Сдача недвижимости в Таиланде как источник дохода

[KonstantinCF]

Добрый день уважаемые форумчане. Давненько я не сидел на форумах... как-то это несовременно что-ли.
Но не суть. Прочел ветку и есть вопрос. Правильно ли я понял, что если есть желание пожить в Паттайе лет 5-7, в наличии есть 10 примерно млн. рублей, то купить на эти деньги там же в Паттайе апартментсов и жить за счет их сдачи в аренду, а если надоест распродать всё и свалить хрен получится?

[Александр22]

хрен получится

[Лилит]

Добрый день уважаемые форумчане. Давненько я не сидел на форумах... как-то это несовременно что-ли.
Но не суть. Прочел ветку и есть вопрос. Правильно ли я понял, что если есть желание пожить в Паттайе лет 5-7, в наличии есть 10 примерно млн. рублей, то купить на эти деньги там же в Паттайе апартментсов и жить за счет их сдачи в аренду, а если надоест распродать всё и свалить хрен получится?

Купить и пожить за счет сдачи получится. Продать быстро можно только скинув в цене. Хотя лет через 5-7 хз какая цена будет- может возрастет и вернете вложенное с лихвой, а можнт нет. Строительство сейчас идет бешенное. Купите примерно 4-5 студий. В доверительном управлении будете получать 5-6 тыс. бат за штуку. месяцев 6 в году в среднем.

[KonstantinCF]

Просто почитал я тут ветку, полазил в гугле, полазил на сайте тай-проперти. Объявлений о продаже недвижимости вагон. Судя по фоткам очень даже приятные студии или однобедрумные апарты от 1,5 млн бат. Если это соответствует действительности, то наверное можно купить 4-5 таких апартаментов. Следить, сдавать самому, всё-таки в том же месте живём. На выходе через 5 лет с учётом инфляции и допустим сбросу некоторой части цены, наверное эти деньги удастся вернуть в пересчете на баты. Какой уж там будет курс рубля даже гадать не хочу. Пока мне кажется, что я более менее логично рассуждаю, но поправьте если не прав.
А теперь внимание вопрос, на какую сумму можно реально рассчитывать от такого вида деятельности? Ну хотя бы приблизительно есть статистика по занятости, цене, сопутствующих расходах? Не в доверительном управлении, а самостоятельно. Или в этом нет смысла?
Потому что если делать расчет из ответа Лилит о 6 тыс. 6 месяцев в год это выходит 36 тыс. 70к рублей. Квартира аналогичной стоимости в РФ будет сдана 11 месяцев за 15-20к и это выйдет 150к рублей если отнять коммуналку. 70к бат. В два раза больше. Так и есть?

[Александр22]

Это еще не все. Чтобы получить деньги от сдачи шести квартир вы не отдыхать будете, а бесплатно работать. То есть за ваши 10 млн бат вы покупаете себе рабочее место. Продать за те же деньги не получится по той причине, что тайское жилье для фарангов ветшает стремительно и требует постоянных расходов на поддержание в пригодном состоянии, а цена со временем практически не растет, кому нужен хлам, когда за те же деньги продают новое и в рассрочку.

[Лилит]

Просто почитал я тут ветку, полазил в гугле, полазил на сайте тай-проперти. Объявлений о продаже недвижимости вагон. Судя по фоткам очень даже приятные студии или однобедрумные апарты от 1,5 млн бат. Если это соответствует действительности, то наверное можно купить 4-5 таких апартаментов. Следить, сдавать самому, всё-таки в том же месте живём. На выходе через 5 лет с учётом инфляции и допустим сбросу некоторой части цены, наверное эти деньги удастся вернуть в пересчете на баты. Какой уж там будет курс рубля даже гадать не хочу. Пока мне кажется, что я более менее логично рассуждаю, но поправьте если не прав.
А теперь внимание вопрос, на какую сумму можно реально рассчитывать от такого вида деятельности? Ну хотя бы приблизительно есть статистика по занятости, цене, сопутствующих расходах? Не в доверительном управлении, а самостоятельно. Или в этом нет смысла?
Потому что если делать расчет из ответа Лилит о 6 тыс. 6 месяцев в год это выходит 36 тыс. 70к рублей. Квартира аналогичной стоимости в РФ будет сдана 11 месяцев за 15-20к и это выйдет 150к рублей если отнять коммуналку. 70к бат. В два раза больше. Так и есть?

Да так и есть- это мой личный опыт. Сдавать самостоятельно вы не сможете( при желании сможете- откроете фирму и т.д., но это доп.затраты, регистрация постояльцев, уборка). За 5 млн.Бат я бы рассмотрела небольшой гестхаус на островах- там это все легче протекает( как у бабушки в деревне) и сами живете и сдаете. 5-10 лет пользуетесь и передаете эту корову следующему "отпускнику", причем даже европейцу- их очень много по островам держат гесты. Минус сдачи в России- курс доллара. Вот мой опыт. В 2014 году курс был = 1 Бат=1Руб. Соответственно среагировав тогда я бы купила 2 студии, в 2018 на эту же сумму купила одну вот и весь расклад. Подождете еще 2 года - купите 0.5 студии. Ветшает или нет тут примеров разных много, например цена на Джомтьен Бич Кондо- ему все 25 лет и потолки как в офисе армстронг- цена на сдачу и продажу такая же как и в более новых кондо. Да и в принципе если и потеряете часть денег на перепродаже- в России тоже инфляция и бешенная стройка- это будет ваша плата за жизнь в красивом месте( таких комплексов в России в принципе нет в силу климата и остальных причин). Я думаю ниже млн. цены не опустятся - гляньте Дж.БичКондо. Хочется- делайте! Есть еще вопросы- задавайте. PS доверительное управление дает свободу- голова не болит ни о чем, но это стоит определенных денег

[KonstantinCF]

Вопрос. А почему никто не говорит о сдаче посуточно? Букинг и . выдают кучу вариантов. Цены в августе в не сезон от тысячи бат. Если сдать квартиру хотя бы 2 месяца из 12 это уже в два раза больше чем тут напророчили от сдачи по месяцам.
Что я упускаю?

