Продажа квартиры по доверенности без приезда в Россию, оформление доверенности и апостиля, регистрация сделки, расчёты с покупателем, налоги, снятие с регистрации и перевод денег за границу
Продать квартиру в России, находясь за границей, можно без личного приезда. Обычно собственник оформляет доверенность на представителя в РФ, после чего тот занимается подготовкой документов, показами квартиры, подписанием договора и регистрацией перехода права собственности.
Главные вопросы — правильно оформить доверенность, определить полномочия представителя, безопасно организовать расчёты и заранее разобраться с налогом после продажи.
Коротко о главном:
- продать квартиру без приезда в РФ можно по нотариальной доверенности;
- доверенность иностранного нотариуса может потребовать апостиля или легализации и перевода на русский язык;
- полномочия на подписание договора, регистрацию сделки и получение денег прописывайте отдельно;
- деньги лучше получать напрямую на счёт собственника, а не через представителя;
- до сделки проверьте налог с продажи и возможность последующего перевода денег за границу.
Как продать квартиру без приезда в Россию
Обычная схема выглядит так:
- Проверить сведения о квартире в ЕГРН.
- Получить свежую выписку ЕГРН.
- Подготовить документы на квартиру.
- Выбрать представителя в России.
- Оформить доверенность у себя за границей на русском, заверив подпись у нотариуса.
- Поставить апостиль за границей, сделать перевод и заверить у российского натариуса.
- Найти покупателя.
- Согласовать договор купли-продажи и способ расчётов.
- Представитель подписывает документы.
- Документы подаются на регистрацию перехода права собственности.
- После регистрации продавец получает деньги предусмотренным договором способом.
Кому выдать доверенность
Представителем может быть:
- супруг или супруга;
- родственник;
- другой доверенный человек;
- юрист;
- риелтор или другой представитель.
Практически безопаснее разделить полномочия.
Представитель может иметь право подписывать документы и подавать их в Росреестр, но деньги от продажи можно направить непосредственно на банковский счёт собственника.
Как оформить доверенность за границей
Есть два основных варианта.
1. Российское консульство
Консульская доверенность оформляется на русском языке и используется в России как российский нотариальный документ.
Преимущество — обычно не требуется:
- апостиль;
- последующий перевод;
- дополнительное удостоверение иностранного нотариуса.
2. Иностранный нотариус
Если доверенность оформлена у местного нотариуса, порядок её использования в России зависит от страны оформления и международных соглашений.
Может потребоваться:
- нотариальное удостоверение;
- апостиль;
- либо консульская легализация;
- перевод на русский язык;
- нотариальное удостоверение перевода в России.
Важно:
Не отправляйте доверенность в Россию, пока российский нотариус или юрист, сопровождающий сделку, не проверит её текст.
Ошибка в одном полномочии может обнаружиться уже при регистрации сделки.
Что указать в доверенности
Для продажи квартиры представителю могут понадобиться полномочия:
- представлять собственника в Росреестре и МФЦ;
- получать выписки и документы;
- подавать и подписывать заявления;
- заключать договор купли-продажи;
- подписывать передаточный акт;
- подавать документы на государственную регистрацию;
- получать зарегистрированные документы;
- представлять интересы в управляющей компании;
- получать необходимые справки;
- решать вопросы коммунальных платежей.
Отдельно решите, давать ли представителю право:
- определять цену квартиры;
- получать деньги;
- распоряжаться полученными средствами;
- передоверять полномочия другим лицам.
Право продажи и право получения денег — разные полномочия.
Если представитель должен только провести сделку, получение денег можно оставить непосредственно собственнику.
Документы на квартиру
Обычно понадобятся:
- выписка ЕГРН;
- документ, на основании которого возникло право собственности;
- паспортные данные собственника;
- доверенность представителя;
- документы о семейном положении, если они имеют значение для сделки;
- согласие супруга, если оно требуется;
- другие документы в зависимости от истории квартиры.
Если право собственности возникло давно и в ЕГРН отсутствуют необходимые сведения, этот вопрос лучше решить до поиска покупателя.
