Золотая виза в Грецию: ВНЖ за инвестиции в недвижимость, суммы, налоги и риски (2026)

[Форум Винского]

Как получить ВНЖ в Греции за инвестиции: сколько нужно вложить, какие расходы и чем отличается от ВНЖ для финансово независимых?

Актуальность: проверено на 2026 год

Коротко о главном
— Золотая виза: инвестиции в недвижимость от 250 000€.
— ВНЖ ФНЛ: от 24 000€ на счёте + доход 2000€/мес.
— Срок: ВНЖ на 2 года с продлением.
— Главный риск: путаница между программами и недооценка расходов.
— Итог: работает, но требует реальных вложений и грамотной схемы.

Суть и факты

• Golden Visa — через покупку недвижимости от 250 000€
• Можно купить один или несколько объектов
• Налог при покупке — около 3,09%
• Дополнительно: нотариус, реестр, риэлтор
• ВНЖ выдается на 2 года с продлением
• Не требует проживания в стране
• ВНЖ ФНЛ — отдельная программа (без инвестиций)
• ФНЛ: доход 2000€/мес + 20% на супругу + 15% на ребёнка
• Деньги на счете: от 24 000€ (часто считают 48 000€ на 2 года)
• Нужно жилье (аренда или собственность), страховка и медсправка

Нюансы и подводные камни

• Golden Visa ≠ право работать в Греции
• ФНЛ требует подтверждения стабильного дохода
• Рост цен на недвижимость снижает выбор объектов
• Дешевые квартиры могут быть неликвидны
• Налоговая нагрузка есть даже для нерезидентов
• Банки и счета — через адвокатов проще
• Консульство может жестко проверять доходы для визы D

Практика / Цена / Реализация

• Golden Visa: выбрать объект → купить → подать на ВНЖ
• ФНЛ: подтвердить доход → получить визу D → подать на ВНЖ
• Жилье: аренда от 500€/мес (Афины)
• Цены: 2000–3000€/м² в Афинах
• Юрист: почти обязателен для сделки и подачи
• Стратегия: сначала аренда 6–12 мес, потом покупка

• Лайфхак: не покупайте самый дешевый объект «под визу» — ликвидность важнее, чем минимальный порог

Главное: золотая виза — это инвестиционный ВНЖ, а не способ дешево «закрепиться» в ЕС

Резюме

• Выбрать: инвестиции (250k€) или ФНЛ (доход)
• Подготовить деньги, жильё и подать на ВНЖ через юриста

[z555]

Желающие есть, Вы о 250 тыс евро в недвижимость? С Удовольствием послушаем!

[Funt26]

Я хочу купить. Вернее я ухе ехал смотреть понравившиеся дом, но случился карантин. Взял на 30 сентября билеты. Попробуем ещё раз вылететь посмотреть.

[Ztuztu]

Много пишут про золотую визу в Греции (внж) без покупки недвижимости, для финансово независимых граждан. Там нужно положить к ним банк 24к евро и иметь подтвержденный заработок 2к евро на взрослого человека (плюс 20% на жену и 15 на каждого ребенка) Может кто сталкивался с этой программой?

[Винский]

Там нужно положить к ним банк 24к евро и иметь подтвержденный заработок 2к евро на взрослого человека

Читайте презентацию программы Золотых виз Греции на правительственном сайте и ищите там что-то за 24т. Я такого не видел
https://www.enterprisegreece.gov.gr/ima ... ISA_RU.PDF

[Илья-]

Много пишут про золотую визу в Греции (внж) без покупки недвижимости, для финансово независимых граждан. Там нужно положить к ним банк 24к евро и иметь подтвержденный заработок 2к евро на взрослого человека (плюс 20% на жену и 15 на каждого ребенка)

Это не золотая виза, а ВНЖ для финансово независимых лиц. Программа давно существует, но правила постоянно меняются. Актуальные можно уточнить в консульстве Греции https://www.mfa.gr/russia/ru/services/visas/

Если коротко:

1. На собеседовании в консульстве подтверждаете платежеспособность и получаете визу D
2. Въезжаете в Грецию и подаете заявление на ВНЖ по месту жительства. Нужны деньги на счету в греческом банке, жилье (свое или арендованное), страховка, мед. справка и т.п.

