondit]

Если Вас это интересует, то оставляйте сообщения

Я как раз живу недалеко от Филы, есть опыт (не шибко положительный) владения арендным жильём, неяркий интерес к идее имеется - не то чтобы шибко хочется срочно разбогатеть, но почему бы не намазать ещё зачуток маслица на хлебушек, если всё так легко и просто. Хотя seems too good to be true.

Если вклад в размере $100-150-200K вас воодушевляет, то пишите в личку убедительное детальное предложение со ссылками на прошлые проекты, датами аукциона, онлайн или физически, деталями partnership и т.д. Если убедите, то перейдём к детальному обсуждению по сути напрямую.

в районе Frankword Ave

Frankford?

Да знаю о Фрэнкфорд.

Есть же люди с завидной безбрежной и бездоннной эрудицией Я вот был в Филе раз 101501, но знаю типа Franklin Ave и прочие Walnut Str, a про Frankford даже не подозревал.

У знакомых моих много ренталс, и главное диверсифицированы, там и luxury, и пара отелей, и простые дома, и апартменты

И что радует, что у всех тут каждый второй знакомый мультимиллионер или, на худой конец, простой миллионер.

[pinetrees]

Лучше иметь знакомых миллионеров чем много желчи и зависти. Ну не виноваты люди что они успешнее вас. Некоторым было достаточно вложить в Бэй Ареа в 90х, чтобы потом не корячится в Гарлемах например мои родственники так и сделали, не только знакомые. Филли Ваш шанс, другие поезда к миллионам уже для вас безвозвратно ушли.

1.21. Форум - это место общения и обмена информацией. И странно, если вы вместо информации будете указывать в своем сообщении ссылку на другой сайт. Если вам здесь интересно и комфортно - не допускайте ссылок на другие сайты.

[tema1982]

Но здесь ничего противозаконного нет, т.к. у нас абсолютно легальный, лицензированный и прозрачный бизнес

Я не прo ваш бизнес, а про то как вы ищите инвесторов на этом сайте. То что вы делаете может быть расценено как general solicitation of securities. Посмотрите ссылку ниже. Я знал одного британца который сделал нечто подобное вам и получил очень больно по рукам от SEC. Могут быть и другие юридические последствия. Думаю что толковый securities counsel сможет вам объяснить все тонкости.

http://www.wolverine-startuplaw.com/2016/04/18/pitching-investors-watch-for-general-solicitation-rule-under-the-securities-acts/

[$$$$$]

Если вклад в размере $100-150-200K вас воодушевляет, то пишите в личку убедительное детальное предложение со ссылками на прошлые проекты, датами аукциона, онлайн или физически, деталями partnership и т.д. Если убедите, то перейдём к детальному обсуждению по сути напрямую.

Сложно пока сказать хватит ли таких ваших вложений + наши инвестиции, чтобы мы смогли найти что-нибудь приличное для запуска. Нужно все тщательно продумать и посчитать, я думаю..

Ок, постараюсь скомпановать и отправить вам информацию, как только у меня появится больше свободного времени и как только я смогу разобраться как тут вообще правильно что-то писать в личку))))

[$$$$$]

Я не прo ваш бизнес, а про то как вы ищите инвесторов на этом сайте. То что вы делаете может быть расценено как general solicitation of securities. Посмотрите ссылку ниже. Я знал одного британца который сделал нечто подобное вам и получил очень больно по рукам от SEC. Могут быть и другие юридические последствия. Думаю что толковый securities counsel сможет вам объяснить все тонкости.

Спасибо за ссылочку.. Я пробежался по инфе, и хочу сказать, что впервые слышу о подобных претензиях SEC в нашей сфере бизнеса. Могу только догадываться куда же ваш знакомый британец должен был влезть то и быть настолько безбашенным, чтобы обратить на себя пристальное внимание со стороны SEC. Уверен, что нам это не грозит. Но вы правы, и всегда лучше перебдеть, чем не добдеть, поэтому я на всякий случай дерну нашего консультанта, чтобы он обратил на это свое внимание и при необходимости скорректировал наши действия для беспрепятственной реализации нашего нового совместного проекта

[vagabondit]

Сложно пока сказать хватит ли таких ваших вложений

То есть вы всерьёз и без улыбки полагаете, что в ответ на ваш призыв здесь на форуме образуется толпа жаждущих расстаться как минимум с третью миллиона зеленых, которые жгут им ляжки, валяясь неприкаянно по сусекам, в надежде обрести через океан 25% годовых на Bustleton Ave, и поэтому насчёт такой мелочёвки как $100К испытываете скепсис? Ну-ну...