Нужно ли нотариальное согласие супруга
Это зависит от того:
- когда приобретена квартира;
- состоял ли собственник тогда в браке;
- на каком основании квартира получена;
- является ли она совместно нажитым имуществом;
- есть ли брачный договор.
Если квартира приобретена в браке за общие средства, согласие супруга может потребоваться даже тогда, когда в ЕГРН собственником указан только один человек.
Продажа квартиры по доверенности
Сам факт продажи по доверенности законен.
Однако покупатель и его банк могут внимательнее проверять такую сделку.
Поэтому желательно заранее предоставить:
- оригинал доверенности;
- контакт собственника;
- возможность подтвердить волю собственника на продажу;
- документы о происхождении права собственности;
- актуальную выписку ЕГРН.
Практический совет:
Если собственник находится за границей, полезно быть доступным по телефону или видеосвязи в день сделки. Это уменьшает опасения покупателя и банка при проверке доверенности.
Как получить деньги за квартиру
Основные варианты расчётов:
- аккредитив;
- безопасные расчёты через банк;
- перевод на счёт продавца;
- эскроу или другой предусмотренный сделкой банковский механизм;
- другой согласованный сторонами законный способ.
Для дистанционной продажи лучше избегать передачи всей суммы наличными представителю.
Оптимальная схема — регистрацией занимается представитель, а деньги после выполнения условий сделки поступают непосредственно на счёт собственника либо на заранее согласованный счёт.
Можно ли перечислить деньги супругу или другому человеку
Технически расчёты могут быть организованы различными способами, но получателя денег необходимо согласовать:
- с покупателем;
- с банком, проводящим расчёты;
- с юристом или нотариусом;
- с учётом налоговых последствий.
Если собственник квартиры и получатель денег — разные лица, банк может запросить объяснение основания такого платежа.
Снятие с регистрации по месту жительства
Если собственник или члены семьи зарегистрированы в продаваемой квартире, вопрос лучше решить до передачи квартиры покупателю либо чётко прописать срок снятия с регистрации в договоре.
В доверенности при необходимости можно отдельно предусмотреть полномочия представителя по соответствующим регистрационным действиям, если законодательство допускает их совершение представителем.
Налог при продаже квартиры
Наличие или отсутствие НДФЛ зависит не только от того, является продавец налоговым резидентом РФ.
В первую очередь нужно проверить:
- дату приобретения квартиры;
- основание приобретения;
- минимальный срок владения;
- дату продажи;
- налоговый статус продавца;
- возможность применения предусмотренных НК РФ правил и льгот.
Главное изменение последних лет:
Не используйте старое правило «налоговый нерезидент всегда платит 30% со всей стоимости квартиры».
Правила налогообложения доходов от продажи российского имущества нерезидентами были изменены. Сначала необходимо проверить минимальный срок владения и действующую редакцию НК РФ на дату сделки.
Минимальный срок владения
В зависимости от обстоятельств минимальный срок может составлять:
- 3 года;
- 5 лет.
Трёхлетний срок применяется в предусмотренных НК РФ случаях, например при получении недвижимости:
- в наследство;
- в подарок от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- а также в некоторых случаях для единственного жилья.
Если минимальный срок владения истёк, доход от продажи может освобождаться от НДФЛ.
Если налог платить нужно
До подписания договора желательно отдельно рассчитать:
- налоговую базу;
- применимую ставку;
- кадастровую стоимость;
- документально подтверждённые расходы на приобретение;
- возможность имущественного вычета;
- необходимость подачи декларации 3-НДФЛ.
Не занижайте цену в договоре ради уменьшения налога.
Помимо налоговых рисков это уменьшает юридически подтверждённую сумму обязательств покупателя перед продавцом.
Как перевести деньги за границу
Продажа квартиры и вывод полученных денег из России — две отдельные операции.
Перед сделкой нужно проверить:
- в каком российском банке будет открыт счёт;
- принимает ли зарубежный банк переводы из России;
- работает ли между банками SWIFT или другой канал;
- действуют ли ограничения Банка России;
- нет ли санкционных ограничений у банка;
- какие документы запросит российский банк;
- какие документы запросит зарубежный банк.