Если нет официально подтвержденного дохода и свободных 24к или более евро, можно не заморачиваться

[peter75]

Вы имели в виду "официально подтвержденного дохода ИЛИ свободных 24к или более евро", правильно?

[Илья-]

Вы имели в виду "официально подтвержденного дохода ИЛИ свободных 24к или более евро", правильно?

Нет, "И" правильный предлог )
Без подтвержденного дохода нельзя получить визу D в консульстве,
а без 24к и более евро на греческом счете нельзя получить ВНЖ в Греции

[peter75]

Вы имели в виду "официально подтвержденного дохода ИЛИ свободных 24к или более евро", правильно?

Нет, "И" правильный предлог )
Без подтвержденного дохода нельзя получить визу D в консульстве,
а без 24к и более евро на греческом счете нельзя получить ВНЖ в Греции

Удаленного дохода? Или дохода в прошлом?
Кстати, везде пишут, что нужно 48К на 2-годичную визу, то есть совпадает число: 2К * 12 * 2 = 48K

[Илья-]

Удаленного дохода? Или дохода в прошлом?

Не суть какого, главное консула убедить в своей платежеспособности, тогда он выдаст визу.

Кстати, везде пишут, что нужно 48К на 2-годичную визу, то есть совпадает число: 2К * 12 * 2 = 48K

Есть разные подходы ) С формальной точки зрения, в законе написано про 24к. Но ВНЖ выдается на 2 года, соответственно могут и 48к попросить.
Решается все на месте. Сейчас времена сложные, думаю, на 24к можно договорится.

[Woondser]

Всем добрый день. У меня следующий вопрос по гражданству в Греции. У жены есть греческий паспорт, но после смены фамилии необходимо заменить его на новый и уведомить властей.
Каким образом это можно сделать и сколько будет стоить? Мы сами русские и проживаем в России.

[DPil]

Привет. Кто что думает про Пелопоннес, как место для ВНЖ? Скажем Коринф или Лутраки. Собственно для туризма место-то прекрасное, но как говорится в анекдоте - не путай туризм с эмиграцией. Может кто-то отговорит? Или просто покритикует? Вроде как от Афин не далеко, 2 моря в наличии, да и цена/качество жилья приемлемые. Да, рассматриваю вариант золотой визы именно.

[Zoroaster]

Всем добрый день!
Ищу возможность переезда на ПМЖ в страну с более-менее стабильной экономикой, низким уровнем преступности и теплым климатом. Хочу жить на пассивный доход от аренды недвижимости. Максимальная сумма вложений – 250.000 евро. Выбор пал на Грецию в связи с тем, что там для получения золотой визы требуется вложить в недвижимость как раз такую сумму.
Прошу знатоков прокомментировать, подтвердить или опровергнуть информацию, которую я накопал в инете:
- Правда ли, что купив недвижимость на сумму от 250.000 евро, я получаю золотую визу, т.е. residence permit на 5 лет с возможностью его беспрепятственного неограниченного продления? Я могу жить в стране все 365 дней в году?
- Какие будут дополнительные траты? Госпошлина 2000 евро, мед. страховка. Может, еще что-то более важное упускаю? Например, какие-то расходы, связанные с приобретением недвижки?
- На одном сайте прочитал, что не-резиденты платят в Греции очень высокий налог при покупке недвижимости (23%). Если я подаю заявление на золотую визу, то с меня не будут взимать этот налог? (ведь я получаю residence permit). Какой, все-таки, налог придется заплатить?
- На сайте https://en.spitogatos.gr есть много предложений квартир в Афинах до 50.000 евро. Приличные ли это квартиры за такую цену? На фото они выглядят нормально. Реально ли будет сдавать их хотя бы за 400 евро в месяц?
- Правильно ли я понимаю, что вместо 1 объекта за 250.000 я могу взять 5 квартир по 50.000?
- Какой тип недвижимости вообще наиболее выгоден для сдачи в аренду в Афинах?
- Сколько примерно придется тратить на медицину? (хронических болезней нет)
- Смогу ли я через 7 лет получить гражданство, если буду жить только на доход от аренды и платить налоги, но не буду работать в Греции? Каковы шансы на ваш взгляд? Могут ли отказать из-за того, что я не работаю?
На ваш взгляд, реалистична ли в целом моя схема - вложиться в 5 квартир по 50.000 евро в Афинах, и в одной из них жить, а 4 других сдавать, и жить на эти деньги? Есть ли какие-то подводные камни, которые я не учел и которые могут стать преградой?