[$$$$$]

Вы почему-то это восприняли как какое-то осуждение или упрек с моей стороны. А зря. Тут дело не в моих хотелках, а в реалиях рынка. Мы бы и сами с огромным удовольствием вложились как можно меньше, но против лома (т. е. рынка) — нет приема. Нам же с вами нужен максимально выгодный бизнес, правда? Поэтому я и ответил, что нужно все хорошо прикинуть и посчитать. В смысле, что за такие инвестиции мы с вами сможем запустить. Т.к. от цены зависит размер объекта, его расположение и т. д., сами понимаете

[vagabondit]

Вы почему-то это восприняли как какое-то осуждение или упрек с моей стороны. А зря. Тут дело не в моих хотелках, а в реалиях рынка. Мы бы и сами с огромным удовольствием вложились как можно меньше, но против лома (т. е. рынка) — нет приема. Нам же с вами нужен максимально выгодный бизнес, правда? Поэтому я и ответил, что нужно все хорошо прикинуть и посчитать. В смысле, что за такие инвестиции мы с вами сможем запустить. Т.к. от цены зависит размер объекта, его расположение и т. д., сами понимаете

Да нет, я скорее сильно удивился, т.к. ожидал, что прежде чем призывать народ расстаться с деньгами, вы уже всё хорошо прикинули и посчитали и скомпоновали заранее примерный портфель потенциальных проектов из foreclosures и прочего неликвида всех мастей и оттенков для инвесторов/партнеров разнообразного калибра и пошиба. И при этом у вас было понимание, что читать ваш призыв будет не Warren Buffett и не Евтушенков, а те у кого трубы сильно пониже и дымы гораздо пожиже, на порядков несколько.

Иначе зачем было бросать клич, если не знаешь, что делать с откликами?

А насчёт ломовой суровости рынка я в курсе.

[$$$$$]

Мы действительно все хорошо прикинули и рассчитали, но в пределах того бюджета, а котором я писал ранее. Теперь же придется все прикидывать и пересчитывать заново, т.к. бюджет изменяется и придется теперь отталкиваться от новых исходных. Это же не какая-то математическая формула из учебника: подставил новую циферку и получил нужный результат. Тут все основывается на реальных предложениях на рынке. И теперь необходимо заново перелапачивать весь рынок под другой исходный бюджет. А на это нужно время. Надеюсь, что вы меня понимаете

[Persian tramp]

и поэтому насчёт такой мелочёвки как $100К испытываете скепсис? Ну-ну...

Нет - нет. Вспомните классику:

"— Надо мыслить, — сурово сказал Остап. — Меня, например, кормят идеи. Я не протягиваю лапу за кислым исполкомовским рублем. Моя наметка пошире. Вы, я вижу, бескорыстно любите деньги. Скажите, какая сумма вам нравится?
— Пять тысяч, — быстро ответил Балаганов.
— В месяц?
— В год.
— Тогда мне с вами не по пути. Мне нужно пятьсот тысяч. И по возможности сразу, а не частями.
— Может, все-таки возьмете частями? — спросил мстительный Балаганов.
Остап внимательно посмотрел на собеседника и совершенно серьезно ответил:
— Я бы взял частями. Но мне нужно сразу." (с) "Золотой теленок"

[$$$$$]

Меня лично смущает вопрос вовлеченности инвестора в проект.

Могли бы уточнить, что конкретно вас смущает?

Ну и откуда гастеры, которые за 3 месяца отделают 4000 м2.

А здесь, честно говоря, не понимаю, почему возникает сомнения в завершении косметического ремонта за 3-4 мес? Одновременно работают несколько бригад и по мере завершения идет заселение.

[Persian tramp]

пока не увижу в ваших сообщениях чего-то по-настоящему заслужывающего внимания

Пытаюсь понять, чего вы добиваетесь? Будь вы реально серьёзный делец и инвестор, так не вторые сутки талдычили бы на туристическом портале про 25% прибыли, а строчили бы письма российским олигархам первой десятки "Форбс", излагая свои бизнес - идеи. Или вы среди богатеев уже прошлись бреденьком, да безрезультатно?