[Александр22]

Сдача владельцем недвижимости на срок менее 30 дней запрещена законом.
Нужно регистрировать компанию, получать лицензию, нанимать персонал и платить налоги.

[trora]

Сдача владельцем недвижимости на срок менее 30 дней запрещена законом.

Касается владельцев кондо.
Не касается владельцев домов, таунхаусов и прочей недвиги

Нужно регистрировать компанию,

Не кондо- все равно на компанию оформляется

получать лицензию,

Свыше 4 юнитов если сдается

нанимать персонал

Если воркпермит нужен, можно через аирбнб сдавать или букинг- там деньги за пределами страны платятся, значит нет работы

платить налоги.

Это обязательно. Но есть налоговые вычеты..., вполне приличные

[Лилит]

Вопрос. А почему никто не говорит о сдаче посуточно? Букинг и . выдают кучу вариантов. Цены в августе в не сезон от тысячи бат. Если сдать квартиру хотя бы 2 месяца из 12 это уже в два раза больше чем тут напророчили от сдачи по месяцам.
Что я упускаю?

Посуточно запрещено

[pups]

Что я упускаю?

Еще упускаете стоимость уборки через день-два, упускаете то, что при кратковременной аренде стоимость воды и электричества включена в цену, а постояльцы экономить точно не будут, упускаете еще ускоренную амортизацию имущества и ремонта, увеличенное число поломок.
Ну, и выше уже написали, что посуточная аренда кондо запрещена, и, хотя "строгость тайских законов компенсируется необязательностью их исполнения"(с), соседи и\или домовый комитет могут возбухнуть - в некоторых кондо этот момент строго отслеживается, стукнут в полицию.
Ну, и, главное, посуточная аренда - это бизнес, ежедневная работа, в отличие от долгосрочной аренды, где всей работы - раз в месяц за деньгами зайти.

[Лилит]

Ну и не забывайте про премии в полиции. Сдал нелегала- получил деньги. Единственный нормальный вариант- доверительное управление. Проигрываешь в деньгах, но зато никакой суеты. Тем более вам- 4-5 студий.если купить. Про нелегальную работу забудьте сразу- либо свои сдадут либо местные. Свои скорее. Далее депортация в лучшем случае с запретом въезда, ну и соответственно лишитесь квартир. Вам же как собственнику въезд запрещен))

[jahrider]

На Пхукете есть кондоминиумы с отельной лицензией. Их можно сдавать посуточно?

[Лилит]

Может быть узнать в администрации этих Кондо. Где нельзя сдавать там сразу об этом написано.

[Александр22]

У кондоминиума не может быть отельной лицензии.
Она может быть у управляющей компании, но это собственников не касается.
Управляющая компания может сдавать вашу долю в общей собственности посуточно по вашему поручению, вы не можете.
То есть опять посредник со всеми вытекающими.

[KonstantinCF]

Сижу думаю над выводами. Самому сдавать посуточно смысла нет - много возни и проблемы с законом. Самому сдавать долгосрочно, мало денег, соответственно тоже смысла нет.
Нашел в гугле несколько сайтов с посредниками, которые за энный процент обещают сдавать, следить, убирать, платить, с гибкими условиями, с отслеживанием графика занятости квартиры в режиме онлайн.
Что не так с подобными ребятами? Почему им нельзя доверять? Или можно? Ну не может быть же, что бы все работали только за счет обмана арендодателя?
И кстати, если рассмотреть не Паттайю, а Пхукет?

[Александр22]

Ну не может быть же, что бы все работали только за счет обмана арендодателя?

Не только арендодателя, арендаторов тоже обманывают.
Вот например История про то, как потратить отпуск на разбирательства с SamuiDays (объединенная тема)

[Лилит]

Сижу думаю над выводами. Самому сдавать посуточно смысла нет - много возни и проблемы с законом. Самому сдавать долгосрочно, мало денег, соответственно тоже смысла нет.
Нашел в гугле несколько сайтов с посредниками, которые за энный процент обещают сдавать, следить, убирать, платить, с гибкими условиями, с отслеживанием графика занятости квартиры в режиме онлайн.
Что не так с подобными ребятами? Почему им нельзя доверять? Или можно? Ну не может быть же, что бы все работали только за счет обмана арендодателя?
И кстати, если рассмотреть не Паттайю, а Пхукет?

Ну я сдаю в паттайе. Пока все ок. Официальное агентство - договор материальной ответственности и т.д. Судя по всему они сами отметают сомнительных клиентов. Опять же вы купите 4-5 студий на свои деньги- на простую жизнь вполне хватит ( особенно на островах) Чанг например дом на лонг в районе 12000 Бат в месяц. разделите яйца: 2 квартиры в Турции, 3 в Тае. В Турции сейчас дешевле стоимость

[KonstantinCF]

Ладно, видится мне это таким образом, что пока сам не попробуешь - не поймёшь.
Надо наверное начать с одних апартаментов. Купить. Сдать. Посмотреть на итог в динамике. А там уже думать над дальнейшими действиями.

[Лилит]

какие еще варианты вы рассматриваете? Мы вот тоже решили попробовать с одной квартирой пока, еще в сторону Турции посматриваю. В Турции проще- ВНЖ легко можно получить- это плюс