[KateOgo]

Добрый день.
Информация по состоянию на сегодняшний день: в Афинах аренда от 500 евро (однушка или студия). Стоимость 1 кв.м. от 2 000 евро. За 50к можете купить 25кв.м. Смотрели студии от 18 кв.м в Афинах, понравились. В новом доме на каждую студию выделено подсобное помещение на -1 этаже, огромные терассы у каждой студии. Цена за 1кв.м была от 3 000 евро.
ВНЖ: Госпошлина на сегодняшний день – 2020 евро – заявитель и 170 евро -супруга, от 100 евро и выше (в зависимости от выбранной программы) мед.страховка в год
Недвижимость: % от стоимости недвижимости
3,09 % налог на переход права собственности
0,5 % регистрационный сбор в Палате
1, 5 % услуги нотариуса (+ 24 % НДС)
3 % гонорар риэлтора
Адвокат - сертификат сделки купли-продажи, апостиль, escrow счет и т.п. 2 500 евро (+24% НДС)
Далее, каждый год оплачивается налог на недвижимость (ENFIA), который высчитывается на основании данных из таблиц налоговой инспекции и который исходит из зон, установленных государством для каждого района Греции.
Не резиденты по налогам на недвижимость приравнены к резидентам.
Высокий налог до 10% от кадастровой стоимости платят только офшорные компании, где нет конечного физического лица ( бенефициара)
В декабре 2021 покупали недвижимость. После оформления будем подаваться на ВНЖ.

[dr.wenk]

В декабре 2021 покупали недвижимость. После оформления будем подаваться на ВНЖ.

Добрый день, KateOgo
И мы аналогично - в декабре купили, начинаем оформлять ВНЖ. Масса вопросов, хотя мы занимаемся не сами, нам его делают за деньги. Правильно ли я понял, что апостилированием документов для ВНЖ занимается ваш адвокат в Греции?

[KateOgo]

В декабре 2021 покупали недвижимость. После оформления будем подаваться на ВНЖ.

Добрый день, KateOgo
И мы аналогично - в декабре купили, начинаем оформлять ВНЖ. Масса вопросов, хотя мы занимаемся не сами, нам его делают за деньги. Правильно ли я понял, что апостилированием документов для ВНЖ занимается ваш адвокат в Греции?

Да, подготовкой документов на ВНЖ, заверением копий и оригиналов апостилем занимается греческий адвокат и по доверенности наш ассистент.

[Дмитрий 232]

Для такого ВНЖ, как подтвердить доход в РФ? Сдача квартиры, дивиденды и тд?

[KateOgo]

Для такого ВНЖ, как подтвердить доход в РФ? Сдача квартиры, дивиденды и тд?

В РФ обычным способом - Декларированием доходов по установленным формам налоговых деклараций по налогу на доходы физических лиц https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/ ... form_ndfl/. Доход от аренды или часть прибыли в виде дивидендов туда же. В Греции оплату за недвижимость принимают на escrow счет. Греческий ИНН для вас получит адвокат, он же откроет счет в банке. На сделке кп обмен банковскими чеками с продавцом.