Если бы хотели по-легкому "поднять бабла", то не оперировали суммами в сотни тысяч долларов, а ограничились бы классическим: "Переведи 50 долларов на указанный счет и.....". Непонятно.

Отвечать не надо. Не утруждайте себя.

[Persian tramp]

3-4 месяца обычно у меня уходят на один апарт 100м2

Так ведь одна бригада выводит стены под "ноль", перекладывает проводку с алюминия на медь и делает стяжку "по уму". А другая шпателем поскребет, кистью помажет и удалится, поклеив обои вкривь и вкось.
Так что сроки - это как раз дело такое....

[Persian tramp]

Перепрофилироваться будет под 25 апартов.
то есть это как минимум возведение перегородок из гкл, создание 8 комплектов новых стояков, раскидывние проводки. И это не считая согласования такого рода изменений в службах технадзора.

Да. Вы правы. Как говорил А. Райкин: "Поднажмём - удвоим, поднатужимся - утроим", - в этом случае не пройдет.

[in transit]

175$ за м2 для приличного состояния; требующего только косметики.

А если на аукционе цена за такой лакомый кусок поднимется в 2-3 раза?

[$$$$$]

Мне интересно что делать инвестор должен в смысле как он участвует в процессе и может следить за промежуточными итогами.

Инвестор — это наш полноправный партнер, поэтому у него и соответствующие полномочия. Что касается юридического оформления, то под этот проект регистрируем совместную LLC с соответствующими долями. Что касается самого участия, то идеально было бы, если инвестор вместе с нами на равных был вовлечен во всех процессы (одна голова — хорошо, а две всегда лучше, как говорится). Если же у него нет такой возможности, то совместно с ним разработаем эффективную систему контроля и учета, которая будет приемлема и удобна для всех сторон. Все наши действия и транзакции, естественно будут всегда иметь подтверждение, т. к. наши расходы на бизнес идут на вычеты при уплате налогов.

3-4 месяца обычно у меня уходят на один апарт 100м2, а тут таких 25

Мне сложно комментировать систему организации конкретно вашего бизнеса и ответить почему у вас такие сроки ремонта. Каждый ведет свой бизнес своим способом, поэтому сроки у всех индивидуальны, т. к. зависят от многих вводных. Я же говорю исключительно про нас. И у нас среднее время выходит 3-4 мес. И как я уже отмечал ранее, одновременно работаю несколько бригад подрядчиков.

Ну, конечно, кто эти замечательные клиенты, у которых нет хорошо истории кредитной чтобы банк подписал их на mortgage, но будут прилежными плательщиками?

Вы вероятно не совсем знакомы с рынком недвижимости в США, поэтому думаете, что рынок аренды недвижимости здесь плохо развит. Огромное число добросовестных семей сначала снимает апартаменты или дома, т. к. в большинстве случаев проходит несколько лет до того момента как семья может себе позволить или решается на оформления mortgage. Кроме того, мы также участвуем в разных программах (таких как section 8, например), которые нам также поставляют арендаторов. Так что «прилежные» плательщики — это далеко не редкость.

В 400к расходов включены расходы на восстановительный ремонт после этих первоклассных квартиросъемщиков.

Нет, расходы на восстановительный ремонт не включены. По нашему опыту для подготовки к новым жильцам в большинстве случаев нужно только частично освежить стены, иногда локально подлатать полы, заменить некоторую мелочевку (типа ламп, ручек, дверок на кухонных шкафах), кое-где что-то подкрутить или подмазать. Это все стоит недорого и занимает минимум времени. Дополнительные крупные траты на ремонтные работы у нас не случались, т. к. все основное у нас на расширенной гарантии (стиральные машины, сушилки и т. п.) или застраховано (на случаи потопов, пожаров, краж и т. д.). Кроме того, во время проживания жильцы всегда с нами остаются на связи, и если что-то случается (типа протечек и т.п.), то мы моментально это устраняем. Также мы проводим регулярные проверки состояния наших объектов. Поэтому, собственно, наши объекты поддерживаются в приличной кондиции во время проживания предыдущих жильцов и не требуют больших затрат для подготовки к заселению новых.