Для крупного перевода могут понадобиться:
- договор купли-продажи;
- выписка ЕГРН о переходе права;
- банковская выписка о получении денег;
- документы о первоначальном приобретении квартиры;
- налоговые документы;
- подтверждение происхождения средств.
Практический совет:
Согласуйте приём денег с зарубежным банком до продажи квартиры. Для крупной суммы лучше заранее отправить банку договор приобретения недвижимости, предполагаемую сумму продажи и объяснение Source of Funds.
Если деньги получает супруг или представитель
Это может усложнить последующий перевод за границу.
Банк будет видеть:
- собственником квартиры было одно лицо;
- покупатель перечислил деньги другому лицу;
- за границу деньги переводит ещё один участник.
Чем длиннее цепочка, тем больше вопросов AML и Source of Funds.
Если технически возможно, наиболее прозрачная схема — покупатель → банковский механизм расчётов → счёт собственника → зарубежный счёт собственника.
Можно ли всё поручить агентству
Да. Агентство или риелтор может заниматься:
- оценкой квартиры;
- фотографиями;
- размещением объявления;
- показами;
- переговорами;
- подготовкой сделки;
- организацией расчётов.
Но юридические полномочия агента определяются доверенностью.
Не выдавайте без необходимости неограниченное право:
- получать деньги;
- самостоятельно устанавливать любую цену;
- передоверять полномочия;
- распоряжаться другим имуществом.
Что сделать до выставления квартиры на продажу
- Получить свежую выписку ЕГРН.
- Проверить собственника и отсутствие обременений.
- Найти документ-основание приобретения.
- Проверить зарегистрированных жильцов.
- Определить необходимость согласия супруга.
- Рассчитать налоговые последствия.
- Выбрать представителя.
- Согласовать текст доверенности с российским специалистом.
- Определить банковскую схему расчётов.
- Проверить возможность последующего перевода денег за границу.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру в России вообще не приезжая?
Да. Сделку может провести представитель по надлежащим образом оформленной доверенности.
Можно ли оформить доверенность у иностранного нотариуса?
Да. В зависимости от страны может потребоваться апостиль или консульская легализация и перевод на русский язык.
Нужно ли давать представителю право получать деньги?
Нет. Можно предоставить право подписывать и регистрировать сделку, а расчёты направить непосредственно собственнику.
Можно ли продать квартиру по старому свидетельству о собственности?
Необходимо проверить наличие актуальной записи о праве в ЕГРН. Старый бумажный документ сам по себе не заменяет проверку сведений реестра перед сделкой.
Можно ли получить деньги на счёт супруги?
Возможность есть, но такую схему необходимо заранее согласовать с банком и правильно оформить в договоре.
Нужно ли приезжать для регистрации сделки в Росреестре?
Нет, если представитель имеет необходимые полномочия и выбранный способ подачи документов допускает представительство.
Можно ли сразу перевести деньги за квартиру за границу?
Зависит от банков, страны назначения и действующих валютных и санкционных ограничений. Возможность перевода нужно проверять до сделки.
Что обсуждается в теме
- продажа квартиры из-за границы;
- продажа недвижимости без приезда в Россию;
- доверенность на продажу квартиры;
- иностранный нотариус;
- апостиль;
- перевод доверенности;
- Росреестр и МФЦ;
- расчёты с покупателем;
- аккредитив;
- получение денег представителем;
- снятие с регистрации;
- налог при продаже квартиры;
- продажа квартиры налоговым нерезидентом;
- перевод денег за границу;
- Source of Funds;
- практический опыт дистанционной продажи.
Отдельно рассматривается: Как вывести деньги из России за границу после продажи недвижимости
Главный вывод:
Продать квартиру в России без приезда можно через представителя по доверенности. Самые важные вопросы лучше решить ещё до поиска покупателя: проверить ЕГРН, согласовать текст доверенности, определить безопасную схему расчётов, рассчитать возможный налог и убедиться, что зарубежный банк сможет принять деньги от продажи недвижимости.