[schubarov]

Добрый день.

Рассматриваю Грецию как потенциальное место для проживания.

Прошу прокомментировать не упустил ли я чего-то важного.

План примерно такой:
1. Получить визу D и ВНЖ для финансово независимых
2. Арендовать жилье в Греции на 6-12 месяцев
3. Приобрести жильё

Сейчас бюджет около 300к, могу приобрести жилье на золотую визу сразу, но не готов делать таких дорогостоящих покупок удаленно. Хочу пожить там, присмотреться к районам, жилью и тд. Единственное, что поторапливает, это инфляция.

[KateOgo]

Добрый день.
Добрый день!

Рассматриваю Грецию как потенциально место для проживания.

Прошу прокомментировать не упустил ли я чего-то важного.

План примерно такой:
1. Получить визу D и ВНЖ для финансово независимых
условия ВНЖ для ФН -должно быть на счете - 48к на 2 года
2. Арендовать жилье в Греции на 6-12 месяцев
можно тратить и со счета ФН, но обязательно не менее 2к в месяц
В любом случае, придется тратить эти деньги на территории Греции.
Мне больше нравится вариант 3)

3. Приобрести жильё
Покупаете 2 квартиры на 300к, а то и меньше. В одной живете, вторую сдаете. Пока живете, присматриваетесь, - ваши € растут на 5% в года + расчет стоимость жилья в Греции.
Проснулись однажды утром с желанием расстаться с этой страной и переехать на Аляску. Выставили на продажу и улетели в "плюсе")
Есть места в Греции, куда вкладываются крупные инвесторы и очевидно, что в этих регионах будет рост цен в краткосрочной перспективе.

Сейчас бюджет около 300к, могу приобрести жилье на золотую визу сразу, но не готов делать таких дорогостоящих покупок удаленно. Хочу пожить там, присмотреться к районам, жилью и тд. Единственное, что поторапливает, это инфляция.

Вам 90 дней по обычной визе будет достаточно, чтобы влюбиться в Грецию и принять решение)

[schubarov]

Добрый день.
Добрый день!

Рассматриваю Грецию как потенциально место для проживания.

Прошу прокомментировать не упустил ли я чего-то важного.

План примерно такой:
1. Получить визу D и ВНЖ для финансово независимых
условия ВНЖ для ФН -должно быть на счете - 48к на 2 года
2. Арендовать жилье в Греции на 6-12 месяцев
можно тратить и со счета ФН, но обязательно не менее 2к в месяц
В любом случае, придется тратить эти деньги на территории Греции.
Мне больше нравится вариант 3)

3. Приобрести жильё
Покупаете 2 квартиры на 300к, а то и меньше. В одной живете, вторую сдаете. Пока живете, присматриваетесь, - ваши € растут на 5% в года + расчет стоимость жилья в Греции.
Проснулись однажды утром с желанием расстаться с этой страной и переехать на Аляску. Выставили на продажу и улетели в "плюсе")
Есть места в Греции, куда вкладываются крупные инвесторы и очевидно, что в этих регионах будет рост цен в краткосрочной перспективе.

Сейчас бюджет около 300к, могу приобрести жилье на золотую визу сразу, но не готов делать таких дорогостоящих покупок удаленно. Хочу пожить там, присмотреться к районам, жилью и тд. Единственное, что поторапливает, это инфляция.

Вам 90 дней по обычной визе будет достаточно, чтобы влюбиться в Грецию и принять решение)

Спасибо за комментарии.
Для полноты картины хочу добавить, что у меня семья из 3 человек. Я ищу не возможность зацепиться в Евросоюзе любой ценой, а переехать в комфортные условия. В России у нас 100+ квадратов, переезжать в Грецию в однушку мы не готовы. Плюс жена и ребенок любят море, хочу, чтобы район был в относительной доступности от пляжа. При таких условиях круг доступного жилья сужается, а цены вырастают.