Какие средние сроки одной аренды?

Дайте подумать.. Мы всегда очень тщательно подбираем наших арендаторов и заключаем договора обычно сроком на 1 или 2 года. У нас люди живут сроком от 9 мес. до 2 лет. Меньше года у нас прожили всего несколько семей, т. к. мы не завышаем арендные ставки и оперативно решаем текущие вопросы. Так что если прикинуть средние сроки, та это наверное будет около 1,5 лет, я думаю.

Какой процент заполненности Ваших уже имеющихся обьектов?

На данный момент у нас не пустует ни один из объектов. Вообще, максимальный срок простоя составляет 2 мес. И то это только в случае совсем нового объекта и когда мы его готовим под программы. В этом случае примерно 1 мес. уходит на проведение всех их инспекций и исправления тех недочетов, которые они накопали. А сам подбор нового арендатора занимает максимум 1 мес.

Какой оператор будет заниматься вопросами работы с арендаторами?

В качестве оператора всегда выступаем мы. У нас есть работник, который 24\7 остается на связи с арендаторами, и в свою очередь потом запрягает соответствующего подрядчика для решения той или иной проблемы (потеря ключа, засор трубы и т. п.), или связывается непосредственно с нами для решения каких-то нестандартных ситуаций.

[$$$$$]

Если я правильно понял помещение Перепрофилироваться будет под 25 апартов.
то есть это как минимум возведение перегородок из гкл, создание 8 комплектов новых стояков, раскидывние проводки. И это не считая согласования такого рода изменений в службах технадзора.

Справедливое уточнение. Если речь идет о перепрофилировании, то сроки конечно же будет больше. В нашем же случае речь идет именно об отсутствии капитального ремонта или больших перепланировок. Поэтому нет необходимости менять статус объекта или получать кучу дополнительных согласований. Именно поэтому раньше я говорил, что если меняется бюджет проекта, то необходимо время, чтобы перелопатить заново весь рынок и наметить варианты, вписывающиеся в новый бюджет и наши требования, которым не нужен капитальный ремонт с перепланировкой и которые можно быстро запустить с получением максимальной прибыли.

[$$$$$]

А если на аукционе цена за такой лакомый кусок поднимется в 2-3 раза?

Очень хороший и правильный вопрос. На аукционах за объекты нужного нам типа стартовая цена начинается где-то в районе 5-15% от их рыночной стоимости. В ходе торгов их конечная цена в большинстве случаев доходит до 40-50% от рынка. Как я раньше говорил, на аукционах принимается оплата только «живыми» подтвержденными деньгами (кредиты под это взять нельзя), поэтому людей, кто может себе позволить оплатить полную сумму своими собственными деньгами, как вы понимаете не толпа. Иногда бывают случаи, когда торги по интересующему нас лоту продолжаются дальше и конечная цена выходит за пределы нашего таргета. Наша позиция такова, что в таком случае не имеет смысл дальше торговаться, и мы переключаемся на запасные равнозначные лоты, которые мы заранее наметили на том же самом или следующем аукционе. Аукционы проходят с частотой раз в 1-2 мес.

[DragAndDrop]

Было прикольно почитать )))
Дата аукциона, где будет продаваться дом за кеш, должна быть известна и до нее месяц-другой. Найти со-инвестора за такое время сложновато. Так что искали бы просто со-инвестора на следующую сделку.
По поводу 25% доходности все-таки позвольте не поверить, как человеку получившему эти 25%, но только в первый год владения дуплексом! Поясню - доход считался только на 20% вложенных при покупке денег. Понятно, что все списывания и прочее учтены. В следующем году вложенного стало уже не 20%, а больше и доходность уменьшилась. В вашем случае стоимость дома будет около около 50% + ремонт. Доходность многоквартирных домов, до наема кого-нибудь, чтобы смотреть за домом, выше, но опять-таки у меня был дуплекс, а при триплексе и дальше этот фактор работает хуже и хуже.
Раз у вас 7 ВЫКУПЛЕННЫХ домов, то почему бы вам не взять HEL/HELOC под них? Попробуйте местные кредит юнионы - может сможете найти с бесплатным оформлением.
Удачи!