Бегло посмотрев цены в Афинах на spitogatos.gr, даже на 300к мало объявлений на 80+ квадратов в хорошем районе. Мне показался район Alimos достаточно интересным. Цены пониже, чем в Глифадах, рядом пляж.

[KateOgo]

Рынок недвижимости в Греции выходит из стагнации, в которой находился последние 8-10 лет. Это значит, что предложения на рынке недвижимости Греции могут потерять свою актуальность в ближайшее время. На сегодняшний день спрос на покупку недвижимости имеет возрастающий тренд. Поэтому при любом вашем решении учитывайте этот факт.
И да, Alimos наравне с Палео Фалеро, Эллинико и Глифадой считается наиболее перспективным и имеет повышенное внимание со стороны потенциальных покупателей.
В Глифаде, верно, за 300к € не найти предложений от 80 м². Нам предлагали один вариант, но он не подошел по кв.м. и стоимости, так как бюджет был меньше. Как вариант - в р-н Деригни, Марсово поле, г Афины аппартаменты 172 м² с хорошими отделочными материалами, кухней, 2 с/у, огромными терассами за 310к €. До моря 10-12 км, но это исторический центр Афин. Я не знаю, возможно ли здесь на форуме передавать личные контакты греческих контрагентов. Пока не решусь, подожду ответ от модератора. Но такими контактами хочется делиться - репутация 10 из 10-и) Сэкономили и время и деньги.

[schubarov]

Рынок недвижимости в Греции выходит из стагнации, в которой находился последние 8-10 лет. Это значит, что предложения на рынке недвижимости Греции могут потерять свою актуальность в ближайшее время. На сегодняшний день спрос на покупку недвижимости имеет возрастающий тренд. Поэтому при любом вашем решении учитывайте этот факт.
И да, Alimos наравне с Палео Фалеро, Эллинико и Глифадой считается наиболее перспективным и имеет повышенное внимание со стороны потенциальных покупателей.
В Глифаде, верно, за 300к € не найти предложений от 80 м². Нам предлагали один вариант, но он не подошел по кв.м. и стоимости, так как бюджет был меньше. Как вариант - в р-н Деригни, Марсово поле, г Афины аппартаменты 172 м² с хорошими отделочными материалами, кухней, 2 с/у, огромными терассами за 310к €. До моря 10-12 км, но это исторический центр Афин. Я не знаю, возможно ли здесь на форуме передавать личные контакты греческих контрагентов. Пока не решусь, подожду ответ от модератора. Но такими контактами хочется делиться - репутация 10 из 10-и) Сэкономили и время и деньги.

Буду благодарен, если поделитесь контактами. Можно личным сообщением

[schubarov]

Получил контакты "надежных греческих контрагентов". Поисковик определяет телефон как мошеннический. Я бы рекомендовал с осторожностью относиться к сообщениям от данного пользователя.

[KateOgo]

Очень странно) Вы подвергаете сомнению мои сообщения или я сделала ошибку в номере телефона?

[konst1]

Подскажите какие документы- нотариальные переводы подготовить в РФ для золотой визы или заверить в консульстве ? Покупка уже была в 21 году.

[iMulti]

Добрый день! Приравнивается ли брак с гражданином ЕС к браку с гражданином Греции? Сможет ли гражданин России получить паспорт за 3 года проживания в Греции, если ВНЖ в Греции будет получен на основании брака с гражданином ЕС?

Спасибо.

[Sonya147]

schubarov, schubarov, schubarov,
Добрый день!
Вам удалось оформит Внж?
Читаю про все эти закрытые программы и так далее,и не понимаю всем русским поголовно отказали в продлении/открыти/гражданстве?
Спасибо!

[magic_sky3]

Добрый день. Подскажите пожалуйста с золотой визой Греции открыт въезд через сухопутные границы ЕС? Там где с визой нельзя. Только получил карточку, у кого она уже давно поделитесь опытом, нюансами